Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/05902

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation Président : Mme HAK, Vice-présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024 GROSSE : Le 21 mars 2025 à Me ZERBIB Michael Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 21 mars 2025 à Me [O] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/05902 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5PQI PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [F] [S] né le 16 Juillet 1958 à [Localité 5] (TUNISIE), domicilié : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER, mandataire sous l’enseigne ACTIVE IMMO, [Adresse 4], représentée par son gérant Monsieur - [J] [X] - [Localité 1] représenté par Me Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [G] [O] né le 01 Janvier 1992 à [Localité 8] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 23 novembre 2020, Monsieur [F] [S] a donné à bail à Monsieur [G] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] a fait signifier à Monsieur [O] par acte de commissaire de justice en date du 05 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 3.810,97 euros en principal, correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle. Par assignation du 17 septembre 2024, Monsieur [F] [S] a attrait Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l'expulsion de Monsieur [O] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique ;condamner Monsieur [O] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 7.802,32 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l'arriéré de loyer et charges, outre à une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges jusqu’à libération effective des lieux, celle de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l'instance et d’exécution. L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024 et plaidée. Représenté par son conseil, Monsieur [S] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 10.179,62 euros au 27 novembre 2024. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Comparant en personne, Monsieur [O] [G] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [O] n’a pas contesté la dette locative. Il a confirmé ne pas avoir repris le paiement des loyers courants. Il a déclaré être un CDI avec un salaire mensuel de 3.000 euros, une épouse qui n’a pas d’activité professionnelle ni de revenus, trois enfants à charge. Le rapport de diagnostic social et financier du locataire indique que Madame s’est séparée de Monsieur en juillet 2024. C’est ce dernier qui gérait les tâches administratives et Madame n’avait pas connaissance des impayés locatifs et d’électricité. La décision a été mise en délibéré au 13 février 20254, prorogé au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION, En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 septembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Monsieur [U] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait : « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ». Ce texte dispose désormais : « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ». La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail conclu le 23 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 17) prévoyant un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.810,97 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date 05 septembre 2024. Sur les délais de paiement dérogatoires et la suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Monsieur [O] confirme ne pas avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Les dispositions précitées ne peuvent donc s’appliquer. Monsieur [O] étant occupant sans droit ni titre depuis le 05 septembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 27 novembre 2024, que Monsieur [O] reste devoir la somme de 10.179,62 euros. Monsieur [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il n’apporte pas la preuve de paiements libératoires. Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur le montant de 7.587,76 euros à compter de l’assignation du 17 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision. Sur la demande de délais de paiement En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l’espèce, compte tenu du montant important de la dette et du rejet systématique de tous les prélèvements depuis avril 2024, de la qualité du bailleur, personne privée, la demande de délais de paiement de droit commun sera rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [O] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer. La demande au titre des frais d’exécution, prématurée et faite par anticipation, sera rejetée. Compte tenu des démarches accomplies par le demandeur, Monsieur [O] sera aussi condamné à lui payer une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS,   Le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,   Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,   CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2020, entre Monsieur [F] [S] et Monsieur [G] [O], portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 05 septembre 2024 ; REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [G] [O] ;   ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;   RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Monsieur [G] [O] à payer à Monsieur [F] [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 1.295,93 euros, due à compter du 05 septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ; CONDAMNONS Monsieur [G] [O] à payer à Monsieur [F] [S], à titre provisionnel, la somme de 10.179,62 euros, avec intérêts au taux légal sur le montant de 7.587,76 euros à compter de l’assignation du 17 septembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 novembre 2024 ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Monsieur [G] [O] à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;   CONDAMNONS Monsieur [G] [O] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;   RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.   Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier Le président