Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [O] [B] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/04145 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UCX
N° MINUTE : 5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 octobre 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
[Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [O] [B] [K],
[Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 septembre 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 25 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04145 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UCX
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 31/10/2011, la société immobilière 3F a donné à bail à Madame [B] [K] [O] un appartement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.
Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [B] [K] [O] le 20 décembre 2023 pour obtenir paiement d’une somme de 782,15 Euros au principal.
Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 4 avril 2024, la société immobilière 3F a fait assigner Madame [B] [K] [O] devant le tribunal de céans aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
- Ordonner l’expulsion de Madame [B] [K] [O] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
- La voir condamnée à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 844,45 Euros décompte arrêté au 31 mars 2024 ,
- La voir condamnée à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de 50% sans préjudice des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
- La voir condamnée à lui payer une somme de 350 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La voir condamnée aux dépens comprenant les coûts du commandement ainsi que de l’assignation.
L’affaire a été plaidée à l'audience du 13 septembre 2024 :
La société immobilière 3F représentée par son conseil, actualise par note en délibéré sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 2921,13Euros dus au 10 septembre 2024 inclus et maintient ses autres demandes.
Madame [B] [K] [O] a comparu. Elle propose qu’un délai soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 100 Euros mensuellement.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024.
Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la compétence du juge des référés :
L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ;
En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l'absence de contestation sérieuse.
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience ainsi que l’avis CCAPEX ;
En l’espèce, la société immobilière 3F justifie avoir respecté les dispositions légales par la production de l’accusé de réception présenté au représentant de l’Etat dans le département, soit plus de deux mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été évoquée ;
En conséquence, la présente demande est recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
Le commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 à Madame [B] [K] [O] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;
En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 21 février 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;
Cependant qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;
En l’espèce, compte tenu de la situation du créancier et du débiteur, il y a lieu d’accorder un délai de paiement ;
Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.
Sur la demande d’une provision en paiement de l'arriéré locatif :
En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;
Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;
En l’espèce la société immobilière 3F verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [B] [K] [O] des loyers impayé, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 2921,13Euros au 10 septembre 2024 inclus ;
En conséquence Madame [B] [K] [O] sera condamnée à payer à la société immobilière 3F la somme de 2921,13 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement,
Sur les délais de paiement :
En vertu des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ; Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;
En conséquence, Madame [B] [K] [O] sera autorisée, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 28 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 29 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;
A défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;
Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate des locataires des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu'il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur l'indemnité d'occupation :
Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [B] [K] [O] jusqu’au départ effectif des lieux ;
Cependant que le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale mensuellement au loyer majoré de 50 % sans préjudice des charges ;
Cette demande doit s’analyser en une clause pénale ne relevant pas de l’office du juge statuant en procédure de référés ;
Par conséquent le défendeur devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires :
L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la société immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;
Madame [B] [K] [O] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;
PAR CES MOTIFS
Le Juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 31/10/2011 entre la société immobilière 3F d’une part, et Madame [B] [K] [O] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 21 février 2024,
SUSPENDONS ses effets durant les délais octroyés ci-après,
CONDAMNONS Madame [B] [K] [O] à payer à la société immobilière 3F au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu’au 10 septembre 2024 inclus, la somme provisionnelle de 2921,13 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement,
DISONS que Madame [B] [K] [O] sera autorisée à régler sa dette en 28 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 29 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;
DISONS qu’à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;
DISONS qu’en ce cas, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [B] [K] [O] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
DISONS qu’en ce cas il sera procédé à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
DISONS qu’en ce cas Madame [B] [K] [O] devra verser à la société immobilière 3F une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,
DEBOUTONS la société immobilière 3F du surplus de ses demandes ;
CONDAMNONS Madame [B] [K] [O] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
