Texte intégral
AFFAIRE :N° RG 23/01926
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION en date du 20 Juillet 2023 du Juge de l'exécution de CAEN
RG n° 23/00961
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2024
APPELANTS :
Madame [H] [X] épouse [I]
née le [Date naissance 5] 1961 à [Localité 12]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Monsieur [Z] [I]
né le [Date naissance 8] 1961 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
S.A.R.L. ACADEMY CAFE
N° SIRET : 483 991 089
[Adresse 9]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal
Représentés et assistés par Me Jérémy VILLENAVE, avocat au barreau de CAEN
INTIMEES :
Madame [O] [G] [W] [S]
née le [Date naissance 7] 1990 à [Localité 11]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN
S.C.P. RICHARD LAFOREST, [B] [M], SOPHIE VALERY ET AMÉLIE DESERT
[Adresse 6]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal
Non représentée, bien que régulièrement assignée
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 16 mai 2024
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRET prononcé publiquement le 05 septembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
En exécution d'actes notariés de prêts, la banque postale (la banque) a fait délivrer à Mme [H] [X], épouse [I], le 7 décembre 2018, un commandement de payer valant saisie immobilière du bien situé [Adresse 9] à [Localité 3] cadastré section IS n°[Cadastre 10] dont celle-ci était propriétaire, en recouvrement de la somme de 209.008,26 euros, lequel commandement a été publié le 24 janvier 2019.
Suivant acte d'huissier de justice du 15 mars 2019, la banque a fait assigner Mme [X], épouse [I], devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Caen aux fins, notamment, de voir ordonner la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement.
Par jugement du 29 octobre 2020 confirmé par arrêt de cette cour du 1er juillet 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen a, notamment, ordonné la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement, déterminé les modalités de publicité et de visite et dit que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.
Suivant jugement du 13 janvier 2022 confirmé par arrêt de cette cour du 15 décembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen a, notamment, constaté l'adjudication du bien immobilier saisi à Mme [P] [C] et M. [T] [A].
Le 19 janvier 2022, Mme [O] [S] a formé une déclaration de surenchère.
Par jugement du 12 mai 2022 signifié le 27 septembre suivant, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen a, notamment, déclaré Mme [S] adjudicataire du bien immobilier saisi.
Le 27 septembre 2022, Mme [S] a fait signifier à Mme [X], épouse [I], un commandement d'avoir à quitter les lieux.
Le 12 décembre 2022, Me [B] [M], commissaire de justice de la SCP Laforest-[M]-Valéry-Désert, a établi un procès-verbal de maintien dans les lieux.
Le concours de la force publique a été accordée à Mme [S] le 31 janvier 2023.
Suivant requête du 28 février 2023, Me [M] a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen d'une difficulté d'exécution du jugement d'adjudication sur surenchère tenant, d'une part, à l'opposabilité à l'adjudicataire du bail commercial conclu le 28 décembre 2011 et renouvelé le 28 février 2021 entre Mme [X], épouse [I], et la SARL Academy café dont M. [Z] [I] est le gérant, d'autre part, à la limitation du concours de la force publique aux personnes physiques et non aux biens mobiliers.
Par jugement du 20 juillet 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen a :
- dit que le bail commercial du 28 décembre 2011 dont se prévaut la société Academy café est opposable à Mme [S],
- dit que le renouvellement de ce bail le 28 février 2021 est inopposable à Mme [S],
- dit que les dispositions du bail commercial concernant la désignation des locaux donnés à bail ne permettent pas de faire échec à la procédure d'expulsion de Mme [X], épouse [I], et de tout occupant de son chef de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 3], cadastré section IS n°[Cadastre 10] pour une contenance de 01 a 93 ca,
- dit que les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution demeurent applicables sans considération des modalités de concours de la force publique,
- rejeté la demande de délai d'expulsion de Mme [X], épouse [I], M. [I] et de la société Academy café,
- condamné in solidum les époux [I] et la société Academy café aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Le 8 août 2023, les époux [I] et la société Academy café ont interjeté appel de cette décision.
Le 27 septembre 2023, l'expulsion des occupants de l'immeuble saisi a eu lieu.
Par dernières conclusions du 24 novembre 2023, les appelants demandent à la cour de réformer le jugement attaqué en ce qu'il a dit que le renouvellement de ce bail le 28 février 2021 est inopposable à Mme [S], dit que les dispositions du bail commercial concernant la désignation des locaux donnés à bail ne permettent pas de faire échec à la procédure d'expulsion de Mme [X], épouse [I], et de tout occupant de son chef de l'immeuble situé [Adresse 9], cadastré section IS n°[Cadastre 10] pour une contenance de 01 a 93 ca et a condamné in solidum les époux [I] et la société Academy café aux entiers dépens, statuant à nouveau de ces chefs, de déclarer opposable à Mme [S] le bail commercial et son renouvellement conclu entre Mme [X], épouse [I], et la société Academy café, d'annuler le commandement de quitter les lieux délivré le 27 septembre 2023 et l'ensemble des actes subséquents et de statuer ce que de droit sur les dépens.
Par dernières conclusions du 21 décembre 2023, Mme [S] demande à la cour de débouter les appelants de toutes leurs demandes, de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a dit que le renouvellement de ce bail le 28 février 2021 lui était inopposable et a dit que les dispositions du bail commercial concernant la désignation des locaux donnés à bail ne permettent pas de faire échec à la procédure d'expulsion de Mme [X], épouse [I], et de tout occupant de son chef de l'immeuble situé [Adresse 9], cadastré section IS n°[Cadastre 10] pour une contenance de 01 a 93 ca, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il lui a déclaré opposable le bail du 28 décembre 2011, statuant à nouveau de ce chef, de dire que ce bail lui est inopposable et de condamner in solidum les appelants à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expulsion.
Me [M], de la SCP Laforest-[M]-Valéry-Désert, n'a pas constitué avocat, la déclaration d'appel lui ayant été signifiée à personne morale le 27 novembre 2023.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.
MOTIFS
1. Sur l'opposabilité à l'adjudicataire du bail commercial et de son renouvellement
L'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur et que la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen.
Il résulte de ces dispositions que la délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu, et que le bail, même conclu après la publication d'un tel commandement, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication (2ème Civ., 27 février 2020, n°18-19.174).
Dès lors que la réalité et l'antériorité du bail à la signification du commandement valant saisie immobilière sont établies, l'adjudicataire ne peut faire déclarer un tel bail inopposable au motif que le titre de bail n'a pas été porté à sa connaissance lors de la visite des lieux ou lors de l'audience d'adjudication (2ème Civ., 6 juin 2013, n°12-19.116).
En l'espèce, ne sont pas établies la réalité et l'antériorité par rapport au commandement délivré le 7 décembre 2018 et publié le 24 janvier 2019 du bail commercial consenti le 28 décembre 2011 par le débiteur à la société Academy café concernant le bien immobilier saisi pour une durée de neuf ans.
En effet, la valeur probante du bail commercial produit par les appelants (pièce 27) est insuffisante compte tenu de l'identité de personne des parties signataires, à savoir Mme [X], épouse [I], en qualité tant de propriétaire de l'immeuble que de gérante de la société Academy café, et de l'absence d'enregistrement de cet acte, qui ne permet pas de lui donner date certaine, et ce même si en vertu de l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 seuls les baux conclus pour une durée de plus de douze années sont soumis à la publicité foncière.
Par ailleurs, cet écrit sous seing privé n'est corroboré par aucun élément extrinsèque tels des relevés bancaires ou des pièces comptables émanant du bailleur ou du preneur propre à établir le versement et l'encaissement de loyers entre la conclusion du bail invoqué en 2011 et son renouvellement en 2020, l'attestation de l'expert-comptable de la société Academy café communiquée ne portant que sur les loyers des années 2021 et 2022.
Le bail de 2011 produit par les appelants se trouve contredit par le procès-verbal de description du bien saisi établi le 28 février 2019 faisant état de l'occupation de la maison d'habitation en cause par les époux [I], de l'établissement du siège social de la société Academy café à cette adresse mais 'sans bail consenti' selon la précision des occupants, étant relevé que la régularité des stipulations du cahier des conditions de vente comprenant ledit procès-verbal de description n'a pas été contestée par le débiteur dans les conditions prévues par l'article R. 322-11 du code des procédures civiles d'exécution et que les simples allégations des appelants sont insuffisantes à remettre en cause les constatations de l'huissier instrumentaire.
Si elles attestent de l'occupation d'une partie de l'immeuble saisi par la société Academy café, les circonstances que cette dernière ait fixé son siège social au [Adresse 9], fait établir ses factures à cette adresse et entreposé certaines de ses marchandises dans la cour de cet immeuble ne sont pas davantage de nature à démontrer l'existence et l'antériorité du bail commercial allégué, partant, de la réalité d'un droit dont cette occupante pourrait se prévaloir à l'égard de l'adjudicataire au sens de l'article R. 322-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les appelants ne rapportent pas davantage la preuve de la connaissance par l'adjudicataire du bail conclu le 28 décembre 2011 que du bail renouvelé le 28 février 2021, postérieurement à la délivrance du commandement valant saisie immobilière.
Ainsi, les appelants échouent à rapporter la preuve de la réalité et de l'antériorité d'un bail commercial conclu le 28 décembre 2011 au profit de la société Academy café aussi bien qu'à démontrer la connaissance par l'adjudicataire de la conclusion d'un bail commercial le 28 décembre 2011 et d'un acte de renouvellement d'un tel bail le 28 février 2021.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a dit opposable à Mme [S] le bail commercial du 28 décembre 2011 et confirmé en ce qu'il a dit que le renouvellement de ce bail le 28 février 2021 inopposable à l'adjudicataire.
2. Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens seront confirmées.
Les époux [I] ainsi que la société Academy café, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, lesquels ne comprennent pas les frais d'expulsion relevant des frais d'exécution au sens de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, et à payer à Mme [S] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le bail le 28 décembre 2011 est opposable à Mme [S] ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant,
Dit que le bail commercial conclu le 28 décembre 2011 entre Mme [H] [X], épouse [I], et la société Academy café est inopposable à Mme [O] [S] ;
Condamne in solidum Mme [H] [X], épouse [I], M. [Z] [I] et la société Academy café aux dépens d'appel et à payer à Mme [O] [S] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
