Cour d'appel, 29 novembre 2023. 22/01014

ARRÊT N°23/ ACL R.G : N° RG 22/01014 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWYZ S.A. SOCIETE D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION C/ [I] S.A.R.L. NOIR ET BLANC S.E.L.A.R.L. SELARL [V] [G] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2023 Chambre commerciale Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 12 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 08 JUILLET 2022 RG n° 20/02131 APPELANTE : S.A. SOCIETE D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Monsieur [J] [I] [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Marion VARINOT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. NOIR ET BLANC [Adresse 8] [Localité 7] Représentant : Me Marion VARINOT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION PARTIE INTERVENANTE : SELARL [V] [G] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL NOIR ET BLANC [Adresse 3] [Localité 5] DATE DE CLÔTURE : 18/09/2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 octobre 2023 devant Madame LEGROIS Anne-Charlotte, Vice-présidente placée, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 novembre 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel par ordonnance de Monsieur le Premier Président Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 novembre 2023. * * * LA COUR La Société d'équipement de la Réunion (ci-après la SEDRE), propriétaire d'un ensemble de parcelles situées sur la commune de [Localité 9], lieu-dit [Adresse 8], suivant acte authentique en date du 18 décembre 1991, a constaté que Monsieur [E] [D] a fait édifier des constructions sur l'une de ces parcelles, cadastrée CT [Cadastre 2], et qu'il a donné à bail une partie des locaux construits à la SARL Noir et Blanc pour l'exploitation d'une crêperie suivant acte sous seings privés à effet du 1er août 2009. Le 5 novembre 2016, la SEDRE a saisi le tribunal d'instance de Saint-Paul afin d'obtenir l'expulsion de Monsieur et Madame [E] [D]. Par un arrêt du 13 décembre 2019, la cour d'appel de Saint-Denis, confirmant en partie le jugement de première instance rendu le 17 décembre 2017, a fait droit à sa demande. La SARL Noir et Blanc a été placée en redressement judiciaire par jugement du 24 février 2016, la SELARL [V] [G] étant désignée en qualité de mandataire judiciaire, puis, suivant décision du 15 février 2017, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de la Réunion a arrêté le plan de redressement par voie de continuation au bénéfice de cette société. Le 25 janvier 2017, la SEDRE a conclu avec la SARL Noir et Blanc un bail commercial dérogatoire précaire d'une durée de douze mois avec effet à compter du 1er septembre 2016. Le 23 août 2017, elle lui a notifié la fin du bail et l'a sommée de quitter les lieux au plus tard le 31 août 2017. La SARL Noir et Blanc s'est toutefois maintenue dans les lieux. C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier en date du 14 septembre 2020, la SEDRE a assigné la SARL Noir et Blanc devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins principalement de voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du mois de septembre 2017. Monsieur [J] [I], associé-gérant de la SARL Noir et Blanc, est intervenu volontairement à la procédure. Par un jugement en date du 12 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a : Jugé l'intervention volontaire de Monsieur [J] [I] recevable ; Jugé que la SARL Noir et Blanc bénéficie d'un bail commercial sur un local dépendant du bien appartenant à la SEDRE sis à [Localité 9] ([Localité 9]), cadastré section CT numéro [Cadastre 2] ; Constaté que le dépôt de garantie d'un montant de 1.200 euros a déjà été versé à la SEDRE par la SARL Noir et Blanc ; Dit que la SARL Noir et Blanc est redevable envers la SEDRE de 43 mois de loyer hors taxes, à 553 euros mensuel, soit 23.779 euros hors taxes, sauf à parfaire ; Condamné la SARL Noir et Blanc à payer à la SEDRE la somme de 23.779 euros hors taxes, sauf à parfaire, au titre des loyers dus ; Dit que la somme de 23.779 euros hors taxes, sauf à parfaire, portera intérêts de droit et sera capitalisée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil ; Octroyé à la SARL Noir et Blanc des délais de paiement de 24 mois pour le règlement de la somme de 23.779 euros hors taxes, sauf à parfaire, à la SEDRE ; Condamné la SEDRE à payer à la SARL Noir et Blanc au titre de la mise aux normes du système électrique : - les frais de raccordement pour 1.344,03 euros, - les travaux de remise aux normes du système électrique pour 2.945,78 euros, Soit un total de 4.289,81 euros ; Débouté la SARL Noir et Blanc de sa demande de paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi de par l'état de délabrement et de saleté des alentours du local qu'elle occupe au Village artisanal de [Adresse 8]; Condamné la SEDRE à verser à Monsieur [J] [I] la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral subi ; Condamné la SEDRE à verser à la Sarl NOIR et BLANC la somme de 3.000 euros au titre l'article 700 du Code de procédure civile ; Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ; Condamné la SEDRE aux entiers dépens. *** La SEDRE a interjeté appel de ce jugement par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 08 juillet 2022. L'affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 11 août 2022. Les intimés ont constitué avocat le 26 août 2022. L'appelante a remis ses premières conclusions au greffe par RPVA le 07 octobre 2022. Les intimés ont remis leurs premières conclusions avec appel incident par le RPVA le 21 décembre 2022. Suivant jugement du 8 février 2023, la SARL Noir et Blanc a été placée en liquidation judiciaire, la SELARL [V] [G] étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Par courrier du 17 mai 2023, cette dernière a notifié à la SEDRE sa décision de ne pas poursuivre le bail. Par acte en date du 09 juin 2023, la SEDRE a assigné le liquidateur judiciaire en intervention forcée et lui a signifié la déclaration d'appel ainsi que ses premières conclusions. Celui-ci n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2023. *** Par conclusions n°3 régulièrement notifiées le 28 juillet 2023, la SEDRE demande à la cour de : Recevoir la SEDRE en son appel, l'y déclarant fondée, Et lui donnant acte de l'assignation de mise en cause de la SELARL [V] [G], ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Noir & Blanc, Déclarer l'arrêt à intervenir opposable à la SELARL [V] [G], ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Noir & Blanc ; Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : Jugé l'intervention volontaire de Monsieur [J] [I] recevable ; Jugé que la SARL Noir et Blanc bénéficie d'un bail commercial sur un local dépendant du bien appartenant la SEDRE sis [Localité 9] ([Localité 9]), cadastré section CT numéro [Cadastre 2] ; Constaté que le dépôt de garantie d'un montant de 1.200 euros a déjà été versé la SEDRE par la SARL Noir et Blanc ; Qualifié de loyers les sommes dues la SEDRE par la SARL Noir et Blanc ; Dit que la SARL Noir et Blanc est redevable envers la SEDRE de 43 mois de loyer hors taxes, 553 euros mensuel, soit 23.779 euros hors taxes, sauf parfaire ; Condamné la SARL Noir et Blanc à payer la SEDRE la somme de 23.779 euros hors taxes, sauf parfaire, au titre des loyers dus ; Octroyé la SARL Noir et Blanc des délais de paiement de 24 mois pour le règlement de la somme de 23.779 euros hors taxes sauf parfaire, la SEDRE ; Condamné la SEDRE payer la SARL Noir et Blanc au titre de la mise aux normes du système électrique : *Les frais de raccordement pour 1.344,03 euros, *Les travaux de remise aux normes du système Électrique pour 2.945,78 euros, soit un total de 4.289,81 euros ; Condamné la SEDRE verser Monsieur [J] [I] la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral subi ; Condamné la SEDRE à verser à la SARL Noir et Blanc le somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ; Débouté la SEDRE de ses autres demandes ; Condamné la SEDRE aux entiers dépens. Statuant à nouveau, Donner acte à la SEDRE de ce que sa demande d'expulsion de la SARL Noir & Blanc prise en la personne de la SELARL [V] [G], ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire, est devenue sans objet compte tenu du délaissement des lieux, notifié par courrier du 17 mai 2023, et qu'elle s'en désiste en conséquence ; Fixer la créance de la SEDRE sur la SELARL [V] [G], ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de SARL Noir et Blanc à la somme de 39 600,00 euros au titre des indemnités d'occupation pour les mois de septembre 2017 à février 2023 ; Ordonner l'inscription de la créance de la SEDRE, à titre chirographaire, au passif de la liquidation judiciaire de SARL Noir et Blanc, à hauteur de la somme de 39 600,00 euros au titre des indemnités d'occupation pour les mois de septembre 2017 à février 2023, ou subsidiairement à titre privilégié comme étant des loyers commerciaux ; Condamner la SELARL [V] [G], ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Noir et Blanc à régler à la SEDRE une somme de 1 800, 00 euros TTC à titre indemnité d'occupation ou subsidiairement de loyers, pour les mois de mars à mai 2023, date de libération de la parcelle cadastrée CT [Cadastre 2] sur la Commune de [Localité 9] (974) ; Ordonner que chaque mensualité porte intérêts de droit au taux légal à compter de son échéance jusqu'à parfait règlement ; Ordonner que toutes sommes mises à la charge de la SELARL [V] [G], ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Noir et Blanc, portent intérêts de droit, avec capitalisation annuelle conformément à l'article 1343-2 du Code civil ; Débouter la SARL Noir et Blanc et la SELARL [V] [G], ès-qualité, de leur appel incident, et de toutes leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions ; Déclarer Monsieur [I] irrecevable et en tout cas mal fondé en son intervention volontaire, et le débouter de toutes ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ; Condamner solidairement SELARL [V] [G], ès-qualité de liquidateur de la SARL Noir et Blanc et Monsieur [I] à payer à la SEDRE la somme de 9 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamner solidairement les mêmes aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction, conformément à l'art. 699 du CPC, au profit de la SCP Canale-Gauthier-Antelme-Bentolila-Clotagatide, Avocat aux offres de droit. Par dernières conclusions notifiées le 8 août 2023, la SARL Noir et Blanc, agissant pour ses droits propres, et Monsieur [J] [I] demandent à la cour de : A titre principal : ' Confirmer le jugement du 12 avril 2022 en ce qu'il a : ' Jugé que la société Noir et Blanc bénéficie d'un bail commercial sur un local dépendant du bien appartenant à la SEDRE sis à [Localité 9], cadastré section CT numéro [Cadastre 2] ; ' Dit que la société Noir et Blanc est redevable envers la SEDRE de 43 mois de loyer hors taxes, à 553 euros mensuels, soit 23.779 euros hors taxes, sauf à parfaire ; ' Condamné la société Noir et Blanc à payer à la SEDRE la somme de 23.779 euros hors taxes au titre des loyers dus en faisant application du délai de prescription biennal prévue par l'article L.145-60 du Code de commerce (ce qui devrait entraîner la fixation de la créance de la SEDRE au passif de la société Noir et Blanc pour ce montant) ; ' Dit que la somme de 23.779 euros hors taxes, sauf à parfaire, portera intérêts de droit et sera capitalisée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil ; ' Octroyé à la société Noir et Blanc des délais de paiement de 24 mois pour le règlement de la somme de 23.779 euros hors taxes à la SEDRE; Subsidiairement : si la Cour d'appel de céans décidait de juger que la société Noir et Blanc occupe les locaux litigieux sans droit ni titre, de : ' Juger que la SEDRE a rompu de manière fautive les pourparlers initiés avec la société Noir et Blanc ; ' Condamner la SEDRE à verser à la société Noir et Blanc la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice du fait de la rupture des pourparlers ; ' Condamner la SEDRE à verser à la société Noir et Blanc la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de son droit au bail ; ' Condamner la SEDRE à restituer à la société Noir et Blanc le dépôt de garantie d'un montant de 1.200 euros ; ' Juger que la société Noir et Blanc est débitrice d'une créance de loyers à l'égard de la SEDRE d'un montant de 13.272 euros, ce qui devrait entraîner la fixation de la créance de la SEDRE au passif de la société Noir et Blanc pour ce montant ; En tout état de cause, de : ' Confirmer le jugement du 12 avril 2022 en ce qu'il a : ' Condamné la SEDRE à payer à la société Noir et Blanc au titre de la mise aux normes du système électrique à savoir (i) les frais de raccordement pour 1.344,03 euros et (ii) les travaux de remise aux normes du système électrique pour 2.945,78 euros, soit un total de 4.289,81 euros ; ' Jugé l'intervention volontaire de Monsieur [J] [I] recevable ; ' Condamné la SEDRE à verser à Monsieur [J] [I] la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral subi ; ' Condamné la SEDRE à verser à la société NOIR et BLANC la somme de 3.000 euros au titre l'article 700 du Code de procédure civile ; ' Condamné la SEDRE aux entiers dépens. ' Infirmer le jugement du 12 avril 2022 en ce qu'il a débouté la société Noir et Blanc de sa demande de paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'inexécution par la SEDRE de son obligation de délivrance conforme et statuant à nouveau condamner la SEDRE à verser à la société Noir et Blanc la somme de 10.000 euros au titre de l'inexécution par la SEDRE de son obligation de délivrance conforme compte du grave délabrement des locaux loués ; ' Condamner la SEDRE à verser à la société Noir et Blanc la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à Monsieur [J] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Enfin, bien que régulièrement assignée, la SELARL [V] [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Noir et Blanc, n'a pas comparu. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « donner acter », de « constater » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions. Ainsi, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de la SEDRE tendant à lui donner acte de l'abandon de sa demande d'expulsion de la SARL Noir et Blanc, celle-ci étant devenue sans objet compte tenu du délaissement des lieux, notifié par courrier du liquidateur judiciaire en date du 17 mai 2023 et alors qu'elle ne forme plus de demande d'expulsion dans ses dernières conclusions d'appel. Sur le titre d'occupation de la SARL Noir et Blanc : Les premiers juges ont considéré, sur le fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce, que si les parties ont conclu un bail précaire et que la SEDRE a signifié à la SARL Noir et Blanc une sommation de quitter les lieux à l'issue de ce bail, aucune mesure effective n'a ensuite été prise, que le preneur a été laissé dans les lieux et que des pourparlers ont été engagés entre les parties en vue de la conclusion d'un contrat, de sorte que l'existence d'un bail commercial est établie. Pour contester cette décision, l'appelante fait valoir en substance, au visa du texte précité, que le bailleur doit manifester avant l'expiration du bail précaire sa volonté de ne pas le poursuivre, ce qui est le cas en l'espèce. Elle invoque un arrêt du 5 juin 2013 aux termes duquel la Cour de Cassation a considéré que l'inaction pendant plus de vingt mois après la fin des pourparlers du bailleur ayant délivré congé avant le terme du bail ne vaut pas accord tacite de maintien dans les lieux. Elle ajoute qu'elle a délivré congé de manière non équivoque à la SARL Noir et Blanc avant le terme du bail précaire, que l'arrêt du 28 juin 2011 invoqué par l'intimée et repris par les premiers juges est un arrêt d'espèce, que la SEDRE a poursuivi le départ des lieux de la SARL Noir et Blanc dès la fin du bail, que les discussions intervenues entre les parties en 2019 dépendaient de l'issue de la procédure engagée par la SEDRE contre les consorts [D] et n'ont débouché sur aucun accord et que la recherche d'une solution amiable entre les parties ne porte pas reconnaissance du droit d'occupation. En réponse, les intimés se prévalent de la solution dégagée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 28 juin 2011, qui a retenu l'existence d'un bail commercial au bénéfice d'un preneur laissé dans les lieux à l'issue du bail précaire, alors même que le bailleur avait manifesté son intention d'y mettre fin. Ils considèrent que cet arrêt s'inscrit dans une jurisprudence constante tandis que la solution dégagée par l'arrêt du 5 juin 2013 invoqué par la SEDRE n'est pas transposable au présent litige dès lors que les discussions entre les parties ont pris fin quelques semaines seulement après l'expiration du bail précaire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle précise que dans le cas présent, le bail dérogatoire a été conclu dans le but de permettre de régulariser le statut et le titre d'occupation de la SARL Noir et Blanc, que le courriel de la SEDRE du 6 juin 2017 montre sa volonté de conclure un bail commercial ; que ce projet est toujours d'actualité en 2019 ; que la SEDRE n'a mis en 'uvre aucune mesure aux fins d'expulser la SARL Noir et Blanc avant de délivrer l'assignation du 14 septembre 2020 ; qu'il est faux de prétendre que la SARL Noir et Blanc aurait refusé le projet de bail commercial alors qu'elle ne l'a jamais reçu ; qu'enfin, il y a lieu d'appliquer au nouveau bail commercial les conditions du bail dérogatoire. Sur ce : L'article L. 145-5 du code de commerce dispose que : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». En application de ce texte, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été conclu par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (Civ. 3ème 8 avril 2021, n° 19-24.672). Par ailleurs, un congé délivré antérieurement au terme du bail dérogatoire et qui manifeste la volonté du bailleur de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux prive ce dernier de tout titre d'occupation à l'échéance de ce bail (Civ. 3ème 11 mai 2022, n° 21-15.389). En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SEDRE et la SARL Noir et Blanc ont conclu le 25 janvier 2017 un « contrat de bail commercial dérogatoire à titre précaire » en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, pour une durée de douze mois ayant commencé à courir le 1er septembre 2016 « pour se terminer irrévocablement le 31 août 2017, sans que le bailleur ait à donner congé » (pièce n°5 de l'appelante). L'appelante justifie avoir signifié au preneur, par acte d'huissier de justice délivré le 23 août 2017, un courrier indiquant expressément « son intention de ne pas voir son locataire à titre précaire se maintenir dans les lieux au-delà du terme convenu » et le sommant d'avoir à quitter les lieux au plus tard le 31 août 2017 (pièce n°7). Elle a ainsi manifesté sans équivoque sa volonté de ne pas poursuivre le bail, qui a dès lors pris fin le 31 août 2017, et son refus de laisser le locataire se maintenir dans les lieux. Les intimés font valoir que la société Noir et Blanc a été laissée dans les lieux, la SEDRE n'ayant pris aucune initiative pour la faire déguerpir, et que des pourparlers ont été engagés entre les parties en vue de la conclusion d'un contrat. Ils se prévalent de la solution dégagée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 28 juin 2011 aux termes duquel il a été considéré en pareilles circonstances qu'il s'était opéré un nouveau bail commercial. La SEDRE conteste la portée de cet arrêt non publié en raison de la particularité des faits de l'espèce et s'il est vrai que, dans cette affaire, les parties avaient engagé des pourparlers à l'issue du bail, il convient en effet de relever que ceux-ci s'inscrivaient dans le cadre de relations contractuelles plus larges en ce que le preneur avait adhéré au réseau de franchise du bailleur et que la Cour de Cassation a validé l'analyse de la cour d'appel « au regard du contexte » particulier. Pour caractériser l'accord de la SEDRE au maintien du preneur dans les lieux, les intimés invoquent l'existence de pourparlers en vue de la conclusion d'un bail commercial et versent aux débats différents éléments. Les échanges antérieurs à la signature du bail dérogatoire (pièces 19 et 20) ou au courrier de sommation de quitter les lieux (pièce n°5) sont inopérants à démontrer la volonté de la SEDRE de maintenir le preneur dans les lieux à l'issue du bail précaire. Par ailleurs, les divers échanges de courriers électroniques intervenus en septembre 2018, puis entre février et juillet 2019 montrent que les parties ont envisagé de conclure un bail commercial mais qu'aucun projet de contrat n'a été finalisé. L'absence de diligences de la SEDRE pour obtenir de départ de la SARL Noir et Blanc ne caractérise pas son accord tacite au maintien en possession du preneur, ce d'autant que l'appelante rappelle la situation particulière dans laquelle se trouvaient les parties puisqu'elle avait à l'époque engagé une procédure en expulsion des consorts [D]. Au surplus, la SEDRE verse aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 novembre 2019 adressé par son conseil à la SARL Noir et Blanc et l'informant de son souhait de « retrouver la jouissance de son bien dans les meilleurs délais » (pièce n°8). L'ensemble de ces éléments permettent de caractériser la volonté de la SEDRE de ne pas maintenir la SARL Noir et Blanc en possession au sens des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, ce dont il résulte qu'aucun bail commercial ne s'est opéré à l'issue du bail dérogatoire. Le jugement entrepris sera dès lors infirmé en ce qu'il a décidé que la SARL Noir et Blanc a bénéficié d'un bail commercial et qu'il l'a condamnée au paiement de loyers. Sur la demande d'indemnité d'occupation L'appelante fait valoir que la SARL Noir et Blanc est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2017 et qu'elle est redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation ; que conformément aux stipulations du bail dérogatoire, cette indemnité est égale au montant du loyer (soit 600 euros TTC) ; qu'elle est due jusqu'au 17 mai 2023, date à laquelle le liquidateur a notifié le délaissement des lieux ; que s'agissant d'indemnités d'occupation et non de loyers commerciaux, celles-ci sont soumises à la prescription quinquennale et non biennale. En réponse, la SARL Noir et Blanc fait principalement valoir que la demande de la SEDRE est soumise à la prescription biennale prévue à l'article L. 145-60 du code de commerce de sorte qu'elle ne peut être tenue au-delà de 24 mois de loyer hors taxes. Sur ce : Il sera d'abord rappelé que compte tenu de l'absence de conclusion d'un bail commercial, les sommes réclamées par la SEDRE au titre du maintien de la SARL Noir et Blanc dans les lieux après l'échéance du bail précaire ne peuvent constituer des loyers mais des indemnités d'occupation. Dès lors, et contrairement à ce que soutient la SARL Noir et Blanc, la demande en paiement desdites indemnités n'est pas soumise à la prescription biennale prévue à l'article L. 145-60 du code de commerce, exclusivement applicable en matière de baux commerciaux, mais à la prescription quinquennale de droit commun de sorte que la SEDRE, qui a assigné la SARL Noir et Blanc par acte du 14 septembre 2020, est recevable à réclamer l'ensemble des sommes dues à compter du 1er septembre 2017. La fin de non-recevoir élevée par les intimées sera dès lors écartée. Sur le fond, il n'est pas contesté que la SARL Noir et Blanc s'est maintenue dans les lieux à l'issue du bail précaire et jusqu'au 17 mai 2023, date à laquelle le liquidateur judiciaire de la société a notifié la libération des lieux. En conséquence, elle est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer soit la somme de 600 euros par mois à compter du 1er septembre 2017 et jusqu'au 17 mai 2023. Ainsi que le précise la SEDRE, la SARL Noir et Blanc, qui a bénéficié selon jugement du 15 février 2017 d'un plan de redressement, a été placée en liquidation judiciaire le 8 février 2023. Dans ces conditions, il convient de fixer au passif de la liquidation judiciaire la créance de la SEDRE correspondant à l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er septembre 2017 au 7 février 2023 (65 mois et 7 jours), soit la somme de 39.150 euros et d'ordonner l'inscription de cette créance à titre chirographaire. Compte tenu de la nature indemnitaire de cette somme, celle-ci n'est susceptible de produire intérêts qu'à compter de la décision judiciaire qui la fixe et non à compter de chaque échéance mensuelle et il convient de rappeler que le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire entraîne la suspension du cours des intérêts. La demande de la SEDRE tendant à voir fixer le point de départ des intérêts à chaque échéance mensuelle, tout comme la demande de capitalisation annuelle seront donc rejetées. S'agissant de la période postérieure au jugement de liquidation judiciaire (soit du 8 février 2023 au 17 mai 2023), la SELARL [V] [G] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Noir et Blanc sera condamnée au paiement d'une indemnité de 1 800 euros correspondant à trois mois d'occupation, conformément à la demande de la SEDRE. Enfin, la demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les demandes de la SARL Noir et Blanc : Sur la demande d'indemnisation au titre de la rupture abusive des pourparlers et de la perte du droit au bail : La SARL Noir et Blanc fait valoir au visa des articles 1112 et 1240 du code civil que, alors que la SEDRE lui avait promis que sa situation serait régularisée par la conclusion d'un bail commercial et que des négociations avaient été engagées entre les parties depuis plusieurs mois, celle-ci a brutalement mis un terme aux pourparlers en cours par un courrier du 26 novembre 2019. Elle ajoute que la SEDRE a envisagé de racheter le fonds de commerce de la SARL Noir et Blanc et que celle-ci se trouve finalement privée de son droit au bail. L'appelante conteste avoir rompu de façon brutale et illégitime les pourparlers. Sur ce : Vu les articles 1112, 1240 et 1353 du code civil, Il appartient à celui qui invoque une rupture fautive des pourparlers de rapporter la preuve de son caractère abusif. En l'espèce, les intimés versent aux débats différents échanges entre les parties établissant que celles-ci ont envisagé de conclure un bail commercial : Pièce n°2 : courriel de la SEDRE du 10 septembre 2018 : « pouvez-vous nous clarifier votre situation et nous fournir un justificatif de la fin de votre redressement judiciaire en vue de régulariser votre bail commercial » ; Pièce n°21 : courriel de la SEDRE du 5 février 2019 : « je vous confirme que (...) vous devriez vous voir proposer un projet de bail sous peu de temps » ; Pièce n°3 : courriel de la SEDRE du 18 mars 2019 : « je vous confirme que notre intention de signer un bail commercial est toujours d'actualité. Le loyer serait de 700 euros mensuel hors charges, HT. La date de prise d'effet sera fixée par la remise des diagnostics » ; Pièce n°4 : courriel de la SEDRE du 4 avril 2019 : celle-ci indique avoir sollicité les diagnostics termite et amiante, précisant « après la remise de leurs rapports, le projet de bail vous sera transmis ». Ils produisent également (pièce n°24) un courrier électronique du 24 mai 2019 aux termes duquel le gérant de SARL Noir et Blanc indique désormais au commissaire à l'exécution du plan : « la Sedre a pris contact avec moi dans le but de racheter mon fonds. Ils ont fait venir un spécialiste pour les termites et l'amiante, et maintenant vont envoyer un expert » pour évaluer la société ». Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SEDRE a, pendant quelques mois, confirmé à la SARL Noir et Blanc son intention de conclure un bail commercial et qu'elle a formulé une proposition quant au montant du loyer et à la date de prise d'effet du contrat. Toutefois, il convient d'observer qu'il n'est fait état d'aucune réponse de la part de la SARL Noir et Blanc et qu'aucun projet de bail n'a été établi. Rien ne permet ainsi d'établir que l'absence de conclusion d'un bail serait le fait de la SEDRE. En outre, dès le mois de mai 2019, le gérant de la société Noir et Blanc mentionne le projet de la SEDRE de racheter son fonds de commerce, ce qui suggère la fin des négociations en vue de la conclusion d'un bail commercial, sans formuler de grief à ce titre. Au regard de tout ce qui précède, aucun abus de la part de la SEDRE dans la rupture des pourparlers précontractuels n'est caractérisé de sorte que la SARL Noir et Blanc sera déboutée de sa demande de ce chef. L'intimée ne rapporte pas davantage la preuve d'une faute de la SEDRE ni de la perte de son droit au bail, étant rappelé qu'elle a occupé les locaux sans droit ni titre à compter de l'expiration du bail précaire, soit depuis le 1er septembre 2017, de sorte qu'elle ne peut valablement poursuivre l'indemnisation d'un préjudice de ce chef. Elle sera en conséquence déboutée de cette demande. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie : La SARL Noir et Blanc sollicite la restitution du dépôt de garantie versé par ses soins, indiquant que l'appelante ne conteste pas que cette somme lui a bien été versée. La SEDRE ne conclut pas sur ce point. Sur ce : Le bail commercial dérogatoire à titre précaire conclu entre la SEDRE et la SARL Noir et Blanc le 25 janvier 2017 prévoit le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1.105,99 euros HT, soit 1.200 euros TTC. Ainsi que le souligne la SARL Noir et Blanc, l'appelante ne conteste pas avoir reçu paiement de cette somme et ne rapporte pas la preuve de sa restitution à l'issue du contrat de bail ni lors de la libération des lieux intervenue en mai 2013. La SARL Noir et Blanc est dès lors bien fondée à en obtenir la restitution. Il convient en conséquence de condamner la SEDRE au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Sur la demande en paiement des frais de raccordement au réseau d'électricité et des travaux de remise aux normes électriques La SEDRE reproche aux premiers juges de l'avoir condamnée au paiement d'une somme totale de 4.289,81 euros au titre de frais de raccordement électrique (1.344,03 euros) et de travaux de remise aux normes du système électrique (2.945,78 euros). Elle fait valoir que ces sommes ne sont pas dues compte tenu du caractère illégal de l'occupation des lieux par la SARL Noir et Blanc et conteste le caractère probant des pièces produites par l'intéressée pour établir l'effectivité des dépenses invoquées. En réponse, la SARL Noir et Blanc indique, au visa de l'article 1719 du code civil et de l'article R. 145-35 du code de commerce (qui se réfère à l'article 606 du code civil) qu'elle a réglé les travaux afférents au raccordement électrique et à la mise aux normes du circuit électrique, lesquels incombent au bailleur. Sur ce : Vu les articles 606 et 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il ressort des pièces produites par la SARL Noir et Blanc que la demande de raccordement au réseau électrique a été effectuée le 4 août 2016 (pièce n°8) et que le devis de travaux de la société E.G.O.I. Electricité a été établi le 31 août 2016 (pièce n°9), soit au moment de la prise d'effet du bail précaire. Il y a donc lieu de considérer que ces dépenses s'inscrivent dans le cadre de l'exécution de ce bail. Le raccordement au réseau électrique apparait indispensable pour permettre l'exercice par le preneur de l'activité de « crêperie, salon de thé, glacier » mentionnée dans le bail et incombe dès lors au bailleur. La SEDRE se contente de mettre en cause le caractère probant des justificatifs de paiement produits par le preneur sans contester la réalité des travaux dont le prix est par ailleurs justifié. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la SEDRE à payer à la SARL Noir et Blanc la somme de 1.344,03 euros. En revanche, la SARL Noir et Blanc ne démontre pas que les travaux d'électricité qu'elle a commandés à la société E.G.O.I Electricité et dont elle affirme, sans toutefois l'établir, qu'il s'agirait de travaux de « remise aux normes du circuit électrique » (le devis mentionnant : « fourniture et pose électricité Gamme Linoe ou équivalent sous moulure ») seraient indispensables à l'usage pour lequel l'immeuble a été loué. Elle ne peut donc valablement obtenir la condamnation de la SEDRE au remboursement desdits travaux, d'un montant de 2.945,78 euros. Le jugement sera dès lors infirmé sur ce point. Sur la demande d'indemnisation pour manquement à l'obligation de délivrance conforme : La SARL Noir et Blanc conteste le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire au titre du manquement à l'obligation de délivrance conforme. Elle fait valoir que l'état de délabrement et l'absence d'entretien de la parcelle sur laquelle sont situés les locaux qu'elle exploite ne lui permettent pas d'exercer dans de bonnes conditions son activité de crêperie, salon de thé, glacier et lui causent un préjudice. L'appelante s'oppose à cette demande, faisant valoir que la société Noir et Blanc ne rapporte pas la preuve de ses affirmations. Sur ce : Vu l'article 1719 du code civil, L'intimée produit au soutien de ses prétentions des photographies (pièce n°7) censées représenter les abords des locaux loués, sans toutefois que l'on ne puisse déterminer le lieu ni la date à laquelle elles ont été prises. Ainsi que l'ont justement relevé les premiers juges, la SARL Noir et Blanc ne démontre pas l'état de délabrement et de saleté des alentours de son local de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [J] [I] : La SEDRE conteste en premier lieu la recevabilité de l'intervention volontaire de Monsieur [J] [I], associé-gérant de la société Noir et Blanc, faute d'intérêt personnel à agir, indiquant qu'à les supposer avérées, les fautes reprochées à la SEDRE n'engageraient sa responsabilité qu'à l'égard de la société et non de son gérant. Elle ajoute que compte tenu de la forme de la société, ce dernier n'est pas tenu des dettes sur son patrimoine personnel. Sur le fond, elle conteste toute responsabilité à raison du comportement frauduleux des consorts [D], qui ont consenti un bail à la société Noir et Blanc. Elle rappelle qu'elle a engagé les procédures judiciaires contre les intéressés et qu'aucune faute ne peut lui être imputée. Elle ajoute que Monsieur [I] ne démontre aucun lien de causalité entre les fautes de la SEDRE et le préjudice qu'il allègue. Monsieur [I] fait valoir qu'il a subi un préjudice personnel et distinct de celui subi par la SARL Noir et Blanc dont il était associé-gérant de sorte qu'il justifie d'un intérêt à agir et que son intervention volontaire est recevable. Sur le fond, il reproche en substance à la SEDRE de l'avoir maintenu dans l'espoir de la conclusion d'un bail commercial pour finalement solliciter l'expulsion de la SARL Noir et Blanc, de ne pas avoir détecté les agissements frauduleux des consorts [D] et de leur avoir proposé une indemnisation alors même qu'elle refuse d'indemniser la société Noir et Blanc, occupante de bonne foi. Il indique avoir subi un important préjudice moral qui a été aggravé par ses problèmes médicaux. Sur ce : Vu les articles 325 et 329 du code de procédure civile et l'article 1240 du code civil, L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. En l'espèce, Monsieur [I] intervient volontairement à l'instance, non en sa qualité d'associé-gérant, étant rappelé qu'il ne peut être tenu au paiement des dettes sociales, mais à titre personnel, en vue d'obtenir la réparation d'un préjudice personnel et distinct de celui de la société mais qui se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré l'intervention de Monsieur [I] recevable. Sur le fond, il convient de rappeler qu'il appartient à Monsieur [I] de rapporter la preuve d'une faute de la SEDRE, d'un préjudice personnel et d'un lien de causalité entre les deux. Ainsi qu'il a été précédemment exposé, aucune faute de la SEDRE n'est caractérisée s'agissant de l'absence de conclusion d'un bail commercial. En outre, la situation à l'origine des difficultés rencontrées par la SARL Noir et Blanc résulte exclusivement d'agissements frauduleux des consorts [D] qui ont lui consenti un bail commercial sans être propriétaires des lieux loués. La SEDRE justifie avoir engagé une procédure en expulsion des intéressés et il ressort des éléments du dossier qu'elle a tenté de régulariser la situation de la SARL Noir et Blanc au moyen notamment d'un bail dérogatoire d'un an. Aucune faute n'est caractérisée au titre de la rupture des pourparlers. Par ailleurs, le projet de protocole transactionnel versé aux débats par Monsieur [I], prévoyant une indemnisation des consorts [D], au demeurant non signé, est inopérante à caractériser une faute à son égard. Au regard de tout ce qui précède, Monsieur [J] [I] ne rapporte la preuve d'aucune faute de la SEDRE lui ayant causé à un préjudice direct et personnel. Il en résulte que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la condamnation de la SEDRE au paiement d'une indemnité de 30 000 euros. Sur les demandes accessoires : Les intimés, qui succombent au principal, seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction, au profit de Maître Antelme, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande en revanche de débouter la SEDRE de sa demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort, rendu en matière commerciale, par mise à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : Déclaré Monsieur [J] [I] recevable en son intervention volontaire ; Condamné la SEDRE à payer à la SARL Noir et Blanc la somme de 1.344,03 euros au titre des frais de raccordement au réseau électrique ; Débouté la SARL Noir et Blanc de sa demande indemnitaire sur le fondement du manquement de la SEDRE à son obligation de délivrance conforme ; Infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau : Ecarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement des indemnités d'occupation de la SEDRE ; Fixe la créance de la SEDRE au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Noir et Blanc à la somme de 39.150,00 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 1er septembre 2017 au 7 février 2023 ; Ordonne l'inscription de la créance de la SEDRE, à titre chirographaire, au passif de la liquidation judiciaire de SARL Noir et Blanc, à hauteur de la somme de 39 150,00 euros ; Rejette la demande de la SEDRE afférente au report du point de départ des intérêts ainsi que sa demande de capitalisation ; Condamne la SELARL [V] [G], ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Noir et Blanc, à régler à la SEDRE la somme de 1.800 euros à titre indemnité d'occupation pour la période du 8 février 2023 au 17 mai 2023, date de libération des lieux ; Rejette la demande de délais de paiement de la SARL Noir et Blanc ; Condamne la SEDRE à verser à la SARL Noir et Blanc la somme de 1 200 euros en remboursement du dépôt de garantie ; Déboute la SARL Noir et Blanc de sa demande de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers ; Déboute la SARL Noir et Blanc de sa demande en paiement de la somme de 2.945,78 euros au titre de la facture de la société E.G.O.I Electricité ; Déboute Monsieur [J] [I] de sa demande de dommages-intérêts ; Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne solidairement la SELARL [V] [G] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Noir et Blanc et Monsieur [J] [I] aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Didier Antelme, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT