Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/09143

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [Z] [C] [A] Copie exécutoire délivrée le : à : Me BELLATRCHE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/09143 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56UC N° MINUTE : 8 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 19 décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [J] [B] [X], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître BELLATRECHE Nawal, Madame [E] [X], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître BELLATRECHE Nawal, DÉFENDERESSE Madame [Z] [C] [A], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 31 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier Décision du 19 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09143 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56UC EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 14 janvier 2024, M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] ont consenti un bail d'habitation à Mme [Z] [C] [A] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1645 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1645 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [C] [A] le 6 mai 2024. Par assignation du 28 août 2024, M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion sous astreinte de deux cents euros par jour à compter de la signification de la présente décision de Mme [Z] [C] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 8225 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 31 octobre 2024, les bailleurs ont été représentés par leur avocat. Ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2024, s'élève désormais à 11515 euros. Ils considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [C] [A] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 mai 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1645 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juin 2024. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier. Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. 2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation La locataires est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 octobre 2024, Mme [Z] [C] [A] leur devait la somme de 11515 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d'occupation échues. Mme [Z] [C] [A] ne s'étant pas présentée à l'audience et n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 8225 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [Z] [C] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 mai 2024 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 janvier 2024 entre M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X], d'une part, et Mme [Z] [C] [A], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 14 juin 2024, ORDONNE à Mme [Z] [C] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, DEBOUTE M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] de leur demande d'astreinte, CONDAMNE Mme [Z] [C] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [Z] [C] [A] à payer à M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] la somme de 11515 euros (onze mille cinq cent quinze euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif et indemnités d'occupation arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 8225 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [Z] [C] [A] à payer à M. [J] [B] [X] et Mme [E] [X] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [Z] [C] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2024 et celui de l'assignation du 28 août 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge