Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 29 octobre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00922 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJRE
PRONONCÉE PAR
Francis BOBILLE, Président,
Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 8 octobre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.C. MOUNIE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Mathilde CHARMET-INGOLD de la SELEURL S.E.L.A.R.L.U. D’AVOCAT MATHILDE CHARMETINGOLD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E2230
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S. LES BUREAUX DE SENART
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la société civile MOUNIE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS LES BUREAUX DE SENART, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 1240 du code civil, aux fins de voir :
- Condamner la SAS LES BUREAUX DE SENART à payer à la SC MOUNIE une provision d'un montant de 6.315,36 euros au titre des loyers impayés et intérêts et frais annexes ;
- Constater que les clauses résolutoires prévues par les baux commerciaux en date des 12 août 2015 et 9 septembre 2015, consentis par la SC MOUNIE à la SAS LES BUREAUX DE SENART, portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] sont acquises depuis le 12 mars 2024 ; et partant, constater la résiliation des baux commerciaux à la date du 12 mars 2024 ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS LES BUREAUX DE SENART et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 4.000 euros par jour de retard ;
- Condamner la SAS LES BUREAUX DE SENART à payer à la SC MOUNIE la somme mensuelle de 1.504,94 euros TTC à titre d'indemnité d'occupation (non soumise à la TVA) pour chacun des baux conclus, soit un montant mensuel total de 3.009,88 euros à compter du 12 février 2024 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;
- Condamner la SAS LES BUREAUX DE SENART à payer à la SC MOUNIE une provision d'un montant à parfaire de 25.000 euros pour la remise en état des lieux à savoir repose de la cloison et fourniture en mobiliers de bureaux pour chacun des deux lots ;
- Condamner la SAS LES BUREAUX DE SENART à payer à la SC MOUNIE la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, la SC MOUNIE expose que, par actes des 12 août 2015 et 9 septembre 2015, elle a donné à bail à la SAS LES BUREAUX DE SENART des locaux commerciaux composant le lot 105 et le lot 106 situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 6.747,55 euros pour chacun des lots payable mensuellement d'avance. Elle précise avoir découvert qu'une partie du mobilier mis à disposition pour chacun des lots avait disparu et que la cloison séparative des lots n'est pas conforme aux dispositions du bail. Elle explique que sa locataire procédant au paiement partiel de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 12 février 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 6.315,36 euros, lequel est resté infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence acquise la clause résolutoire de chacun des baux.
L'affaire a été appelée à l'audience du 8 octobre 2024 au cours de laquelle la SC MOUNIE, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.
Bien que régulièrement assignée, la SAS LES BUREAUX DE SENART n'a pas comparu ni constitué avocat.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, la SC MOUNIE justifie, par la production des baux commerciaux des 12 août et 9 septembre 2015 et du commandement de payer délivré le 12 février 2024 que sa locataire, la SAS LES BUREAUX DE SENART, ne règle pas de manière régulière ses loyers, charges et taxes.
Les deux contrats de bail stipule, en page 17 à l'article 19, qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La SC MOUNIE a fait délivrer à la SAS LES BUREAUX DE SENART un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux deux contrats de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 12 février 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 6.315,36 euros au titre des loyers et charges dus au mois de février 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 12 février 2024, étant demeuré infructueux, les deux baux se sont trouvés résiliés de plein droit à compter du 13 mars 2024.
L'obligation de la SAS LES BUREAUX DE SENART de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS LES BUREAUX DE SENART occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SC MOUNIE étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
L'expulsion étant garantie par le recours à la force publique, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.
Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée
Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS LES BUREAUX DE SENART causant un préjudice à la SC MOUNIE, cette dernière est fondée à obtenir pour chacun des lots, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 13 mars 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner la SAS LES BUREAUX DE SENART au paiement de ladite indemnité à compter du 13 mars 2024.
La majoration sollicitée de ladite indemnité s'analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.
Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces versées aux débats, en particulier du décompte joint au commandement de payer, que sont réclamés en paiement des impayés locatifs pour les mois de septembre 2023 à février 2024 ainsi que les charges afférentes au bail.
En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SAS LES BUREAUX DE SENART à payer à la SC MOUNIE la somme non sérieusement contestable de 6.315,36 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au mois de février 2024.
En application de l'article 1231-7 du code civil et comme sollicité par la demanderesse, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date du commandement de payer.
Sur la demande de provision à valoir sur la remise en état desdits locaux
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les baux liant les parties prévoient chacun à l'article 8.3 intitulé "entretien, travaux et réparations" les engagements du preneur envers son bailleur et notamment celui de : "tenir les locaux loués pendant toute la durée du bail en parfait état et d'effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, sans aucune distinction, en ce compris les travaux de ravalement quelle qu'en soit l'importance et les travaux et réparations prévus par l'article 606 du code civil. Par ailleurs, le preneur s'engage à assurer l'entretien et si besoin le renouvellement des équipements, mobiliers et matériels dont la liste est annexée au présent bail".
De plus, le même article stipule, en page 7 de chaque bail, que "dans le cadre de l'activité de sous-location le preneur est autorisé à modifier ou à supprimer le cloisonnement périmétrique des lots en fonction de la demande du bénéficiaire du bail de sous-location. Cependant à la fin du bail et sauf demande expresse contraire du bailleur, le preneur s'engage à reconstituer le cloisonnement périmétrique du lot".
En l'espèce, il y a lieu de relever qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé par la SC MOUNIE de sorte qu'il n'est pas possible de savoir, avec toute l'évidence requise au stade des référés, si les objets mobiliers tels que décrits en dernière page du bail étaient présents lors de l'entrée de la SAS LES BUREAUX DE SENART dans les lieux.
En outre, il convient de souligner qu'au jour des constatations faites par commissaire de justice, la SAS LES BUREAUX DE SENART était, en l'absence d'une décision de justice, toujours locataire des locaux objet de la procédure, il ne peut donc lui être reprochée à cette date de ne pas avoir remis en état les lieux loués, celle-ci ayant pu le faire depuis.
A la date de la présente décision, il n'est donc pas possible de savoir si la SAS LES BUREAUX DE SENART a laissé les lieux dans l'état tel que décrit par la SC MOUNIE.
Dès lors en l'absence d'éléments justificatifs probants actuels, il y a lieu de relever l'existence de contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de faire droit à la demande en paiement formée à ce titre.
En revanche, il convient d'autoriser la SC MOUNIE à faire procéder par commissaire de justice de son choix à un constat d'état des lieux lors de l'expulsion et/ou de la reprise des lieux en cause.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SAS LES BUREAUX DE SENART, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.
Elle est également condamnée à payer à la SC MOUNIE la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 12 août 2015 pour le lot n°106 et celui conclu le 9 septembre 2015 pour le lot n°105, tous deux situés [Adresse 3] à [Localité 4] à la date du 13 mars 2024 ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SAS LES BUREAUX DE SENART et/ou de tous occupants de son chef des locaux n°105 et n°106 situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur le prononcé d'une astreinte ;
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS LES BUREAUX DE SENART à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SC MOUNIE aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 13 mars 2024 ;
CONDAMNE la SAS LES BUREAUX DE SENART à payer à la SC MOUNIE, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 13 mars 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;
CONDAMNE la SAS LES BUREAUX DE SENART à payer à la SC MOUNIE la somme provisionnelle de 6.315,36 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au mois de février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date du commandement de payer ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel formée au titre de la remise en état des locaux loués ;
AUTORISE la société SC MOUNIE à faire procéder par commissaire de justice de son choix à un constat d'état des lieux lors de l'expulsion et/ou de la reprise des lieux en cause ;
CONDAMNE la SAS LES BUREAUX DE SENART aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;
CONDAMNE la SAS LES BUREAUX DE SENART à payer à la SC MOUNIE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 octobre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
