Tribunal judiciaire, 03 juillet 2025. 24/03440

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] [1] [1] Expédition exécutoire à: -Me Sophie BILSKI CERVIER délivrée le: ■ Charges de copropriété N° RG 24/03440 N° Portalis 352J-W-B7I-C36IT N° MINUTE : Assignation du : 11 Mars 2024 JUGEMENT rendu le 03 Juillet 2025 DEMANDEURS Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 12] ITALIE sise [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LESCALLIER, S.A.S [Adresse 2] [Localité 10] Syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 12] ITALIE sise [Adresse 8], représenté par son syndic, le Cabinet LESCALLIER, S.A.S [Adresse 2] [Localité 10] représentés par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093 DÉFENDEUR Monsieur [N] [X] [S] [Adresse 4] [Localité 9] non-représenté Décision du 03 Juillet 2025 Charges de copropriété N° RG 24/03440 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36IT COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. DÉBATS A l’audience publique du 04 Juin 2025 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [X] [S] est propriétaire des lots de copropriété n°1085, 1376 et 5210 d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1]. Par exploit de commissaire de justice signifié le 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [14] sis [Adresse 6] a fait assigner M. [X] [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 24 octobre 2024. Par conclusions signifiées le 10 octobre 2024 suivant procès-verbal de recherches infructueuses, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que des articles 1231-6 et suivants, 1240 et 220 du code civil ainsi que des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de : - condamner M. [N] [X] [S] au paiement au syndicat des copropriétaires principal de la somme de 7.952,21 euros au titre des charges dues entre le 26 septembre 2022 et le 1er octobre 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; - condamner M. [N] [X] [S] au paiement au syndicat des copropriétaires principal de la somme de 7.378,80 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ; - condamner M. [N] [X] [S] au paiement au syndicat des copropriétaires secondaire de la somme de 3.858,19 euros au titre des charges dues entre le 1er octobre 2022 et le 1er octobre 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; - condamner M. [N] [X] [S] au paiement au syndicat des copropriétaires secondaire de la somme de 2.910 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ; - condamner M. [N] [X] [S] au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts respectivement au syndicat principal et secondaire des copropriétaires ; - condamner M. [N] [X] [S] au paiement des entiers dépens ; - condamner M. [N] [X] [S] au paiement de la somme de 4.000 euros respectivement au syndicat principal et secondaire des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice), M. [N] [X] [S] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit. La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 octobre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 04 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [X] [S] est propriétaire des lots n°1085, 1376 et 5210 de l’immeuble en copropriété Résidence [Localité 12] Italie sis [Adresse 7] à [Localité 13]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat principal des 17 janvier 2023 et 1er février 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2025, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ; - les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat secondaire sous-sols des 17 janvier 2023 et 16 janvier 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ; - le contrat de mandat de syndic du syndicat principal ; - le contrat de mandat de syndic du syndicat secondaire ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance du syndicat des copropriétaires principal actualisé du 26 septembre 2022 au 1er octobre 2024 ; - un décompte de créance du syndicat des copropriétaires secondaire actualisé du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire du syndicat principal de M. [X] [S], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.952,51 euros et que le compte individuel de copropriétaire du syndicat secondaire de M. [X] [S], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 948,11 euros. M. [X] [S] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de ces somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires du syndicat principal quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 11 mars 2024 pour la somme de 5.357,76 euros et à compter du 10 octobre 2024 pour le surplus. En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires du syndicat secondaire quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 11 mars 2024 pour la somme de 591,21 euros et à compter du 10 octobre 2024 pour le surplus. Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 7.378,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance pour le syndicat principal et la somme de 2.910 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance pour le syndicat secondaire. En l’espèce, l’ensemble des demandes sollicitées au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance des deux syndicats sont composés de frais d’assignation ou d’hypothèque qui constituent des dépens et de frais d’avocat qui constituent des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Quant aux fraix intiulés « suivi de procédure », il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ni même alléguées en l'espèce. Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de rejet les demandes formées au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [N] [X] [S] de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [X] [S] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2022. Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [N] [X] [S] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges. Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires. En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [X] [S] comme un débiteur de bonne foi. Il conviendra en conséquence de condamner M. [X] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de respectivement 1.000 euros au syndicat principal et au syndicat secondaire en réparation du préjudice financier causé. Sur les demandes accessoires M. [N] [X] [S], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer respectivement à chaque syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [N] [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble Résidence [Localité 12] Italie sis [Adresse 6] la somme de 7.951,21 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, entre le 26 septembre 2022 et le 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 pour la somme de 5.357,76 euros et à compter du 10 octobre 2024 pour le surplus ; CONDAMNE M. [N] [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble Résidence [Localité 12] Italie sis [Adresse 6] la somme de 948,19 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, entre le 26 septembre 2022 et le 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 pour la somme de 591,21 euros et à compter du 10 octobre 2024 pour le surplus ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 12] du surplus de ses demandes au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE M. [N] [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble Résidence [Localité 12] Italie sis [Adresse 6] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE M. [N] [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble Résidence [Localité 12] Italie sis [Adresse 6] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE M. [N] [X] [S] aux entiers dépens de l’instance ; CONDAMNE M. [N] [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble Résidence [Localité 12] Italie sis [Adresse 6] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [N] [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble Résidence [Localité 12] Italie sis [Adresse 6] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à écarter à l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à [Localité 12] le 03 Juillet 2025 La Greffière La Présidente