Cour d'appel, 28 novembre 2023. 23/05841

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 28 NOVEMBRE 2023 (n° 422 , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05841 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHLXU Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Février 2023 rendue par le Président du TJ de PARIS - RG n°22/59125 APPELANTE S.C.I. SCI DES 26 COLLINES, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 INTIMEES SDC [Adresse 2] SYNDIC, représenté par son syndic en exercice la SAS DOMINIQUE G FESSART agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0811 et Assistée par Me Sarah SALESSE, avocat au barreau de Paris Société INAYA [Adresse 2] [Localité 6] Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 26 avril 2023 à étude COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Valérie GEORGET, Conseillère Greffier lors des débats : Stefanie VERSTRAETEN ARRÊT : - DÉFAUT - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier présent lors de la mise à disposition. ***** La société civile immobilière (la SCI) des 26 collines est propriétaire des lots n°1, 2 et 10 compris dans l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Par acte sous seing privé du 2 mars 2022, la SCI des 26 collines a donné ces locaux à bail commercial à la société Inaya pour une durée de 9 ans en vue d'exercer une activité de restauration rapide sur place ou à emporter. ' Par actes de commissaire de justice du 24 novembre 2022 et du 8 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI des 26 collines et la société Inaya devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir suspendre immédiatement les travaux d'installation des équipements sur les parties communes et notamment tous les éléments d'extraction, cheminée, pièces d'aluminium et autres sur la façade intérieure de l'immeuble, obtenir la suppression et la dépose de ces éléments, sous astreinte outre la condamnation des défenderesses in solidum au paiement d'une provision de 20 000 euros à valoir sur l'indemnisation des frais de dépose des installations. Par ordonnance du 6 février 2023, réputée contradictoire en l'absence de la société Inaya, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : - condamné in solidum la SCI des 26 collines et la société Inaya à faire déposer l'ensemble de l'installation de type gaine métallique d'extraction longeant et fixée aux parties communes de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], dans le délai de 30 jours à compter de la signification de l'ordonnance, à l'expiration duquel la condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard sur une période de 60 jours ; - dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires ; - débouté la SCI des 26 collines de sa demande de mesure d'expertise judiciaire ; - condamné in solidum la SCI des 26 collines et la société Inaya à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum la société SCI des 26 collines et la société Inaya aux dépens de l'instance ; - rejeté la demande de la SCI des 26 collines sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit ; - dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples et contraires. ' Par déclaration du 24 mars 2023, la SCI des 26 collines a relevé appel de la décision en ce qu'elle a : - condamné in solidum la société SCI des 26 collines et la société Inaya à faire déposer l'ensemble de l'installation de type gaine métallique d'extraction longeant et fixée aux parties communes de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], dans le délai de 30 jours à compter de la signification de l'ordonnance, à l'expiration duquel la condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard sur une période de 60 jours ; - débouté la SCI des 26 collines de sa demande de mesure d'expertise judiciaire ; - condamné in solidum la SCI des 26 collines et la société Inaya aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté la demande de la SCI des 26 collines sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples et contraires. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 octobre 2023, auxquels il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCI des 26 collines demande de : à titre principal, - la recevoir et la déclarer bien fondée en ses conclusions d'appelante ; - réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 6 février 2023 ; et statuant à nouveau, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire, - désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de : - convoquer toutes les parties figurant dans la procédure par lettre recommandée avec avis de réception et leurs avocats respectifs par lettre simple, procéder à leur audition contradictoire, - se faire communiquer même par des tiers, tous documents et pièces utiles à la réalisation de sa mission, notamment les documents relatifs à la mise en place de la gaine d'extraction sur le mur pignon du [Adresse 2], à charge pour l'expert de communiquer aux avocats des parties les pièces directement obtenues, afin qu'elles en aient contradictoirement connaissance, - procéder en tant que de besoin, à l'audition de tous les tiers concernés par le présent litige, à charge pour lui de reprendre les déclarations ainsi obtenues dans son rapport d'expertise : - 1/ se rendre sur les lieux du [Adresse 2], les décrire et notamment la gaine d'extraction ; le cas échéant joindre des photos, - 2/ déterminer la cause des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires, et notamment rechercher dans quelles conditions la gaine d'extraction a été installée, - 3/ déterminer les travaux à effectuer pour y remédier et pour mettre aux normes la gaine d'extraction ; en fournir un chiffrage ; à titre infiniment subsidiaire, - condamner la société Inaya à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre. en tout état de cause, - condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ' Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné in solidum la SCI des 26 collines et la société Inaya à faire déposer l'ensemble de l'installation de gaine de type métallique d'extraction longeant et fixée aux parties communes de l'immeuble sis, [Adresse 2], dans le délai de 30 jours à compter de la signification de l'ordonnance de référé, à l'expiration duquel la condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire ; - infirmer l'ordonnance dont appel en ce qui concerne le montant de l'astreinte provisoire prononcée de 200 euros par jour et en ce qui concerne sa durée d'application, Statuant à nouveau sur ce point, - fixer l'astreinte provisoire à la valeur de 3 000 euros par jour de retard sur une période de 200 jours ; Et en tout état de cause, - débouter la SCI des 26 collines de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - juger que la demande d'expertise judiciaire constitue une demande nouvelle en cause d'appel ; - débouter la SCI des 26 collines de sa demande de désignation d'un expert judiciaire ; - juger l'appel interjeté par la SCI des 26 collines mal fondé ; - réformer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires ; Statuant à nouveau sur ce point : - condamner in solidum la SCI des 26 collines et la société Inaya à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], une somme provisionnelle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts sur les frais de dépose des installations ; - confirmer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle a condamné in solidum la SCI des 26 collines et la société Inaya à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant : - condamner in solidum la SCI des 26 collines et la société Inaya à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d'appel ; - confirmer l'ordonnance de référé dont appel en ce qui concerne les dépens de première instance ; - condamner in solidum la SCI des 26 collines et la société Inaya aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Olivier Jessel, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile. ' La SCI des 26 collines a fait signifier, d'une part, la déclaration d'appel à la société Inaya par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023 dans le délai de 10 jours suivant l'avis de fixation du 18 avril 2023, d'autre part, par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023 ses conclusions d'appel au siège social de la société Inaya. La société Inaya n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 octobre 2023. Sur ce, Sur la recevabilité de l'appel incident du syndicat des copropriétaires dirigé contre la société Inaya Aux termes de l'article 911 du code de procédure civile, les sanctions prévues aux articles 905-2 et 908 à 910, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour. Sous les mêmes sanctions, elles sont signifiées au plus tard dans le mois suivant l'expiration des délais prévus à ces articles aux parties qui n'ont pas constitué avocat ; cependant, si, entre-temps, celles-ci ont constitué avocat avant la signification des conclusions, il est procédé par voie de notification à leur avocat. La notification de conclusions au sens de l'article 910-1 faite à une partie dans le délai prévu aux articles 905-2 et 908 à 910 ainsi qu'à l'alinéa premier du présent article constitue le point de départ du délai dont cette partie dispose pour remettre ses conclusions au greffe. La société Inaya n'a pas constitué avocat devant la cour d'appel. Le syndicat des copropriétaires forme un appel incident à l'encontre de la société Inaya des chefs relatifs au montant de l'astreinte afférente à l'obligation de remise en état des lieux et à la condamnation au paiement d'une somme provisionnelle. Il devait donc lui signifier ses conclusions dans le délai fixé par l'article 911 précité. Or, le syndicat des copropriétaires a précisé, sur demande de la cour, que ses conclusions n'avaient pas été signifiées à la société Inaya. L'appel incident du syndicat des copropriétaires, en ce qu'il est dirigé