Tribunal judiciaire, 24 juillet 2024. 23/06700

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 24/07/2024 à : Me Thierry JOVE DEJAIFFE Copie exécutoire délivrée le : 24/07/2024 à : Me Valérie LEPAGE-ROUSSEL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/06700 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TKN N° MINUTE :24/ JUGEMENT rendu le mercredi 24 juillet 2024 DEMANDEUR Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Valérie LEPAGE-ROUSSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0744 DÉFENDERESSE Madame [I] [M] [F] [B], demeurant [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Thierry JOVE DEJAIFFE, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : #41 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 juin 2024 prorogé au 24 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier Décision du 24 juillet 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06700 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TKN EXPOSÉ DU LITIGE Il n'est pas contesté que Madame [I] [M] [F] [B] occupe à ce jour un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], appartement dont Monsieur [T] [E] est propriétaire. Par acte du 10/07/2023, Monsieur [T] [E] a assigné Madame [I] [M] [F] [B] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins : de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal consenti à la défenderesse ;de voir Madame [F] [B] condamnée au paiement de la somme de 1611,38 € au titre des participations financières impayées arrêtées au 31/03/2023 ;de voir ordonner l'expulsion de l'intéressée et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique d'un serrurier ;d'être autorisé à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans un garde-meuble ou réserve de son choix, aux risques et périls de la défenderesse ;de voir fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges à compter de la résiliation. Monsieur [T] [E] a réclamé en outre une indemnité de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. Monsieur [E] a expliqué qu'il avait consenti un bail verbal à Madame [F] [B] le 15/03/2022 moyennant un loyer de 675 €, charges comprises. Il a indiqué qu'une sommation de payer avait été adressée à la défenderesse le 21/03/2023 pour un montant de 1611,38 €, sommation à laquelle il n'avait pas été donné suite. La préfecture de [Localité 3] a été informée de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 12/07/2023. À l'audience, Madame [F] [B] a reconnu l'existence d'un bail verbal mais elle a expliqué que le loyer n'avait jamais été réglé car en contrepartie de son occupation, elle travaillait pour Monsieur [E]. Elle a indiqué que ce n'était qu'en février 2023 qu'elle avait cessé de travailler pour son bailleur. Elle a donc considéré que la dette locative devait être comptabilisée à compter de mars 2023 et qu'une somme de 1189,46 € devait être retranché de la créance. Madame [F] [B] a exposé que depuis mars 2023, Monsieur [E] avait cessé tout contact avec elle, les chèques qu'elle avait pu déposés dans sa boîte aux lettres n'ayant pas été encaissés. Madame [F] [B] a sollicité des délais de paiement sur 36 mois, proposant une somme de 200 € en plus des loyers. Elle a ajouté que Monsieur [E] avait toujours ajourné l'établissement d'un bail. Elle a ajouté qu'elle avait été en dépression du fait de problèmes de sa fille et que c'était pour cette raison qu'elle avait cessé de travailler chez son bailleur. Elle a expliqué qu'à ce jour elle était suivie et qu'elle avait repris un travail depuis octobre 2023. Monsieur [E] a actualisé sa créance, portant sa demande à 9975,56 €, échéance de mars 2024 comprise. Il a contesté tout dépôt de chèque, il a souligné l'absence de reprise des paiements et il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la résiliation du bail, estimant que l'échéancier proposé était intenable. Monsieur [E] a fait valoir que c'était la carence de Madame [F] [B] qui avait été seule à l'origine de l'impossibilité d'établir un bail. Il a souligné l'inconstance de l'intéressée aussi bien pour le paiement des loyers que dans son travail. MOTIVATIONS Il n'est pas contesté par les parties que Madame [F] [B] occupe le logement litigieux depuis le 15/03/2022. Il n'est pas contesté non plus que Madame [F] [B] a travaillé pour Monsieur [E] en 2022 et au début de 2023, sans qu'une quelconque fiche de salaire puisse être produite. Il apparaît par ailleurs que les conditions, notamment financières, tant de l'occupation du logement que du travail exercé par Madame [F] [B], s'avèrent totalement inconnues et qu'aucun élément de preuve fiable se rapporte aux relations contractuelles entre les parties depuis le 15/03/2022. En tout état de cause, il est certain que Monsieur [E], dans ses relations contractuelles avec Madame [F] [B], a été dans une illégalité manifeste et il n'a produit aucun courrier, aucun mail qui aurait été adressé à la défenderesse qui démontrerait sa bonne foi et son souhait de régularisation, pour se conformer aux exigences de la loi. Ce constat vaut au demeurant s'agissant aussi bien de l'occupation du logement que du travail dissimulé exercé par Madame [F] [B] au profit de Monsieur [E]. Madame [F] [B] a expliqué que la référence à un montant de loyer était fictive puisqu'il était convenu en réalité que la contrepartie de l'occupation du logement était le travail dissimulé effectué au profit du bailleur. Monsieur [E] certes est dans la contestation de cette version, toutefois sans apporter le moindre élément matériel légal ou comptable qui la contredirait. Les pratiques visiblement frauduleuse de Monsieur [E] ne peuvent qu'induire une présomption de mauvaise foi de ce dernier qu'il lui appartient au besoin de renverser, ce qu'il ne fait pas en l'espèce. S'agissant de la dette locative, au vu des éléments qui précèdent, il convient de faire droit à la demande de Madame [F] [B] de voir calculer celle-ci à compter de mars 2023 (moment à compter duquel elle aurait cessé de travailler pour Monsieur [E]). Il sera relevé que le décompte produit par Monsieur [E] ne correspond en rien aux exigences légales concernant un bail portant sur des locaux vides, soumis au titre I de la loi du 06/07/1989. il a été évoqué par les parties une échéance mensuelle globale de 675 €. Or, Monsieur [E], dans le décompte de sa créance arrêté au mois de mars 2024, a ajouté à un loyer à part entière de 600 € non seulement des charges, à hauteur de 75 €, sans qu'il ne soit jamais procédé à une quelconque régularisation, mais également d'autres charges, particulièrement lourdes et qui n'ont pas été justifié par le moindre document, au titre de l'EDF et de la facture internet. L'article 23 de la loi du 06/07/1989 a fixé des règles précises concernant la détermination et la régularisation des charges. Ces charges ne peuvent être forfaitaires et doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle dans leur globalité, la somme mensuelle fixée à ce titre ne pouvant être qualifiée que de provision. À l'évidence, les montants imputés par le bailleur au titre de l'ensemble des charges sont complètement contraires à l'article 23 susvisé et au demeurant fantaisistes. Madame [F] [B] n'ayant pas remis en cause le montant de 675 € ni soulevé la question de l'exigibilité des provisions sur charges, il sera considéré qu'elle se trouve redevable de cette somme, au titre de l'échéance globale de loyer, à compter de mars 2023, à l'exclusion de toutes autres sommes supplémentaires. Par ailleurs, les acomptes versés par la défenderesse, même avant mars 2023, seront déduits de la créance puisque le bailleur n'a pas démontré que le travail de sa locataire ne venait pas en contrepartie de l'occupation des lieux. Au vu des éléments qui précèdent, il convient de condamner Madame [F] [B] au paiement de la somme de 7485 € au titre des loyers et charges impayés au 31/03/2024. Compte tenu des multiples illégalités commises par Monsieur [E] plus spécialement dans le cadre de la location du logement (absence totale de bail, détermination hasardeuse des charges, au surplus a posteriori, absence de régularisation...), les impayés imputables à Madame [F] [B] ne sauraient être considérés à ce jour comme une faute suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail. Au surplus, les éléments troubles concernant l'emploi de la défenderesse et la corrélation vraisemblable entre cet emploi et l'occupation du logement, au regard même des explications du propriétaire, font supposer que ce dernier a pu tirer profit de la faiblesse manifeste de la défenderesse. Aussi, il y a lieu de débouter Monsieur [E] de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, de sa demande en expulsion et accessoires et de sa demande en fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle. Au vu du contexte particulier de l'espèce et des éléments concernant la situation matérielle et personnelle de Madame [F] [B], Il convient de lui accorder des délais de paiement s'agissant du règlement de la dette locative susvisée. Elle sera donc autorisée à s'acquitter de celle-ci en 35 échéances mensuelles de 200 € puis en une 36ème correspondant au solde. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. Compte tenu de la créance telle que fixée dans le présent jugement, il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens la sommation de payer du 21/03/2024. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort Déboute Monsieur [T] [E] de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [I] [M] [F] [B], de sa demande en expulsion et accessoires et de sa demande en fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle. Condamne Madame [I] [M] [F] [B] à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 7485 € au titre des loyers et charges impayés au 31/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour. Accorde à Madame [I] [M] [F] [B] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 200 € puis en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, ces échéances étant exigibles au 5 de chaque mois et pour la première fois au 05/10/2024, étant précisé que la dernière échéance sera majorée des intérêts et dépens. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Madame [I] [M] [F] [B] aux dépens (hors sommation de payer du 21/03/2023). Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Le greffier Le juge