Cour de cassation, 12 mars 2020. 19-14.199

CIV. 3 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10142 F Pourvoi n° B 19-14.199 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020 La société Galloo littoral, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° B 19-14.199 contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2019 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Galloo littoral, de la SCP Gaschignard, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Galloo littoral aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Galloo littoral ; la condamne à payer à la société [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Galloo littoral PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Galloo Littoral de sa demande en remboursement du coût des travaux de construction des clôtures métalliques ; AUX MOTIFS QUE l'article 4C3 du bail conclu par acte authentique, et signé le 11 et 14 octobre [sic : en réalité, 11 et 15 mars] 2004 avec effet rétroactif au 1er octobre 2002, édicte une clause en son dernier alinéa relative à la mise en oeuvre d'une clôture, « étant précisé que la clôture du terrain sis à [...], cadastré Section et la remise en état des bureaux sis à [...] seront à la charge du bailleur » ; que peu important la nature même des clôtures apposées ou le périmètre sur lequel lesdites clôtures ont été installées, force est de constater que la clause précitée met à la charge du bailleur une obligation de réalisation des travaux, mais n'autorise pas le preneur, une fois les travaux effectués éventuellement par à ses soins, à en obtenir remboursement ; qu'aucune mise en demeure préalable du bailleur en vue de remplir son obligation de faire n'a été effectuée par le preneur ; que ce dernier n'a pas plus obtenu une autorisation en justice sur le fondement de l'article 1144 ancien du code civil pour faire supporter au bailleur le coût des clôtures, qu'il aurait éventuellement réalisées à sa place ; que, dès lors, les faits allégués par le preneur au soutien de sa demande de remboursement à hauteur de 924.738,77 € ne sont pas concluants et la demande principale ne peut qu'être rejetée (arrêt, p. 6) ; ALORS, D'UNE PART, QUE comme l'arrêt l'a constaté, l'article 4C3 du contrat de bail conclu entre la SCI [...], bailleresse, et la société Galloo Littoral, locataire, précisait « que la clôture du terrain sis à [...], cadastré Section et la remise en état des bureaux sis à [...] seront à la charge du bailleur » ; qu'il ressortait clairement des termes mêmes de cette stipulation que la bailleresse, ayant à sa charge exclusive la clôture du terrain mentionné, devait ainsi supporter le coût des travaux effectués pour l'installer, qu'ils aient été accomplis par la bailleresse ou par la locataire – la stipulation n'excluant au demeurant pas que les travaux soient accomplis par ladite locataire, et non par la bailleresse elle-même ; que cette clause autorisait par conséquent la locataire à obtenir remboursement par la bailleresse du coût des travaux effectués par ladite locataire ; qu'en retenant au contraire, pour écarter la demande formée par la société Galloo Littoral en remboursement du coût de travaux de construction des clôtures métalliques financés par elle, que la clause précitée n'autorisait pas la locataire, une fois les travaux effectués éventuellement par ses soins, à en obtenir remboursement, la cour d'appel a dénaturé la clause précitée, violant ainsi l'article 1134 ancien du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE devant la cour d'appel, la société Galloo Littoral avait nettement fait valoir que les travaux de construction de la clôture avaient été effectués au cours de l'année 2003, antérieurement à la signature du bail les 11 et 15 mars 2004 (cf. les dernières écritures d'appel de cette société, p. 2 in fine ; pp. 14-15) et que l'article 4C3 précité du contrat de bail, doté par les parties d'un effet rétroactif au 1er octobre 2002, visait à l'évidence, non pas à faire au bailleur obligation d'effectuer des travaux de clôture déjà réalisés – ce qui n'aurait eu aucun sens –, mais au contraire à prévoir le remboursement par la bailleresse des travaux effectués par la locataire et non encore remboursés à la date de conclusion du bail (cf. les conclusions préc., p. 15, in fine ; p. 16) ; qu'en affirmant néanmoins que la clause précitée ne faisait que mettre à la charge de la bailleresse une obligation de réalisation des travaux, mais non de remboursement du coût de ces derniers à la locataire, sans constater la date de réalisation des travaux litigieux ni donc vérifier si ces travaux avaient déjà été effectués à la date de la signature du bail à effet rétroactif et si ladite clause n'avait pas ainsi précisément été stipulée pour régler le remboursement de tels travaux, la cour d'appel, qui n'a pas répondu au moyen soulevé par la société Galloo Littoral quant au véritable sens de la stipulation précitée, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Galloo Littoral de sa demande de condamnation au remboursement du coût des travaux de construction des clôtures métalliques ou à l'augmentation de valeur du fonds de commerce sur le fondement de l'article 555 du code civil, ainsi que de sa demande tendant à disposer librement des constructions et de celle à procéder à son démontage ; AUX MOTIFS QUE l'article 4C3 du bail conclu par acte authentique, et signé le 11 et 14 octobre [sic : en réalité, 11 et 15 mars] 2004 avec effet rétroactif au 1er octobre 2002, édicte une clause en son dernier alinéa relative à la mise en oeuvre d'une clôture, « étant précisé que la clôture du terrain sis à [...], cadastré Section et la remise en état des bureaux sis à [...] seront à la charge du bailleur » (arrêt, p. 6) ; que la société Galloo littoral ne saurait être suivie dans son argumentation relative à l'application de l'article 555 du code civil, laquelle repose en l'espèce sur un postulat erroné, à savoir l'absence de contrat régissant les relations entre les parties lors de l'édification des constructions voire un contrat inopposable à cette même époque ; qu'or, le bail, s'il a été formalisé par acte authentique en date du 11 et 15 mars 2014 [sic : en réalité 2004] et signé à cette date, a prévu expressément un effet rétroactif à compter du 1er octobre 2002 ; que dès lors dès cette date, les relations entre les parties sont régies par cette convention, sans qu'aucune disposition légale, et encore moins d'ordre public, ne s'oppose à la possibilité d'envisager un effet rétroactif ; que le preneur se contente d'affirmer qu'un propriétaire ne peut appliquer rétroactivement une convention dans le but d'échapper aux obligations qui lui incombent en vertu de la loi, sans fonder juridiquement cette affirmation, et sans non plus soutenir, et encore moins démontrer, que la convention l'unissant à la SCI [...] ait été affectée d'un vice de nature à la priver de tout effet ; que l'argumentation du preneur sur l'application des dispositions de l'article du code civil ainsi que la nature des travaux pouvant en relever est donc inopérante ; que la demande de la société Galloo Littoral visant à obtenir la condamnation du bailleur au remboursement du coût des constructions des parois métalliques ou à l'augmentation de valeur du fonds de commerce sur ce fondement ne peut qu'être rejetée ; que, dans le bail litigieux, régissant les relations entre les parties, il est bien convenu à l'article 4 C en son 3°, que « tous les travaux, changements, additions, installations, décors et embellissements que le preneur pourrait faire dans les lieux loués pendant le cours du bail, deviendront la propriété du bailleur au départ du preneur sans indemnité. Le bailleur se réserve toutefois le droit de demander au preneur le rétablissement des lieux en bon état d'entretien » ; qu'au vu de cette clause expresse, dont se prévaut le bailleur, le preneur ne peut revendiquer l'application des règles légales de l'accession ; qu'en l'espèce, aucun des faits allégués par le preneur n'est concluant et ne peut venir paralyser le jeu de cette clause ; qu'il n'est pas contestable que le preneur demeure propriétaire des édifices qu'il construit sur le terrain loué pendant le cours du bail et a la possibilité de les détruire ou les démolir tant que l'accession ne s'est pas produite, soit au vu des termes de la clause précitée, jusqu'à l'expiration du bail ; qu'il n'est pas contesté en l'espèce qu'à l'issue du bail, lors du départ du preneur, les constructions édifiées et constituées notamment des parois métalliques existaient, peu important qu'une décision de référé, qui comme le note justement le preneur n'a aucune force de chose jugée, ait pu lui faire injonction de démolir lesdites constructions, ce dernier ayant volontairement mis fin à la démolition et au démontage des constructions avant l'expiration du bail ; que les constructions, au vu de cette clause, sont donc devenues par le jeu de la clause précitée la propriété du bailleur, et ce sans indemnité, faisant échec ainsi à la demande en paiement de la Société Galloo Littoral ; que la demande subsidiaire de la société Galloo Littoral visant à obtenir la possibilité de disposer des parois métalliques ne peut être accueillie, puisqu'il résulte de la clause même que les constructions, notamment les parois métalliques se trouvant sur le terrain et laissées lors de son départ des lieux, sont désormais devenues la propriété complète du bailleur, qui peut en disposer librement ; que la demande à disposer librement des biens litigieux et celle à être autorisée sous astreinte à procéder au démontage ne peuvent donc qu'être rejetées également (arrêt, pp. 7-8) ; ALORS QUE comme l'arrêt l'a constaté, l'article 4C3 énonçait, d'une part, que « tous les travaux, changements, additions, installations, décors et embellissements que le preneur pourrait faire dans les lieux loués pendant le cours du bail, deviendront la propriété du bailleur au départ du preneur sans indemnité » et que le « bailleur se réserve toutefois le droit de demander au preneur le rétablissement des lieux en bon état d'entretien », mais précisait aussi, d'autre part, « que la clôture du terrain sis à [...], cadastré Section et la remise en état des bureaux sis à [...] seront à la charge du bailleur » ; qu'il ressortait clairement de ces deux parties de l'article, chacune étant lue en regard l'une de l'autre, que la possibilité pour le bailleur, s'agissant des constructions effectuées dans les lieux loués, d'en devenir propriétaire à la fin du bail, sans indemnisation du locataire, ou au contraire d'exiger le rétablissement des lieux, ne visait pas les travaux de clôture mis à la charge du bailleur, l'obligation faite au bailleur quant à ces travaux étant incompatible avec une possibilité à lui reconnue d'exiger du locataire le rétablissement des lieux et ainsi, notamment, la destruction des travaux mis à la charge du bailleur lui-même ; qu'en faisant application de la possibilité, pour le bailleur, de devenir propriétaire en fin de bail, sans aucune indemnisation du preneur, de travaux qui n'étaient pas concernés par la première partie de la stipulation précitée, la cour d'appel l'a dénaturée et violé ainsi l'article 1134 ancien du code civil.