contre la société Inaya, sera déclaré donc irrecevable. Sur le trouble manifestement illicite Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages. Selon l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Selon l'article 25 de ladite loi, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci. Au cas présent, il convient au préalable de souligner que, contrairement à ce que relève l'appelante, n'est pas en cause la question de la prohibition de l'activité de restauration à enseigne de 'chicken factory' exercée par la société Inaya par le règlement de copropriété mais la réalisation de travaux affectant les parties communes non autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI des 26 collines et à sa locataire, la société Inaya, l'installation d'une gaine de type métallique d'extraction longeant et fixée à la façade de l'immeuble sans autorisation préalable de la copropriété. Il expose qu'il s'agit, non pas d'une mise aux normes de l'ancien conduit, qui était placé à un autre endroit, mais de la création d'un nouvel équipement. La SCI des 26 collines réplique que le local commercial est pourvu, depuis l'origine, d'un conduit d'extraction. Elle ajoute qu'il n'est pas justifié d'une installation nouvelle. Elle soutient que l'objectif du syndicat des copropriétaires est de faire obstacle à l'activité de restauration de sa locataire. Il résulte des échanges de courriels entre les copropriétaires, le syndic de l'immeuble et le syndic de l'immeuble voisin qu'une gaine métallique d'extraction des fumées a été installée à compter du mois de septembre 2022 à l'initiative de la locataire de la SCI des 26 collines (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires). Le 23 septembre 2022, un copropriétaire, M. [P], a informé Mme [R], représentant le syndic de la copropriété, qu'une ouverture avait été pratiquée dans le toit du local exploité par la société Inaya, pour installer une cheminée d'extraction d'un diamètre de 50 centimètres. Le même jour, le syndic a interrogé la SCI des 26 collines sur l'absence de demande d'autorisation préalable formée pour le compte du locataire concernant cette installation. Le propriétaire du local a répondu 'l'architecte de notre locataire prépare une réponse que nous vous adresserons en début de semaine afin de rassurer les voisins et leur expliquer que les travaux sont effectués dans le respect du règlement de copropriété afin d'éviter les nuisances.' L'envoi du document annoncé ne résulte toutefois pas des pièces versées aux débats. Puis, le 17 octobre 2022, le syndic de l'immeuble voisin, situé au [Adresse 3], s'est inquiété auprès de Mme [R] de 'l'installation en cours d'une cheminée d'évacuation cuisine du nouveau restaurant 'chicken'.' Le 19 octobre 2022, un copropriétaire a informé les autres copropriétaires de la reprise des travaux litigieux. Les photographies représentant les lieux (pièces n° 2-1 et 2-2 du syndicat des copropriétaires), d'une part, illustrent l'évolution des travaux d'installation du conduit d'extraction, d'autre part, établissent à l'évidence que le matériel mis en oeuvre est neuf. L'installation du conduit de cheminée litigieux au cours des mois de septembre et octobre 2022 est confirmée par le procès-verbal de constat du 23 novembre 2022, établi à la demande du syndicat des copropriétaires. Le commissaire de justice relève que la toiture-terrasse au-dessus du local commercial a été ouverte pour le passage d'une gaine métallique d'extraction, que cette gaine longe la terrasse jusqu'à la façade arrière de l'immeuble puis monte jusqu'à la toiture, se raccorde à un caisson métallique type moteur d'extracteur, qu'elle est maintenue par des colliers scellés dans la façade et qu'un câble électrique suit la gaine sur toute sa longueur et se raccorde au caisson électrique. Les photographies annexées à ce procès-verbal représentent également un conduit d'extraction et un caisson neufs. Dans un autre procès-verbal de constat, établi le 13 juin 2023, à la demande du syndicat des copropriétaires, le commissaire de justice expose que la gaine d'extraction est toujours en place. Ces constatations ne sont pas utilement remises en cause par l'appelante. Celle-ci, pour contester la réalisation de travaux neufs, se borne à se prévaloir des termes du bail commercial qu'elle a conclu avec la société Inaya le 5 mars 2022 dont l'article 10 prévoit qu''il a été porté à l'attention du preneur que le local commercial est pourvu d'un conduit d'extraction de petit diamètre qui ne répond pas aux normes en vigueur en matière de fumisterie. Le preneur s'engage à faire son affaire personnelle de la mise aux normes du conduit en suivant les éventuelles prospections pouvant être formulées par le syndicat des copropriétaires, son bailleur ou les services de l'urbanisme. A titre de condition essentielle et déterminante, le preneur s'engage à respecter la tranquillité de l'immeuble.' L'appelant argue également du diagnostic de performance