Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/03711

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [N] [O] [M] [F] Monsieur [G] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03711 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QDN N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 septembre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173 DÉFENDEURS Madame [N] [O] [M] [F], demeurant [Adresse 2] comparante en personne Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 13 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03711 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QDN EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 13 juin 2018, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 899,18 euros. Par actes de commissaire de justice du 31 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 692,35 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] le 6 juin 2023. Par assignations du 29 février 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,9 289,52 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024,500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1er mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 4 juin 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2024, s'élève désormais à 10 987,96 euros. [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il indique s'en rapporter sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire formée par les locataires. Mme [N] [O] [M] [F] expose que le couple a eu des difficultés financières à la suite du non-renouvellement de son titre de séjour ayant entraîné sa perte d'emploi. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [G] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter Mme [N] [O] [M] [F] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [N] [O] [M] [F] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 692,35 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er août 2023. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juin 2024, M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] lui devaient la somme de 10 987,96 euros. Toutefois, en l'absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l'assignation, soit 9289,52 euros, suivant décompte arrêté au 31 janvier 2024. M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 947,95 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 1er août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 juin 2018 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d'une part, et M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 1er août 2023, CONDAMNE solidairement M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 9 289,52 euros (neuf mille deux cent quatre-vingt-neuf euros et cinquante-deux centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, AUTORISE M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er août 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [G] [P] et Mme [N] [O] [M] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 mai 2023 et celui des assignations du 29 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge