Tribunal judiciaire, 26 février 2026. 25/00474

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 26 FÉVRIER 2026 N° RG 25/00474 - N° Portalis DB22-W-B7I-SVGL Code NAC : 72A DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 1]» - SYNDICAT SECONDAIRE [Adresse 1] - situé [Adresse 1] représenté par son syndic, CITYA URBANIA VAL D’OUEST, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 347 901 134 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDEURS : 1/ Monsieur [W] [C] né le 01 Juillet 1964 au MAROC, demeurant [Adresse 1], 2/ Madame [X] [C] née le 01 Janvier 1968 au MAROC, demeurant [Adresse 1], représentés par Maître Banna NDAO de la SELEURL BNA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Franck SERFATI, avocat plaidant au barreau du VAL-DE-MARNE. ACTE INITIAL du 15 Janvier 2025 reçu au greffe le 27 Janvier 2025. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 08 Janvier 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 26 Février 2026. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Monsieur [W] [C] et Madame [X] [C] [R] sont copropriétaires des lots n°609 et 628 dans l’ensemble immobilier [Adresse 1] . En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 1]" - syndicat secondaire [Adresse 1] - situé résidence [Adresse 1] à [Localité 1] , pris en la personne de son syndic, la société CITYA URBANIA VAL D’OUEST, a par actes de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, fait assigner M. et Mme [C] devant la présente juridiction. Dans son assignation, le syndicat sollicite leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes : - 11.298,32 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au 18 décembre 2024 avec intérêts à compter de l’assignation, - 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner M. et Mme [C] aux entiers dépens. Dans leurs conclusions notifiés le 23 mai 2025, M. et Mme [C] demandent au tribunal de : - prononcer la prescription des sommes réclamées par le syndic, au moins celles antérieures au 15 janvier 2021, - dire infondée, en l’état, la demande du syndic d’autant que des frais dits de « contentieux » sont indûment imputés au débit du compte de [W] [C] et [X] [C], - dire que la dette revendiquée n’est nullement prouvée et que les époux [C] pourraient même être créditeurs, eu égard à la PRESCRIPTION et aux règlements effectués mais non enregistrés, - condamner le syndicat, représenté par son syndic, à payer à [W] [C] et [X] [C], une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments des parties, il est fait expressément référence à leur assignation et conclusions ci-dessus visées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La clôture est intervenue le 25 novembre 2025. Le tribunal a soulevé l’irrecevabilité de la prescription présentée par les défendeurs au regard de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Par note en délibéré en date du 26 janvier 2026, les défendeurs ont indiqué confirmé leur demande de prescription. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la prescription soulevée par M. et Mme [C] Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure , les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; 2° Allouer une provision pour le procès ; 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. En l’espèce, par conclusions au fond du 23 mai 2025, les défendeurs ont entendu opposer une prescription à leur adverse. La prescription constitue une fin de non-recevoir conformément aux dispositions de l’article 122 du code de procédure civile. Il appartenait donc à M. et Mme [C] d’en saisir le juge de la mise en état. A défaut, leur prétention sur ce point sera déclarée irrecevable. Sur les charges et dépenses pour travaux Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes : - la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [C] pour les lots n°609 et 628, - un décompte actualisé sur la période courant du 18 décembre 2024 pour un solde débiteur de 11298,32 euros incluant des frais, - divers appels de fonds du 1er avril 2018 au 1er janvier 2025, - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 23 mai 2019, 24 septembre 2020, 23 mars 2021, 10 février 2022, 9 février 2023 et 8 février 2024 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours, - les contrats de syndic, - le règlement de copropriété sur la clause de solidarité, - le jugement du tribunal de proximité de Rambouillet du 18 septembre 2018. Les défendeurs font valoir qu’ils ont déjà fait l’objet d’une autre condamnation le 15 février 2022 au paiement d’une somme de 11.064,07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 mai 2021. Le demandeur n’a pas contesté l’existence de cette décision quand bien même ni lui ni les défendeurs n’ont pris la peine de la produire à la juridiction. Il y a lieu dès lors de la considérer comme un fait constant. Pour le surplus, si les défendeurs n’ont pas pris la peine de soulever l’autorité de la chose jugée devant le juge de la mise en état, le tribunal ne saurait, en tout état de cause condamner les défendeurs pour des sommes pour lesquelles un jugement a déjà été prononcé. Or, le relevé de compte versé aux débats reprend l’historique des comptes des défendeurs depuis 2020 au lieu de repartir du mois de mai 2021, les comptes antérieurs devant normalement être isolés dans un compte distinct dédié à la décision du 15 février 2022 et à son exécution. Par ailleurs, aucun élément sur l’imputation des paiements intervenus ultérieurement au 12 mai 2021 n’est produit, les défendeurs prétendant qu’il existerait un « accord informel » pour une imputation de 500 euros à la dette et 500 euros pour les charges courantes. Au regard des indications des défendeurs et de l’absence de tout décompte du syndicat relatif au jugement du 15 février 2022, il ne peut être considéré pour acquis que les paiements effectués par les défendeurs se seraient imputés sur le critère supplétif de l’ancienneté de la dette conformément à l’article 1342-10 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu d’imputer les paiements postérieurs au mois de mai 2021 sur les sommes dues antérieurement. En conséquence, il y a lieu de déduire purement et simplement la somme de 11.064,07 euros ayant déjà fait l’objet d’une précédente condamnation du décompte du 18 décembre 2024. Aux termes du dit décompte, les défendeurs resteraient devoir la somme de 11.298,32 euros. Toutefois, le bailleur indique lui-même que 3.768,76 euros ainsi demandé sont constitués en réalité de frais qui ne constituent pas des charges et n’ont pas à être intégrés dans une demande sur ce fondement, étant constaté pour le surplus que le syndicat ne forme pas de demande au titre de l’article 10-1 de la loi précité et étant ajouté que, pour l’essentiel ces frais sont, en tout état de cause, injustifiés s’agissant de « frais contentieux ». Il en ressort qu’après déduction des sommes ayant déjà fait l’objet d’une condamnation et des frais qui ne constituent pas des charges, le syndicat ne présente aucun décompte laissant apparaître que les défendeurs resteraient lui devoir des fonds à titre de charges impayés. Il convient donc de le débouter de l’intégralité de ses prétentions en ce compris la demande au titre des intérêts et celle formée à titre de dommages-intérêts. Sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, le syndicat sera condamné à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare irrecevable la fin de non-recevoir relative à la prescription présentée par Monsieur [W] [C] et Madame [X] [C] [R], Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 1]" - syndicat secondaire [Adresse 1] - situé résidence [Adresse 1] à [Localité 1] , pris en la personne de son syndic en exercice, de l’intégralité de ses prétentions, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 1]" - syndicat secondaire [Adresse 1] - situé résidence [Adresse 1] à [Localité 1] , pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [W] [C] et Madame [X] [C] [R] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 1]" - syndicat secondaire [Adresse 1] - situé résidence [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens, Déboute Monsieur [W] [C] et Madame [X] [C] [R] , du surplus de leurs demandes, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 FÉVRIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT