Cour d'appel, 28 juin 2023. 20/07844

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 28 JUIN 2023 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07844 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB5H3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 15/11155 APPELANTE S.C.I. STE CIVILE IMMOBILIERE GABSI [Localité 11] immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 321 277 642, agissant poursuites et diligences par le biais de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Morgane GRÉVELLEC, avocat au barreau de PARIS, toque : E2122 Assistée par Me Raphaël TEDGUI, avocat au barreau de PARIS, toque: B0485 INTIMEE S.A.R.L. CHEZ BOGATO immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 502 543 481, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social social [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Olivier D'ABO de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0485 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 14 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Nathalie RECOULES, Présidente de chambre Douglas BERTHE, Conseiller Marie GIROUSSE, Conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Anaïs DECEBAL, Greffier, présent lors de la mise à disposition. * * * FAITS ET PROCÉDURE La société Chez Bogato exploite une activité de pâtisserie depuis 2008 dans des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 10]. Par acte sous seings privés du 5 septembre 2014, la SCI Gabsi [Localité 11] a donné à bail commercial à la société Chez Bogato des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans à compter du 10 septembre 2014 se terminant le 09 septembre 2023, moyennant un loyer annuel, hors charges et hors taxes, de 73 200 euros, pour la création d'une seconde boutique. La société Chez Bogato bénéficie par ailleurs d'un bail commercial consenti par la SCI le Temps des Cerises, à effet au 15 octobre 2014, pour l'exploitation d'un laboratoire culinaire situé [Adresse 2] à [Localité 8] (94) destiné à alimenter les deux boutiques situées [Adresse 5] et [Adresse 4]. Se prévalant d'une violation par le bailleur de son obligation de délivrance la privant de la possibilité d'exploiter les locaux situés [Adresse 4], la société Chez Bogato a été autorisée, par ordonnance du tribunal de grande instance de Paris en date du 6 juillet 2015, à attraire la SCI Gabsi [Localité 11] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de cette dernière et en paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices. Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris du 14 septembre 2015, la société Chez Bogato a été autorisée à faire séquestrer auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations les loyers mensuels dus à compter du loyer de septembre 2015 pour un montant de 6 100 euros jusqu'à ce qu'une décision définitive soit rendue. Par jugement mixte du 14 janvier 2016, le tribunal, saisi par assignation à jour fixe en date du 07 juillet 2015, a notamment : - prononcé, à compter du 5 septembre 2014, la résolution du bail consenti à cette même date par la SCI Gabsi [Localité 11] à la société Chez Bogato et portant sur les locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 1] et ce, aux torts exclusifs de la SCI Gabsi [Localité 11] ; - condamné la SCI Gabsi [Localité 11], à payer à la société Chez Bogato la somme de 136'752,50'euros en restitution des sommes versées en exécution et au titre du bail du 5 septembre 2014'; - ordonné la déconsignation entre les mains de la société Chez Bogato des sommes éventuellement séquestrées par elle à la Caisse des Dépôts et Consignations au titre des loyers dus à compter de septembre 2015 conformément à l'ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 septembre 2015 ; - condamné la SCI Gabsi [Localité 11] à payer à la société Chez Bogato la somme de 69'038,50 euros à titre de dommages et intérêts au titre des dépenses engagées ; - avant-dire droit, sur le préjudice économique et financier de la société Chez Bogato, ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [N] [G], avec pour mission notamment de fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer le préjudice économique et financier subi par la société Chez Bogato à compter du 5 septembre 2014 et ce, en raison de l'impossibilité d'exploiter les locaux loués par la SCI Gabsi [Localité 11] conformément à leur destination, * en tenant compte : - des restitutions et des dommages et intérêts d'ores et déjà ordonnés et accordés à la société Chez Bogato par le jugement ; - de l'exclusion par le jugement de certaines dépenses alléguées à titre de dommages et intérêts par la société Chez Bogato ; - des coûts et investissements engagés et des charges décaissées par la société Chez Bogato en exécution et au titre du bail commercial à effet du 15 octobre 2014 consenti par la SCI le Temps des Cerises et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8]'; * en évaluant seulement à compter du mois de janvier 2015, la perte de résultat découlant pour la société Chez Bogato de l'absence d'ouverture des locaux, objets du bail du 5 septembre 2014. L'expert a déposé son rapport le 26 juin 2017 aux termes duquel il a conclu à une évaluation du préjudice économique et financier de la société Chez Bogato égale à : - 1 100 500 euros pour une ouverture à compter du 1er janvier 2015 ; - 1 010 000 euros pour une ouverture à compter du 1er septembre 2015 ; - 896 500 euros pour une ouverture à compter du 1er janvier 2016. Par ordonnance en date du 14 novembre 2018, le juge de la mise en état a : - rejeté la demande de nouvelle expertise formée par la SCI Gabsi [Localité 11] ; - rejeté la demande de provision formée par la société Chez Bogato ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - réservé les dépens ; - renvoyé l'affaire à la mise en état. Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire a : - rejeté la demande de contre-expertise de la SCI Gabsi [Localité 11] ; - condamné la SCI Gabsi [Localité 11] à payer à la société Chez Bogato la somme de 400'000 euros en réparation de son préjudice économique et financier sur la période du 1er janvier 2015 au 14 janvier 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné la SCI Gabsi [Localité 11] à payer à la société Chez Bogato la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Gabsi [Localité 11] aux dépens, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire confiée à M. [G] ; - ordonné l'exécution provisoire ; - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. Par déclaration du 23 juin 2020, la SCI Gabsi [Localité 11] a interjeté appel partiel du jugement. Par conclusions déposées le 18 décembre 2020, la société Chez Bogato a interjeté appel incident partiel du jugement. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 16 mars 2021, par lesquelles la SCI Gabsi [Localité 11], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de : À titre principal, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a refusé de désigner un nouvel expert-judiciaire et, en conséquence désigner un nouvel expert-judiciaire dans le cadre d'une nouvelle expertise avec pour mission de visiter les locaux loués à la société Chez Bogato par la SCI Gabsi [Localité 11] suivant bail du 5/09/2014, ainsi que les locaux loués à la société Chez Bogato par la SCI le Temps des Cerises suivant bail à effet du 15/10/2014, fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer le préjudice économique et financier subi par la société Chez Bogato à compter du 5/09/2014 en tenant notamment compte': - des restitutions et des dommages et intérêts d'ores et déjà ordonnés et accordés à la société Chez Bogato par le jugement, de l'exclusion par le jugement de certaines dépenses alléguées à titre de dommages intérêts par la société Chez Bogato, des coûts et investissements engagés et des charges décaissées par la société Chez Bogato en exécution et au titre du bail commercial à effet du 15/10/2014 consenti par la SCI le Temps des Cerises, portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8], ayant été engendrées par la prise à bail du local de la [Adresse 4], et non utiles à l'activité déjà existante de la société Chez Bogato ; - en évaluant la date d'ouverture probable du local de la [Adresse 4], et, à compter de cette date, la perte de résultat découlant pour la société Chez Bogato de l'absence d'ouverture des locaux, objets du bail du 5/09/2014 ; À titre subsidiaire, - infirmer en tous points la décision de première instance et, en conséquence, - fixer au 1er juin 2016 la date réaliste d'ouverture du local de la [Adresse 4], compte tenu des démarches entreprises par la société Chez Bogato, et du délai d'action desdites démarches et travaux ; - en conséquence, limiter le préjudice subi par la société Chez Bogato du fait de l'absence d'ouverture du local de la [Adresse 4] à 17 250 euros ; En tout état de cause, - débouter la société Chez Bogato de sa demande de condamnation de la SCI Gabsi [Localité 11] au paiement de la somme de 1 596 500 euros au titre du préjudice subi ; - débouter la société Chez Bogato de sa demande de condamnation de la SCI Gabsi [Localité 11] au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; - condamner la société Chez Bogato à la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Chez Bogato aux entiers dépens. Vu les conclusions déposées le 27 décembre 2022, par lesquelles la société Chez Bogato, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de: - juger recevable et bien-fondé Chez Bogato au titre de ses présentes écritures et de son appel incident ; Y faisant droit, sur les prétentions de Chez Bogato et l'appel incident formé par la concluante : -confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 mai 2020 en ce qu'il a rejeté la demande de contre-expertise de la SCI Gabsi ; - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 mai 2020 en ce qu'il a reconnu que le principe d'indemnisation de Chez Bogato était acquis compte tenu de son préjudice économique et financier ; -réformer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 mai 2020 en ce qu'il a condamné la SCI Gabsi à payer à Chez Bogato la somme de 400 000 euros en réparation de son préjudice économique et financier sur la période du 1er janvier 2015 au 14 janvier 2018 ; Ainsi, statuant à nouveau, - débouter la SCI Gabsi de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions ; À titre principal : - juger que Chez Bogato a subi un préjudice économique et financier résultant d'une perte de rentabilité et de surcoûts liés à la non-ouverture de la boutique de la [Adresse 4]; - juger que le comportement fautif de la SCI Gabsi, ayant conduit à la résolution du bail commercial du 5 septembre 2014 et à la non-ouverture de la boutique de la [Adresse 4], est à l'origine du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato ; - juger que le lien de causalité entre la faute de la SCI Gabsi et le préjudice subi par Chez Bogato est parfaitement établi ; - juger que les conclusions de M. l'Expert sont recevables et pertinentes pour l'évaluation du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato ; En conséquence : - juger que la SCI Gabsi ne conteste pas être à l'origine du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato ni devoir l'indemniser de ces préjudices faute pour le local de la [Adresse 4] d'avoir été ouvert depuis le 1er juin 2016 ; - juger que la SCI Gabsi est responsable du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato'; - condamner la SCI Gabsi au paiement d'une somme de 1 596 500 euros au titre du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato ; À titre subsidiaire : - juger que Chez Bogato a subi un préjudice économique et financier résultant d'une perte de gain et de surcoûts liés à la non-ouverture de la boutique de la [Adresse 4] ; - juger que le comportement fautif de la SCI Gabsi, ayant conduit à la résolution du bail commercial du 5 septembre 2014 et à la non-ouverture de la boutique de la [Adresse 4], est à l'origine du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato ; - juger que le lien de causalité entre la faute de la SCI Gabsi et le préjudice subi par Chez Bogato est parfaitement établi ; - juger que les conclusions du Rapport FTI sont recevables et pertinentes pour l'évaluation du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato ; En conséquence : - juger que la SCI Gabsi ne conteste pas être à l'origine du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato ni devoir l'indemniser de ces préjudices faute pour le local de la [Adresse 4] d'avoir été ouvert depuis le 1er juin 2016 ; - juger que la SCI Gabsi est responsable du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato'; - condamner la SCI Gabsi au paiement d'une somme de 1 101 000 euros, au titre du préjudice économique et financier subi par Chez Bogato ; En tout état de cause, - condamner la SCI Gabsi à verser à Chez Bogato la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Gabsi aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. Sur l'expertise, La SCI Gabsi [Localité 11], appelante, expose : sur la méthode de détermination du préjudice, que l'impartialité de l'expert judiciaire peut être avancée au regard de la méthode de détermination du préjudice dès lors qu'il s'est fondé sur le business plan annonçant une croissance de l'activité irréaliste de 25% par an alors que ses comptes démontrent une croissance moyenne de 1,52% par an conduisant à une surestimation de son chiffre d'affaires prévisionnel de 215'000'€, plan transmis par la société Chez Bogato à son établissement bancaire dans le cadre de sa demande de crédit, que ce document est succinct et ne permet pas de ventiler le chiffre d'affaires entre les différents établissements et notamment celui relatif à la boutique de la [Adresse 4], que les prévisions du chiffre d'affaires pour la boutique de la [Adresse 4] sont donc de simples allégations, qu'au contraire l'attestation fournie par l'expert-comptable de la société Chez Bogato prévoyait implicitement un déficit de 249'461 euros au titre de l'exercice 2014/2015, que l'expert-judiciaire n'a pas tenu compte des observations de la concluante alors que l'article 276 al 1er du code de procédure civile impose à l'expert de prendre en considération les observations des parties, que le préjudice réel n'a ainsi pu être démontré, qu'en réalité la preneuse a réorienté son activité sur un autre local à [Localité 8] de sorte que le préjudice a été compensé, qu'elle a proposé de retenir d'autres méthodes de détermination du préjudice, à savoir la retenue de résultats de sociétés de même secteur, que l'expert n'a pas correctement évalué le prétendu surcoût entraîné par l'absence d'ouverture du local en ne vérifiant pas les charges effectivement supportées par la société Chez Bogato alors que de nombreux postes sont des charges variables qui se rattachent à d'autres activités que celles qui devaient être exploitées dans le local de la [Adresse 4], que l'expert judiciaire a abouti un EBE moyen en comparant des excédents bruts d'exploitation (EBE) avant rémunération de la gérance et après rémunération de la gérance, ce qui conduit à une majoration des EBE de 140 000'€ et du résultat de 56'000'€, que l'expert judiciaire a commis des erreurs de calculs factuelles surestimant la rentabilité prévisionnelle de 15 500 euros, que l'expert judiciaire annonce qu'il évalue la perte de rentabilité à 12% de l'EBE alors que le taux de marge d'EBE moyen réel entre 2012 et 2014 tel qu'il ressort des comptes annuels était de 5.3%, soit un taux trois fois plus faible et au surplus retient en fait un taux de marge 16,57 % au titre de l'exercice 2014/2015 et de 17,37 % au titre de l'exercice 2015/2016. La société Chez Bogato, intimée, expose qu'aucun élément ne justifie la désignation d'un nouvel expert et la mise en 'uvre d'une contre-expertise, que l'expertise judiciaire a été contradictoire, que l'expert a pris en compte les commentaires de la SCI Gabsi [Localité 11] par l'adaptation des chiffres prévisionnels et ses réponses exhaustives formulées à celle-ci, que les trois pages de notes de l'expert-comptable de la SCI Gabsi [Localité 11] ne sauraient remettre en cause les 13 mois d'expertise judiciaire, que l'expertise amiable invoquée a été entreprise de manière tardive sans qu'elle soit discutée par les parties lors de l'expertise judiciaire, que la juridiction s'est estimée suffisamment éclairée et que la simple insatisfaction d'une partie sur le contenu des conclusions de l'expert-judiciaire ne constitue pas un motif suffisant pour qu'une nouvelle expertise soit ordonnée. Sur le préjudice, L'appelante expose : que le tribunal a estimé qu'il convenait d'indemniser une simple perte de chance sans démontrer son raisonnement et les éléments retenus pour justifier sa valorisation à hauteur de 400.000 euros, que l'expert judiciaire avait lui retenu trois postes de préjudice soit, la perte de rentabilité sur les exercices 2014/2015 et 2015/2016, les coûts supplémentaires subis sur les exercices 2014/2015 et 2015/2016 et les surcoûts durables des exercices 2016/2017 à 2022/2023, sur la base de trois hypothèses de dates d'ouverture afin de quantifier le préjudice : une ouverture au 1er janvier 2015, au 1er septembre 2015 et au 1er janvier 2016, sur la date d'ouverture probable du local, que la perte de chance n'induit pas de calculer un préjudice à compter du 1er janvier 2015 comme l'a fait le tribunal, date espérée par l'intimé pour l'ouverture du local, la jurisprudence imposant une analyse in concreto, que l'ouverture du local n'aurait pu intervenir le 1er janvier 2015 compte tenu du dépôt tardif du permis de construire le 5 décembre 2014 ayant nécessité la demande de pièces complémentaires et la prévision d'un délai de 6 mois d'instruction, de la date de l'objet de financement octroyé le 23 février 2015, le décaissement n'ayant toujours pas été effectué le 17 août 2015 et de la durée d'accomplissement des travaux projetés de 6 à 8 mois compte tenu des travaux importants à réaliser, qu'elle n'aurait pu ouvrir avant le 1er juin 2016, qu'à titre subsidiaire, si le délai d'instruction du permis de construire était de 3 mois et non de 6 mois et que la durée des travaux était de 3 mois et non de 6 mois, la date d'ouverture du local aurait été celle du 1er janvier 2016. sur la perte de rentabilité, que la société Chez Bogato déclare avoir réalisé un chiffre d'affaires de 827'679 euros au titre de l'exercice 2016/2017 alors qu'il aurait été de 695'412 euros sans l'existence du laboratoire de [Localité 8], qu'ainsi 132.267 euros sont liés à l'exploitation du local de [Localité 8], soit 16 % du chiffre d'affaires et non 10 % comme le soulignait l'expert, que le taux de marge de l'EBE moyen de la société, en conditions normales d'exploitation, est de 5,3 % alors que l'expert a retenu un taux de marge d'EBE moyen d'environ 17 % qui apparaît ainsi démesuré, surtout sur une année d'ouverture d'un commerce, qu'il convient de retenir un taux de marge de l'EBE de 6% au titre de l'exercice 2014/2015 et de 7% au titre de l'exercice 2015/2016, qu'ainsi la perte de rentabilité se chiffre en fait à 4 750 € par mois et qu'en corrigeant les simples erreurs de calcul (différence entre taux annoncé et pratiqué) de l'expert-judiciaire et les appliquant à une date d'ouverture probable, il apparaît que le quantum du préjudice est de 38 000 € en cas d'ouverture au 1er janvier 2016 et de 14'250 € en cas d'ouverture au 1er juin 2016. sur les coûts supplémentaires, que l'expert prend en compte de nombreuses charges qui n'ont aucun lien avec un surcoût, notamment les charges relatives au local de [Localité 8] qui étaient indispensables à l'exercice de l'activité du preneur et ne peuvent ainsi représenter des coûts inutilement engagés et représente au surplus des charges variables dépendant de l'activité réelle et effective de la société. sur les surcoûts durables, que la méthode appliquée sur les surcoûts durables est erronée puisque les dépenses engagées pour le local de [Localité 8] étaient nécessaires indépendamment du local de [Localité 11], que le surcoût durable est donc nul. L'intimée expose : que le jugement du 14 janvier 2016, en désignant un expert judiciaire pour l'évaluation du préjudice économique et financier subi par CHEZ BOGATO, avait déjà reconnu l'existence d'un préjudice économique et financier et le principe même d'une indemnisation par la SCI GABSI et que cette décision est aujourd'hui définitive, qu'en revanche, la méthodologie présentée et adoptée par l'expert, non contestée au cours des opérations d'expertise, est sérieuse et pertinente, de sorte qu'il est demandé à la cour de la confirmer. Sur la date d'ouverture probable du local,que les premiers juges ont retenu à bon droit que le point de départ de la période d'indemnisation devait être arrêté au 1er janvier 2015, correspondant à la date d'ouverture des locaux prévue par CHEZ BOGATO, qu'en revanche le tribunal a circonscrit la période d'indemnisation à deux années sans qu'il soit possible d'en comprendre la motivation, alors même que le bail consenti par la SCI GABSI à CHEZ BOGATO courrait jusqu'au 9 septembre 2023. Sur la perte de rentabilité, que la société Chez Bogato était une société de croissance et justifie la chute de sa rentabilité à partir de l'indisponibilité des locaux qui a eu pour effet de lourdement minorer sa surface de vente et ses marges, que son taux de marge moyen d'EBE (avant rémunération de la gérance) était bien de de 19% et a chuté à 3%, Sur les coûts supplémentaires, que le surcoût estimé pour les exercices 2014/2015 et 2015/2016 est de l'ordre de 20.000 €, correspond à 90% à la dotation aux amortissements du local de [Localité 8]. Sur les surcoûts durables, que CHEZ BOGATO subit un surcoût journalier sur le laboratoire de [Localité 8] de de 499 euros HT / jour. MOTIFS DE L'ARRÊT': Sur la demande de contre-expertise': Il résulte des dispositions des articles 15, 16 et 246 du code de procédure civile que le juge du fond n'est pas tenu des constatations et conclusions d'un expert commis par une décision judiciaire et statue en fonction des moyens développes par les parties et de l'ensemble des pièces produites au soutien de leurs prétentions. En l'espèce, par jugement en date du 14 janvier 2016, le tribunal a notamment ordonné une expertise judiciaire con'ée à M. [G] avec pour mission de fournir tous éléments permettant de déterminer le préjudice économique et financier subi par la société CHEZ BOGATO. Même si les parties s'opposent sur la méthodologie retenue par l'expert, les opérations d'expertise se sont déroulées de manière contradictoire, les parties ayant pu librement faire part de leurs observations, produire d'autres avis et éléments propre à éclairer la cour, étant observé que la juridiction est tenue de statuer sans se référer au seul rapport d'expertise. En outre, la société CHEZ BOGATO a produit ses bilans et comptes de résultats de 2012 à 2020 qui s'avèrent largement explicites en ce qu'ils contiennent toute l'information financière utile pour informer la cour. Il y a lieu de considérer que la cour est suffisamment éclairée en l'état des pièces produites et moyens fournis par les parties pour statuer sur la demande d'indemnisation de la société CHEZ BOGATO, sans qu'il soit nécessaire de recourir a une nouvelle mesure d'expertise. Par conséquent, la demande de contre-expertise de la SCI GABSI [Localité 11] sera rejetée et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Sur le quantum du préjudice de la société CHEZ BOGATO': Il est définitivement acquis aux débats que par jugement en date du 14 janvier 2016 non frappé d'appel, le tribunal, qui a prononcé à compter du 5 septembre 2014, la résolution du bail liant les parties depuis cette date, aux torts exclusifs de Ia SCI GABSI [Localité 11], a admis le principe de l'indemnisation de la société BOGATO en réparation de ses préjudices consécutifs aux manquements contractuels du bailleur. Ce jugement, pour retenir un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance justifiait la résolution du bail depuis son origine. Comme cela ressort de la mission de l'expert ordonnée par le jugement du 14 janvier 2016, il conviendra de neutraliser les indemnités déjà prononcées par le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation des coûts induits par le local de [Localité 11], inexploité, soit le remboursement des loyers, provisions et diverses dépenses liées au local, déjà indemnisé. Il ressort de l'examen des pièces comptables de la société Chez Bogato qu'alors que son chiffre d'affaires net a augmenté de 94% entre 2012 et 2019, son résultat d'exploitation a en revanche accusé une baisse de 164% entre 2012 et 2020 et ne s'est élevé en moyenne qu'à 4'636'€ par an sur la période. En effet entre 2012 et 2019, les charges d'exploitation de la société représentent 99,91% de son chiffre d'affaires net et elles ont progressé de 137 % sur la période, le plus gros poste de charge étant le coût salarial qui a très fortement augmenté de 171%. Il représente 42 des charges d'exploitation. S'il est exact que le résultat d'exploitation était de 47'857'€/an en moyenne entre 2012 et 2014 il présente depuis 2015 une moyenne déficitaire de -(16'974'€) par an. L'expert judiciaire explique en partie ce phénomène par le fait qu'un projet de laboratoire alimentant deux boutiques était cohérent mais que le niveau de charges fixes induit pas cette structure desservant une seule boutique est trop élevé, ce laboratoire étant en surcapacité. Il précise que le laboratoire de [Localité 8] a été mis en exploitation en avril 2015 et que l'ouverture de la boutique [Adresse 4] était prévue pour janvier 2015. Si ce laboratoire et ses équipements ont pesé significativement sur les charges d'exploitation notamment par la majoration significative des dotations aux amortissements, toutefois, il correspond à un investissement et à la majoration induite du bilan de la société. Il en résulte que la création d'un laboratoire distinct des boutiques de vente est un choix libre de gestion inhérent à la société Chez Bogato, correspondant pour une large part à un investissement de long terme, choix dont les conséquences n'incombent pas à la SCI GABSI [Localité 11] qui n'est pas l'associée du preneur. De même, le coût en personnel induit et la politique salariale de la société Chez Bogato sont également des choix de gestion qui n'incombent pas à la SCI GABSI [Localité 11] qui n'est pas l'associée du preneur. La société Chez Bogato indique n'avoir pu réaliser son projet en ouvrant une deuxième boutique qu'en 2020 mais ne démontre pas l'impossibilité de s'être procuré d'autres locaux auparavant durant la période de cinq années s'étant écoulée depuis la résolution du bail. Ainsi, la période d'indemnisation de deux années retenue par le tribunal et correspondant à une durée raisonnable pour retrouver un nouveau local sera également validée par la cour. La rentabilité de la société Chez Bogato doit être déterminée par son aptitude intrinsèque à dégager une profitabilité par son activité d'exploitation. Dès lors, la prise en compte du chiffre d'affaires, correspondant en l'espèce pour l'essentiel à des charges, n'est que faiblement pertinente pour déterminer le manque à gagner allégué. Le résultat d'exploitation, qui correspond au seul gain généré par l'activité considérée, sera dès lors considéré mais après retraitement eu égard à l'impact notable du local de [Localité 11] sur la rentabilité de l'entreprise. Comme indiqué plus haut, la boutique unique de la société Chez Bogato générait une rentabilité d'exploitation annuelle moyenne de 47'857'€ jusqu'en 2014 (avec un pic de 86'409'€ en 2012) et cette dernière aurait pu s'attendre à une rentabilité équivalente pour sa seconde boutique. Elle prévoyait d'ailleurs dans son business plan une rentabilité de 103'937'€ pour l'exercice 2017 après une forte progression moyenne de son résultat de 65% sur les deux exercices précédents. En outre, il convient de considérer que l'ouverture d'une deuxième boutique aurait permis à la SCI GABSI [Localité 11] de pleinement rentabiliser son laboratoire. Il est constant tel que cela résulte du jugement définitif du 14 janvier 2016 que sur les deux exercices 2015 et 2016 la SARL Chez BOGATO a dû supporter un coût non rentable de 205'791'€, soit la somme des droits d'entrée, du dépôt de garantie, du règlement des loyers et provisions, les frais d'études, de commissions , d'agence, de réparation, réhabilitation et constat d'huissier. En défalquant ces coût inutilement engagés et qui n'ont été affectés à aucune exploitation effective, le résultat d'exploitation moyen de la SARL Chez BOGATO de 2015 à 2016 aurait été - par retraitement - de 87'279'€ par an, soit 174'557'€ sur ces deux exercices, étant rappelé qu'il ne s'agit pas d'indemniser de nouveau le preneur pour les postes considérés par le tribunal mais d'apprécier l'impact des coûts induits par le local de [Localité 11] sur sa capacité de rentabilité. Total 2015 & 2016' Cumul du résultat d'exploitation 2015 et 2016': - 31'234'€ Charges inutilement exposées pour le local de [Localité 11] indemnisé par le Tribunal (jugement du 14.01.2016)': 205 791'€ Retraitement du résultat d'exploitation par déduction des charges improductives 174'557'€ En pratique, cette capacité bénéficiaire de 174'557'€ s'est avérée rattachable à l'activité de la seule boutique de [Localité 9] puisque celle de [Localité 11] n'était pas opérationnelle. Dès lors et en admettant que le local de [Localité 11] ait dégagé une rentabilité équivalente à celle du local de [Localité 9] sur les exercices 2015 et 2016, ce qui suppose la réintégration des loyers (73'200'€/an) et de diverses charges afférentes au local de [Localité 11], soit 166'258'€, la société aurait été en mesure de générer un résultat d'exploitation de 182'856'€ sur les deux exercices 2015 et 2016, soit dans la meilleure hypothèse d'une rentabilité strictement équivalente des deux boutiques, un résultat d'exploitation de 91'428'€ par boutique sur deux années. Résultat d'exploitation [Localité 9] 2015-2016': 174'557'€ Résultat d'exploitation au double de deux boutiques 2015-2016 sans charges afférentes au local de [Localité 11]': 349'114,00 € Réintégration des charges courantes (loyer, charges et EDF) afférentes au local [Localité 11] 2015-2016': 166'258'€ Résultat d'exploitation global': 182'856'€ Ventilation équivalente du résultat d'exploitation entre les deux boutiques'; 91'428'€ À l'instar du tribunal, il convient toutefois de rappeler qu'il résulte des principes généraux de la réparation du préjudice que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue à raison de l'occurrence de sa probabilité et ne peut être égale à l'entièreté de l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. En outre, une nouvelle boutique ne peut prétendre en seulement deux ans atteindre son potentiel maximal de rentabilité. Pour autant, la chance de pouvoir exploiter en pleine capacité le laboratoire et de multiplier la force de vente par deux s'avérait très probable. Dès lors, la SCI GABSI [Localité 11] sera condamnée à payer à la société Chez Bogato la somme de 80'000'€ au titre du préjudice économique résultant de l'impossibilité d'exploiter la deuxième boutique durant deux années. Sur les demandes de «'juger'» et «'dire'» : Par application de l'article 954 du code de procédure civile , la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir «'dire'» ou «'juger'» qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués. Sur les frais irrépétibles et les dépens': La SCI GABSI [Localité 11] étant à l'origine du dommage subi par la SARL Chez BOGATO sera condamnée aux dépens de l'appel par application de l'article 696 du code de procédure civile. En outre, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS': La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, REJETTE la demande de contre-expertise de la SCI GABSI [Localité 11], CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 mai 2020, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Gabsi [Localité 11] à payer à la société Chez Bogato la somme de 400'000 euros en réparation de son préjudice économique et financier sur la période du 1er janvier 2015 au 14 janvier 2018, Statuant à nouveau sur ce chef, CONDAMNE la SCI Gabsi [Localité 11] à payer à la SARL Chez Bogato la somme de 80'000 euros en réparation de son préjudice économique et financier, Y ajoutant, LAISSE aux parties la charge de leurs frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel, CONDAMNE la SCI Gabsi [Localité 11] aux dépens de l'appel, REJETTE les autres demandes. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE