Tribunal judiciaire, 25 mars 2025. 24/08905

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [D] [H] [N] [H] PREFET DE [Localité 7] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christophe BORE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/08905 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55DZ N° MINUTE : 3 JUGEMENT rendu le 25 mars 2025 DEMANDEURS Madame [O] [S] épouse [T], demeurant [Adresse 6] Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 6] Madame [B] [S] épouse [A], demeurant [Adresse 3] S.C.I. PHENIX, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentés par Me Christophe BORE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, DÉFENDEURS Madame [D] [H], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 4] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 janvier 2025 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier Décision du 25 mars 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08905 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55DZ Jugement rédigé par [P] [G], candidat à l'intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection FAITS ET PROCEDURE Par acte du 10/06/2016 à effet au 10/06/2016, M. [T] [F], Mme [S] épouse [T] [O], [B] [S] épouse [A] et la SCI PHENIX constituant l’indivision [R] ont donné à bail à M. [H] [N] et Mme [H] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 3110 euros et 170 euros de provisions sur charges mensuelles. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11/06/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 21384,42 euros. M. [H] [N] a fait connaître par courrier du 27/06/2024 aux bailleurs la situation des époux en procédure de divorce. Il a précisé sa nouvelle adresse. Par acte de commissaire de justice en date du 9/09/2024, M. [T] [F], Mme [S] épouse [T] [O], Mme [B] [S] épouse [A] et la SCI PHENIX ont fait assigner M. [H] [N] et Mme [H] [D] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 11/08/2024 -voir ordonner l'expulsion de Mme [H] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, - voir condamner solidairement M. [H] [N] et Mme [H] [D] au paiement : - d'une somme de 26981,20 euros, au titre de l'arriéré dû au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation - d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à complète libération des lieux, - d'une somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. -voir rappeler l'exécution provisoire de droit L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 7] le 13/09/2024. A l'audience du 21/01/2025, les bailleurs exposent que le divorce des époux [H] a été transcrit le 12/12/2024, le droit au bail sur le logement étant laissé à Mme [H]. Ils précisent que la somme de 26981.20 euros a été payée par M. [H] le 27/12/2024, pour l'arriéré septembre 2024 inclus. Ils maintiennent leur demande en acquisition de la clause résolutoire, demandent condamnation de Mme [E] divorcée [H] [D] à leur payer la somme de 11504.64 euros d'indemnité d'occupation, janvier 2025 inclus, soulignent l'absence de reprise de versement des loyers courants. M. [T] [F], Mme [S] épouse [T] [O], Mme [B] [S] épouse [A] et la SCI PHENIX se désistent des demandes principales contre M. [H] [N] et ne maintiennent envers lui que leur seule demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Bien que régulièrement assignée selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Mme [E] divorcée [H] [D] n'a pas comparu ni été représentée, l'assignation étant déposée en étude de commissaire de justice. M. [H] [N] a comparu. Il explique que les époux se sont séparés en janvier 2019, qu'il a assumé le règlement des loyers, puis que compte-tenu de l'ordonnance rendue pour les mesures provisoires du 10/01/2023 de la procédure de divorce attribuant la jouissance du domicile à Mme [E], il a cessé de régler les loyers , lui-même devant verser une somme au titre du devoir de secours à Mme [H]. Il observe que les bailleurs ont tardé à agir malgré les impayés et qu'il les a informés de sa nouvelle adresse après le commandement de payer, signifié à l'adresse des lieux loués. Il s'oppose aux demandes maintenues contre lui de ce fait. Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe . MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Les bailleurs justifient du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 12/06/2024. Ils ont satisfait à leur obligation de ce chef. L'assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 7] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi, si bien qu'il sont donc recevables en leur action. Sur la résiliation du bail Le commandement de payer délivré le 11/06/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. Il s'en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 10/06/2016 (date d'effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 10/06/2022, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Lors de la délivrance du commandement de payer le 11/06/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois. M. [H] [N] et Mme [H] [D] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11/08/2024 à minuit, soit à compter du 12/08/2024. La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date jusqu'au paiement le 27/12/2024 par M. [H] [N] de la somme de 26981.20 euros . Le versement intégral du loyer courant n'est pas repris. La convention de divorce de M. [H] [N] et Mme [E] divorcée [H] [D] du 19/11/2024 a été transcrite le 12/12/2024 sur les registres de l'Etat civil. M.[H] a fait état de son nouveau domicile. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [E] divorcée [H] [D] seule et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. Sur l'indemnité d'occupation La solidarité passive des époux pour le paiement des loyers et charges ne dure que jusqu'à la transcription du jugement de divorce, en application de l'article 220 du code civil. L'indemnité d'occupation qui a valeur indemnitaire et compensatoire du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre est due par celui qui occupe le logement, ou en cas de caractère ménager de la dépense invoqué, par les ex-époux. Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [E] divorcée [H] [D] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [E] divorcée [H] [D] au paiement de celle-ci. Le préjudice n'étant pas supérieur à la valeur locative, il n'y a pas lieu à majoration. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [E] divorcée [H] [D] reste devoir une somme de 11504,64 euros au titre des indemnités dues à la date du 20/01/2025, janvier 2025 inclus. Il convient en conséquence de condamner Mme [E] divorcée [H] [D] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de condamner Mme [H] [D] à payer M. [T] [F], Mme [S] épouse [T] [O], Mme [B] [S] épouse [A] et la SCI PHENIX la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire et de condamner M.[H] [N] à une somme de 500 euros de ce chef, la dette n'étant payée qu'après l'assignation pour partie. Sur les dépens Il y a lieu de condamner solidairement M. [H] [N] et Mme [H] [D] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe : CONSTATE que Mme [E] divorcée [H] [D] a été régulièrement assignée DECLARE M. [T] [F], Mme [S] épouse [T] [O], Mme [B] [S] épouse [A] et la SCI PHENIX recevables à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11/08/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2] CONSTATE que la convention de divorce de M. [H] [N] et Mme [E] [D] du 19/11/2024 a été transcrite le 12/12/2024 sur les registres de l'Etat civil. DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE Mme [E] divorcée [H] [D] à payer à M. [T] [F], Mme [S] épouse [T] [O], Mme [B] [S] épouse [A] et la SCI PHENIX la somme de 11504,64 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 20/01/2025, janvier 2025 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux,M. [T] [F], Mme [S] épouse [T] [O], Mme [B] [S] épouse [A] et la SCI PHENIX pourront faire procéder à l'expulsion de Mme [E] divorcée [H] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 7] de la présente décision DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE solidairement M. [H] [N] et Mme [E] divorcée [H] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11/06/2024. CONDAMNE M. [H] [N] à payer à M. [T] [F], Mme [S] épouse [T] [O], Mme [B] [S] épouse [A] et la SCI PHENIX la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile CONDAMNE Mme [E] divorcée [H] [D] à payer M. [T] [F], Mme [S] épouse [T] [O], Mme [B] [S] épouse [A] et la SCI PHENIX la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile LE GREFFIER LE PRESIDENT