Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00272 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SGR
Minute : 25/00167
SEINE [Localité 16] HABITAT
Représentant : Me [W], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Madame [H] [T]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025
DEMANDEUR :
SEINE [Localité 16] HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 12]
[Localité 8]
représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [H] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 15]
[Localité 10]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 24 Janvier 2025
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Par contrat établi sous seing privé le 25 juin 2010, l'Office public de l'habitat de Seine-[Localité 17], aux droits duquel vient Seine-[Localité 17] Habitat, a donné à bail à Madame [H] [T] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5]) moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 284,17 €, outre les provisions sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 284 €.
Le 21 juillet 2022, Seine-[Localité 17] Habitat a fait délivrer à Madame [H] [T] un commandement de payer la somme en principal de 1558,13 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2022 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.
PROCEDURE
Seine-[Localité 17] Habitat a ensuite fait assigner Madame [H] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par un acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024 aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,
- ordonner l'expulsion de Madame [H] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Madame [H] [T] au paiement de la somme de 4862,66 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de juillet 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 21 juillet 2022, date du commandement de payer,
- la condamner par provision à compter du mois d'août 2024 au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
- la condamner d'avoir à produire son attestation d'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
- la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, d'assignation et voies d'exécution éventuelles.
A l'appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée; qu'en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d'une assurance, elle n'a pas non plus produit son attestation d'assurance.
A l'audience du 24 janvier 2025, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 4187,09 € arrêtée au terme du mois de décembre 2024 inclus et a indiqué ne pas être opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la débitrice, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [H] [T], comparante, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a expliqué exercer la profession de taxi et avoir peu de travail alors que la location du véhicule lui coûtant cher. Elle a exposé être mariée depuis 2017 à Monsieur [M] [P], actuellement souffrant et pour lequel il a été déposé un dossier auprès de la MDPH. Elle a précisé qu'ils ont deux enfants à charge. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant d'apurer sa dette en versant la somme de 100 euros en sus du loyer courant. Elle a été autorisée à produire par note en délibéré un justificatif de son assurance couvrant les risques locatifs.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.
Aucune note en délibéré n'est parvenue au greffe de la juridiction au cours du délibéré.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 21 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience du 25 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Seine-[Localité 17] Habitat justifie avoir saisi le 23 janvier 2023 la caisse d'allocations familiales, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 25 juin 2010 contient une clause résolutoire (article 11) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2022 pour la somme en principal de 1558,13 € arrêtée au 19 juillet 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 septembre 2022.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Seine-[Localité 17] Habitat produit un décompte actualisé indiquant que Madame [H] [T] reste lui devoir la somme de 4 187,09 € arrêtée au 15 janvier 2025 incluant l'échéance du mois de décembre 2024.
Madame [H] [T], comparante, ne conteste pas le montant de la créance.
Toutefois, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 83,82 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-[Localité 17] Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.
La défenderesse sera en conséquence condamnée à verser à Seine-[Localité 17] Habitat la somme provisionnelle de 4103,27 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 15 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités et elle a repris, au jour de l'audience, le paiement du loyer courant. Le bailleur n'est en outre pas opposé pas à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.
La défenderesse ne justifie pas avoir produit son attestation d'assurance couvrant les risques locatifs malgré un commandement délivré le 21 juillet 2022.
Par conséquent, elle sera enjointe à produire cette attestation au propriétaire.
Sur les demandes accessoires
Madame [H] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Seine [Localité 16] Habitat, Madame [H] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2010 entre l'Office public de l'habitat de Seine-[Localité 17], aux droits duquel vient Seine-[Localité 17] Habitat, et Madame [H] [T] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 21 septembre 2022 ;
CONDAMNONS Madame [H] [T] à verser à Seine-[Localité 17] Habitat à titre provisionnel la somme de 4103,27 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 15 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse,
AUTORISONS Madame [H] [T] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [H] [T] portant sur le logement situé [Adresse 6] ;
AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Madame [H] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNONS EN CE CAS Madame [H] [T], à payer à Seine-[Localité 17] Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
ENJOIGNONS Madame [H] [T] à communiquer à Seine-[Localité 17] Habitat son attestation d'assurance garantissant les risques locatifs pour l'année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS que faute de le faire, elle sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 € par jour de retard à s'exécuter ;
DISONS que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;
CONDAMNONS Madame [H] [T] à verser à Seine [Localité 16] Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [H] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELONS que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025.
La greffière, Le juge
