Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 22 Novembre 2024
N° RG 24/03568 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7NM
Jugement du 22 Novembre 2024
N° : 24/736
S.C.I. MEDA
C/
[A] [D]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me GRENARD
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 22 Novembre 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice et assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 11 Octobre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
S.C.I. MEDA
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Aurélie GRENARD, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Jean FAMEL, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
Mme [A] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 octobre 2016, la SCI TDMG a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [B] et Mme [W] [Y] sur des locaux situés au lieu-dit [Adresse 5] à [Localité 2] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 € et d’une provision pour charges de 25 €.
Par avenant du 14 avril 2018, Mme [A] [D] est devenue colocataire de Monsieur [B], jusqu’au 31 juillet 2018.
Suivant attestation émanant de Me [C] [X], notaire, la SCI TDMG a vendu à la SCI MEDA le corps de bâtiments situé au [Adresse 5] [Adresse 5] à [Localité 2] [Localité 2], le 2 août 2021.
Le bailleur fait valoir que Mme [Y] a rapidement quitté les lieux et que Mme [D] ne s’acquitte pas du paiement des loyers.
Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [D] un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer la somme principale de 1 010 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par assignation délivrée le 26 avril 2024, la SCI MEDA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de Mme [A] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,
• Supprimer le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et le bénéfice de la trêve hivernale,
• Débouter Mme [D] de toute demande de délais de paiement, ou, très subsidiairement, assortir les délais d’une clause de déchéance du terme à défaut de paiement d’une échéance,
• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
o 732 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024,
o les loyers dus du 1er février 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 11 octobre 2024, la SCI MEDA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 septembre 2024, s'élève désormais à 4 248 €. Elle indique que la locataire serait partie mais aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [A] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de résiliation du bail
1.1 Sur la recevabilité
L’existence du contrat de co-location est démontrée par le fait qu’il résulte de l’assignation que le nom de Mme [D] figure sur la boite aux lettres et que le voisinage a confirmé au commissaire de justice que le bien loué est bien le domicile de Mme [D], par le fait que Mme [D] a signé l’accusé de réception de la mise en demeure qui lui a été adressée dans les lieux le 17 mai 2023 et par les différents paiement de loyer qui sont intervenus depuis 2018.
La SCI MEDA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 10 août 2023, Mme [A] [D] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1 010 € qui y était mentionnée.
La SCI MEDA verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2024, Mme [A] [D] lui devait la somme de 4 248 €, soustraction faite des frais de procédure.
La défenderesse n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.
Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [A] [D] et son expulsion.
2. Sur les délais d’expulsion
Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement (…). Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.
En l’espèce, Mme [A] [D] est entrée dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par la SCI TDMG.
La SCI MEDA ne soulève aucun moyen de nature à justifier sa demande de suppression des délais d’expulsion.
Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article
L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que la locataire ne s’est pas introduite dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressée n’est pas assuré.
L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.
3. Sur la demande d’astreinte
En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, la bailleresse demande à ce que l’expulsion de la locataire soit assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard dans l’exécution, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.
Il convient toutefois de rappeler qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.
Dès lors, le prononcé d’une astreinte est inutile, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut d’une libération volontaire des lieux par la locataire.
4. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
En cas de contestation, son montant sera fixé à 290 €. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 23 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI MEDA ou à son mandataire.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [A] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 € à la demande de la SCI MEDA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre la SCI MEDA, d’une part, et Mme [A] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au lieu-dit [Adresse 5] à [Localité 2] [Localité 2],
DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 23 septembre 2024,
ORDONNE à Mme [A] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
DEBOUTE la SCI MEDA de sa demande d’astreinte ;
CONDAMNE Mme [A] [D] à payer à la SCI MEDA la somme de 4 248 € (quatre mille deux cent quarante-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024,
CONDAMNE Mme [A] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 290 € (deux cent quatre-vingt-dix euros) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 23 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [A] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE Mme [A] [D] à payer à la SCI MEDA la somme de 50 € (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [A] [D] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 26 avril 2024,
DEBOUTE la SCI MEDA de toutes ses demandes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière Le Juge
