Cour d'appel, 18 décembre 2024. 23/01183

MINUTE N° 593/24 Copie exécutoire à - SELARL ARTHUS - la SCP CAHN ET ASSOCIES Le 18.12.2024 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 18 Décembre 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/01183 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBES Décision déférée à la Cour : 02 Février 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 1ère chambre civile APPELANT : Monsieur [D] [J] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour Avocat plaidant : Me DAGENBACH, avocat au barreau de STRASBOURG INTIMEE : DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE D E FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 8] Pôle juridictionnel judiciaire - Pôle contrôle fiscal et affaires juridiques [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat à la Cour COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. WALGENWITZ, Président de chambre M. ROUBLOT, Conseiller Mme RHODE, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu l'assignation délivrée le 7'avril 2021 par laquelle M. [D] [J] a fait citer la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et du département de [Localité 8], ci-après également 'la DRFIP', devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, ' Vu le jugement rendu le 2'février 2023, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg'a statué comme suit': 'DEBOUTE M. [D] [J] de ses fins, prétentions et moyens, CONDAMNE M. [D] [J] aux entiers frais et dépens de l'instance, CONSTATE l'exécution provisoire du jugement' ' aux motifs, notamment et en substance, que': - l'administration fiscale est en droit de rectifier la valeur d'un bien lorsque le prix ou l'évaluation déclarée est manifestement inférieure à la valeur vénale réelle du bien, conformément à l'article L 17 du Livre des procédures fiscales, - la méthode par comparaison utilisée par l'administration pour évaluer l'immeuble de M. [J], même si elle ne nécessite pas une identité stricte avec les biens comparés, reste pertinente tant que ces biens sont similaires et reflètent le marché immobilier local à la date d'évaluation, - l'évaluation de l'immeuble de M. [J] à 1'500'000 euros par l'administration fiscale tient compte de la vétusté du bien et de la décote de 20 % appliquée pour occupation des locaux, cette décote ayant été acceptée par M. [J] lors d'une entrevue avec l'administration, - les éléments rapportés par M. [J], notamment le rapport d'évaluation du cabinet [S] Consultants, ne permettent pas de contredire l'évaluation faite par l'administration fiscale, car ce rapport se base sur des données de 2020, tandis que l'administration a correctement évalué le bien à la date des faits générateurs de l'impôt, soit en 2016 et 2017, - la majoration de 40 % pour manquement délibéré est justifiée par l'administration fiscale, car la valeur déclarée par M. [J] (393'500 euros) est nettement inférieure à celle retenue après rectification (1'500'000 euros), ce qui caractérise l'intention manifeste de sous-évaluer le bien, - le fait que l'administration ait proposé une régularisation est sans effet, car M. [J] n'a pas saisi cette opportunité, et la différence importante entre la valeur déclarée et celle retenue démontre l'intention d'éluder l'impôt. ' Vu la déclaration d'appel formée par M. [D] [J] contre ce jugement et déposée le 20'mars 2023, ' Vu la constitution d'intimée de la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et du département de [Localité 8] en date du 3'mai 2023, ' Vu les dernières conclusions en date du 20'septembre 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles M. [D] [J] demande à la cour de': 'DECLARER l'appel recevable et bien fondé, INFIRMER le jugement rendu le 2 février 2023 par la Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG en ce qu'il a débouté Monsieur [D] [J] de ses fins, prétentions et moyens et l'a condamné aux entiers frais et dépens de l'instance, Et statuant à nouveau : DIRE ET JUGER que la valeur de l'immeuble appartenant à Monsieur [J] ne peut être fixée à 1 500 000 € et qu'elle ne peut dépasser 1 200 000 euros en 2016 et en 2017 DIRE ET JUGER que Monsieur [J] n'a pas commis un manquement délibéré et qu'il n'y a dès lors pas lieu à l'application d'une majoration de 40 %. ACCORDER la décharge des impositions contestées et des pénalités. CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques d'Ile-de-France et de [Localité 8], Pôle de contrôle fiscal et des affaires juridiques, Pôle juridictionnel judiciaire, à payer à Monsieur [J] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques d'Ile-de-France et de [Localité 8], Pôle de contrôle fiscal et des affaires juridiques, Pôle juridictionnel judiciaire, aux entiers frais et dépens' ' et ce, en invoquant, notamment': - une sur-évaluation manifeste de la valeur de l'immeuble litigieux situé à [Localité 6], déclarée à 395'000 euros, alors que l'administration fiscale retiendrait une évaluation disproportionnée en l'estimant à 1'500'000 euros, sans prendre en compte de manière adéquate, alors qu'il doit être procédé par le juge, dans le cadre de la méthode par comparaison qui n'est pas la seule pertinente en l'espèce s'agissant d'un immeuble de rapport pouvant donner lieu à une évaluation par le revenu, à un examen concret des éléments de comparaison, les caractéristiques structurelles et géographiques de l'immeuble, situé dans un quartier moins prisé de [Localité 6], la DRFIP ayant ainsi commis une erreur dans le choix des biens de comparaison, situés dans des quartiers beaucoup plus cotés de [Localité 6], donc non comparables avec l'immeuble en question, - la vétusté de l'immeuble, nécessitant des travaux importants, ce qui aurait dû justifier l'application d'une décote de 40'% au lieu de 20'%, - l'absence de manquement délibéré dans ses déclarations d'ISF pour 2016 et 2017, et la demande d'annulation de la majoration de 40 % appliquée par l'Administration.' ' Vu les dernières conclusions en date du 25'septembre 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et du département de [Localité 8] demande à la cour de': '- JUGER Monsieur [D] [J] recevable mais mal fondé en son appel du jugement rendu le 2 février 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG ; - CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [D] [J] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens ; - CONFIRMER la décision de rejet du 8 février 2021 ; - JUGER les rappels effectués par l'administration fondés en droit et en fait ; - CONFIRMER les rappels de droits et de pénalités effectués par l'administration ; - DÉBOUTER Monsieur [D] [J] de toutes les demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire : - JUGER que la valeur vénale de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] ne peut être inférieure à 1 244 965 € au titre de l'ISF 2016 et à 1 200 000 € au titre de l'ISF 2017 ; En toute hypothèse - DÉBOUTER Monsieur [D] [J] de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [D] [J] aux entiers dépens d'appel ; - CONDAMNER Monsieur [D] [J] à verser à l'État la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile' ' et ce, en invoquant, notamment': - l'évaluation correcte de l'immeuble à 1'500'000 euros, fondée sur une comparaison avec des biens similaires situés dans la même zone géographique et disposant de caractéristiques proches, par utilisation pertinente de la méthode par comparaison, étant rappelé que la jurisprudence et la doctrine administrative considèrent que la valeur vénale des biens (immeubles, fonds de commerce et biens assimilés, titres non cotés) doit, sauf cas exceptionnel, obligatoirement être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires, - la prise en compte de la vétusté de l'immeuble, avec une réduction de la valeur initiale de 2'569'094 euros à 1'900'000 euros, puis l'application d'une décote supplémentaire de 20'% pour locaux loués, ramenant la valeur à 1'500'000 euros, - la contestation des arguments de M. [J] sur la non-pertinence des termes de comparaison, en affirmant que les biens comparés présentent des similitudes suffisantes avec l'immeuble litigieux, - la contestation de la demande de décote de 40 % proposée par M. [J], en affirmant que l'Administration a déjà accordé une décote conséquente de près de 50 %, en tenant compte de l'état du bien et de son occupation, - l'application légale de la majoration pour manquement délibéré, justifiée par l'écart important entre la valeur déclarée par M. [J] et la valeur réelle de l'immeuble. ' Vu l'ordonnance de clôture en date du 9'octobre 2024, ' Vu les débats à l'audience du 6'novembre 2024, ' Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. ' MOTIFS : ' ' Sur la demande principale': ' Pour rappel, M.'[D] [J] a déclaré, au titre de ses déclarations d'ISF pour 2016 et 2017, un montant de 395'000 euros concernant l'immeuble de rapport situé [Adresse 2] à [Localité 7] (92), ayant conduit l'administration fiscale à procéder à une demande de justification de l'évaluation de l'immeuble, sur la base d'une première évaluation à un montant de 2'569'094 euros, adressée à M.'[J] le 25 mai 2019, l'administration ramenant, après discussion avec le contribuable, son estimation à 1'900'000 euros et acceptant' le principe d'une décote de 20'% pour occupation des locaux, pour obtenir un prix à déclarer arrondi à 1'500'000 euros. ' À défaut de dépôt par le contribuable d'une déclaration rectificative pour l'année 2016 et pour l'année 2017, l'administration a adressé le 18 novembre 2019 une proposition de rectification n°'3905, sur la base d'une estimation de l'immeuble conforme à la valorisation ainsi retenue, des droits supplémentaires ayant, ainsi, été mis en recouvrement le 14 février 2020 pour un montant de 20'687 euros en droits, soit 10'382 euros au titre de l'année 2016 et 10'305 euros au titre de l'année 2017 et 10'221 euros de pénalités, consistant en 1 946 euros d'intérêts de retard et 8'275 euros de majoration au taux de 40'%, l'administration devant, ensuite, rejeter la réclamation contentieuse formée par M.'[J]. ' M. [J] entend, ainsi, critiquer les termes de comparaison pris en compte par l'administration au titre : - des caractéristiques géographiques du bien situé en quartier prioritaire (QPV), ce qui ne serait le cas que de deux des biens de comparaison de l'administration, - de ses caractéristiques structurelles, nécessitant, selon lui, la prise en considération de nombreux problèmes structurels impliquant d'importants travaux (mauvais état de la façade et de la couverture du bâtiment sur rue, et concernant le bâtiment sur cour, accès non sécurisé par une cour humide, nombreuses fissures, absence de local à poubelles, ravalement des façades et étanchéité des garde-corps devenus dangereux, état des planchers haut de cave), ainsi qu'une configuration mêlant deux locaux commerciaux et 21 appartements, comme ce serait le cas d'un bien de comparaison, qui n'a cependant pas de locaux commerciaux, son bien constituant, ainsi, un immeuble de rapport vétuste, dépourvu d'élément de confort moderne tel qu'un ascenseur, un chauffage collectif, un gardiennage ou un interphone, et ayant nécessité, postérieurement aux années de référence, des travaux conséquents, l'administration indiquant, à ce titre, que l'état de vétusté a été pris en compte en retenant des immeubles vétustes comme termes de comparaison (un insalubre et un troisième devant être détruit), mais M.'[J] affirmant qu'au regard des façades des immeubles utilisés à titre de comparables, seuls les comparables 2 et 4 seraient dans un état qui est similaire, - de ses caractéristiques juridiques, le bien étant détenu en usufruit et les logements loués selon le régime de la loi de 1948. ' Il entend, par voie de conséquence, en l'absence de bien similaire et s'agissant d'un immeuble de rapport, voir retenir la méthode d'évaluation par le revenu, soit l'application d'un taux de capitalisation à un revenu net de charges, qu'il évalue compte tenu de la situation locative, des charges d'entretiens et des travaux importants, à 9'%, soit pour un montant de loyers représentant 100'000 euros, une valeur de marché du bien qui devrait être, à son sens, fixée à 1'111'111 euros, ou, en retenant une méthode d'évaluation par actualisation des flux futurs, qu'il présente comme adaptée aux immeubles ayant connu de grosses modifications tels que des travaux importants, et en retenant un taux d'actualisation de 3'% et un revenu égal au montant des loyers (sans aucune charge), la valeur d'actualisation des flux ne dépasserait pas 1'200'000 euros sur 20 ans de revenus. ' Il entend, en outre, contester la décote de 20'% appliquée, s'agissant d'un immeuble loué sous l'empire de la loi de 1948, et fait observer que si par proposition de rectification en date du 26'juillet 2022, l'Administration fiscale lui a notifié des rehaussements concernant l'Impôt sur la fortune Immobilière (IFI) au titre des années 2020 et 2021, considérant que la valeur de l'immeuble situé à [Localité 6] devait être fixée à 2'173'000 euros, valeur ramenée à 1'500'000 euros dans le cadre de la réponse aux observations du contribuable, elle a finalement suivi l'avis de la Commission Départementale de Conciliation des Hauts-de-Seine, qui avait retenu l'évaluation proposée par M.'[J] à 1'120'000 euros au 1er janvier 2020 et au 1er janvier 2021, en l'absence d'évolution de la situation juridique du bien et en tenant compte de l'évolution du marché immobilier, cette valorisation lui apparaissant cohérente avec ses demandes en première instance. ' En réponse, l'administration fiscale, qui rappelle, en détail, que l'évaluation d'un bien repose sur sa valeur vénale réelle, appréciée selon la méthode dite 'par comparaison', se référant aux données du marché immobilier local à une date donnée, rappelle les caractéristiques du bien qu'elle présente comme typique du quartier et de la ville de [Localité 6], son apparence est sans caractère particulier ainsi que le confirme sa catégorie cadastrale, non pourvu d'un ascenseur mais possédant une cour, rappelle avoir procédé à une étude comparative des ventes d'immeubles de rapport situés dans la même commune que le bien évalué, à partir de ventes antérieures au fait générateur de l'impôt, puis avoir divisé le prix de vente de ces termes de comparaison par leur surface utile, afin d'obtenir un prix moyen au m². Elle indique avoir, pour chaque année considérée, choisi 4 termes de comparaison dont certains comportaient des locaux professionnels (3 concernant l'année 2016 et 2 concernant l'année 2017), et avoir tenu compte de la vétusté du bien litigieux. Elle précise avoir procédé à un abattement de 30 % pour tenir compte de l'état du bien qui s'ajoute ainsi à celle de 20 % déjà accordée pour occupation des locaux), soit une décote totale de près de 50 %. Elle ajoute que plusieurs immeubles qu'elle avait choisis étaient, au moment de leur vente, dans un plus mauvais état que l'immeuble litigieux, et relève que l'appréciation négative du quartier où est situé l'immeuble du requérant serait démentie par l'architecte mandaté par M. [J] pour rénover les façades de son bien, en annexe de sa réclamation contentieuse. Elle conteste, par ailleurs, la pertinence de l'évaluation privée dont se prévaut la partie adverse, succincte et reposant sur des évaluations bien postérieures au fait générateur de l'impôt, et, concernant l'IFI 2020 et 2021, elle en réfute également la pertinence, comme étant fondé sur le fait que les ventes retenues étaient trop éloignées du fait générateur de l'impôt, alors qu'au cas particulier, les termes retenus concernaient des cessions relatives aux années 2012-2015 (ISF 2016) et 2013-2016 (ISF 2017), ajoutant que M.'[J] reconnaît lui-même une valeur supérieure, pour 2016 et 2017, à celle reconnue par la Commission pour 2020 et 2021. ' Ceci rappelé, la cour, au vu de cette argumentation et au regard des éléments versés aux débats, ne peut que rejoindre l'appréciation faite par le juge de première instance, telle qu'elle a été, en substance, rappelée plus avant, dont elle approuve les motifs, et dont il s'évince que l'administration, communiquant tous les éléments utiles pour établir la similitude entre le bien à évaluer et les termes de comparaison retenus dans le cadre de la méthode comparative employée, a fait une appréciation particulièrement circonstanciée des éléments de valeur détaillés qui lui étaient soumis en s'attachant, de manière suffisamment concrète, à rechercher des éléments de comparaison de nature à lui permettre de déterminer la valeur de référence, au-delà de toute considération purement générale, la méthode comparative ayant ainsi pu retenir des termes de comparaison proches non seulement géographiquement mais également au regard de leurs caractéristiques propres, en s'attachant, de surcroît, à prendre en considération les spécificités du bien telles qu'elles ont pu être amplement discutées avec le contribuable, amenant l'administration à revoir la valorisation de l'immeuble et à prendre en compte l'application d'une décote pour occupation, étant relevé que si l'immeuble abrite, en effet, des logements régis par la loi de 1948, il comprend également des locaux commerciaux. En outre, le classement de cette partie de la ville en QPV apparaît sans emport déterminant pour l'appréciation de la valeur du bien, compte tenu de la réelle proximité des biens de comparaison et de l'évolution favorable de cette partie de la ville, telle que l'ont rappelé tant l'administration que le premier juge, sur la foi de la déclaration même de l'architecte mandaté par M.'[J]. ' C'est également à juste titre que le premier juge a écarté l'évaluation proposée par le cabinet [S], mandaté par M.'[J], et qui prend pour base la valeur de l'immeuble en 2020 avant de procéder à une décote, alors que, comme l'a rappelé à bon escient le premier juge, la valeur vénale réelle des biens doit être appréciée au jour du fait générateur de l'impôt et résulte du prix du jeu de l'offre et de la demande à cette date. ' S'agissant de la situation juridique de M.'[J] en tant qu'usufruitier, elle est sans emport sur la valorisation du bien lui-même, qui est seule en discussion. ' Quant à l'avis de la Commission Départementale de Conciliation, il est inopérant en l'espèce, puisque concernant l'imposition à l'IFI pour 2020 et 2021, la Commission ne s'étant pas prononcée sur les impositions dues au titre de l'ISF pour 2016 et 2017, au titre desquelles elle n'a pas été saisie par les parties et n'a pas eu à apprécier, comme demandé à la cour, la pertinence et la suffisance des éléments produits à ce titre. Au demeurant, il sera relevé que la Commission a écarté les éléments produits par l'administration au regard de leur éloignement du fait générateur de l'impôt, ce qui ne peut trouver application aux circonstances de l'espèce. ' En conséquence de ce qui précède, la cour confirmera le jugement entrepris, en ce qu'il a écarté les contestations émises par M.'[J] envers l'évaluation de l'administration. ' Concernant l'application de la majoration de 40'%, M.'[J] entend contester toute intention manifeste de soustraire le bien à l'impôt, exposant avoir commis de bonne foi une erreur excusable, de surcroît dans un contexte d'évaluation difficilement réalisable, et alors qu'il s'est vu proposer une procédure de régularisation prenant acte de cette bonne foi, peu importe qu'il n'y ait pas donné suite, ce que réfute l'administration fiscale, au regard de l'important écart entre le montant initialement déclaré, sur lequel M.'[J] est ensuite revenu, reconnaissant un montant trois fois supérieur, et le montant retenu par l'administration, l'envoi d'une proposition de régularisation par le service ne pouvant être analysée comme la reconnaissance de la bonne foi du contribuable à qui elle est adressée. ' La cour, au regard de ce qui précède, ne peut également sur ce point qu'approuver l'argumentation retenue par le premier juge, qui a justement rappelé que le caractère délibéré du manquement résulte de l'ensemble des éléments de fait de nature à établir que les erreurs, inexactitudes ou omissions commises par le contribuable n'ont pu l'être de bonne foi, ce qui est patent, en l'espèce, au regard de la valeur déclarée qui est en décalage manifeste avec la valeur ensuite reconnue par M.'[J] lui-même, y compris en procédure, et sans que le bénéfice de la bonne foi ne puisse se déduire de la proposition de régularisation de l'administration, faite à fin de rectification d'une valeur manifestement sous-estimée, ce qui ne permet de présumer d'aucune bonne foi, ni de l'établir, mais vient souligner davantage la réalité de la sous-valorisation du bien, le premier juge ayant, en outre, justement fait observer que M.'[J] ne s'était pas saisi de cette opportunité. ' Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M.'[J] de ses demandes. Sur les dépens et les frais irrépétibles': ' M.'[J], succombant pour l'essentiel, sera tenu des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question. ' L'équité commande, en outre, de mettre à la charge de l'appelant une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 1'500 euros au profit de l'intimée, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré, en ce que M.'[J] a été débouté de sa demande de ce chef. ' ' P A R C E S M O T I F S La Cour, ' Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le'2'février 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, ' Y ajoutant, ' Condamne M.'[D] [J] aux dépens de l'appel, ' Condamne M.'[D] [J] à payer à la Direction Régionale des Finances Publiques d'Île-de-France et du département de [Localité 8] la somme de 1'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M.'[D] [J]. La Greffière : le Président :