énergétique en date du 9 avril 2018 qui fait seulement état de l'existence d'une ventilation naturelle par conduit, ainsi que du règlement de copropriété faisant obligation aux copropriétaires de locaux commerciaux susceptibles de provoquer une gêne par le bruit ou les odeurs de les équiper de matériaux isolants et/ou de gaines de ventilation et enfin de la visite annoncée d'un représentant de la mairie pour obtenir une autorisation en matière de sécurité et d'hygiène. Toutefois il ne résulte d'aucun de ces éléments que la SCI des 26 collines pouvait s'affranchir de son obligation de solliciter l'autorisation de la copropriété pour l'installation du conduit neuf de type métallique affectant les parties communes et modifiant l'aspect de l'immeuble. La réalisation de ces travaux, en violation des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, constitue un trouble manifestement illicite. La remise en état des lieux, mesure nécessaire et proportionnée à la cessation de ce trouble, sera ordonnée sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen tiré des nuisances sonores et olfactives imputées à l'installation en cause. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI des 26 collines, in solidum avec la société Inaya, à déposer l'installation en cause. Sur l'astreinte Le syndicat des copropriétaires, qui soutient que l'astreinte prononcée par le premier juge n'est pas dissuasive, demande d'augmenter celle-ci à la somme de 3 000 euros par jour de retard sur une période de 200 jours. Eu égard aux circonstances de l'espèce, le montant et la durée de l'astreinte provisoire ont été pertinemment appréciés par le premier juge. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Il appartiendra, le cas échéant, au syndicat des copropriétaires de saisir le juge de l'exécution à l'issue du délai fixé par le premier juge pour statuer à nouveau sur l'astreinte. Sur la demande d'expertise judiciaire formée par la SCI des 26 collines Contrairement à ce qu'affirme le syndicat des copropriétaires, cette demande, qui a été rejetée par le premier juge, n'est pas nouvelle en appel. Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Ainsi que jugé précédemment, les pièces versées aux débats démontrent que la gaine d'extraction litigieuse a été installée au cours des mois de septembre et octobre 2022 sur les parties communes sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Le trouble manifestement illicite qui en résulte justifie une mesure de remise en état des lieux. Il n'existe donc pas de motif légitime, au sens du texte précité, d'établir dans quelles conditions la gaine d'extraction a été installée ainsi que la cause des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires. La demande d'expertise formée par la SCI des 26 collines sera rejetée. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du requérant n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond, qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point, si les parties entendaient saisir le juge du fond. Le syndicat des copropriétaires, poursuivant l'infirmation de l'ordonnance de ce chef, réclame la condamnation de la SCI des 26 collines à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de provision sur les frais de dépose des installations. Cependant, l'obligation à paiement de la SCI des 26 collines et de la société Inaya se heurte à une contestation sérieuse puisque la présente décision prévoit une condamnation de remise en état des lieux sous astreinte à la charge de la SCI des 26 collines et de la société Inaya mais n'autorise pas le syndicat des copropriétaires à procéder lui-même à la dépose de l'installation litigieuse. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires. Sur la demande en garantie formée par la SCI des 26 collines à l'égard de la société Inaya La SCI des 26 collines demande de condamner la société Inaya à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre. Cependant, il sera constaté que l'appelante ne demande pas de lui allouer une provision de sorte que la demande de garantie excède les pouvoirs du juge des référés. Il sera, par conséquent, dit n'y avoir lieu à référé de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens de l'arrêt conduit à confirmer les dispositions de l'ordonnance entreprise au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Partie succombante, la SCI des 26 collines sera condamnée aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Déclare irrecevable l'appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] en ce qu'il est dirigé à l'encontre de la société Inaya ; Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en garantie formée par la SCI des 26 collines à l'encontre de la société Inaya ; Condamne la SCI des 26 collines aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Olivier Jessel, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la SCI des 26 collines à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT