Cour d'appel, 24 septembre 2024. 22/03557

24/09/2024 ARRÊT N° 308/24 N° RG 22/03557 N° Portalis DBVI-V-B7G-PA6F SL - SC Décision déférée du 08 Septembre 2022 Juge de la mise en état de TOULOUSE 21/04805 V. TAVERNIER [O] [Y] C/ Association EDC S.A.S. IFB FRANCE INFIRMATION Grosse délivrée le à Me Nicolas DALMAYRAC Me Catherine ANDREO Me [N] [K] REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [O] [Y] [Adresse 6] [Localité 4] Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE Assisté de Me Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON INTIMEES Association EDC [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Catherine ANDREO, avocat au barreau de TOULOUSE S.A.S. IFB FRANCE [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : C. ROUGER, présidente A.M. ROBERT, conseiller S. LECLERCQ, conseiller qui en ont délibéré. Greffière : lors des débats N.DIABY ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE La société civile de construction vente (Sccv) Le cosilodge de [Localité 7] a été constituée afin de procéder à l'acquisition de deux terrains immobiliers, les 27 et 28 juillet 2006 et 1er août 2006 sur la commune de [Localité 7] (03), sis [Adresse 8], et à l'édification de la résidence Le cosilodge de [Localité 7], composée de 64 collectifs répartis sur deux bâtiments. La commercialisation des lots de cette résidence a été confiée à la société IFB France, spécialisée dans le secteur d'activités des agences immobilières, laquelle fait appel à des mandataires commerciaux chargés de démarcher des clients souhaitant investir dans l'immobilier. Cette résidence a ainsi été commercialisée sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, bénéficiant du régime de défiscalisation Robien Recentré. M. [O] [Y] a été démarché par [T] [V], conseiller en gestion de patrimoine près la société Ifb France. Une plaquette commerciale revêtue du cachet de l'association EDC, association loi 1901 destinée à conseiller et informer les investisseurs en immobilier, a été présentée à cette occasion. Par contrat du 21 juillet 2006, M. [O] [Y] a réservé un appartement de type T3 portant sur le lot A18 du plan, ainsi qu'un emplacement de parking (P4du plan), situés au sein de cette résidence, pour un prix de 149.900 euros toutes taxes comprises. L'acte authentique de vente a été passé le 14 mars 2007 entre la société Le cosilodge de [Localité 7] et M. [O] [Y], portant sur le lot n°18, dans le bâtiment A, au 3ème étage, un appartement T3 cuisine, portant le numéro A 18 du plan, avec un balcon, et le lot n° 68, dans le garage, au rez-de-chaussée, un parking couvert portant le numéro P4 du plan, au prix de 149.900 euros TTC. Cette acquisition a été financée par un prêt consenti par la Caisse fédérale de crédit mutuel de Loire-Atlantique et du centre-ouest, pour un montant de 149.900 euros, assorti d'un taux d'intérêt de 3,950%, sur une période de 240 mois, avec un différé, la première échéance devant intervenir au plus tard le 10 avril 2009. Le 1er mars 2007, M.[O] [Y] a confié un mandat de gérance pour ce bien à la société Arcalis gestion, désormais dénommée Elyade gestion et exerçant sous le nom commercial Elyade syndic. Ce dernier a adhéré à une police d'assurance auprès de la société Lyonnaise de garantie par le biais de la société Kapital immobilier, couvrant « les loyers, charges et taxes impayés ; détériorations immobilières ; protection juridique ; vacance locative» et souscrite pour une durée de 9 ans ferme renouvelable. Le bien a été livré le 10 décembre 2007. Le premier contrat de bail a été conclu à effet du 5 mai 2008, pour un loyer mensuel de 500 euros. La société Le cosilodge de [Localité 7] a fait l'objet d'une liquidation amiable et d'une dissolution le 3 mai 2015, et a été radiée du RCS le 22 avril 2015. Selon attestation de vente et décompte vendeur, ce bien a été revendu par M. [Y] le 2 juin 2021 au prix de 55.000 euros. -:-:-:- Par acte du 11 octobre 2021, M. [O] [Y] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la société Ifb France et l'association Edc, aux fins d'indemnisation des préjudices consécutifs à cette opération immobilière, évalués à la somme de : - 126.217 euros au titre de la perte de chance de ne pas réaliser un investissement rentable; - 10.000 euros à titre de réparation de son préjudice moral ; réclamant en outre 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. La société IFB France a soulevé un incident devant le juge de la mise en état, par conclusions notifiées le 3 février 2022, aux fins de prescription. Dans ses conclusions d'incident notifiées le 3 juin 2022, l'association Edc a également soulevé la prescription. Par une ordonnance du 8 ordonnance 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a : reçu la société IFB France et l'association Edc en leur fin de non-recevoir tirée de la prescription, déclaré irrecevable M. [O] [Y] en ses demandes formées à l'encontre de la société IFB France et l'association Edc, constaté que l'action de M. [O] [Y] est devenue sans objet,condamné M. [O] [Y] aux entiers dépens de l'incident et autorisé maître [U] et maître [K] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision, dit qu'il n'y a pas lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a considéré que dès lors que celui qui entend mettre en oeuvre un droit a été mis en mesure de le connaître, il n'y avait pas lieu de laisser le point de départ de la prescription à sa disposition ni de le faire dépendre de ses seules diligences. Il a estimé que l'action fondée sur d'éventuels manquements à l'obligation d'information et au devoir de conseil se prescrivait le 19 juin 2013 compte tenu de la date de signature de l'acte authentique du 14 mars 2007, du mandat de gérance signé le 1er mars 2007 et de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, l'acquéreur ne démontrant pas en quoi il pouvait légitimement ignorer son dommage au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Il a dit que les assignations datant du 11 octobre 2021, la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses devait être accueillie. -:-:-:- Par déclaration du 7 octobre 2022, M. [O] [Y] a relevé appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions, sauf celle relative aux frais irrépétibles. L'affaire a été fixée à bref délai. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 septembre 2023, M. [O] [Y], appelant, demande à la cour de : juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [O] [Y] à l'encontre de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 8 septembre 2022, infirmer l'ordonnance critiquée, en ce qu'elle a jugé les demandes de M. [O] [Y], irrecevables comme prescrites, Statuant de nouveau, juger que M. [O] [Y], n'a été en mesure de découvrir ses préjudices qu'au cours de l'année 2018, date à laquelle il a été informé de la perte de valeur de son bien, et au plus tôt le 5 mai 2017, date de la fin de son obligation locative de 9 ans, juger recevable comme non prescrite l'action en responsabilité de M. [O] [Y], débouter la société Ifb France et l'association Edc de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, En toutes hypothèses, infirmer l'ordonnance critiquée en ce qu'elle a condamné M. [O] [Y], aux dépens, Statuant de nouveau, condamner in solidum la société Ifb France et l'association Edc à payer à M. [O] [Y], la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 septembre 2023, la Sas Ifb France, intimée, demande à la cour de : confirmer l'ordonnance rendue le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions, En conséquence, déclarer les demandes formulées par M. [Y] irrecevables pour cause d'appel, débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes, condamner M. [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de maître Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 décembre 2022, l'association Edc, intimée, demande à la cour de : confirmer dans toutes ses dispositions, l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse le 8 septembre 2022, débouter M. [O] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, condamner M. [O] [Y] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de maître Catherine Andreo, avocat sur son affirmation de droit. L'affaire a été examinée à l'audience du 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la prescription : Selon l'article 122 code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Pour analyser la prescription, il faut apprécier la nature exacte de l'action susceptible d'être invoquée. En l'espèce, il ressort de l'assignation du 11 octobre 2021 que l'action de M. [Y] est fondée sur la responsabilité délictuelle pour dol et pour manquement à l'obligation d'information et de conseil, à l'encontre de la société IFB France, mandataire de la société Le cosilodge de [Localité 7], et à l'encontre de l'association Edc. M. [Y] se plaint que ces sociétés l'ont trompé afin de lui faire réaliser un investissement auquel il n'aurait pas souscrit s'il avait disposé d'informations exactes. Le dommage invoqué consiste en une perte de chance de ne pas contracter. Avant la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, publiée au journal officiel le 19 juin 2008, le délai de prescription était de 10 ans en matière de responsabilité extracontractuelle. Aux termes de l'article 2224 du code civil, issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ainsi, la prescription d'une action en responsabilité extracontractuelle ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en n'avait pas connaissance. Les dispositions transitoires de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 prévoient que le nouveau délai de prescription court à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. L'article 1304 ancien du code civil qui est relatif à la nullité pour dol n'est pas applicable à l'action en responsabilité extracontractuelle. S'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne pouvait résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass civ 2ème 5 octobre 2023 n° 23-13.104). En l'espèce, l'opération était présentée comme un investissement locatif permettant de défiscaliser, sous forme d'un package incluant : - la valeur initiale du bien immobilier ; - la location du bien ; - la perception de l'avantage fiscal. Une projection financière a été remise à M. [Y] par la société IFB France. Elle porte la mention : 'Ce document est une simulation et n'est donc pas contractuel'. Cette projection financière prévoyait, chiffres à l'appui, année après année pendant 10 ans : - le montant du remboursement du prêt (prêt amortissable, et non in fine) ; - le loyer annuel ; - les charges diverses ; - le 'fiscal foncier opération' ; - le gain fiscal réinvesti ; - la trésorerie placée ; - le bilan annuel ; - l'épargne mensuelle ; - la valeur du bien ; - le capital restant dû. Elle était établie sur la base de la situation personnelle de l'acquéreur qui était exposée en début de ce document. Cette simulation montre que les loyers devaient permettre de couvrir en partie le remboursement des échéances du prêt. Il était attendu un avantage fiscal. Il était prévu une plus-value à la revente. - Avantage fiscal : Selon la simulation, les déductions fiscales sur les revenus fonciers et la déduction du déficit foncier devaient représenter 79.206 euros sur 9 ans. M. [Y] pu bénéficier de déductions fiscales. Il n'invoque pas de problématique fiscale. - Loyers : Dans la simulation, il était prévu un loyer annuel de 6.000 euros la première année, soit un loyer de 500 euros par mois. Ensuite, il était prévu que le loyer augmenterait de 2% par an. Dans l'assignation du 11 octobre 2021, au point 31, M. [Y] se plaignait également que les revenus locatifs avaient été plus faibles que prévu dans la simulation, soit une perte de 8.735 euros. M. [Y] indiquait dans l'assignation du 11 octobre 2021 au point 12 que le premier locataire était entré dans les lieux le 5 mai 2008, après que les travaux nécessaires à la levée des réserves aient été faits, et qu'il avait été indemnisé pour cette période de vacance locative ; qu'il n'avait donc, à cette date, aucunement douté de la rentabilité de son investissement, dès lors que la perte de loyer avait été prise en charge ; que plusieurs baux avaient été régularisés par la suite ; qu'il n'avait pas douté de la rentabilité de son investissement dans la mesure où il percevait des revenus locatifs ou indemnités d'assurance. M. [Y] a adhéré à une police d'assurance locative SECURIMMO auprès de la Lyonnaise de garantie, par l'intermédiaire de la société Kapital immobilier, couvrant notamment les loyers, charges et taxes impayés, sans franchise, et la vacance locative, et souscrite pour une durée de 9 ans fermes renouvelable. La vacance locative pour la première location comportait une franchise de deux mois, mais la société Kapital immobilier prenait en charge les deux premiers mois. La vacance locative pour les locations suivantes comportait une franchise de 45 jours. M. [Y] indique que l'assurance locative a couvert les impayés de loyer et les périodes de vacance locative. La souscription et la mise en jeu de cette assurance locative n'était pas de nature à l'alerter sur l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat : en effet, grâce à cette assurance, le risque de vacance locative et d'impayés de loyer était maîtrisé. Il ressort des pièces de l'association EDC que les baux suivants ont été conclus : - bail à effet du 5 mai 2008, pour un loyer de 500 euros mensuel ; - bail à effet du 20 novembre 2015 pour un loyer de 440 euros mensuel ; il est mentionné que le dernier loyer acquitté était de 430 euros par mois. Ainsi, il apparaît que le loyer a dû être baissé à 430 euros par mois avant le 20 novembre 2015, alors que la projection financière remise à l'acquéreur était basée sur un loyer initial de 500 euros par mois et une augmentation du loyer de 2 % par an. Néanmoins, il s'agissait d'une première baisse de loyer minime, et qui n'était pas en elle-même significative pour alerter sur une absence de rentabilité globale de l'opération. En effet, la défiscalisation fonctionnait, le bien était loué pour un loyer proche de celui prévu dans la simulation, sachant que de toute façon, dans la simulation, le loyer ne couvrait pas entièrement les mensualités du prêt. Cette perte de loyers se monte pour les années 2014 à 2017, selon ce qu'expose M. [Y], à la somme de 8.735 euros. Par rapport au total des loyers prévu dans la simulation, qui était de 65.698 euros sur 10 ans, ceci représente une perte de 13,30 %. M. [Y] fait valoir qu'il pensait compenser cette baisse par la perception d'un important capital à la revente. Cette baisse n'était pas suffisante pour alerter l'acquéreur, avant l'issue de la période de 9 ans, sur l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. Prix du bien à la revente : M. [Y] n'invoque pas le fait que le prix de vente ait été surévalué. Dès lors, peu importe de savoir si avant de signer l'acte authentique de vente, l'acquéreur aurait pu se renseigner sur le marché immobilier et les prix au m² dans la zone et ainsi avoir connaissance d'une éventuelle surévaluation du prix de vente. Il se plaint d'un prix de revente trop faible par rapport à la simulation, en sortie de dispositif fiscal. La simulation prévoyait une valeur du bien de 182.849 euros au bout de 9 ans de location, alors que le prix d'achat s'élevait à 149.900 euros. Selon attestation de vente et décompte vendeur, ce bien a été revendu par M. [Y] le 2 juin 2021 au prix de 55.000 euros. La question se pose de savoir à partir de quand l'acquéreur a connu ou aurait dû connaître des faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. La société IFB France et la société Edc font valoir que l'acquéreur avait la possibilité de souscrire une assurance 'protection revente', ce qui lui donnait conscience d'un aléa quant à la valeur de réalisation de ce bien immobilier et des fluctuations du marché immobilier. M. [Y] fait valoir qu'elle couvrait une revente du bien avant la fin du dispositif fiscal, pour un montant limité, pour les seuls cas de décès accidentel de l'investisseur, invalidité permanente, licenciement ou divorce. Cette assurance 'protection revente' n'est pas produite aux débats. En tout état de cause, il n'est pas soutenu que cette assurance 'protection revente' prévoyait la prise en charge d'une perte à la revente à la fin du dispositif fiscal. Elle couvrait selon les dires des parties la perte à la revente dans des cas limités, en cours de période de défiscalisation. Il ne peut donc être déduit de la possibilité de souscrire cette assurance que l'acquéreur a eu son attention spécialement attirée dès ce moment sur le risque de perte à la revente en sortie du dispositif fiscal. Dans le dispositif Robien recentré, l'acquéreur doit respecter l'engagement de location effective et continue d'une durée 9 ans. En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu'à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne seront pas dissuasives (BOI-RFPI-SPEC-20-20-20). A l'issue de la période de 9 années suivant le début du dispositif fiscal, il devenait possible de revendre le bien sans perdre l'avantage fiscal. C'est donc au plus tôt à l'issue de cette période que le dommage consistant en la perte de chance d'éviter un investissement déceptif du fait du prix de revente du bien pouvait se manifester aux yeux de l'acquéreur. En l'espèce, la livraison a eu lieu le10 décembre 2007, et la première mise en location est à effet du 5 mai 2008, ce qui est la date où la location est devenue effective. Ainsi, le dispositif fiscal a débuté le 5 mai 2008, et a pris fin 9 ans plus tard, soit le 5 mai 2017. Moins de 5 ans se sont écoulés entre la date de fin du dispositif fiscal, le 5 mai 2017, et la date de l'assignation interruptive de prescription, le 11 octobre 2021. L'action de M. [Y] n'est donc pas prescrite. En conséquence, infirmant l'ordonnance de mise en état dont appel, M. [Y] sera déclaré recevable en ses demandes formées à l'encontre de la société IFB France et de l'association EDC. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions de l'ordonnance de mise en état dont appel relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées. La société IFB France et l'association EDC, parties succombantes, seront condamnées aux dépens de l'incident en première instance et en appel. Elles seront condamnées à payer à M. [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elles seront déboutées de leurs demandes formées sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 septembre 2022 ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant, Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action ; Déclare M. [O] [Y] recevable en ses demandes formées à l'encontre de la société IFB France et de l'association EDC ; Condamne la société IFB France et l'association EDC aux dépens de l'incident en première instance et en appel ; Les condamne prises ensemble à payer à M. [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les déboute de leurs demandes formées sur le même fondement. La greffière La présidente M. POZZOBON C. ROUGER .