Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières Etage 16
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX
représentée par Madame [G] [D], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [Z] [U] épouse [O]
Appartement 202 Etage 2
6 Rue de l’Allée Verte
44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE
non comparante
Monsieur [P] [O]
Appartement 202 Etage 2
6 Rue de l’Allée Verte
44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 24/00026 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MWYT
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Madame [Z] [U] épouse [O]
CCC à Monsieur [P] [O] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 27 juin 2022, prenant effet le 28 juin 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] un logement lui appartenant sis, 6 rue de l’Allée verte – 2ème étage – Logement n°202 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 418,33 €, outre une provision sur charges de 67,36 € par mois.
Le 3 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 4.655,94 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 23 octobre 2023.
Par acte de Commissaire de justice du 3 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 5 janvier 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
- déclarer recevable et bien fondée ses demandes ;
- constater la résiliation du bail signé le 27/06/2022 entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire, pour non-paiement des loyers et charges, du bail signé le 27/06/2022 entre les parties ;
En toutes hypothèses,
- ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [O] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement sis 6 rue de l’Allée verte – 2ème étage – Logement n°202 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 5.660,82 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 433,39 € à compter du 16/12/2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;
- condamner solidairement Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024, lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, valablement représentée par Madame [G] [D] munie d’un mandat en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 4.128,33 € selon le décompte arrêté au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [P] [O] a comparu et actualisé la situation personnelle et financière du couple. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 80 € par mois en sus du loyer courant.
Régulièrement assignée à étude, Madame [Z] [O] née [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
1En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [P] [O] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier et il n’a été fait part d’aucun dossier non plus concernant Madame [Z] [U] épouse [O].
1Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Madame [Z] [U] épouse [O] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 5 janvier 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, HARMONIE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par un courrier électronique du 23 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] le 3 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 4.655,94 €.
Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2024.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.128,33 € au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [P] [O] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
Madame [Z] [U] épouse [O], non comparante, n’a formulé aucune contestation.
En conséquence, Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] 1seront condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil prévoyant la solidarité des époux aux dettes ménagères à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 4.128,33 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois
années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] ont repris le règlement intégral de leur loyer courant avant l’audience.
Lors des débats, Monsieur [P] [O] a indiqué percevoir mensuellement 980€ au titre du revenu de solidarité active et 200 € au titre de la prime d’activité. Il a déclaré être actuellement en arrêt maladie mais ajouté qu’il pourrait reprendre son activité professionnelle chez La Poste à partir du mois de mai 2024. Le locataire a précisé être toujours marié avec Madame [Z] [U] épouse [O], laquelle perçoit un salaire de 200 €. Le couple vit actuellement dans le logement avec deux enfants à charge. Monsieur [O] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 80 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.
Dans ces conditions, compte-tenu de l’accord du bailleur, et dès lors que Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] ont repris le règlement de leur loyer courant avant l’audience et qu’ils disposent de ressources devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de leur dette en sus du règlement du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur et Madame [O] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil, d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 433,39 € par mois selon les termes de l’assignation, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.
Sur le sort des meubles
Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 3 novembre 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de débouter HARMONIE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement 1réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT la somme de 4.128,33 € (QUATRE MILLE CENT VINGT-HUIT EUROS ET TRENTE-TROIS CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDE à Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 80 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 4 janvier 2024 ;
DIT que Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 6 rue de l’Allée verte – 2ème étage – Logement n°202 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
9
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 433,39 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [Z] [U] épouse [O] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 3 novembre 2023 ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
