Texte intégral
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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/01855 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GLEC
NAC : 50D
JUGEMENT CIVIL
DU 26 NOVEMBRE 2024
DEMANDEURS
Mme [A] [U] épouse [Y]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
M. [R] [X] [S] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEURS
S.A.S. PASCAL MICHEL - BERTRAND MACE - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL
Titulaire d’un office notarial, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-DENIS (97400) sous le numéro 313 553 513, représentée par son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Mme [T] [C] [W] [G]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS
M. [H] [F] [I] [P] [M]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS
Copie exécutoire délivrée le :26.11.2024
Expédition délivrée le :
à Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS
Me Marie françoise LAW YEN
Me Isabelle MERCIER-BARRACO
COMPOSITION DU TRIBUNAL
LORS DES DEBATS :
Le Tribunal était composé de :
Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Sophie PARAT, Vice-Président,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 22 Octobre 2024.
MISE EN DELIBERE
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 26 Novembre 2024.
JUGEMENT :Contradictoire, du 26 Novembre 2024, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte introductif d’instance des 24 et 31 mai 2023, Monsieur [R] [Y] et Madame [A] [U], son épouse, ont fait assigner Monsieur [H] [M], Madame [T] [G] et la SAS PASCAL MICHEL, BERTRAND MACE, STÉPHANE RAMBAUD et HAROUN PATEL, notaires, afin d’obtenir la réévaluation du prix de vente d’un bien immobilier en raison de l’existence de vices cachés et le paiement de dommages et intérêts.
Au soutien de leur demande, les époux [Y] exposent qu’ils ont acquis des défendeurs une villa à usage d’habitation située à [Localité 8] pour le prix de 240.000 euros ;
qu’aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 24 octobre 2022, avaient été signalées des anomalies dans l’installation électrique et la présence de termites ;
que lors de la réitération de la vente par acte authentique du 21 décembre 2022, le vendeur a déclaré avoir fait effectuer un traitement anti termites le 3 décembre 2022 et un contrôle de l’installation électrique qui ne comportait aucune anomalie ;
que, dès après la remise des clefs, ils ont découvert une flaque d’eau dans le salon et constaté la défectuosité de l’éclairage de la salle de bain ainsi que la présence de termites bien vivants ;
qu’ils ont fait appel à un commissaire de justice qui a constaté le 29 décembre 2022 la présence de termites, ce qu’a confirmé la société RL DÉTECTION dans son rapport d’expertise ;
qu’ainsi, les attestations délivrées par Monsieur [D], dont l’activité est le traitement anti termites étaient mensongères, et ce d’autant plus qu’à l’époque où il a délivré l’attestation contenue dans l’acte de vente , il était radié du registre du commerce et des sociétés ;
qu’en outre, la société RL DÉTECTION a également relevé la défectuosité et l’absence de sécurité des installations électriques ;
qu’ils ont fait appel à la société INOV2ELEC qui a effectué des travaux facturés à la somme de 1.358 euros ;
qu’ils ont sollicité l’intervention de la société AMOI qui a réparé ponctuellement la fuite du toit pour la somme de 365,11 euros ;
que la société AMOI a également établi des devis pour les sommes respectives de 792,41 euros, 10.839,15 euros et 26.273,94 euros et la société BHS un devis de 7647,29 euros.
Les requérants font valoir que les vendeurs ainsi que le notaire, Maître [J] ont commis des manquements graves à leurs obligations légales et contractuelles ;
que les vendeurs ont opéré des manœuvres frauduleuses dans le but de cacher les vices du bien vendu, lesquels ne sont pas apparents lors d’une simple visite ;
qu’il est indiscutable que ces défauts rendent le bien acheté impropre à l’usage auquel il est destiné ;
que le dol incident apparaît ainsi établi et justifie leur action estimatoire.
Ils font également valoir que le notaire a fait preuve d’imprudence et de négligence dans l’authentification de fausses informations.
Pour les vices cachés et le dol incident, les époux [Y] demandent la réévaluation du prix de vente du bien immobilier et la condamnation de Monsieur [M] et de Madame [G] à leur restituer, sous astreinte, la différence de prix.
Ils demandent également leur condamnation, également sous astreinte, à :
- effectuer le traitement anti-parasitaire d’un montant total de 18.486,44 euros,
- effectuer la remise en état et la réfection du toit d’un montant total de 26.273,94 euros,
- effectuer la réparation des anomalies affectant les installations électriques intérieures.
Ils demandent leur condamnation à leur payer les sommes suivantes :
- 6.000,00 euros en réparation du préjudice moral subi,
- 2.023,11 euros en réparation du préjudice financier.
Ils demandent la condamnation de Maître [J] à leur payer la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice moral subi.
A titre subsidiaire, ils font valoir que les vendeurs ont gravement manqué à leur obligation d’information et demandent leur condamnation à leur payer la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice moral subi.
En tout état de cause, ils réclament la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .
Les consorts [M] et [G] répliquent que leur maison a été construite en 1992 et a fait l’objet de transmissions successives ;
que, le 1er octobre 2022, après plusieurs visites, les époux [Y] ont offert d’acquérir leur domicile pour le prix de 240.000 euros ;
que ce prix proposé a été fixé en considération de l’état de la maison, de sa date de construction et des travaux à y réaliser ;
que, par acte du 24 octobre 2022, ils ont promis de leur céder leur bien ;
qu’auparavant, ils ont fait établir un diagnostic de l’habitation aux fins d’informer parfaitement les acquéreurs sur son état ;
que, le diagnostic a mis en évidence des désordres relatifs à la vétusté du système électrique et la présence de termites ;
que ces désordres ont été mentionnés dans la promesse de vente, à la demande de toutes les parties et en accord avec Maître [J] ;
qu’ils ont fait réparer ces désordres avant la signature de l’acte de vente ;
que le 13 février 2023, les époux [Y] les ont mis en demeure d’avoir à leur verser la somme de 57.637 euros en raison de prétendus vices cachés, ce qu’ils ont refusé de faire.
Les consorts [M] et [G] font valoir qu’ils sont deux profanes sans compétence particulière en matière d’immobilier ;
qu’ils n’ont jamais caché la moindre information aux époux [Y], lesquels étaient informés de la vétusté de l’installation électrique et de la présence de termites ;
qu’ils ont fait intervenir des professionnels pour réparer les désordres et ignoraient légitimement leur persistance ;
qu’ils ont exécuté leur obligation contractuelle d’information ;
qu’en outre, ces désordres étaient apparents ;
que les époux [Y] échouent à démontrer tant l’existence de manœuvres qu’une intention dolosive en rapport avec la présence de termites dans l’habitation ;
que Monsieur [D] est intervenu trois fois, les 21 juillet, 16 août et 3 décembre 2022 et a été chaque fois payé de ses prestations ;
qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir tiré un extrait KBIS de la société [D] pour vérifier si elle était en cessation d’activité ou radiée ;
quant à la fuite du toit, ils n’auraient pas pu la cacher puisqu’elle était visible lors des visites et ils n’ont jamais prétendu l’avoir réparée.
Ils concluent au débouté des demandes et réclament la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
La SAS PASCAL MICHEL, BERTRAND MACE, STÉPHANE RAMBAUD et HAROUN PATEL fait valoir que la responsabilité d’un notaire peut être engagée sur le fondement délictuel régi par l’article 1240 du Code civil ;
qu’ainsi, la mise en jeu de sa responsabilité passe nécessairement par la nécessaire démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces éléments ;
qu’en l’espèce, elle a parfaitement respecté ses obligations en joignant aux actes le diagnostic termites et électricité obligatoires ;
qu’elle n’a pas à en vérifier le contenu, son expertise ne le lui permettant pas ;
que la production des factures était suffisante ;
qu’il n’est pas tenu de se rendre sur les lieux ;
que la maison a été construite en 1992 et les époux [Y] ont fait librement le choix de leur acquisition, au prix négocié directement avec les vendeurs, sans son intervention, en tenant compte de cette réalité ;
que lors de la visite des lieux, les futurs acquéreurs peuvent se faire assister par un professionnel du bâtiment, ce que le notaire n’est pas ;
qu’à propos de Monsieur [D], si les acquéreurs considèrent qu’il a établi des faux documents postérieurement à sa radiation, il leur incombe de se retourner contre lui ;
qu’en tant qu’ancien entrepreneur individuel, bien que radié au RCS, il demeure juridiquement et personnellement responsable des fautes professionnelles qu’il aurait commises durant l’exercice de sa profession.
Elle conclut au rejet des demandes formulées à son encontre.
A titre subsidiaire, elle entend contester le principe et le montant des sommes sollicitées à titre d’indemnisation du préjudice moral, les époux [Y] ayant invoqué de « nombreux désagréments » sans aucune pièce à l’appui.
En tout état de cause, elle réclame la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
ET SUR QUOI
Il est constant que, suivant promesse synallagmatique de vente reçue par notaire le 24 octobre 2022, Madame [G] et Monsieur [M] se sont engagés à céder à Monsieur [Y] et Madame [U] un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 8] pour le prix de 240.000 euros ;
que ce bien construit en 1992 et plusieurs fois transmis, a été acquis par les vendeurs ; en septembre 2014 ;
qu’aux termes de la promesse de vente, à propos des diagnostics techniques obligatoires, il est indiqué que le 18 octobre 2022, la société ADI 974 a repéré des indices d’infestation de termites et des anomalies dans l’installation intérieure d’électricité ;
qu’en ce qui concerne ces anomalies, il s’agissait de la vétusté des matériels et il était préconisé de faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer ces matériels inadaptés ;
que le vendeur a déclaré qu’un traitement anti-termites avait été effectué par la société [D] le 28 juillet 2022 et s’est engagé à faire refaire ce même traitement préalablement à la réitération de la vente ;
qu’il s’est également engagé à refaire faire un diagnostic électrique devant attester de la conformité électrique de l’installation.
Il est non moins constant qu’aux termes de l’acte authentique de vente reçu par notaire le 21 décembre 2022, le vendeur a déclaré qu’un nouveau traitement antimites avait été effectué par la même entreprise le 3 décembre 2022 et joignait à l’acte une facture non chiffrée mais datée et signée par Monsieur [D], lequel a précisé être intervenu pour la troisième fois dans la même année 2022 ;
qu’en ce qui concerne les installations électriques, le vendeur a produit une attestation datée du 19 novembre 2022 aux termes de laquelle, Monsieur [V], électricien à [Localité 8], déclare avoir corrigé les anomalies constatées dans le rapport de la société ADI 974.
L’article 1621 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
En l’espèce, il se trouve que précisément l’infestation de termites et la vétusté de l’installation électrique étaient connues des acquéreurs puisque mentionnées dans la promesse de vente.
L’article précité ne saurait être appliqué pour ces désordres bien identifiés.
Pour le surplus des réclamations, les requérants versent aux débats un courrier de la société AMOI daté du 3 février 2024 et indiquant : « A la suite de notre intervention du 31 janvier 2023, nous avons observé que l’étanchéité installée n’était pas exécutée par un professionnel, ce qui a aggravé la situation en accélérant la corrosion de la couverture tout en créant des poches d’eau susceptibles de causer des infiltrations. ».
Les acquéreurs font valoir que ce désordre n’était pas apparent lors de la vente.
Or, l’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
En l’espèce, tant la promesse de vente que l’acte réitératif stipulent :
«L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
. des vices apparents,
. des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
. si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,
. ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »
Il est constant que, tant les acquéreurs que les vendeurs sont des profanes en matière immobilière et de construction ;
qu’à propos de la fuite pour la réparation de laquelle la société AMOI a établi une facture le 1er février 2023 d’un montant de 365,11 euros, les acquéreurs ne peuvent soutenir que ce désordre n’était pas apparent alors que, dans le même temps, ils indiquent dans leurs écritures que, lors de la visite de la maison, ils avaient remarqué des traces d’infiltration sur un mur et un plancher et que les vendeurs les avaient rassurés en affirmant que la fuite avait été réparée ;
qu’à cet égard, ces allégations sont démenties par les vendeurs qui soutiennent n’avoir procédé à aucune réparation ;
qu’en tout état de cause, il ne peut s’agir que d’un vice apparent, connu de l’ensemble des parties ;
que la clause d’exonération mentionnée ci-dessus apparaît donc applicable.
En outre, et surabondamment, par courriel du 22 octobre 2022, Monsieur [Y] demandait au notaire de rajouter au compromis l’obligation pour le promettant de réaliser les prestations suivantes : traitement des termites, mise en conformité de l’installation électrique et contrôle de l’installation de l’assainissement.
Pourquoi n’a-t-il pas demandé le contrôle de l’étanchéité en toiture ?
Les acquéreurs font également valoir que les vendeurs ont utilisé des manœuvres dolosives pour les convaincre d’acquérir leur bien.
Aux termes de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ;
constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
En l’espèce, dans le cadre de leur obligation précontractuelle d’information, les vendeurs ont fait appel à l’Agence Diagnostics Immobiliers dont le rapport est annexé à la promesse de vente et, par la suite, avant la signature de l’acte réitératif, ils ont fait intervenir divers professionnels pour résoudre les désordres affectant l’installation électrique ;
Ils ont également fait appel à l’entreprise [D] pour effectuer un nouveau traitement contre les termites.
Ils ont ainsi effectué les diligences qu’on attend de vendeurs non professionnels et les époux [Y] échouent à démontrer tant l’existence de manœuvres que la réticence dolosive des vendeurs.
En effet, si les acquéreurs pensaient de bonne foi qu’au moment de la vente les désordres avaient été réglés, cela ne signifie pas pour autant qu’ils ont été induits en erreur par les vendeurs qui ont fait effectuer les travaux nécessaires et qui ont pu penser eux aussi que les désordres étaient traités.
Il convient, en conséquence, de débouter les époux [Y] de leurs demandes formulées à l’encontre des vendeurs mais également à l’encontre du notaire dont la responsabilité ne saurait être engagée, aucune faute de sa part n’étant démontrée.
L’équité commande en la cause d’allouer aux consorts [M] et [G] la somme de 3.000 euros et à la SAS PASCAL MICHEL, BERTRAND MACE, STÉPHANE RAMBAUD et HAROUN PATEL la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes,
LES CONDAMNE à payer aux consorts [M] et [G] la somme de 3.000 euros et à la SAS PASCAL MICHEL, BERTRAND MACE, STÉPHANE RAMBAUD et HAROUN PATEL la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
LAISSE les dépens à leur charge.
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
