Tribunal judiciaire, 28 février 2025. 24/01623

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 5] JUGEMENT DU 28 Février 2025 N° RG 24/01623 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3FE Jugement du 28 Février 2025 N° : 25/171 [I] [V] C/ [G] [Y] [N] [Y], en qualité de cautionnaire EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à M [V] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 06 Décembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : M. [I] [V] [Adresse 1] [Localité 6] comparant en personne ET : DEFENDEUR : Mme [G] [Y] [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 6] non comparante, ni représentée Mme [N] [Y], en qualité de cautionnaire [Adresse 4] [Localité 6] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er décembre 2022, M. [I] [V] a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros et d’une provision pour charges de 70 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [N] [Y], aux termes d’un acte sous seing privé du 29 novembre 2022. Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.380 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 8 novembre 2023. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [G] [Y] le 30 octobre 2023. Par assignations des 26 et 27 février 2024, M. [I] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • Ordonner l’expulsion de Mme [G] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, • Condamner solidairement Mme [G] [Y] et Mme [N] [Y] au paiement des sommes suivantes : o 2.868 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais inhérents à la signification du commandement de payer et des assignations. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 décembre 2024. A cette date, M. [I] [V] a comparu en personne. Il maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 décembre 2024, s'élève désormais à 6.341 euros. Il indique que Mme [G] [Y] a quitté le logement et restitué les clés le 29 octobre 2024, sans préavis, mais qu’elle ne s’est pas présentée à l’état des lieux de sortie. M. [I] [V] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Mme [G] [Y] et Mme [N] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l’article 474 du Code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [I] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.380 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 décembre 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Le propriétaire indiquant que la locataire a quitté les lieux, et communiquant un message électronique de celle-ci l’en informant et montrant une photo des clés laissées sous le paillasson, il y a lieu de supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il y a lieu également de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6 du même code pour les mêmes raisons. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, M. [I] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 décembre 2024, Mme [G] [Y] lui devait la somme de 6.341 euros au titre de l’arriéré locatif, indemnités d’occupations incluses, soustraction faite des frais de procédure. Les défenderesses n’ayant pas comparu, elles n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et seront donc solidairement condamnées à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2.868 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 3. Sur l’indemnité d’occupation Il est rappelé que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Il est admis que le juge apprécie souverainement le montant du préjudice et qu’il ne doit en résulter pour la victime ni perte ni profit. Au vu du préjudice subi par le bailleur entre la date de résiliation et la date de départ des lieux de la locataire, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et à la provision pour charges sera mis à la charge de la locataire et de la caution entre le 28 décembre 2023, date de résiliation et le mois de novembre 2024 inclus, au vu d’un départ des lieux sans préavis le 29 octobre 2024. Il est toutefois rappelé qu’il a été tenu compte de cette indemnité d’occupation dans la condamnation des défenderesses au paiement de l’arriéré locatif. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Mme [G] [Y] et Mme [N] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [I] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2022 entre M. [I] [V], d’une part, et Mme [G] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] est résilié depuis le 28 décembre 2023, ORDONNE à Mme [G] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, SUPPRIME les délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Mme [G] [Y] solidairement avec Mme [N] [Y], à payer à M. [I] [V] la somme de 6.341 euros (six mille trois cent quarante et un euros) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 4 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2.868 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Mme [G] [Y], solidairement avec Mme [N] [Y], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 octobre 2023 et celui des assignations du 26 et 27 février 2024, CONDAMNE Mme [G] [Y], solidairement avec Mme [N] [Y], à payer à M. [I] [V] la somme de 200 euros (deux cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge