Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 27/09/2024
à : - Me J. DECROIX-DELONDRE
- Me C. HENNEQUIN
Copie exécutoire délivrée
le : 27/09/2024
à : - Me C. HENNEQUIN
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 24/03706 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QCZ
N° de MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 septembre 2024
DEMANDERESSES
Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joëlle DECROIX-DELONDRE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1480
Madame [L] [K], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joëlle DECROIX-DELONDRE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1480
DÉFENDEUR
L’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Catherine HENNEQUIN, Avocate au Barreau de PARIS, substituée par Me Emmanuel LEPARMENTIER, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03706 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QCZ
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 9 juillet 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024 par Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 avril 2010, [Localité 3] HABITAT - OPH a donné à bail d'habitation à Mme [Y] [B] un appartement de trois pièces principales situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer de 394,76 euros outre les charges. L’état des lieux d’entrée mentionne que le logement est en bon état.
Mme [Y] [B] qui bénéficie d’une reconnaissance de handicap de plus de 80 % suivant décision de la MDPH du 13 octobre 2022, occupe le logement avec ses deux filles, [L] [K], majeure, et [F] [B], née en 2019, dont elle est la représentante légale.
Depuis 2016, Mme [Y] [B] se plaint de problèmes d’humidité entraînant le développement de moisissures dans le logement.
Une bouche d’aération a été installée dans la salle de bains en 2017 par [Localité 3] HABITAT - OPH ainsi que des ventilations sur les fenêtres du logement.
Des travaux d’adaptation de la salle de bains au handicap de Mme [Y] [B] ont été entrepris au mois de juillet 2019 ainsi qu’en février 2020.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 août 2022, [Localité 3] HABITAT - OPH a été informé par le Préfet de la Ville de [Localité 3] qu’un diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures avait été réalisé le 27 juillet 2022 et que celui-ci s’étant avéré positif, il appartenait au bailleur de réaliser les travaux palliatifs suivant un arrêté du même jour qui relevait que les éléments dégradés étaient les garde-corps 1 et 2 du logement.
La réfection des garde-corps a été effectuée le 7 novembre 2022.
Par courrier du 30 janvier 2023, le Préfet de la Ville de [Localité 3] a informé [Localité 3] HABITAT - OPH que la mise en demeure de réaliser les travaux palliatifs avait été levée par arrêté du même jour.
Des contrôles sanguins réguliers pratiqués sur [F] [B] ont révélé une plombémie de 56,2 µg/L le 29 juillet 2022, puis une concentration inférieure à 10 µg/L les 5 janvier 2023, 8 février 2023 et 21 juillet 2023.
Mme [Y] [B] a fait intervenir son assurance protection juridique qui a mandaté le Cabinet EUREXO, lequel a effectué une visite le 28 avril 2023 et rendu un rapport le 15 mai 2023 dans lequel il relève la présence de moisissures dans plusieurs pièces du logement, la conformité des ventilations et détalonnages de portes, l’absence d’humidité dans les pièces sèches et le défaut de joints étanches sur les fenêtres.
Un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [O] [P], commissaire de justice, à la requête de Mme [Y] [B] concernant la présence d’humidité et de moisissures dans son logement le 4 juillet 2023. Ce constat a été renouvelé le 6 juin 2024.
À la suite d’une déclaration de sinistre effectuée le 28 novembre 2023, l’assureur habitation de Mme [Y] [B] a fait réaliser une expertise dont le rapport du 25 janvier 2024, réalisé à la suite d’une visite non contradictoire du 17 janvier 2024, relève la présence d’infiltrations consécutives à un défaut localisé d’étanchéité d’une toiture - terrasse dont la cause n’est pas supprimée et qui entraîne de l’humidité lors de fortes pluies. En outre, il est observé des dommages dans la chambre et la salle de bains qui ne sont pas consécutifs au dégât des eaux, mais dus à des phénomènes de pont thermique. Il est ajouté que les faïençages des peintures dans le couloir sont consécutives à leur vétusté.
Le conseil de Mme [Y] [B] a mis en demeure [Localité 3] HABITAT - OPH, par courrier recommandé du 5 février 2024, de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres et de réduire le loyer de 50 %.
Puis, Mme [Y] [B], agissant en son nom personnel et en sa qualité de représentante légale de [F] [B], ainsi que Mme [L] [B], ont assigné PARIS HABITAT - OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, aux fins de voir, au visa des articles 6 et 20-1de la loi du 6 juillet 1989, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
- Faire injonction à [Localité 3] HABITAT - OPH de faire procéder aux travaux qui s’imposent pour remédier durablement aux désordres, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours suivant signification de la décision à intervenir,
- Réduire de 50 % le montant du loyer mensuel à compter du 22 juin 2021, date de la première injonction du Service Technique de l’Habitat à [Localité 3] HABITAT - OPH et ce, jusqu’à la réalisation effective et complète des travaux,
- Condamner [Localité 3] HABITAT - OPH à rembourser à Mme [Y] [B] la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer réduit et ce, depuis le 22 juin 2021,
- Condamner [Localité 3] HABITAT - OPH à payer à Mme [Y] [B], à la fois à titre personnel et en qualité de représentante légale de sa fille [F], une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, de santé et moral, de 5.000 euros,
- Condamner [Localité 3] HABITAT - OPH à payer à Mme [L] [K] une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, de santé et moral, de 10.000 euros,
- Condamner [Localité 3] HABITAT - OPH à payer à Mme [Y] [B], à la fois à titre personnel et en qualité de représentante légale de sa fille [F], une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice particulier consécutif à la contamination au plomb de 8.000 euros,
- Condamner [Localité 3] HABITAT - OPH à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
À l'appui de leurs demandes, les demanderesses font valoir que les désordres d’humidité entraînant le développement de moisissures sont signalés à [Localité 3] HABITAT - OPH depuis 2016 et s’aggravent avec le temps portant atteinte à leur santé et entraînant le développement de pathologies respiratoires et que, malgré les constats effectués par le Service Technique de l’Habitat et les correspondances adressées par ce service, rien n’a été fait, ce qui traduit un manquement aux obligations du bailleur prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et justifie sa demande de travaux et sa demande de réduction du loyer. Elles soutiennent que cette situation entraîne un préjudice de santé et un préjudice moral dont elles sollicitent la réparation. Elles ajoutent qu’elles font valoir un préjudice particulier lié à la contamination au plomb de [F] [B].
L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 16 mai 2024 a été renvoyée, à la demande du conseil du bailleur, à l’audience du 9 juillet 2024 suivant.
À cette audience, les demanderesses, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures déposées à l'audience qui reprennent les termes de leur assignation en détaillant les postes de préjudice à 2.000 euros de préjudice de jouissance, 4.000 euros de préjudice de santé et 4.000 euros de préjudice moral pour Mme [Y] [B], agissant à la fois à titre personnel et en qualité de représentante légale de sa fille [F], et à 3.000 euros de préjudice de santé et 2.000 euros de préjudice moral pour Mme [L] [K].
[Localité 3] HABITAT - OPH, assisté de son conseil, a également sollicité le bénéfice de ses écritures déposées à l'audience et a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il dise n’y avoir lieu à référé, qu’il déboute Mme [Y] [B] de ses demandes et la condamne à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur rappelle que le logement a été pris en bon état, qu’un système de ventilation a été installé en 2017, que des travaux de rénovation et d’adaptation de la salle de bains ont été réalisés en 2020 qu’à la suite des plaintes formulées par Mme [B] en 2021 relatives à la présence de moisissures et à sa demande de mutation de logement, quatre propositions de relogement lui ont été faites entre le 25 février 2022 et le 14 mars 2023 qui ont été refusées par la locataire et ont entraîné sa « dépriorisation » pour une
durée d’un an. Le bailleur précise avoir été très réactif lorsqu’il a eu connaissance de la présence de plomb dans les garde-corps du logement de Mme [Y] [B]. Il estime que les demandes de travaux de la locataire ne sont pas précisées et que les causes des désordres ne sont pas connues, ce d’autant que le rapport d’expertise effectué de manière non contradictoire à la demande de l’assurance protection juridique de la demanderesse ne lui est pas opposable. Concernant l’indemnisation des préjudices, le bailleur précise que seul le locataire en titre peut solliciter un préjudice de jouissance, que l’existence d’un préjudice moral pour toutes les occupantes du logement n’est pas démontré et que le lien entre les désordres et les pathologies respiratoires évoquées dans les écritures en demande n’est pas établi. Enfin, s’agissant du préjudice particulier lié à la contamination au plomb, [Localité 3] HABITAT - OPH estime que le dommage n’est pas établi, la contamination de [F] [B] ayant été très ponctuelle et celle-ci ne souffrant d’aucune pathologie liée à cette contamination.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les conseils respectifs des parties à l’audience et que ceux-ci ont exposées oralement, pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 septembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 27 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de réfection de l'appartement pris à bail
Le bailleur objecte que la locataire n’apporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, de la cause des désordres qu’elle évoque et la teneur des travaux à réaliser.
Selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il ressort de l’article susvisé qu’une éventuelle contestation sérieuse du bailleur, portant en l’espèce sur l’absence de preuve du caractère indécent du logement, ne fait pas obstacle à la prescription par le juge des référés de travaux de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions
prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne
laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
En l'espèce, il résulte des pièces produites par la locataire que cette dernière a fait intervenir à plusieurs reprises le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 3] et que trois rapports de visite ont été établis, le premier le 22 juin 2021, le deuxième le 6 juillet 2022 et le troisième le 27 novembre 2023, le dernier relevant la présence de moisissures aux points froids du logement tout en relevant que la ventilation du logement est assurée et les éléments de chauffe sont fonctionnels. Il est à noter que ce rapport de visite n’a pas donné lieu à un courrier adressé au bailleur.
Ces rapports révèlent la présence de moisissures mais n’en déterminent pas les causes.
Il en est de même du rapport d’expertise amiable produit par les demanderesses qui a été réalisé le 15 mai 2023 à la suite d’une déclaration auprès de l’assureur protection juridique de Mme [Y] [B], dans lequel il est relevé la présence de moisissures dans plusieurs pièces du logement, la conformité des ventilations et détalonnages de portes, l’absence d’humidité dans les pièces sèches et le défaut de joints étanches sur les fenêtres.
Ce rapport dont le caractère contradictoire n’est pas établi par la production de la convocation qui aurait été adressée en lettre recommandée avec accusé de réception à [Localité 3] HABITAT - OPH, identifie le coût de la réfection des embellissements du logement de Mme [Y] [B] mais n’établit pas davantage que les rapports de visite du Service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 3] les causes des désordres provoquant la prolifération de moisissures dans le logement, même s’il évoque un défaut des joints d’étanchéité des fenêtres.
Enfin, les procès-verbaux de constat dressés par Maître [O] [P] les 6 juillet 2023 et 4 juin 2024 montrent la permanence des désordres mais n’établissent pas l’origine de ceux-ci.
Or, en l’absence de détermination des causes des désordres, il n’est pas possible de déterminer les travaux à effectuer pour y remédier.
Il convient d’ailleurs de relever que les demanderesses ne précisent pas dans leurs demandes les travaux qu’elles souhaitent voir réalisés pour
mettre un terme aux désordres.
Le juge des contentieux de la protection qui n’est pas un homme de l’art ne peut décider des travaux à réaliser, ce d’autant que les désordres peuvent résulter d’un défaut d’isolation mais également d’un défaut d’étanchéité, d’un défaut de ventilation, d’une insuffisance de chauffage, ces différents éléments pouvant se combiner entre eux.
Dès lors que les demanderesses n’établissent pas avec l’évidence requise en référé les causes des désordres et les travaux nécessaires pour y remédier, elle ne pourront qu’être déboutées de leurs demandes.
Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 6 de la même loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Il résulte de cette disposition que la réduction de loyer peut être ordonnée jusqu’à l’exécution de travaux.
En l’espèce, les causes des désordres n’ayant pas été établies et aucuns travaux n’ayant été ordonnés, il convient de rejeter la demande de Mme [Y] [B].
Sur la demande de provision
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.
La provision accordée doit être incontestable tant dans son principe que dans son quantum.
En l’espèce, la cause des désordres n’étant pas établie, les responsabilités ne le sont pas davantage, de même qu’un quelconque lien de causalité avec les dommages évoqués par les demanderesses, de sorte qu’il est prématuré d’accorder une provision à Mme [Y] [B], agissant en son nom propre et en sa qualité de représentante légale de [F] [B], ainsi qu’à Mme [L] [B].
Sur la demande d’indemnisation du préjudice résultant de la contamination au plomb
L’article 1240 du code civil pose le principe de la responsabilité délictuelle selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à
autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.
En l’espèce, Mme [Y] [B] reproche à [Localité 3] HABITAT - OPH la contamination au plomb de sa fille [F] [B] à l’origine de la maladie du saturnisme qui nécessite d’effectuer des contrôles sanguins très réguliers.
Il ressort des pièces versées au débat qu’un contrôle sanguin effectué sur [F] [B] le 29 juillet 2022 a révélé une plombémie de 56,2 µg/L, étant précisé qu’un taux supérieur à 50 µg/L entraîne une déclaration auprès de l’ARS et entraîne une surveillance médicale.
Cette analyse a été réalisée deux jours après la réalisation d’un diagnostic du risque d’intoxication au plomb qui s’était avéré positif.
À la suite de ce diagnostic, un arrêté a été notifié le 29 août 2022 par le préfet de la Ville de [Localité 3] à [Localité 3] HABITAT - OPH l’informant du diagnostic effectué révélant que les garde-corps 1 et 2 du logement comportaient des éléments dégradés et l’informant qu’il lui appartenait de réaliser les travaux palliatifs.
À réception de cet arrêté, [Localité 3] HABITAT - OPH a fait réaliser un devis et la réfection des garde-corps a été effectuée le 7 novembre 2022. Par courrier du 30 janvier 2023, le Préfet de la Ville de [Localité 3] a informé [Localité 3] HABITAT - OPH que la mise en demeure de réaliser les travaux palliatifs avait été levée par arrêté du même jour.
Les contrôles sanguins réguliers postérieurs pratiqués sur [F] [B] ont révélé une concentration inférieure à 10 µg/L les 5 janvier 2023, 8 février 2023 et 21 juillet 2023.
Il ressort de ces éléments que le bailleur a réagi avec diligence dès qu’il a eu connaissance de la présence de plomb dans les garde-corps du logement de Mme [Y] [B] et les contrôles sanguins réalisés sur [F] [B] montrent que l’exposition au plomb a été très ponctuelle, le seuil d’alerte n’ayant pas été relevé dans les résultats des prélèvements effectués après le 29 juillet 2022.
Il convient ainsi de relever que la faute de [Localité 3] HABITAT - OPH n’est pas établie, dès lors que le bailleur a procédé aux travaux palliatifs dès que le désordre a été connu.
Dès lors que la faute du bailleur n’a pas été établie, la responsabilité de celui-ci ne saurait être retenue.
À titre surabondant, il convient de relever que le dommage évoqué par Mme [Y] [B] concernant sa fille n’est pas établi. En effet, si la plombémie relevée le 29 juillet 2022 pouvait entraîner une contamination au plomb à l’origine du saturnisme, il n’est pas indiqué qu’en l’espèce l’enfant [F] [B] ait présenté les symptômes de la maladie.
Dans ces conditions, il ne pourra être fait droit à l’indemnisation sollicitée par la locataire agissant tant en son nom qu’en sa qualité de représentant légal de [F] [B].
Sur les mesures accessoires
Mme [Y] [B] et Mme [L] [K], parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il ne sera pas fait droit à leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au regard de la situation économique des parties et en considération de l’équité, il ne sera pas fait droit à la demande formée par [Localité 3] HABITAT - OPH au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :
Déboutons Mme [Y] [B], agissant en son nom personnel et en sa qualité de représentante légale de [F] [B], ainsi que Mme [L] [B], de l’ensemble des demandes formées contre [Localité 3] HABITAT - OPH,
Déboutons les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Mme [Y] [B], agissant en son nom personnel et en sa qualité de représentante légale de [F] [B], ainsi que Mme [L] [B], aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, La Vice-Présidente,
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03706 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QCZ
