Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/01242

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01242 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLFZ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 SEPTEMBRE 2024 MINUTE N° 24/02573 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistéé de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 Août 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société MICHELET dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Raphaël MORALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0481 ET : La société FAST TRANSPORT IDF dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée ************************************************ EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er août 2023, la société Michelet a consenti à la société Fast Transport IDF un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], lot n°28 au sein du bâtiment A. Le contrat prévoit qu'il est conclu pour une durée de 12 mois à compter du 1er août 2023. Le 22 avril 2024, la société Michelet a fait délivrer à la société Fast Transport IDF un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour le paiement de la somme en principal de 7.625 euros. Le 24 avril 2024, la société Michelet a fait pratiquer une saisie-conservatoire de sa créance à l'encontre de la société Fast Transport IDF, évaluée à la somme de 7.625 euros en principal, entre les mains de la société Olinda. Par acte des 27 mai, 14 et 28 juin 2024, la société Michelet a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société Fast Transport IDF, pour voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire le 22 mai 2024 et la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de la société Fast Transport IDF ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;ordonner la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à la bailleresse, aux frais et périls de la société locataire ;condamner la société Fast Transport IDF à lui payer, à titre provisionnel :la somme de 8.848,44 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires arrêtés au 17 mai 2024,la somme de 884,84 euros au titre de la clause pénale,la somme de 1.204 euros mensuelle (HT et HC) au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 22 mai 2024 ;ordonner l'exécution provisoire ;condamner la société Fast Transport IDF au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, y compris le commandement de payer. L'affaire a été appelée à l'audience du 26 août 2024. À l'audience, la société Michelet sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique que le preneur n'a pas déféré au commandement de payer les loyers et que le bail s'en est trouvé résilié. Régulièrement assignée, la société Fast Transport IDF n'a pas comparu. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. MOTIFS Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion En application de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. En outre, l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus. Enfin, l'article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Et, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'une notification demeurée infructueuse. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 avril 2024 pour le paiement de la somme en principal de 7.625 euros. Le défendeur n'apportant pas la preuve qu'il s'est libéré de son obligation de paiement des loyers dans le délai conventionnel d'un mois suivant la signification de ce commandement de payer, il doit être considéré que cet acte est demeuré infructueux. Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'issue du délai conventionnel, soit le 23 mai 2024. L'obligation de la société Fast Transport IDF de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. L'expulsion par la force publique étant suffisamment comminatoire, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte. Sur l'indemnité d'occupation Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société Fast Transport IDF causant un préjudice à la société Michelet, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux. Sur la provision à valoir sur l'arriéré locatif Il résulte du décompte arrêté au 23 mai 2024, joint à l'assignation, que la société défenderesse reste redevable envers la société demanderesse de la somme de 8.572 euros, échéance de mai 2024 incluse (loyers et indemnités d'occupation), déduction faite du coût du commandement de payer, dont le paiement est sollicité au titre des dépens. La société Fast Transport IDF sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Sur la provision à valoir sur la clause pénale La société Michelet sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 884,84 euros au titre de la clause pénale du bail. Toutefois, au regard de l'article 1231-5 du code civil, le juge du fond peut réduire le montant alloué au titre de la clause pénale si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés. Par voie de conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé à cet égard. Sur les demandes accessoires La société Fast Transport IDF, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L'exécution provisoire est de droit en matière de référé. Enfin, l'équité commande d'allouer à la société Michelet la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons la résolution du bail au 23 mai 2024 ; Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Fast Transport IDF et de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Adresse 2], lot n° 28 dans le bâtiment A ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société Fast Transport IDF au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; Condamnons la société Fast Transport IDF à payer à la société Michelet la somme provisionnelle de 8.572 euros ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle visant la clause pénale ; Condamnons la société Fast Transport IDF à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement ; Condamnons la société Fast Transport IDF à payer à la société Michelet la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT