Cour d'appel, 21 décembre 2023. 22/03288

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 21/12/2023 **** N° de MINUTE : 23/1083 N° RG 22/03288 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UMAD Jugement (N° 21-000600) rendu le 11 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Tourcoing APPELANTE Madame [O] [B] née le 18 Avril 1959 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Marine Craynest, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/006403 du 15/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE Madame [L] [S] [G] née le 16 Juin 1941 à de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Laurent Calonne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 17 octobre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 9 mars 1991, M. [G]-[Y] a donné à bail à Mme [O] [B] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le versement d'un loyer de 4 000 francs soit 609,80 euros outre un dépôt de garantie de 4 000 francs soit 609,80 euros. Au décès de M. [G]-[Y], Mme [L] [S] [G] reprenait le bail, le loyer étant actualisé à la somme de 487,80 euros en décembre 2020. Mme [O] [B] a quitté le logement le 3 avril 2021. Par acte d'huissier en date du 30 août 2021, Mme [B] a fait assigner [L] [S]-[G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins de la débouter de ses demandes, fins et conclusions, la condamner à lui restituer le dépôt de garantie de 917,59 euros majoré de 10% du montant du loyer en principal à compter du 3 mai 2021 à savoir la somme de 1 063,93 euros, la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,1 200 euros d'indemnité procédurale outre les dépens, la résiliation du bail par le constat de la clause résolutoire subsidiairement le prononcé de la résiliation. Suivant jugement contradictoire en date du 11 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing a : - débouté Mme [O] [B] de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, - condamné Mme [O] [B] à verser à Mme [S] à verser la somme de 509,43 euros au titre des charges et réparations locatives, - rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire, - condamné Mme [O] [B] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement à Mme [S]-[G] - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Mme [B] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 8 juillet 2022, déclaration d'appel critiquant chacune les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes de restitution du dépôt de garantie avec majoration, condamnation à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, condamnée à verser à Mme [S] [G] la somme de 509,43 euros au titre des charges et réparations locatives, aux dépens et à 500 euros d'indemnité procédurale. Mme [S]-[G] a constitué avocat en date du 25 juillet 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2022, Mme [B] demande la cour de: - faire droit à l'ensemble des demandes de Mme [B], - débouter Mme [S] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - infirmer le jugement rendu le 11 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, condamné Mme [B] à verser à Mme [S]-[G] la somme de 509,43 euros au titre des charges et réparations locatives, rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire, condamné Mme [B] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement à Mme [S]-[G] d'une indemnité procédurale de 500 euros, débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, - condamner Mme [S]-[G] à verser à Mme [B] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, - condamner Mme [S]-[G] à restituer à Mme [B] le dépôt de garantie de 917,59 euros majoré de 10% du montant du loyer en principal à compter du 3 mai 2021, à savoir la somme de 1 063,93 euros au total, somme à parfaire au jour du jugement, - condamner Mme [S]-[G] à verser à Me Craynest la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700°2 du code de procédure civile, à charge pour elle de renoncer à l'aide juridictionnelle pour la procédure de première instance, outre 1 500 euros au titre de la procédure d'appel, - condamner Mme [S]-[G] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2023, Mme [S]-[G] demande à la cour de : - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de tribunal de en ce qu'il - débouté Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, l'a condamné à payer à Mme [S]-[G] la somme de 509,43 euros au titre des charges et réparations locatives, rappelé que la décision était assortie de l'exécution provisoire, condamné Mme [B] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité procédurale de 500 euros, débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, - débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [B] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Par ordonnance en date du 23 mars 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation formée par Mme [S]-[G]. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, (...) Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Au soutien de sa demande, Mme [B] soutient que Mme [S] [G] n'a pas respecté ses obligations d'entretien, de réparation et de jouissance paisible du logement donné à bail et sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Il résulte du rapport de l'ARS en date du 6 février 2018 qu'un certain nombre de travaux devait être réalisés par le bailleur afin de remédier aux désordres constatés, s'agissant de: - la mise à disposition d'un moyen de chauffage suffisant et sécurisé, adapté aux caractéristiques du logement et notamment à l'isolation, - l'enlèvement du convecteur présent dans le séjour et potentiellement dangereux et condamnation du conduit de fumées, - la mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d'une attestation par un professionnel qualifié de type 'consuel en sécurité', - la suppression des causes d'humidité à l'origine des remontées d'eau, - la mise en sécurité de l'escalier d'accès aux combles et notamment pose/fixation correcte des gardes-corps, de la main courante et assurant une hauteur d'échappée de 1m90, à défaut cette pièce ne pourra être considérée comme pièce principale et le bail devra être modifié. Si Mme [B] soutient qu'aucun travaux n'a été réalisé par la propriétaire afin de mettre fin aux désordres constatés, le tribunal a justement relevé que Mme [S]-[G] produit aux débats un rapport d'expertise établi le 27 août 2018, soit six mois après le rapport de l'ARS, faisant état de la réalisation de travaux de nature à remédier aux désordres, s'agissant de: - l'exécution des travaux de toiture, - le remplacement des convecteurs électriques, - la pose d'un nouveau convecteur dans la cuisine, - la résolution des problèmes électriques, - la réalisation des travaux relatifs à la prise en charge des problèmes d'humidité, - la pose d'un garde-meuble dans l'escalier. En outre, la réalisation effective de ces travaux conformément aux régles de l'art est confirmée par le certificat de conformité de l'installation électrique ainsi que par les factures de réalisation des travaux produites aux débats, Mme [B] ayant elle-même confirmé auprès de l'expert la bonne exécution des travaux préconisés. De plus, alors que Mme [B] a été déboutée de sa demande en réparation de son trouble de jouissance dans le cadre d'un précédent litige initié en 2009 et ayant donné lieu à un jugement rendu par le tribunal d'instance de Tourcoing le 4 novembre 2009, elle ne démontre pas avoir informé la bailleresse de l'existence de désordres affectant les lieux loués avant un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 novembre 2017, préalable à la visite de l'ARS réalisée le 22 janvier 2018. Ainsi, en l'absence de tout nouvel élément de preuve produit aux débats de nature à caractériser l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués et du caractère indécent de ces derniers justifiant l'existence d'un trouble de jouissance, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande indemnitaire à ce titre. Sur la restitution du dépôt de garantie Aux termes des dispositions de l'article 22 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (...) Il est restitué dans un délai dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, il n'est pas contesté que la somme de 4 000 francs soit 609,80 euros a été versée par la locataire au titre du dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Si Mme [B] soutient que le logement loué était en mauvais état de réparations locatives, les seules attestations produites aux débats établies par les enfants de la locataire sont insuffisantes à en justifier alors qu'en l'absence d'état des lieux établi lors de l'entrée dans les lieux du locataire, ces derniers sont présumés être en bon état de réparations locatives. Il résulte de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 3 avril 2021 et signé par Mme [B] que le logement présente un certain nombre de désordres locatifs: - entrée: manque poignée, - séjour: volet roulant sangle défectueuse. Manque deux douilles aux deux plafonniers. - cuisine: non nettoyée - chambre 1: avant sol souple gondolé, manque une ampoule, sol PVC mis par Mme [B], - chambre 2: manque une ampoule, - garage: porte du garage ne s'ouvre plus et se ferme avec le verrou car fermeture obsolète, porte arrière non existante, - jardin: un barbecue présent, - boîte aux lettres inexistante, boîte aux lettres dans la porte d'entrée. C'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'alors que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution des travaux de remise en état, la somme de 1681,50 euros peut être retenue au titre du coût de ces travaux sur la base du devis de la société ART RENO établi le 12 avril 2021, déduction faite du coût des travaux relatifs à la cuve et au chauffage au fioul et à la gouttière. Par ailleurs, Mme [B] ne justifie pas que les désordres locatifs soient causés par la vétusté s'agissant de désordres notamment relatifs aux équipements de l'immeuble et au nettoyage de certaines pièces. Dès lors, Mme [B] sera condamnée à payer à Mme [S] [G] la somme de 590,43 euros, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux. La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs. Sur les autres demandes Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [B], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à Mme [S] [G] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [O] [B] à verser à Mme [L] [S]-[G] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne Mme [O] [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis