Texte intégral
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
N° RG 24/00350 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JXPZ
Minute N° : 24/00347
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454
DU 24 Septembre 2024
Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me FORTUNET
Copie délivrée à :Mme [Z]-PREFECTURE
le :24/09/2024
DEMANDEUR
S.C.I. LA COLINE prise en la personne de son représentant légal en exercice,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON, substitué par Me Emilie SMEDTS, avocat au barreau d’AVIGNON
DÉFENDEUR :
Madame [S] [Z]
née le 12 Novembre 1981 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,
assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier
DÉBATS :
Après avoir entendu à l’audience du 03 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 novembre 2017, la SCI LA COLINE a consenti à Madame [S] [Z] et Monsieur [E] [B] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 721,00 euros charges non comprises.
Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 720,00 euros.
Suite à la séparation des locataires, Madame [S] [Z] est devenue seule titulaire du bail à compter du 1er novembre 2021, par l'effet d'un avenant.
Par exploit de commissaire de justice en date du 11 octobre 2021, la SCI LA COLINE a fait délivrer à Madame [S] [Z] un commandement de payer la somme totale de 3 313,29 euros selon décompte arrêté au 5 octobre 2021 et dont la somme de 3 161,01 euros correspond aux loyers et charges non réglés.
A défaut de satisfaire au premier commandement, le 4 janvier 2024, la SCI LA COLINE a fait délivrer à Madame [S] [Z] un second commandement de payer la somme totale de 2 943,96 euros selon décompte arrêté au 15 décembre 2023 et dont la somme de 2 796,94 euros correspond aux loyers et charges non réglés.
En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SCI LA COLINE a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Madame [S] [Z] par acte de commissaire de justice délivré le 05 juin 2024 aux fins de :
• constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,
• autorisation de la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, conformément aux dispositions des articles R 433-1 et R 433-2 du code de procédures civiles d'exécution,
• d'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,
• lui régler à titre provisionnel la somme de 3 310,50 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 5 août 2024, somme à parfaire à date de la décision à intervenir,
• lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 814,50 euros à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’au départ effectif des lieux,
• lui régler à titre provisionnel, la somme de 389,30 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères 2023 et 2024 au prorata temporis,
• lui régler la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer du 11 octobre 2021 et du 4 janvier 2024.
*
A l'audience du 3 septembre 2024, la SCI LA COLINE, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a fait état d'un accord entre les parties sur des délais de paiement tout en précisant qu'au 05 août 2024, la dette locative s’élevait désormais à 1 496,94 euros mais aussi de son opposition à la demande de délai concernant la mesure d'expulsion sollicitée.
Au cours de cette audience, Madame [S] [Z], comparante, a reconnu le principe et le montant de la dette. Elle a fait valoir qu'un plan d'apurement amiable avait été conclu avec son bailleur, lequel prévoit un remboursement de 100,00 euros par mois en plus du loyer courant à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à épuisement de la dette. Madame [S] [Z] indique honorer tous les mois ce plan d'apurement et demande en conséquence des délais de paiement. Par ailleurs, Madame [S] [Z] précise avoir fait un dossier DALO et demande un délai d'expulsion d'un an et sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.
Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse a été communiqué et mentionne que l'impayé locatif est dû à la séparation de Madame [S] [Z] et de Monsieur [E] [B], qui a engendré une diminution des revenus familiaux, mais également aux soucis de santé de Madame [S] [Z] consécutifs à sa perte d'emploi. Depuis janvier 2024, elle a repris le paiement des loyers résiduels et respecte le plan d’apurement mis en place. Consciente que le loyer est trop élevé par rapport à ses ressources, Madame [S] [Z] a fait une demande de logement social et a déposé un dossier DALO, déclaré complet le 18 juillet 2024. Madame [S] [Z] est investie dans l'accompagnement social mis en place et est autonome dans ses démarches consistant notamment en la recherche active d'un nouveau logement. En somme, compte tenu de la situation, il est préconisé une absence de résiliation du bail ainsi que la validation d'un plan d'apurement.
A l'audience du 03 septembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action :
Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 6 juin 2024, au moins six semaines avant l'audience fixée au 3 septembre 2024.
Au cas d'espèce, la CCAPEX a été avisée une première fois le 13 octobre 2021, puis une seconde fois le 05 janvier 2024.
Concernant le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du VAUCLUSE, il a été avisé le 15 août 2024, de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.
Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.
Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
• le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
• le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
• l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.
Au cas d'espèce, le contrat de bail du 17 novembre 2017 contient en page 22 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.
La SCI LA COLINE a fait signifier à Madame [S] [Z], le 04 janvier 2024, un commandement de payer la somme totale de 2 796,94 euros correspondant aux loyers et charges impayés.
Il ressort du décompte produit par la SCI LA COLINE que Madame [S] [Z] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé dans les délais impartis.
Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.
Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 04 mars 2024 au profit du bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.
Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement
Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 17 novembre 2017, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».
*
La SCI LA COLINE produit un décompte arrêté au 05 août 2024 à hauteur de 1 496,94 euros. Ma clause résolutoire est acquise depuis le 4 mars 2024, les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation. Toutefois, compte tenu de la réduction de la dette, il y a de tenir compte de la somme arrêtée au 05 août 2024.
Par ailleurs, la locataire ne justifie pas d’avoir régler la somme de 389,30 euros au titre des charges récupérables et plus précisément à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Aussi, Madame [S] [Z] sera condamnée à titre provisionnel à régler à la SCI LA COLINE la somme de 1 886,24 euros au titre des loyers et charges locatifs arrêtés au 05 août 2024.
Madame [S] [Z] a sollicité l'octroi de délai de paiement sur 19 mois à hauteur d'un remboursement mensuel d'un montant d’environ 100 euros, en plus du règlement du loyer et des charges courantes. Cet échéancier existe déjà entre les parties suivant leur accord depuis janvier 2024.
A ce titre, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, du décompte versé par le bailleur et de l’audience, que Madame [S] [Z] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, respecte le plan d'apurement mis en place depuis le 1er janvier 2024 et est en situation de régler sa dette locative.
Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [S] [Z] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.
Sur l'expulsion et la demande de délai pour quitter les lieux
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des loueurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ».
L'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution précise que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
*
En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 04 mars 2024, Madame [S] [Z] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.
En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.
Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Toutefois, Madame [S] [Z] justifie de démarches entreprises pour se reloger.
En effet, les pièces versées au débat démontrent que Madame [S] [Z] a déposé un dossier DALO après avoir une demande de logement social, tout en procédant en parallèle par ses propres moyens à la recherche d'un logement.
Dès lors, le Tribunal tenant compte de la bonne volonté manifestée par Madame [S] [Z] pour exécuter ses obligations, conformément aux prescription de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, fait droit à la demande de sursis à expulsion d’une année.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [S] [Z] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût des deux commandements de payer délivrés les 11 octobre 2021 et 04 janvier 2024.
Sur les frais irrépétibles,
Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande de condamner Madame [S] [Z] à verser une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles que le demandeur a pu exposer pour la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,
DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCI LA COLINE concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], loué par Madame [S] [Z] suivant contrat de bail du 17 novembre 2017,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2017 entre la SCI LA COLINE et Madame [S] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 04 mars 2024,
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 04 mars 2024,
CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [S] [Z] à payer à la SCI LA COLINE, la somme de 1 886,24 euros au titre des loyers et charges impayés (1496,94 euros au titre des loyers impayés et 389,30 euros au titre des charges récupérables par le bailleur), arrêtée au 05 août 2024,
DISONS que Madame [S] [Z] pourra se libérer de ladite somme par 18 mensualités de 100,00 euros payables jusqu'à apurement de la dette, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui, et une 19ème mensualité correspondant aux sommes restantes dues,
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d'exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible,
CONSTATONS que Madame [S] [Z] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 05 mars 2024,
ACCORDONS à Madame [S] [Z], un délai de 12 mois pour quitter les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2] qu’elle occupe sans droit ni titre,
A l’issue du délai de 12 mois précité, AUTORISONS l'expulsion de Madame [S] [Z] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DISONS qu'à défaut de départ volontaire, Madame [S] [Z] pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai qui lui a été accordé de douze mois suivant la notification de la présente décision,
DISONS qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXONS l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 814,50 euros,
CONDAMNONS à titre provisionnel preneur à régler à loueur une indemnité d'occupation de 814,50 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 05 août 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,
DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,
DISONS que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de Vaucluse,
CONDAMNONS Madame [S] [Z] à régler à la SCI LA COLINE la somme de 150,00 euros aux titres des frais irrépétibles,
CONDAMNONS Madame [S] [Z] aux entiers dépens comprenant le coût des deux commandements de payer des 11 octobre 2021 et 04 janvier 2024,
RAPPELONS que la présente décision bénéfice de l'exécution provisoire,
Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 24 septembre 2024.
Le Greffier Le Juge
