Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sarah KRYS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03448 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OFO
N° MINUTE : 6
JUGEMENT
rendu le 13 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP,
[Adresse 1]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [O],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 13 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03448 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OFO
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation pour une durée de six ans à M. [O] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], escalier C, 1er étage, porte G, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 419,39 euros et d’une provision pour charges de 158,68 euros.
Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4161,18 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [E] le 31 octobre 2023.
Par assignation du 15 mars 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [E], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 412,12 euros au titre de l’arriéré locatif à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 24 mai 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 mai 2024, s'élève désormais à 7 476,58 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et indique ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant le locataire.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à M. [O] [E] le 27 octobre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 4 161.18 euros au principal.
Le bail ayant été conclu le 1er juillet 2021 pour une durée de six ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 28 décembre 2023 minuit, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l’absence de tout règlement de la part de M. [O] [E] dans ce délai.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation
M. [O] [E] est redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail, en application des articles 1103, 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 mai 2024, M. [O] [E] lui devait la somme de 7 476,58 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [O] [E] qui ne comparaît pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6 412,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Il sera, en outre, condamné à verser à la SA ELOGIE-SIEMP, à compter du 18 mai 2024 (lendemain du décompte), l’indemnité d’occupation dont il est redevable depuis la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effectivement du logement, matérialisée par restitution des clés et dont le montant sera égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
M. [O] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE, que le contrat conclu le 1er juillet 2021 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [O] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], escalier C, 1er étage, porte G est résilié depuis le 28 décembre 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [O] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], escalier C, 1er étage, porte G ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [O] [E] à compter du 28 décembre 2023 à une somme égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
CONDAMNE M. [O] [E] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 7 476,58 euros (sept mille quatre cent soixante-seize euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 17 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6 412,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE M. [O] [E] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 18 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,
DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [O] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit, à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
