Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/04371

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04371 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VYX N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 19 décembre 2024 DEMANDERESSE Madame [W] [P] épouse [R], demeurant [Adresse 1], représentée par Me Caroline GASTAUD-NUCERA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6], Toque A 0218 DÉFENDEURS Madame [S] [L], demeurant [Adresse 4], représentée par Me Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque B0716, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-011994 du 21 Mai 2024 Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 15 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 19 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 19 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04371 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VYX EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé à effet du 1er août 2015, Madame [W] [P] épouse [R] a donné à bail à Madame [S] [L] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 600 euros outre des provisions sur charges de 100 euros. Par avenant au contrat de bail le 1er mai 2016, Monsieur [E] [V] est devenu cotitulaire du bail. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [P] épouse [R] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7773,58 euros, à titre principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de septembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, Madame [W] [P] épouse [R] a fait assigner Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; - ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 6 décembre 2023, soit la somme de 7851,58 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à 700 euros par mois ; - condamner solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Au soutien de ses prétentions, Madame [W] [P] épouse [R] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines. Appelée à l'audience du 16 mai 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 27 août 2024 pour demande d'aide juridictionnelle en cours pour être finalement retenue à l'audience du 15 octobre 2024. A cette audience, Madame [W] [P] épouse [R], représentée par son conseil, par conclusions en réplique n°2 a repris les demandes contenues dans son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 8111,58 euros, selon décompte en date du 6 décembre 2023. Elle souligne que les impayés ont commencé dès 2017 et qu'une première procédure a été entamée et interrompue en 2019. Elle justifie le loyer modique du logement par le fait que les parties se connaissent de longue date, de même que l'absence de recours à une caution. Elle précise que la locataire se serait vu attribuer un logement social par la RIVP. Elle souligne enfin que Madame [S] [L] est séparée depuis 2022 et en instance de divorce. Elle donne son accord à l'audience pour l'octroi de délais de paiement. Madame [S] [L], représentée par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement, sollicite : A titre principal - L'irrecevabilité de la demande d'expulsion fondée sur la dette locative ; A titre subsidiaire - La suspension des effets de la clause résolutoire et la condamnation de la concluante à payer sa dette de loyer sur trois ans soit 101 euros mensuel en sus du loyer principal ; A titre très subsidiaire - De sursoir à l'expulsion de la concluante jusqu'à ce que son relogement dans un logement social identique soit assuré ; A titre infiniment subsidiaire - Qu'elle surseoit à l'expulsion de la concluante pour une durée maximale d'un an En tout état de cause - Qu'elle déboute la demanderesse de toutes ses plus amples demandes, fins et moyens notamment au titre des frais irrépétibles ; - Qu'elle condamne la demanderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens - Qu'elle dise n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire ; A l'audience, elle confirme qu'un logement social lui a été attribué, qu'elle n'a pas encore déménagé mais que son départ est imminent. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la séparation avec son conjoint le 8 février 2022 a été à l'origine de la dette locative ainsi qu'une diminution de ses ressources. Elle déclare percevoir actuellement une prime d'activité de 252 euros ainsi qu'une allocation logement de 456 euros. Elle expose que son conjoint est actuellement incarcéré et ne la soutient pas financièrement. Elle souligne avoir à charge son fils de 22 ans, atteint d'une psychose et bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé d'un montant de 900 euros. Elle soutient qu'une partie de la dette est prescrite car antérieure à octobre 2020. Bien que régulièrement à tiers présent à domicile, Monsieur [E] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024, délibéré prorogé au 19 décembre 2024. Par note en délibéré dûment autorisée en date du 12 novembre 2024, Madame [W] [P], épouse [R] a informé le tribunal du départ des locataires. Ces derniers ont libéré les lieux le 27 octobre 2024 par la restitution des clés du logement. Il s'ensuit que la bailleresse se désiste de ses demandes au titre de l'expulsion, de l'enlèvement des meubles et de la condamnation à une astreinte par jour de retard. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le désistement d'une partie des demandes de la bailleresse Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. En l'espèce, suite à la note en délibéré dûment autorisée du 12 novembre 2024 informant le tribunal de la libération du logement par la locataire le 27 octobre 2024, la bailleresse se désiste de ses demandes au titre de l'expulsion, de l'enlèvement des meubles et de la condamnation à une astreinte par jour de retard. Il convient de constater son désistement à ces titres. Sur la recevabilité de l'action en acquisition de clause résolutoire Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 2 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l'espèce, le bail conclu à effet du 1er août 2015 a pris fin le 27 octobre 2024 par la restitution des clés à la bailleresse de sorte que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée. Il convient donc de rejeter la demande à ce titre. Il n'y a plus lieu à statuer sur l'irrecevabilité de la demande liée à la nullité du commandement de payer. Sur la demande en paiement du solde locatif Les locataires sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Selon les dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l'espèce, Madame [S] [L] conteste le montant de la dette considérant qu'une partie de la dette est prescrite, à savoir les loyers antérieurs à octobre 2020. Madame [W] [P] épouse [R] produit le commandement de payer en date du 6 octobre 2023 pour un montant en principal de 7773,58 euros, ainsi qu'un historique manuscrit de paiement des loyers entre septembre 2023 et mai 2024. Le commandement de payer contient en annexe un décompte manuscrit commençant en octobre 2020 et s'arrêtant au 1er septembre 2023. Toutefois, il convient de noter que la première mention du décompte porte sur une créance de 7054 euros alors que le loyer mensuel initial s'élève à 600 euros et 100 euros de provisions sur charge. Il s'ensuit que la somme de 7054 euros réclamée dès le 1er octobre 2020, soit plus de 3 années avant le commandement de payer du 6 octobre 2023 est prescrite. Il convient de rappeler à ce titre qu'un décompte erroné en annexe d'un commandement de payer ne rend pas nul ce dernier. Toutefois, tous les loyers postérieurs sont dus et il ressort des deux décomptes susmentionnés arrêtés à mars 2024 que Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] demeurent redevables de la somme de 639 euros (7693 euros somme due au 12 mars 2024 - 7054 euros au 10 octobre 2020 correspondant à la dette prescrite) à la date du 12 mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés échus à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [E] [V], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] seront donc condamnés au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 639 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [E] [V], cotitulaire du bail, absent à la procédure, ne rapporte pas qu'il a donné congé du logement objet du présent litige. Conformément à l'article 1310 du code civil, en l'absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre à ce titre. Cependant, Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V], s'ils sont séparés, il n'est pas rapporté que le divorce ait été prononcé. Il s'ensuit que les époux sont toujours mariés, et conformément à l'article 220 du code civil, ils seront obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l'entretien du ménage. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, Madame [S] [L], sollicite des délais de paiement. Elle propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. En outre, la bailleresse n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Sur les demandes accessoires Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [P] épouse [R] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons le désistement de Madame [W] [P] épouse [R] sur ses demandes relatives à l'expulsion, la demande d'astreinte par jour de retard, et à la séquestration des meubles ; Rejetons la demande d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 1er août 2015 entre Madame [W] [P] épouse [R] et Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] concernant l'appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], 2ème étage, en raison de la fin du bail en date du 27 octobre 2024 ; Constatons la prescription de la dette locative antérieure au 6 octobre 2020 ; Condamnons solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] à verser à Madame [W] [P] épouse [R] la somme provisionnelle de 639 euros (décompte arrêté au 12 mars 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la totalité de la somme ; Accordons un délai à Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] pour le paiement de ces sommes ; Autorisons Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] à s'acquitter de la dette en 11 fois, en procédant à 10 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ; Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision; Rappelons que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ; Condamnons in solidum Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] à verser à Madame [W] [P] épouse [R] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons in solidum Madame [S] [L] et Monsieur [E] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier La juge des contentieux de la protection