Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [U] [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sarah KRYS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/06641 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LBG
N° MINUTE : 5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,
Toque : G0517
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 novembre 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
Décision du 29 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06641 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LBG
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 21 août 1995, la S.A ELOGIE SIEMP a consenti un bail d'habitation à M. [U] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier F, étage 6, n° location 1), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 francs.
Par acte sous seing privé du 15 septembre 1999, la S.A ELOGIE SIEMP a consenti un second bail d'habitation à M. [U] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] (Bal 26, escalier B), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 756 francs.
Par actes de commissaire de justice du 15 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire deux commandements de payer la somme principale de 1 931,10 euros, pour l'un, et la somme principale de 741,52 euros pour l'autre, au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant les clauses résolutoires des deux contrats de bail respectifs.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [M] le 16 février 2024.
Par assignation du 4 juillet 2024, la S.A ELOGIE SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du premier contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à libération des lieux,
- 2 973,11 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par une seconde assignation du 4 juillet 2024, la S.A ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à libération des lieux,
- 1 392,10 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2024,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 8 novembre 2024, la jonction des deux affaires a été prononcée.
La S.A ELOGIE SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2024, s'élève désormais à la somme de 3 150,35 euros concernant le premier bail et à la somme de 1 317,92 euros concernant le second bail. Elle considère par ailleurs qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La S.A ELOGIE SIEMP ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La S.A ELOGIE SIEMP a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [U] [M].
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la jonction des deux procédures
En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l'espèce, il existe un réel intérêt à joindre les deux instances opposant la S.A ELOGIE SIEMP et M. [U] [M]. La jonction des affaires RG 24/06641 et RG 24/06658 sera ordonnée sous le premier numéro.
2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La S.A ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, deux commandements de payer reproduisant textuellement les dispositions légales ont bien été signifiés au locataire le 15 février 2024 et les sommes de 1 931,10 euros et de 741,52 euros n'ont pas été réglées par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ces commandements.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires du contrat de bail du 21 août 1995 et du contrat de bail du 15 septembre 1999 dont les conditions sont réunies depuis le 16 avril 2024.
Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.A ELOGIE SIEMP à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la S.A ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, M. [U] [M] lui devait la somme de 3 150,59 euros concernant le premier bail et la somme de 1 317,92 euros concernant le second bail.
M. [U] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, il sera condamné à payer la somme de 4 468,51 euros à la bailleresse, à titre de provision.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. M. [U] [M] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des deux baux, soit 1 232,05 euros par mois (1 005,73 euros + 226,32 euros).
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient les loyers et les charges, à partir du 16 avril 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A ELOGIE SIEMP ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [U] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A ELOGIE SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
ORDONNONS la jonction des affaires RG 24/06641 et RG 24/06658 sous le numéro RG 24/06641;
CONSTATONS que les dettes locatives visées dans les commandements de payer du 15 février 2024 n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 21 août 1995 entre la S.A ELOGIE SIEMP, d'une part, et [U] [M], d'autre part, concernant des locaux situés au [Adresse 2] (escalier F, étage 6, n° location 1) est résilié depuis le 16 avril 2024,
CONSTATONS par ailleurs que le contrat conclu le 15 septembre 1999 entre la S.A ELOGIE SIEMP, d'une part, et M. [U] [M], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (Bal 26, escalier B) est résilié depuis le 16 avril 2024,
DISONS n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [U] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNONS à M. [U] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (escalier F, étage 6, n° location 1) et au [Adresse 2] (Bal 26, escalier B) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement aux logements,
DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNONS M. [U] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des deux baux,
DISONS que cette indemnité d'occupation, qui se substitue aux deux loyers dès le 16 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient les loyers et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNONS M. [U] [M] à payer à la S.A ELOGIE SIEMP la somme de 4 468,51 euros (quatre mille quatre cent soixante-huit euros et cinquante-un centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNONS M. [U] [M] à payer à la S.A ELOGIE SIEMP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [U] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 février 2024 et celui des assignations du 4 juillet 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
