Cour d'appel, 07 décembre 2023. 20/03948

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 07 DECEMBRE 2023 N° RG 20/03948 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LXXA S.C.I. BARRIMMO c/ S.C. LES KEYS Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 septembre 2020 (R.G. 19/05188) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 21 octobre 2020 APPELANTE : S.C.I. BARRIMMO demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, subsituté par Me Sonny SOL, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.C. LES KEYS Prise en la personne de son Gérant la SARL SEFISO Prise en la personne de ses Gérants M. [E] [Z] et M. [H] [I] demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Yves FRAGO, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 octobre 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. ***** LES FAITS ET LA PROCEDURE Le 23 juin 2013, la SCI BARRIMO s'est portée acquéreur de quatre appartements dans la commune d'Andernos ( Gironde) dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement auprès de la société civile de construction vente Les Keys. Le 23 janvier 2015, les livraisons des appartements sont intervenues, avec des réserves. Se plaignant de différents désordres affectant ses appartements, la SCI Barrimmo a sollicité et obtenu en référé une expertise judiciaire. L'expert judiciaire, M. [F] a déposé son rapport le 2 avril 2019. Puis par assignation en date du 29 mai 2019, la SCI BARRIMMO a saisi le Tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'obtenir la condamnation de son vendeur à lui verser différentes sommes à titre de dommages intérêts en réparation des désordres constatés par l'expert judiciaire. Par jugement en date du 29 septembre 2020, le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX a déclaré la SCI BARRIMO irrecevable en l'intégralité de ses demandes et a constaté la forclusion de son action. Le tribunal a en effet considéré que les premières demandes de la SCI Barrimmo portaient sur les parties communes si bien que celle-ci était irrecevable à agir sans avoir reçu l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires et a ajouté que les désordres affectant les parties privatives portaient sur les réserves et que dans la mesure où la SCI Barrimmo n'avait pas assigné son vendeur dans les cinq ans de la réception, son action était prescrite. La SCI Barrimmo a relevé un appel général à l'encontre de cette décision. Aux termes de ses dernières écritures en date du 12 mars 2021, la SCI Barrimmo demande à la cour d'appel de : - Condamner la SCCV Les Keys à titre principal sur le fondement de la garantie décennale et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à lui payer la somme de 1.166 € TTC au titre des désordres relatifs aux infiltrations des douches et des robinetteries, et celle de 2.365 € TTC au titre des désordres relatifs à la fissuration du mur séparatif de la terrasse de l'appartement 7 - Condamner la SCCV Les Keys sur le fondement de la responsabilité contractuelle à lui payer les sommes suivantes : ' 2.453 € TTC au titre des malfaçons relatives aux menuiseries extérieures ; ' 1.760 € TTC au titre des malfaçons relatives au lot plomberie (hors infiltrations des douches) ; ' 1.023 € TTC au titre des malfaçons relatives au lot électricité ; ' 913 € TTC au titre des malfaçons relatives au lot menuiserie intérieure, plâtrerie et carrelage ; ' 2.431 € TTC au titre des malfaçons du lot gros 'uvre (hors fissuration du mur séparatif de la terrasse de l'appartement 7) ; ' 2.255 € TTC au titre des malfaçons relatives au lot étanchéité. - Condamner la SCCV Les Keys à lui verser la somme de 7.000 € en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive, celle de 5.000 € au titre de son préjudice moral, celle de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire; Aux termes de ses dernières écritures en date du 11 février 2021, la SCCV Les Keys demande à la cour d'appel de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 septembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, et de condamner la SCI Barrimmo à lui payer la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2023. MOTIFS Sur l'intérêt à agir de la SCI Barrimmo au titre des parties communes La SCI Barrimmo expose qu'un certain nombre de désordres et non-conformités affectent des parties communes de l'immeuble mais lui causent un préjudice personnel, justifiant son intérêt à agir. Notamment les désordres affectant les parties communes provoquent des désordres à ses parties privatives dont le tableau de la porte fenêtre donnant sur la terrasse et notamment le gond du volet de l'appartement 6, dont également le tableau de la porte fenêtre donnant sur la terrasse de l'appartement 7, éléments des parties privatives dans le règlement de copropriété. De même les malfaçons affectant l'étanchéité affectent ses parties privatives dont le mauvais façonnage d'une grille métallique sur le seuil de la baie vitrée de l'appartement 6, le reprise des joints de fractionnements sur les balcons et terrasses des appartements 2, 6 et 7 ; la reprise du joint périphérique entre la gouttière et la dalle béton du balcon de l'appartement 7. En conséquence son intérêt à agir est incontestable. Subsidiairement si la cour d'appel considérait que les éléments affectés par les malfaçons seraient de nature commune, elle pourrait néanmoins agir en application de l'article 15 alinéa 2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis lequel dispose que « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ». Or, elle est la seule à subir ces malfaçons. La SCCV Les Keys considère que le tribunal a justement apprécié le défaut de qualité de la SCI Barrimmo pour pouvoir agir sur des désordres affectant les parties communes. *** L'expert judiciaire a considéré, sans être contesté dans son constat que les désordres concernant le lot étanchéité n'affectaient pas un élément de gros 'uvre ou un équipement indissociable lié au gros 'uvre, de nature à rendre l'ouvrage impropre à son usage ou à compromettre sa solidité et provenaient d'une malfaçon dans l'exécution du recueil des eaux pluviales des trois balcon du R + 2 et d'une malfaçon dans la protection du joint de fractionnement du plancher béton du balcon du 2éme étage, ajoutant que ce désordre était récurrent sur tous les joints de fractionnement des balcons qui n'ont pas été traités dans l'ensemble de la résidence. Ainsi, les désordres incidents dont se plaint l'appelant proviennent de désordres affectant incontestablement les parties communes. Dès lors, il appartient au seul syndicat des copropriétaires d'exercer l'action destinée à prévenir ou à réparer les atteintes à l'intégrité de l'immeuble considéré dans son ensemble, lequel a qualité et justifie d'un intérêt pour agir en réparation du préjudice causé à tous les copropriétaires par la détérioration d'une partie commune. En effet il ne peut être contesté en l'espèce que les désordres affectent indissociablement les parties communes et les parties privatives, et les désordres affectant les parties privatives de l'appelante sont le prolongement des malfaçons affectant les parties communes (Cf : Cass. 3e civ., 21 mai 2000, n° 98-16.079 ). En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé la SCI Barrimmo irrecevable à agir au titre des désordres affectant les parties communes. Sur la recevabilité de l'action de la SCI Barrimmo au titre des parties privatives La SCI Barrimmo considère que le tribunal ne pouvait pas juger que son action au titre des désordres affectant les parties privatives était prescrite alors que la SCCV dans une lettre du 3 juillet 2015 s'était engagée à réparer les désordres dont elle se plaignait. En conséquence, son action ne pouvait être soumise au délai légal de forclusion mais à celui de l'article 1231-1 du code civil. La SCCV considère que sa lettre du 3 juillet 2015 ne peut constituer un engagement unilatéral autonome susceptible de servir de fondement à une action de droit commun. *** L'article 1642-1 du code civil dispose : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. » L'article 1648 du même code ajoute : « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l'usage du lieu où la vente a été faite. Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ». En l'espèce, par lettre du 3 juillet 2015, le vendeur s'est expressément engagé à reprendre les réserves objet des quatre procès-verbaux de réserves relatifs aux quatre appartements de l'appelante en des termes qui ne souffrent pas de discussion : « Nous vous avons informé le 26 juin dernier qu'une intervention pouvait avoir lieu dans votre logement afin de lever les réserves restante' » (pièce n° 26 de l'appelante). Cette reconnaissance non équivoque de la responsabilité du vendeur intervenue moins de six mois après les réceptions des appartements, et ainsi dans le délai de l'article 1642-1 du code civil a interrompu la prescription encourue. En outre cet engagement de reprendre les réserves a été réitéré verbalement par l'intimée devant l'expert judiciaire lequel l'a consigné dans son rapport (page 4 du rapport d'expertise). En conséquence, l'appelante est recevable à rechercher la responsabilité contractuelle de son vendeur en l'état futur d'achèvement alors que celui-ci doit garantir à l'appelante la livraison d'un ouvrage parfaitement achevé dans le délai convenu conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art. Les malfaçons, non conformités et non-façons engagent la responsabilité contractuelle de vendeur en application des articles 1604, 1642-1 et 1147 du code civil. Dès lors le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il a jugé forclose l'action de la SCI Barrimmo au titre des réserves affectant ses parties privatives. Sur la réparation du préjudice de la SCI Barrimmo au titre des désordres affectant ses parties privatives. Sur les menuiseries extérieures Ces ouvrages appartiennent aux parties privatives au regard du règlement de copropriété lequel dispose que lesdites parties privatives « comprennent notamment 'les fenêtres, les portes fenêtres, les volets ou stores, ainsi que leurs chambranles, leurs châssis, leurs accessoires et d'une façon générale, les ouvertures ou vues des locaux privatifs '» ( pièce n° 25 de l'appelante). Les désordres affectant les menuiseries extérieures ont fait l'objet de réserves qui ont été consignées dans les procès-verbaux des réceptions des appartements achetés par l'appelante. Il s'agit du changement du béquillage de la porte vitrée de l'appartement 6 (page 22 du rapport d'expertise), le rééquilibrage de l'ouvrant de la porte vitrée d'entrée avec déparclosage de l'appartement 6 (page 24 du rapport d'expertise), le changement du mécanisme d'ouverture de la fenêtre à soufflet de la salle de bains de l'appartement 7 (page 26 du rapport d'expertise). D'autres désordres sont apparus dans l'année de parfait achèvement mais après la réception des appartements. Il s'agit de la nécessité de changer les volets roulants de la chambre 1 des appartements 6 et 9 (page 23 du rapport d'expertise), la nécessité de rééquilibrer l'ouvrant de la porte vitrée d'entrée avec déparclosage de l'appartement 6 (page 24 du rapport d'expertise), la nécessité d'ajuster le montant métallique du dormant de la porte métallique d'accès terrasse de l'appartement 7 (page 25 du rapport d'expertise), et enfin la nécessité de changer le joint isophonique de calfeutrement de la porte palière de l'appartement 9 (page 27 du rapport d'expertise). Les désordres réservés et les désordres postérieurs mais constatés lors de l'expertise judiciaire ne sont pas utilement contestés. L'expert judiciaire a chiffré le coût de leur reprise à la somme de 2.453 € TTC. Cette estimation n'est pas davantage utilement contestée devant la cour d'appel. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de l'appelante au titre des menuiseries extérieures. Sur les désordres affectant la plomberie et les salles d'eau Au titre de la responsabilité contractuelle du vendeur, l'appelante sollicite le déplacement des hottes aspirantes des appartements 2, 6, 7 et 9 qui ont été installées trop en hauteur, conformément aux préconisation de l'expert judiciaire pour un montant de 1760 € TTC. Au titre de la responsabilité décennale du vendeur la SCI Barrimo sollicite la reprise des désordres non réservés constitués par l'existence d'infiltrations d'eau dans les appartements 2, 6 et 9. Ces infiltrations ont été constatées par l'expert judiciaire en pages 32 et 33 de son rapport qui a chiffré les travaux de reprise à la somme de 1166 €TTC. Au vu des constatation de l'expert judiciaire, il apparaitqu'il n'en résulte aucune impropriété à la destinations des pièces considérées. En conséquence, l'appelante sera déboutée de ces demandes à ce titre. Sur les désordres affectant l'électricité Au titre de la responsabilité contractuelle du vendeur, l'appelante sollicite la reprise des malfaçons relatives à l'électricité dont l'expert judiciaire a constaté la réalité en pages 34 et 35 de son rapport, et qui avaient fait l'objet de réserves à la réception. La SCCV Les Keys sera condamnée au paiement des travaux de reprise évalué par l'expert judiciaire à la somme de 1023 € TTC. Sur les désordres affectant la menuiserie intérieure, la plâtrerie et le carrelage La SCI Barrimo sollicite la condamnation de son vendeur à reprendre les finitions non terminées de peinture de platerie et du carrelage, objet de réserves. L'expert judiciaire a chiffré ces travaux de reprise à la somme de 913 € TTC. L'intimée sera condamnée au versement de cette somme à l'appelante. Sur la résistance abusive du vendeur La SCI Barrimo sollicite la condamnation de son vendeur à lui verser la somme de 7000 euros au titre de sa résistance abusive. La SCCV Les Keys n'explique pas pourquoi elle s'était engagée à reprendre les réserves et qu'elle n'en a ensuite rien fait. Son attitude est effectivement abusive. Au regard du montant des réserves la cour fixera les dommages et intérêts à ce titre à la somme de 500 euros. Sur le préjudice moral de la SCI Barrimmo La SCI Barrimmo sollicite la condamnation de son vendeur à lui payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral qu'elle a enduré du fait de cette situation. Toutefois, l'appelante ne démontre pas une atteinte à sa personnalité dans son affection, dans son honneur ou dans sa réputation. En conséquence elle sera déboutée de cette demande. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens La SCCV Les Keys succombant dans cette procédure sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et sera en outre condamnée à verser à l'appelante une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI Barrimmo au titre des parties privatives et en ce qu'il a condamné la SCI Barrimmo aux dépens, et statuant de ces chefs du jugement réformé : Condamne la SCCV Les Keys à verser à la SCI Barrimmo les sommes suivantes : - 2453 euros TTC au titre des désordres relatifs aux menuiseries extérieures, - 1760 euros TTC au titre du lot plomberie, - 1023 euros TTC au titre du lot électricité, - 913 euros TTC au titre du lot menuiseries intérieures, du lot platerie et le carrelage, - 500 euros au titre de sa résistance abusive, - 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Confirme le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant: Condamne la SCCV LES KEYS aux entiers dépens, en ce compris le cout de l'expertise judicaire. La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT