Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 24/01291

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 6] JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025 Minute n° : N° RG 24/01291 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVCS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : OPH LOGEMLOIRET dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Mme [J], munie d'un pouvoir de représentation DÉFENDEUR : Monsieur [U] [P] domicilié : chez Madame [S], [Adresse 3] non comparant, ni représenté A l'audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS La société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [U] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (appartement n°11, 1er étage) - [Localité 4] [Adresse 7], par contrat du 27 décembre 2018, pour un loyer mensuel de 308,54 euros hors charges, payable à terme échu. Le bail a pris effet le jour même. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 27 décembre 2018. La société LOGEMLOIRET a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception le 18 août 2022 à Monsieur [U] [P] en lui indiquant qu’il semblerait que celui-ci ait quitté les lieux loués, et en l’invitant à adresser un congé du logement loué. Un état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire le 16 juin 2023, Monsieur [P] ayant été représenté par un Huissier de justice. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 21 juin 2023, la société LOGEMLOIRET a mis en demeure Monsieur [U] [P] de régler la somme de 2.543,14 euros. Le 22 février 2024, un conciliateur de justice a constaté la carence de Monsieur [U] [P] à la tentative de conciliation du 18 janvier 2024. La société LOGEMLOIRET a ensuite saisi, par requête du 7 mars 2024 reçue au greffe le 25 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS, aux fins suivantes : condamner Monsieur [U] [P] à lui payer la somme de 2.543,14 euros correspondant aux réparations locatives ;condamner Monsieur [U] [P] à lui payer la somme de 254,31 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La lettre recommandée avec avis de réception envoyée par le greffe du juge des contentieux de la protection à Monsieur [U] [P] en vue de l'audience du 12 novembre 2024 a été réceptionnée, l’avis de réception étant signé le 30 mars 2024. A l’audience du 12 novembre 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée par Madame [N] [J], employée munie d'un pouvoir – a indiqué que le locataire est parti et que la dette concerne uniquement les travaux. Monsieur [U] [P] n’a pas comparu. La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision n’étant pas susceptible d'appel, mais la convocation par lettre recommandée avec avis de réception ayant été réceptionnée et valant citation à personne. Il sera constaté que la demande en paiement présentée par le bailleur est recevable sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, le demandeur ayant procédé à une tentative de conciliation le 18 janvier 2024. Il y aura donc lieu de procéder à la vérification du bien-fondé de la demande, sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile. I - SUR LES REPARATIONS LOCATIVES : Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le contrat de bail du 27 décembre 2018 reprend ces dispositions en son article 1.3 page 4. Le bailleur produit l'état des lieux d'entrée du 27 décembre 2018, qui a été réalisé de manière contradictoire. L'état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire le 16 juin 2023. Cet état des lieux de sortie inclut les postes au titre desquels le bailleur demande une indemnisation. Il y apparaît que la somme issue exclusivement des réparations locatives est de 2.543,14 euros. Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement. Sur les clés, badges : Le bailleur sollicite à ce titre une somme de 243 euros. L’état des lieux d’entrée retient que 10 clés/badges ont été donnés à Monsieur [P] lors de son entrée dans les lieux. L’état des lieux de sortie révèle qu’aucune clé n’a été restituée par Monsieur [P]. Le calcul de la somme pouvant être mise à la charge du locataire à titre d’indemnité paraît donc juste et il y aura lieu de fixer à 243 euros la somme due pour ce poste. Sur la cave : Le bailleur sollicite à ce titre une somme de 24,15 euros pour le déplacement permettant l’ouverture de la porte (100 % du coût du déplacement) et 41,06 euros pour l’ouverture de la porte (100 % du coût de l’ouverture). L’état des lieux d’entrée retient que la cave est en bon état. L’état des lieux de sortie révèle que la porte de la cave est fermée et qu’il est impossible de constater son état intérieur. Le calcul de la somme pouvant être mise à la charge du locataire à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux, paraît donc juste et il y aura lieu de fixer à 65,21 euros la somme due pour cette pièce. Sur la chambre 2 : Le bailleur sollicite à ce titre une somme de 231,23 euros pour les murs (60 % du coût de la peinture) de cette pièce. L’état des lieux d’entrée retient que les murs de cette chambre sont en très bon état. L’état des lieux de sortie révèle que les murs sont dégradés et présentes des traces qui nécessitent d’être repeintes. Le calcul de la somme pouvant être mise à la charge du locataire à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux, paraît donc juste et il y aura lieu de fixer à 231,23 euros la somme due pour cette pièce. Sur la cuisine : Le bailleur sollicite à ce titre une somme de 102,63 euros pour la peinture des murs (60 % du coût), une somme de 184,31 euros pour la pose d’une toile de verre prépeinte (60% du coût), une somme de 17,40 euros pour le déplacement (100% du coût), une somme de 66,07 euros la peinture du plafond (60 % du coût), une somme de 8,81 euros pour la peinture de la porte (20% du coût) et une somme de 304,92 euros pour la pose d’un sol en PVC (84 % du coût). L’état des lieux d’entrée retient que le plafond et les murs sont en très bon état, que les sols sont en bon état. Aucune précision n’est faite s’agissant de la porte, il conviendra donc de retenir que celle-ci était en bon état. L’état des lieux de sortie indique que les murs sont dégradés, déchirés. Il est également indiqué que le plafond est dégradé, avec des taches à peindre, que le sol est dégradé, avec des taches à refaire et que la porte est dégradée avec de taches à repeindre. En conséquence, des traces étant déjà présentes lors de l’entrée dans les lieux, l’indemnisation pour le sol sera réduite à 60 %. Pour le reste, le calcul de la somme pouvant être mise à la charge du locataire à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux, paraît donc juste. Il en résulte une indemnisation pouvant être fixée à la somme de 597,02 euros. Sur le dégagement : Le bailleur sollicite une somme de 151,67 euros au titre du changement du papier peint (60% du coût). L’état des lieux d’entrée ne décrit pas le dégagement, qui doit être considéré comme étant en bon état. L’état des lieux de sortie retient que les murs sont dégradés, avec un papier peint déchiré et à refaire. Le calcul de la somme pouvant être mise à la charge du locataire à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux, paraît donc juste et il y aura lieu de fixer à 151,67 euros la somme due pour cette pièce. Sur le hall d’entrée : Le bailleur sollicite à ce titre une somme de 41,05 euros pour le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres (100 % du coût). L’état des lieux d’entrée retient que la boîte aux lettres est en bon état. L’état des lieux de sortie révèle que la boîte aux lettres ne peut pas être ouverte, faute de la restitution des clés par le locataire. Le calcul de la somme pouvant être mise à la charge du locataire à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux, paraît donc juste et il y aura lieu de fixer à 41,05 euros la somme due pour ce poste. Sur le séchoir : Le bailleur sollicite une somme de 118,92 euros pour la peinture des murs (60 % du coût), une somme de 35,23 euros pour la peinture de la porte (80 % du coût), une somme de 45,87 euros pour remettre en place la porte (100 % du coût) et une somme de 98,01 euros pour la pose d’un sol en PVC (90 % du coût). L’état des lieux d’entrée retient que le séchoir est en bon état. L’état des lieux de sortie indique que les murs sont dégradés, que la porte est démise et est dégradée, que le sol est dégradé et présente des taches. En conséquence, l’indemnisation pour la peinture de la porte sera réduite à 60 % et l’indemnisation pour le sol sera réduite à 60%. Pour le reste, le calcul de la somme pouvant être mise à la charge du locataire à titre d’indemnité, après prise en compte du temps passé dans les lieux, paraît donc juste. Il en résulte une indemnisation pouvant être fixée à la somme de 256,55 euros. Sur le séjour : Le bailleur sollicite une somme de 265,42 euros pour la pose de papier peint sur les murs (60 % du coût). L’état des lieux d’entrée retient que les murs sont en très bon état et présentent deux traces noires. L’état des lieux de sortie mentionne que les murs sont dégradés, que le papier peint est déchiré et à refaire. La somme demandée de 265,42 euros sera donc accordée à titre d’indemnisation. Sur les toilettes : Le bailleur sollicite une somme de 35,23 euros pour la peinture des murs (80 % du coût), une somme de 42,91 euros pour le détartrage de la cuvette des WC et le retrait de l’abattant des toilettes (100 % du coût), une somme de 34,11 euros pour le forfait déplacement pour le détartrage de la cuvette des WC et le retrait de l’abattant des toilettes (100 % du coût). L’état des lieux d’entrée retient que les murs sont en très bon état. Les WC sont en bon état. A la sortie, il est indiqué que les murs sont en bon état malgré deux trous de chevilles et un défaut du support. Les WC sont notés en bon état mais ceux-ci doivent être détartrer et l’abattant doit être retiré. Aucune indemnisation ne sera accordée pour les murs des toilettes. Une indemnisation sera donc prévue au titre du détartrage, ce qui représente donc un total de 77,02 euros. Sur le nettoyage du logement et les réparations : Le bailleur demande une somme de 126,50 euros au titre du nettoyage complet T3 (100% du coût), 313,63 euros au titre de réparations supplémentaires (100% du coût) et la somme de 11,01 euros pour le forfait déplacement du nettoyage (100 % du coût). Le 27 décembre 2018, il n’est pas indiqué que le logement était sale, ni que celui-ci nécessitait des réparations. A la sortie le 16 juin 2023, il n’est pas fait état d’un logement particulièrement sale. Aussi, les autres sommes demandes au titre de réparations générales ne sont pas expliquées et ne peuvent donc pas être vérifiées, si bien qu’une indemnisation ne pourra pas être accordée à ce titre. Aucune indemnisation ne sera accordée sur ce dernier poste. --- Il en résulte une somme totale due au titre de l’indemnisation des réparations locatives de 1.928,17 euros. La somme due est alors de 1.928,17 euros. Monsieur [U] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.928,17 euros, au titre des réparations locatives. II - SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [U] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEMLOIRET, Monsieur [U] [P] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, DECLARE recevable la demande en paiement inférieure à la somme de 5000 euros présentée par la société LOGEMLOIRET, le demandeur ayant procédé à une tentative de conciliation par un conciliateur de justice le 18 janvier 2024 avant dépôt de sa requête le 25 mars 2024 ; CONDAMNE Monsieur [U] [P] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.928,17 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 7], pris à bail le 27 décembre 2018 et terme du bail fixé le 7 juin 2023 ; CONDAMNE Monsieur [U] [P] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [U] [P] aux entiers dépens de l'instance ; REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière. La greffière, Le juge,