Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/02827

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 14/09/2023 **** N° de MINUTE : 23/769 N° RG 22/02827 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UKOQ Jugement (N° 21/001145) rendu le 10 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes APPELANT Monsieur [P] [V] né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 9] Représenté par Me Marieke Buvat, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022022004115 du 13/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI) INTIMÉS Monsieur [T] [U] né le [Date naissance 6] 1957 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 7] Madame [S] [H] épouse [U] née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 7] Représentés par Me Anne Macchia, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 16 mai 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 avril 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2018, M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] ont donné à bail à M. [P] [V] un immeuble d'habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 400 euros. Par acte d'huissier en date du 3 septembre 2020, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1220 euros, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Ce commandement est demeuré infructueux. Par acte d'huissier de justice en date du 30 novembre 200 à l'étude, M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Valenciennes aux fins de constater la résiliation de bail conclu entre eux et M. [P] [V], subsidiairement ordonner la résiliation du bail pour manquements locatifs, ordonner l'expulsion de M. [V] ainsi que tout occupant de son chef des lieux et dépendances qu'il occupe, condamner M. [V] au paiement de la somme de 2020 euros au titre des loyers et indemnité d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire selon décompte arrêté au 1er octobre 2020, mensualité du mois d'octobre 2020 incluse, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer initial à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux loué, 300 euros au titre des dommages-intérêts, 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le commandement de payer et de l'assignation. Suivant jugement contradictoire en date du 10 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 4 novembre 2020 ou le jour suivant s'il s'agit d'un samedi d'un dimanche ou d'un jour férié, - constaté que la demande d'expulsion de M. [P] [V] est devenue sans objet, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 4 novembre 2010 à la somme de 400 euros en tant que de besoin condamne M. [P] [V] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 4 novembre 2020 et jusqu'au 12 mars 2021, - condamné M. [P] [V] à payer à M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] la somme de 3 761, 95 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, - débouté M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts, - débouté M. [P] [V] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [P] [V] à payer à M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [P] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, - rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. M. [P] [V] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 12 juin 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle a débouté M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts. M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] ont constitué avocat en date du 23 juin 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, M. [P] [V] demande la cour de : - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 4 novembre 2020 à la somme de 400 euros, - en tant que de besoin, condamné M. [P] [V] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 4 novembre 2020 et jusqu'au 12 mars 2021, - condamné M. [P] [V] à payer M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] la somme de 3 761,95 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, - condamné M. [P] [V] à payer à M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [P] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, En conséquence, - fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 400 euros par mois jusqu'au 2 février 2021, - fixer la dette de loyer à la somme de 2 020 euros au 4 novembre 2021, - fixer la dette d'indemnité d'occupation à la somme de 1 228, 57 euros, - débouter M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] de toute demande plus ample ou contraire, A titre reconventionnel, - condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] à régler à M. [P] [V] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Subsidiairement, - autoriser M. [P] [V] de s'acquitter de sa dette par 24 mensualités, En tout état de cause, - condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] à payer à M. [P] [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2022, M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 10 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes en toutes ses dispositions, En conséquence, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 4 novembre 2020 ou le jour suivant s'il s'agit d'un samedi, d'un dimanche ou d'un jour férié, - constater que la demande d'expulsion de M. [P] [V] est devenue sans objet, - fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 4 novembre 2020 à la somme de 400 euros en tant que de besoin a condamné M. [P] [V] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 4 novembre 2020 et jusqu'au 12 mars 2021, - condamner M. [P] [V] à payer à M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] la somme de 3 761,95 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement, - débouter M. [P] [V] de sa demande de dommages et intérêts, - condamner M. [P] [V] à payer à M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [P] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, En cause d'appel, - condamner M. [P] [V] à payer à M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [P] [V] aux dépens de première instance et d'appel, - débouter M. [P] [V] de l'ensemble de ses demandes plus amples et contraires. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la résiliation du bail L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à la suite de cet article. Il résulte des pièces produites aux débats que par acte d'huissier de justice en date du 3 septembre 2020, M. et Mme [U] ont fait commandement à M. [V] d'avoir à leur payer la somme de 1 220 euros au titre des loyers et charges impayés en principal en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail. Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office. Il résulte par ailleurs du décompte produit par les bailleurs qu'aucun réglement n'a été porté au crédit du locataire dans les deux mois de la signification du commandement.. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 novembre 2020. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Concernant la fixation de l'indemnité d'occupation due en contrepartie de la jouissance du logement loué après la résiliation du bail, M. [V] soutient avoir restitué les clés du logement loué le 2 février 2021 et non le 12 mars 2021. Toutefois, alors qu'il ne produit aucun justificatif au soutien de son affirmation de nature à remettre en cause la fixation de la date de restitution des clés au 12 mars 2021, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par M. [V] à compter du 4 novembre 2020 et jusqu'au 12 mars 2021, date de la restitution des clés, au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail avait continué. Ainsi, au vu du décompte produit aux débats, c'est à juste titre que le tribunal a condamné M. [V] au paiement de la somme de 3 761,95 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus avec intérêts au taux légal à compter du jugement. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ces chefs. Sur le trouble de jouissance L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, (...) Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, M. [V] soutient qu'il a subi un préjudice de jouissance dans la mesure où il a vécu plus de trois ans dans un logement indécent sans chauffage, sans eau chaude, potentiellement dangereux et avec des risques de chutes de matériaux en l'absence de respect des régles de sécurité. Il invoque l'exception d'inexécution justifiant l'absence de réglement du loyer. Au soutien de sa demande, M. [V] produit aux débats un courrier établi par la mairie de la commune de [Localité 9] (Nord) en date du 16 octobre 2020 indiquant que suite à la visite réalisée le 15 octobre 2020, plusieurs désordres ont été constatés, s'agissant pour l'extérieur du bâtiment, du décollement de l'enduit de façade au niveau des fenêtres et du risque de chute de matériaux ainsi que du très mauvais état des menuiseries avec nécessité de les remplacer et, s'agissant de l'intérieur du bâtiment, du mauvais état de la porte d'entrée, du caractère dégradé des châssis de fenêtres, de l'absence de chauffage dans la maison compte tenu du défaut de raccordement du poele à pellets présent dans le logement et du démontage de la chaudière, du mauvais état de l'installation électrique, de l'absence d'eau chaude sanitaire en l'absence de raccordement du cumulus, de l'absence de vmc dans la salle de bains, de l'absence de garde-corps à la descente d'escalier de l'étage à la cave et enfin, de la présence d'humidité au plafond des pièces à vivre. Si ce courrier fait état de l'indécence du logement et de la nécessité de prévenir les services de l'Ars afin de diligenter une visite dans les meilleurs délais, force est de constater que les seules photographies, non datées et ne comportant pas de précision de lieu, et les attestations produites aux débats par M. [V], peu circonstanciées, sont insuffisantes à établir le caractère indécent du logement loué. Par ailleurs, alors qu'en l'absence d'état des lieux établi lors de l'entrée dans les lieux du locataire, ces derniers sont présumés être en bon état de réparations locatives, le contrat de bail ne fait état que d'un accord des parties concernant le remplacement de la chaudière au fioul, cette dernière étant fournie par le propriétaire, les travaux devant être réalisés par le locataire avant le 1er octobre 2018. En outre, si M. [V] fait valoir que le logement loué présentait des désordres dès son entrée dans les lieux, il n'en rapporte pas la preuve, les seuls échanges produits aux débats, non datés et ne comportant aucune précision quant à leur auteur ni quant à leur destinataire, ne permettent pas de caractériser l'existence d'un manquement du bailleur dans son obligation d'entretien des lieux loués. De plus, alors que M. [V] ne rapporte pas la preuve d'avoir informé le bailleur de l'existence de désordres affectant le logement avant le mois d'octobre 2020, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer, M. [U] justifie avoir mandaté la société Ads Bâtiment aux fins de réaliser des travaux de rénovation de l'immeuble loué. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que M. [V] ne justifiant de la réalité des désordres qu'à compter du 15 octobre 2020 et alors que le contrat de bail a été résilié le 4 novembre 2020 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire, cette période de dix-neuf jours est trop courte pour avoir permis au bailleur de réaliser des travaux permettant de remédier aux désordres constatés de sorte qu'il y a lieu de rejeter la demande d'indemnisation formée par M. [V]. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. Sur la demande délais de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, sans que ces délais ne puissent être supérieurs à 36 mois. Alors que M. [V] justifie percevoir une pension d'invalidité d'un montant de 1 210,08 euros et régler un loyer mensuel d'un montant de 286,41 euros au titre de son nouveau logement, l'importance de la dette locative ne permet pas d'envisager son apurement dans le délai maximal de 36 mois prévu par la loi. En conséquence, M. [V] sera débouté de sa demande de délais de paiement, la décision entreprise étant confirmée sur ce point. Sur les autres demandes Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge, la décision entreprise étant confirmée sur ces points. M. [V], partie perdante, sera condamnée à supporter les entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M. [V] à payer à M et Mme [U] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [P] [V] à payer à M. [T] [U] et Mme [S] [H] épouse [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne M. [P] [V] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis