Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 24/06366

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Corinne GIUDICELLI JAHN Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Olivia ZAHEDI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/06366 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPK N° MINUTE : 9 JUGEMENT rendu le lundi 24 février 2025 DEMANDERESSE Madame [L] [B] [J], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103 DÉFENDERESSE Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Corinne GIUDICELLI JAHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0850 COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier lors de l’audience DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 novembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré Décision du 24 février 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/06366 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPK EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 janvier 1991 à effet au 1er octobre suivant, la SCI UGICI, représentée par Madame [I] [X], aux droits de laquelle vient aujourd'hui Madame [L] [J], a consenti à Madame [E] [H] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Suite au décès de Madame [E] [H], un avenant a été conclu le 27 décembre 2002, le bail se poursuivant au nom de sa fille Madame [Z] [H]. Par acte authentique du 10 avril 2012, Madame [I] [X] a donné à sa fille, Madame [L] [J], la nue-propriété dudit appartement. Madame [I] [X] est décédée le 26 août 2017, désignant Madame [L] [J] comme légataire universelle. Le 30 juin 2023, Madame [L] [J] a fait délivrer un congé pour vendre à effet du 31 décembre 2023, avec offre de vente moyennant un prix de 900.000 euros. Madame [Z] [H] n'exerçait pas son droit de préemption. Le 11 juin 2024, Madame [L] [J] saisissait la juridiction de céans en faisant délivrer à Madame [Z] [H] une assignation devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris en validation du congé pour vente, expulsion de la preneuse et fixation d'une indemnité d'occupation. Madame [Z] [H] quittait le logement le 20 juin 2024 et remettait les clefs à la bailleresse le 1er juillet 2024. A l'audience du 26 novembre 2024, les parties, représentées par leur conseil, se sont accordées pour prendre acte de ce que : - le congé pour vente a été délivré le 30 juin 2023, - Madame [Z] [H] était occupante sans droit ni titre du logement du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2024 inclus, - Madame [Z] [H] est redevable à Madame [L] [J] d'une indemnité d'occupation de 69,57 euros pour le 1er juillet 2024, - Madame [Z] [H] est redevable de la somme de 213,15 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères due pour la période de son occupation des lieux du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2024 inclus. Madame [L] [J] a en outre sollicité du juge des contentieux et de la protection, outre le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision à intervenir, de condamner Madame [Z] [H] à lui payer les sommes suivantes : - 2.253,98 euros au titre de ses préjudices résultant de la non-conformité de l'état des lieux de sortie par rapport à l'état des lieux d'entrée ; - 6.000 euros au titre de son préjudice moral ; - 26.030 euros au titre de son préjudice financier ; - 2.400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses demandes, Madame [L] [J] se fonde sur les articles 1104 et 1231-1 du code civil mais aussi sur l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s'appuie sur les états de lieux d'entrée et de sortie pour faire valoir que le bien a été dégradé et que l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée, les dégradations observées dépassant l'usure normale d'un appartement. Elle reproche à la défenderesse d'avoir manqué à son obligation d'entretien l'appartement étant constaté comme sale et encrassé à l'état des lieux de sortie, et d'avoir manqué de procéder aux réparations locatives ce qui la contraint à une remise en état du bien. Elle allègue en outre que la mauvaise foi de Madame [Z] [H], son obstruction dans l'organisation des visites du bien et son maintien dans les lieux lui ont causé un préjudice moral et financier, la plaçant dans une situation lui causant une grande anxiété disposant elle-même de revenus peu importants. Elle allègue en outre d'une perte de chance de pouvoir vendre le bien au prix mentionné au congé alors que le marché immobilier s'est dégradé entre octobre 2023 et septembre 2024. En défense, Madame [Z] [H] a rejeté l'ensemble de ces demandes. Elle sollicite à titre de demande reconventionnelle de voir condamnée à la demanderesse à lui verser la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles outre le paiement des entiers dépens. Elle allègue que l'état d'usure du bien est normale compte tenu d'une occupation de 33 ans et soutient qu'il ne lui incombe pas de prendre à sa charge le nettoyage et lessivage tel que demandé dans le devis établi par la demanderesse ni la remise à neuf l'appartement. Elle conteste tout autant le préjudice moral allégué alors qu'elle soutient avoir quitté les lieux rapidement. Pour rejeter le préjudice financier allégué par Madame [L] [J], elle rappelle que la période de dépréciation retenue par la demanderesse est erronée rejetant être responsable d'une dépréciation entre 1er octobre 2023 et septembre 2024, et ce d'autant qu'elle rejette que sa présence dans l'appartement jusqu'au 30 juin 2024 ait empêché la demanderesse de réaliser une vente. Elle soutient qu'il eut fallu retenir la période courant du 1er janvier au 1er juillet 2024. Enfin, elle conteste être redevable des frais relatifs à la réalisation d'un nouveau diagnostic. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 février 2024. MOTIFS Sur les demandes faisant l’accord des parties Les parties s’accordent pour constater la validité du congé pour vendre délivré le 30 juin 2023, constater que la défenderesse était occupante sans droit ni titre du 1er janvier au 1er juillet 2024 inclus, dire qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation de 69,57 euros correspondant à l’occupation du bien le 1er juillet 2024 et dire qu’elle est redevable de la somme de 214,15 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères. Ces points d’accord seront repris au dispositif de la présente décision. Sur les demandes de dommages et intérêts L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d'ordre public. En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soient à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose en ses paragraphes c) d) que le locataire est notamment obligé : " c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; " Ces dispositions légales étant rappelées, il convient d'analyser dans le cas d'espèce l'existence d'un préjudice matériel, moral puis financier. Sur le préjudice matériel relatif à la non-conformité de l'état des lieux de sortie En l'espèce, la requérante sollicite la somme de 2.884.91 euros pour la remise en état de l'appartement, soutenant qu'il convient de déduire le dépôt de garantie de 630.93 euros conservé par le gestionnaire. L'état des lieux d'entrée établit que 3 clefs de l'appartement ont été remises à la locataire lors de la prise à bail (pièce 9 demandeur) alors que l'état des lieux de sortie faite état d'une restitution à la bailleresse de 2 clefs de l'appartement (pièce 11 demandeur). Alors qu'il n'est pas justifié que la locataire ait informée la bailleresse des circonstances entourant l'absence de cette clef, le changement de serrure est légitime. Si la bailleresse produit à cet effet un devis établi le 19 juillet 2024 (pièce 15 demandeur) en remplacement du cylindre de la porte d'entrée et production de clefs pour un montant de 995.01 euros, ce montant apparait particulièrement élevé et le dédommagement de la bailleresse sera ramené à de plus justes proportions à la somme de 600 euros. La bailleresse produit également un devis pour la dépose et enlèvement de 1m2 de parquet endommagé pour un montant de 385 euros (pièce 24 demandeur). Il résulte en effet de l'état des lieux de sortie que le sol en parquet vitrifié de l'avant cuisine est endommagé étant indiqué " encrassé et vernis HS, lattes HS ". Si l'état des lieux d'entrée ne précise pas l'état du parquet vitrifié dans les couloirs et dégagements, il est constant que le logement remis lors du début du bail était dans un bon état général avec des peintures et revêtements neufs. Alors que l'entretien des parquets vitrifiés, le remplacement de quelques lames de parquets et leur remise en état incombe au locataire en application du décret n°87-712 du 26 août 1987 susmentionné, et alors qu'il existe une présomption de dégradation incombant au locataire, ce dernier aurait dû procéder aux menus travaux de réparation des lattes endommagées du parquet vitrifié. La bailleresse est donc bien fondée à solliciter le dédommagement à hauteur de 385 euros, sur la base du devis sollicité par la demanderesse, en réparation du parquet vitrifié endommagé. Quant au détecteur de fumée, si la mise en place de celui-ci incombe bien au bailleur, l'entretien et son renouvellement si nécessaire incombe au locataire. En l'absence de constat de pose d'un détecteur de fumée au sein de l'appartement par la bailleresse, la bailleresse ne peut revendiquer son absence de renouvellement par la locataire n'ayant pas justifié de son installation initiale conformément aux normes en vigueur. Elle se verra donc déboutée de la somme demandée pour le remplacement de celui-ci à hauteur de 19,90 euros. Enfin, s'agissant de la somme de 1.485 euros sollicitée par la bailleresse pour faire appel à une entreprise de nettoyage spécialisée pour le nettoyage des sols, menuiseries extérieures, portes et balcons et murs de l'appartement, il ressort de l'état des lieux de sortie que diverses dégradations, incombant au locataire, n'ont pas été effectuées telles que le remplacement d'un tuyau de gaz lequel décrit comme " HS " à l'état des lieux de sortie, les équipements butée de porte " HS ", une prise électrique sortie du mur de l'avant cuisine, les sols et peintures dont l est indiqué dans l'état des lieux de sortie que les murs et plafonds de toutes les pièces sont sales et pour plusieurs pièces telles que le séjour notamment encrassé (pièce 11 demandeur), un trou dans le mur étant signalé dans le mur de la chambre, ce qui ne ressortait pas de l'état des lieux d'entrée. Si le défraichissaient de l'appartement au bout de 33 ans d'occupation est inévitable, il est en revanche de la responsabilité du locataire de maintenir en état de propreté le logement. Aussi, c'est à juste titre que la bailleresse est fondée à solliciter le remboursement pour l'intervention d'une société de nettoyage. Sa demande d'indemnisation à hauteur de 1.485 euros sur la base d'un devis pour lessivage des murs établi le 11 juillet 2024 (pièce 14 demandeur) sera donc accordée. Pour l'ensemble de ces dédommagements, la défenderesse sera condamnée à verser la somme de 2470 euros. Un dépôt de garantie de 630.93 euros ayant été versé par la locataire lors de la prise à bail, il y a lieu d'ordonner la compensation de ces sommes et Madame [Z] [H] devra ainsi verser la somme de 1839.07 euros Sur le préjudice moral Il ne ressort pas des pièces du dossier d'élément justifiant l'existence d'un préjudice moral au détriment de la demanderesse. Celle-ci allègue en effet un niveau d'anxiété sans que celui-ci ne soit justifié. Elle se verra donc déboutée de ce chef. Sur le préjudice financier En l'espèce, il n'est nullement démontré que le maintien dans les lieux de Madame [Z] [H] après la fin du bail a entraîné au préjudice de Madame [L] [J] une perte de chance de vendre le bien au prix mentionné dans le congé. En effet, la bailleresse ne démontre pas que la locataire a mis en échec les visites, justifiant à l'inverse de sa réactivité suite au courrier de sa bailleresse pour se mettre à disposition concernant les visites (pièce 8 demandeur). Elle justifie par ailleurs avoir entrepris de manière diligente les recherches pour trouver à se reloger dans un contexte où il est également justifié que retrouver un logement à Paris est particulièrement difficile. Sa mauvaise foi ne transparait pas des pièces versées, le courrier rédigé par la demanderesse ne pouvant constituer un élément probant suffisant puisqu'établi par la requérante. En outre la demanderesse ne justifie d'aucuns pourparlers concrets de vente qui auraient été mis en échec par l'absence de départ de sa locataire, ni même de la mise en vente de son bien auprès d'un mandataire ou sur un site d'annonces. Faute de justifier d'un préjudice distinct de celui déjà concernant les dégradations dans l'appartement, la demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Si effectivement Madame [Z] [H] s'est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, il n'est pas contesté qu'elle a continué à régler mensuellement son loyer. Ainsi la demanderesse se verra déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier. Sur les demandes accessoires Madame [Z] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision, mais pas le coût du congé qui résulte de la seule volonté de Madame [L] [J]. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [J] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [Z] [H] par Madame [L] [J] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 11 janvier 1991 et pour lequel un avenant a été conclu le 27 décembre 2002 concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2023 à minuit, CONSTATE que Madame [Z] [H] à libéré les lieux et restitué les clés le 1er juillet 2024, CONSTATE que Madame [Z] [H] a occupé le bien sans droit ni titre de du 1er janvier au 1er juillet 2024 inclus, CONSTATE l'accord des parties pour que Madame [Z] [H] verse à Madame [L] [J] une indemnité d'occupation de 69,57 euros pour le 1er juillet 2024 et au besoin l'y CONDAMNE, CONSTATE l'accord des parties pour que Madame [Z] [H] verse la somme de 213,15 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères due pour la période de son occupation des lieux du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2024 inclus et au besoin l'y CONDAMNE, CONDAMNE Madame [Z] [H] à verser à Madame [L] [J] la somme de 2470 euros au titre de son préjudice matériel en raison de la non-conformité de l'état des lieux de sortie et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, ORDONNE la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie qui ne sera pas restitué à Madame [Z] [H], celle-ci étant dès lors redevable de la somme résiduelle de 1839.07 euros, DÉBOUTE Madame [L] [J] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, DÉBOUTE Madame [L] [J] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, CONDAMNE Madame [Z] [H] à verser à Madame [L] [J] une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Madame [L] [J] de ses demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Madame [Z] [H] aux dépens de l'instance comme visé dans la motivation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.