Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 21/10983

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à Me GHOZALI (D0152) Me SAGET (R0197) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 21/10983 N° Portalis 352J-W-B7F-CU35M N° MINUTE : 5 Assignation du : 23 Juillet 2021 JUGEMENT rendu le 19 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. EXPLOITATION [9] (RCS de PARIS n°487 741 464) [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Maya GHOZALI de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0152 DÉFENDEURS Madame [G] [N] épouse [P] [Adresse 2] [Localité 8] Madame [Z] [N] épouse [D] [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [Y] [N] [Adresse 1] [Localité 7] représentés par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0197 Décision du 19 Décembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/10983 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU35M COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistées de Manon PLURIEL, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l’audience du 19 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire en premier ressort PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 21 décembre 2012, monsieur [O] [N], son épouse madame [X] [R], ainsi que madame [G] [N] épouse [P], madame [Z] [N] épouse [D] et monsieur [Y] [N] ont consenti à S.A.R.L. [10], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. EXPLOITATION [9], le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5], à [Localité 6] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2011 jusqu'au 30 avril 2020 et moyennant un loyer annuel de 95 000 € en principal. Par acte sous seing privé du 20 décembre 2010, les bailleurs avaient consenti à la S.A.R.L. EXPLOITATION [9], alors locataire-gérant des locaux, un bail portant sur une boutique en rez-de-chaussée du même immeuble prévoyant une despécialisation de sa destination et l'annexion de ce local à l'hôtel afin d'y aménager une chambre accessible aux personnes à mobilité réduite, ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2011 jusqu'au 31 décembre 2019 et moyennant un loyer annuel de 9 200 € en principal, outre le paiement d'un pas de porte. Madame [X] [R] épouse [N] est décédée le 06 octobre 2014. Par actes extrajudiciaires du 15 octobre 2019, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement pour chacun de ces baux : -pour le bail du 21 décembre 2012, à effet au 30 avril 2020 et moyennant un loyer annuel de renouvellement de 165 000 € en principal, -pour le bail du 20 décembre 2010, à effet au 30 juin 2020 et moyennant un loyer annuel de renouvellement de 11 000 € en principal. Par lettres recommandées avec accusé de réception présentées le 21 octobre 2019, la locataire leur a fait part de son accord pour le renouvellement des baux aux dates proposées, à l'exception du montant du loyer proposé. Ne s'entendant pas sur le montant du loyer des baux renouvelés, les parties ont fait réaliser des expertises privées : -monsieur [A] [H], du cabinet MAIGNÉ-GABORIT [H], a rendu un rapport à la demande de la locataire le 19 décembre 2019, -monsieur [M] [L] a rendu un rapport à la demande des bailleurs le 29 juillet 2020. Monsieur [O] [N] est décédé le 13 mars 2021, laissant pour lui succéder ses trois enfants, madame [G] [N] épouse [P], madame [Z] [N] épouse [D] et monsieur [Y] [N]. Par actes des 23 juillet et 04 août 2021, la S.A.R.L. EXPLOITATION [9] a assigné madame [G] [N] épouse [P], madame [Z] [N] épouse [D] et monsieur [Y] [N] devant le tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant notamment qu'il prononce la réunion des deux baux, qu'il fixe la date de renouvellement du bail unique au 1er mai 2020 et qu'il fixe le montant du loyer du bail renouvelé à 105 000 € par an en principal HT et HC. Monsieur [A] [H] a établi un nouveau rapport du 09 février 2022, revoyant la valeur locative des locaux à la baisse (74 000 € par an en principal, HT et HC) compte tenu des effets de la crise sanitaire. Dans ses dernières écritures du 12 juin 2023, la S.A.R.L. EXPLOITATION [9] sollicite du tribunal de : « IN LIMINE LITIS -SE DECLARER compétent pour connaître du présent litige, -SE DECLARER incompétent pour connaître de la demande des Consorts [N] relative aux augmentations de loyer à diverses époques (au 1er mai 2020, à partir de 2022, 2027, et 2028) au cours du loyer renouvelé et en conséquence, les en DEBOUTER, -SE DECLARER incompétent pour connaître de la demande des Consorts [N] de fixation d’un loyer provisionnel à hauteur de 111.800€ HT HC et en conséquence, les en DEBOUTER, -SE DECLARER incompétent pour connaître de la demande d’expertise judiciaire formée par Madame [G] [N], Madame [Z] [N] et Monsieur [Y] [N], les en DEBOUTER A TITRE PRINCIPAL : -RECEVOIR la société EXPLOITATION [9] en ses demandes, fins et conclusions. -PRONONCER la réunion des deux baux commerciaux liant les parties et portant sur les locaux sis [Adresse 5] (hôtel et boutique) en un bail unique aux clauses et conditions du  bail  principal  du  21  décembre  2012,  sous  réserve  de  sa  mise  en  conformité  avec  les dispositions issues de la loi PINEL n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de la désignation des lieux loués ; -JUGER que ledit bail unique a été renouvelé à la date du 1er   mai 2020 ; -DEBOUTER Madame [G] [N], Madame [Z] [N] et Monsieur [Y] [N] de leur demande de fixation du loyer annuel à la somme de 171.612 € HT/HC à compter du 1er mai 2020, ramené à 111.800 € HT/HC jusqu’en 2022 inclus, à 125.972 € HT/HC à partir de 2023, 126.995 € HT/HC/an à partir de 2026, 153.308 € HT/HC à partir de 2027 -DEBOUTER Madame [G] [N], Madame [Z] [N] et Monsieur [Y] [N] de leur demande d’expertise judiciaire ; -JUGER que le loyer renouvelé au 1er  mai 2020 s’établit à la somme annuelle de 74.000 € hors taxe et hors charges ; -JUGER  que  le  dépôt  de  garantie  devra  être  réajusté  à  concurrence  de  la  nouvelle  valeur locative ainsi fixée ; -  CONDAMNER  Madame  [G]  [N],  Madame  [Z]  [N]  et  Monsieur [Y] [N] à rembourser à la SARL EXPLOITATION [9] le trop perçu du dépôt de garantie ; A TITRE SUBSIDIAIRE :  Si par extraordinaire le Tribunal devait ordonner une expertise judiciaire aux fins de détermination de la valeur locative du bail renouvelé au 1 er  mai 2020, il lui plaira de : -CONDAMNER  in  solidum  Madame  [G]  [N],  Madame  [Z]  [N]  et Monsieur [Y] [N] à régler les frais d’expertise, qui seront à leur charge exclusive ; -DIRE que l’expert recueillera tous les éléments et fera application de toute méthode de calcul permettant au Tribunal de déterminer la valeur locative des locaux au 1er  mai 2020, selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, à savoir la méthode hôtelière actualisée et l’article R.145-10 du code de commerce ; -DEBOUTER Madame [G] [N], Madame [Z] [N] et Monsieur [Y] [N] de leur demande de fixation du loyer provisionnel à la somme de 111.800 € HT HC par an pendant la durée de la procédure, -JUGER que le loyer sera maintenu à son montant actuel durant la procédure, En tout état de cause : -CONDAMNER  in  solidum  Madame  [G]  [N],  Madame  [Z]  [N]  et Monsieur [Y] [N] à régler à la société EXPLOITATION [9] le trop-perçu des loyers conservés par le bailleur à compter du 1er mai 2020 jusqu’à la décision à intervenir - JUGER que les remboursements du trop-perçu des loyers porteront intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021, date de la première assignation délivrée aux consorts [N], jusqu’au jour du parfait paiement ; -ORDONNER  à  toutes  fins  la  compensation  entre  les  deux  sommes  dont  les  parties  sont respectivement créancières et débitrices, au titre des loyers effectivement dus et perçus, à compter du 1er mai 2020 jusqu’à la décision à intervenir, -JUGER que les éventuels arriérés de loyers porteront intérêt au taux légal à compter du 11 janvier  2022,  date  de  signification  des  premières  conclusions  en  défense  des  Consorts [N] ; -CONDAMNER  in  solidum  Madame  [G]  [N],  Madame  [Z]  [N]  et Monsieur [Y] [N] à régler à la société EXPLOITATION [9] la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNER  in  solidum  Madame  [G]  [N],  Madame  [Z]  [N] et Monsieur [Y] [N] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit du cabinet  ABSYS  AVOCATS  AARPI,  agissant  par  Maître  Maya  GHOZALI, dans les  conditions prévues à l’article 699 du Code de procédure civile ; -RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. » Dans leurs dernières écritures du 10 mars 2023, madame [G] [N] épouse [P], madame [Z] [N] épouse [D] et monsieur [Y] [N] sollicitent du tribunal de : “DECLARER  irrecevable  et  mal  fondée  la  Société  EXPLOITATION  [9]  en  ses exceptions d’incompétence, DONNER ACTE aux consorts [N] de leur accord pour la réunion des deux baux commerciaux liant les parties et portant sur les locaux sis [Adresse 5] en un bail unique aux clauses et conditions du bail principal du 21 décembre 2012 portant sur l'hôtel et dont la date de renouvellement sera fixée au 1er mai 2020. DEBOUTER  la  société  EXPLOITATION  [9]  de  sa  demande  de  fixation  du  loyer annuel du bail renouvelé au 1er mai 2020 à 74.000 € HT/HC, En l’absence de justification des travaux d’amélioration réalisés dans les conditions de l'article L 311-1 du Code de tourisme, FIXER le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er mai 2020 à la somme en principal de 171.612 € HT/HC, subsidiairement à 161.622 € an/HT/HC, A titre subsidiaire, FIXER le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er mai 2020 à la somme en principal  de  171.612  €  HT/HC  ramené  à  111.800  €  HT/HC  jusqu’en  2022  inclus,  à 125.972  €  HT/HC à  partir  de  2023,  126.995  €  HT/HC/an  à  partir  de  2026,  153.308  € HT/HC à partir de 2027. JUGER que les arriérés de loyer porteront intérêts, terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité jusqu’au jour du parfait paiement, A  titre  infiniment  subsidiaire, ORDONNER  une  expertise  et  désigner  tel  expert  avec pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués telle que définie par l’article R 145-10 du code de commerce et de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,  - visiter les locaux situés [Adresse 5], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications,  -  procéder  à  l'examen  des  faits  qu'allèguent  les  parties,  en  ce  qui  concerne notamment la nature et la date des travaux réalisés par le preneur dans les locaux au regard de la liste posée par l’article L 311-1 du Code de tourisme, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er mai 2020 au regard des dispositions des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé,  - dresser un rapport de ses constatations et conclusions. FIXER  le  loyer  provisionnel  à  la  somme  de  111.800  €  HT  et  HC  par  an  pendant  la durée de la procédure, JUGER que les frais d’expertise seront partagés par moitié, CONDAMNER  la  société  EXPLOITATION  [9]  à  payer  à  Madame  [G] [N],  Madame  [Z]  [N]  et  Monsieur  [Y]  [N]  une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,    CONDAMNER la société EXPLOITATION [9] aux dépens qui seront recouvrés par Me Laure SAGET, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. » Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 14 juin 2023 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 19 septembre 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les exceptions d'incompétence soulevées par la demanderesse La demanderesse fait valoir que le tribunal n'est pas compétent pour : -fixer un « bail à pallier déguisé » comme le sollicitent les défendeurs, qui entendent voir fixer le montant du loyer à plusieurs époques, alors qu'il n'est saisi que de la demande de fixation du loyer renouvelé au 1er mai 2020 et ne peut statuer sur des augmentations ultérieures, dont la date précise n'est d'ailleurs pas indiquée ; elle ajoute à ce sujet qu'il serait inéquitable de faire droit à la demande du bailleur, en omettant sa situation exceptionnelle depuis le renouvellement du bail, puisqu'après les lourdes conséquences financières de la crise sanitaire, la rentabilité de son activité est obérée par la crise énergétique qui a quintuplé ses factures d'électricité ; -fixer un loyer provisionnel pour le cours de l'instance et se prononcer sur la demande d'expertise judiciaire sollicitée à titre subsidiaire. Les défendeurs lui opposent notamment que ces exceptions sont irrecevables pour n'avoir pas été soulevées in limine litis ni par voie de conclusions d'incident devant le juge de la mise en état, qu'en outre la demanderesse a aussi présenté des prétentions pour le cas où une expertise serait ordonnée, et que le tribunal a toujours la possibilité, s'il ne s'estime pas suffisamment éclairé par les éléments fournis par les parties, d'ordonner une expertise. Selon l'article R.145-23 du code de commerce « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. » En vertu de l'article 74 du code de procédure civile, « Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. » L'article 789 du même code, dans sa version applicable à la présente instance, et depuis le 1er septembre 2024, dispose que : Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: 1°Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance; 2°Allouer une provision pour le procès; 3°Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522; 4°Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées; 5°Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction; (...) Il convient de relever que ces exceptions d'incompétence n'ont pas été soulevées in limine litis ni devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître. Elles sont donc irrecevables. En tout état de cause, il est relevé que la compétence du tribunal n'est pas limitée à la fixation du prix du bail au jour de son renouvellement et qu'il ne lui est pas demandé de procéder à des révisions ultérieures, mais simplement de se prononcer sur les effets d'abattements qui sont temporaires. Concernant les contestations afférentes à la fixation d'un loyer provisionnel et à la désignation d'un expert judiciaire, il est constaté qu'elles sont sans objet puisqu'il n'est pas statué sur celles-ci, présentées à titre infiniment subsidiaire. Sur la réunion des deux baux Les parties s'accordent pour réunir, d'une part, le bail consenti le 20 décembre 2010, portant sur une boutique en rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 6], et, d'autre part, celui consenti le 21 décembre 2012 portant sur des locaux à usage d'hôtel sis dans le même immeuble, en un bail unique aux clauses et conditions du bail principal du 21 décembre 2012, sous réserve de leur conformité aux dispositions issues de la loi Pinel du 18 juin 2014. Elles s'accordent aussi pour fixer la date de renouvellement de ce bail unique au 1er mai 2020. Il convient en conséquence de fixer le loyer de ce bail unique renouvelé au 1er mai 2020. Sur le montant du loyer renouvelé L’article L.145-36 du code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux. L'exploitation d'une activité annexe à l'activité principale n'exclut pas la qualification de monovalence. Tel est le cas des locaux donnés à bail en l'espèce, leur caractère monovalent, à usage d'hôtellerie, n'étant pas discuté. En vertu de l'article R.145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. La méthode hôtelière actualisée consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxe déterminée à partir des prix réellement praticables au regard de la catégorie de l'établissement, de sa situation et de ses caractéristiques immobilières, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle, un taux d'occupation prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, un pourcentage sur recette et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur. Les parties s'accordent pour fixer la date d'effet du bail renouvelé au 1er mai 2020. Chacune des parties fonde ses prétentions sur un rapport d'expertise non judiciaire, l'un établi par monsieur [A] [H] pour le compte de la locataire, l'autre établi par monsieur [M] [L] pour le compte des bailleurs. La demanderesse s'oppose à la réalisation d'une expertise judiciaire, tandis que les défendeurs ne la sollicitent qu'à titre très subsidiaire et en sollicitant que son coût soit supporté par moitié par chacune des parties. Il apparaît ainsi qu'aucune des parties ne souhaite la réalisation d'une expertise judiciaire et n'est prête à faire l'avance de son coût. Il en sera tiré toutes conséquences en termes de charge de la preuve des prétentions respectives des parties. Il convient de rappeler que le juge ne peut fonder sa décision sur un rapport d'expertise non judiciaire établi à la demande de l'une des parties que s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve. Dans ces conditions, le tribunal est en mesure de statuer sur leurs prétentions à partir des rapports d'expertise non judiciaires, du moins pour ce qui est de ceux établis par les deux experts en 2019 et 2020, dans lesquels, par l'application de la méthode hôtelière, ils convergent vers des valeurs proches. Le tribunal ne peut en revanche fonder sa décision sur le rapport de monsieur [H] du 09 février 2022 qui, établi de façon non contradictoire et sans être corroboré par d'autres éléments de preuve, conclut à une valeur locative très en deçà de sa précédente estimation, dite « valeur adaptée en période Covid », de 122 650 € par an avant abattements, en fonction d'un taux d'occupation antérieur de 81% réduit à 27% en 2020 et en pratiquant un lissage sur les années suivantes pour tenir compte d'une reprise linéaire du niveau d'activité plein de l'hôtel en 2024. En effet, il n'est justifié ni de la pertinence des taux d'occupation ainsi fixés, leur chiffrage n'étant étayé par aucun élément probant ou explication précise, ni de la période de décote retenue, fixée selon une hypothèse de reprise linéaire jusqu'en 2024 qui ne correspond pas à la réalité, puisque, comme le font valoir les défendeurs, il ressort du Pré-bilan de l'activité touristique à [Localité 13] 2022 que le taux d'occupation des hôtels a retrouvé un niveau similaire à celui de 2019 au milieu de l'année 2022 et l'a même légèrement dépassé au mois de juillet 2022. Concernant le débat portant sur les abattements au titre des travaux entrant dans le champ d'application de l'article L.311-1 du code du tourisme, il sera tiré toutes conséquences de la charge de la preuve des prétentions à ce titre et du refus de la locataire de recourir à une mesure d'expertise judiciaire. *La recette annuelle théorique maximale Il ressort des rapports d'expertise produits que l'hôtel DISTRICT RÉPUBLIQUE est situé dans le dixième arrondissement, dans un quartier résidentiel autrefois populaire mais aujourd'hui recherché par une population plutôt jeune et favorisée (phénomène de « gentrification ») ; il se situe à 150m environ de la station de métro Jacques Bonsergent (ligne 5) et de l'arrêt de bus éponyme (lignes 56/91) et à 650m environ de la Gare de [11] (1200m de la Gare du [12]), sur une voie de circulation à sens unique disposant de possibilités de stationnement limitées (quelques emplacements sur la voirie et parking Grand Garage Saint Laurent à 400m environ, de capacité limitée et de conditions d'accès difficiles). Cette implantation est centrale et bien desservie mais il est en retrait des flux des Gares de [11] et du [12], à l'écart des pôles touristiques et du quartier des affaires, la commercialité du quartier est diffuse, s'adressant à la clientèle de quartier, mais l'offre en hôtellerie y est dense et jugée « hautement concurrentielle », le prix de la nuitée devant être attractif pour être compétitif. Il s'agit néanmoins d'un bon emplacement commercial pour l'activité exercée. Les deux baux (maintenant réunis en un) portent sur des locaux occupant un immeuble à l'exception de deux boutiques en rez-de-chaussée et d'une chambre au premier étage, de construction ancienne et ordinaire, élevé sur sous-sol de six étages, desservis par deux ascenseurs (l'un de faible capacité et inaccessible aux PMR reliant le rez-de-chaussée au sixième étage, l'autre reliant le sous-sol au sixième étage et accessible aux PMR/capacité de huit personnes) et par un escalier reliant tous les niveaux. Monsieur [L] note que l'hôtel est agréable et presque intime (33 chambres seulement), bien équipé, les chambres et les espaces conviviaux sont en très bon état d'entretien, les chambres ont été entièrement rénovées récemment sans changer de catégorie. Monsieur [H] décrit un rez-de-chaussée accessible depuis la rue par un hall distribuant à droite une salle de petits déjeuners et une réception éclairées sur rue, en face une cuisine/office et une chambre PMR éclairée sur rue, au premier étage une circulation distribuant cinq chambres, au deuxième jusqu'au cinquième étage une circulation distribuant six chambres, au sixième, fortement mansardé, une circulation distribuant trois chambres et un bureau, ainsi que, en sous-sol, diverses annexes (réserve, vestiaire, lingerie, chauffagerie, machinerie d'ascenseurs, etc...). Les chambres bénéficient d'ouvertures de porte par carte magnétique, de double vitrage, de sols parquet et peintures murales (carrelages pour les salles de bains), d'équipements de confort (téléviseur, Wifi, sèche-cheveux, coffre-fort, etc), du téléphone, de la climatisation réversible ; leurs superficies sont comprises entre 8,70 m2 et 14,72 m2 (salle de bains incluse). Il s'agit d'un hôtel deux étoiles comprenant 33 chambres et d'une capacité d'accueil de 50 personnes (52 personnes selon l'expert [H], qui évoque un courrier de la préfecture du 17 novembre 2017, cependant non communiqué au tribunal). L'expert [H] estime le prix moyen praticable hors taxes pour une chambre à 95 €/nuitée, tandis que l'expert [L] retient une estimation très proche de 96 €/nuitée. La charge de la preuve d'un prix supérieur à celui proposé par l'expert de la locataire incombant aux bailleurs qui entendent voir fixer le loyer à un montant plus élevé, et l'estimation de leur expert non judiciaire n'étant corroborée par aucun élément de preuve, il convient de retenir le prix a minima chiffré par l'expert de la demanderesse et donc de fixer le prix moyen praticable hors taxes pour une chambre à 95 €/nuitée. En conséquence, il convient d'évaluer la recette théorique annuelle maximale à : 95 € x 33 chambres x 365 jours = 1 144 275 €. *L'abattement pour commissions internet (OTA) et remises à la clientèle Les deux experts s'accordent pour retenir un taux de remise de 10%, ce qui ne fait l'objet d'aucune discussion. En conséquence, un taux d'abattement de 10% sera retenu à ce titre. Recette théorique annuelle après abattement : 1 144 275 € - 10% = 1 029 847,50 €. *Le taux d'occupation moyen annuel Les experts avaient tous deux retenu, initialement, un taux d'occupation de 85%. Ce taux a été remis en question dans le second rapport de monsieur [H] du 09 février 2022, qui avait ramené ce taux à 81% en temps normal et à 27% pour la période suivant la crise sanitaire, en 2020, en prévoyant une reprise de l'activité au niveau antérieur en 2024. Comme il a déjà été indiqué, ce rapport non judiciaire, dont les conclusions ne sont pas justifiées ni corroborées par un autre élément de preuve, ne peut être retenu. En revanche, le taux de 85% sur lequel les experts concordaient antérieurement doit être retenu. La recette théorique annuelle selon le taux d'occupation doit donc être calculée de la façon suivante : 1 029 847,50 € x 85% = 875 370,37 €, arrondi à 875 370 €. *Le pourcentage sur recettes ou « taux d'effort » L'expert [H] propose de retenir un pourcentage sur recettes de 18%, l'expert [L] de 18,5%, soit un taux sensiblement proche et qui ne fait l'objet d'aucune discussion. Dans ces conditions, et compte tenu des prestations de confort offertes en l'espèce,, il y a lieu d'appliquer un pourcentage sur recette de 18% sur la recette théorique annuelle selon le taux d'occupation pour déterminer la valeur locative brute de l'hébergement : 875 370 € x 18% =  157 566,60 €, arrondis à 157 567 €. *L'application des recettes des petits déjeuners en plus des recettes de l'hébergement Les deux experts ont majoré la valeur locative de l'hôtel de la recette annuelle des petits-déjeuners, l'expert [L] précisant cependant que de nombreuses décisions de justice n'incluent pas la recette des petits déjeuners dans la recette théorique de l'hôtel. Si cette affirmation est exacte, le tribunal relève que les parties proposent toutes deux un calcul de la valeur locative incluant cette recette. Les deux experts proposent les calculs suivants : -Monsieur [H], pour la locataire : 8 € (tarif HT du petit déjeuner) x 33 chambres x 85% (taux d'occupation) x 365 jours x 50% (cette dernière réduction de moitié tient compte de ce que certaines chambres ne sont louées que par une seule personne et de ce que certaines offres tarifaires incluent le petit déjeuner) x taux d'effort de 10% (sur une fourchette de 10% à 50%, s'agissant de « recettes consommatrices de main d'œuvre mais dans une proportion limitée ») = 4 095 €. Cette recette a été revue à la baisse dans le rapport du 09 février 2022, soit à 3 903 €, compte tenu d'un taux d'occupation de 81% au lieu de 85%. Ce montant ne peut cependant être retenu, étant rappelé qu'il a été jugé qu'il n'était pas justifié de la pertinence du taux de 81%. -Monsieur [L], pour les bailleurs : 9 € (tarif TTC du petit déjeuner) – 10% (TVA) x 50 personnes (capacité d'accueil) x 85% (taux d'occupation) x 365 jours x 33% (cette dernière réduction tient compte des chambres, mêmes doubles, louées à une seule personne, de ce que tous les clients hébergés ne prennent pas de petit déjeuner ou de ce que des couples peuvent partager un seul petit déjeuner, de sorte qu'il est considéré qu'un tiers des clients prend potentiellement un petit déjeuner) x taux d'effort de 18,5% = 7 671 €. Ces calculs correspondant à des estimations, il convient de constater qu'il n'est justifié de la recette des petits déjeuners que dans la limite du montant corroboré par les deux expertises non judiciaires, soit 4 095 €. Dans ces conditions, la valeur locative brute globale de l'hôtel sera estimée à 157 567 € + 4 095 € = 161 662 €. *L'abattement pour charges exorbitantes Aux termes du premier alinéa de l'article R.145-8 du code de commerce, « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ». Selon l'article R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux monovalents est déterminé, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. L'expert [H] a proposé un abattement de 10% pour tenir compte du transfert à la locataire du coût des travaux de mise aux normes susceptibles d'être prescrits par l'administration, disant que leur « poids est illustré par les dépenses qu'elle a engagées dans ce domaine », qu'il chiffre à 236 355 €. L'expert [L] a retenu dans son estimation un taux de 5% à ce titre. La locataire entend appliquer le taux d'abattement de 10% proposé par son expert, en revanche les bailleurs s'opposent à tout abattement à ce titre. Ils font valoir que selon la jurisprudence, l'application de l'article R.145-8 du code de commerce est exclue lorsque le bail est soumis aux dispositions de l'article R.145-10 dudit code, étant rappelé au surplus que la clause est d'usage dans les baux des hôtels sur le marché parisien. Toutefois, la prise en compte de l'abattement est d'usage fréquent en matière hôtelière, comme l'illustre d'ailleurs le fait que les deux experts l'ont appliqué ; il apparaît donc opportun de le retenir, en ce que cela correspond effectivement aux « usages observés dans la branche d'activité considérée » visés par l'article R.145-10. En outre, la valeur locative de l'hôtel n'étant pas évaluée en comparaison avec d'autres loyers, mais en fonction des revenus procurés par les locaux loués, il importe peu que la clause soit d'usage dans d'autres baux. Il y a donc lieu d'appliquer un abattement au titre des charges exorbitantes, qu'il convient de fixer à 5%. Ainsi, la valeur locative après ce premier abattement sera fixée à : 161 662 € - 5% = 153 578,90 €, arrondie à 153 580 €. *L'abattement pour accession différée de travaux et améliorations L'article L.311-1 du code de tourisme dispose que : « Le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent : 1° La distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité ; 2° L'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ; 3° L'équipement sanitaire ; 4° Le déversement à l'égout ; 5° L'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé ; 6° L'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats ; 7° L'aménagement des cuisines et offices ; 8° La construction de piscines, même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux. Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l'immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d'accord du propriétaire, qu'après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d'Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d'immeubles. » Selon l'article L.311-2 du même code : « Le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L.311-1 , le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord. » L'article L.311-3 dudit code ajoute que : « Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution mentionné à l’article L.311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l’article L.311-1. » Le délai de douze ans commence à courir à compter de la date à laquelle ils ont été exécutés. Si ce délai n'est pas achevé au moment du renouvellement du bail, il convient de déterminer la valeur locative de l'hôtel selon son état antérieur aux travaux réalisés, ce qui en pratique se fait en appréciant cette valeur en considération de son état à la date de prise d'effet du nouveau bail et en appliquant ensuite un abattement fixé selon l'importance desdits travaux et de leur incidence sur le classement de l'exploitation. En revanche, il est constant que l'abattement prend fin au bout de douze ans et que si ce délai vient à échoir au cours du bail renouvelé, le bailleur n'a pas à attendre son renouvellement pour pouvoir prétendre à un loyer correspondant aux améliorations. La locataire sollicite l'application d'un abattement conformément aux conclusions de son expert qui a estimé la valeur locative des locaux : -en appliquant un abattement de 4,10% jusqu'en 2024 inclus pour les travaux achevés en 2012 (montant de 76 100 € divisé par douze ans = 6 342 €, représentant 4,1% de la valeur locative brute de 154 054 €)), -en appliquant un abattement de 21,50% jusqu'en 2027 inclus pour les travaux achevés en 2015 (montant de 397 559 € divisé par douze ans = 33 130 €, représentant 21,50% de la valeur locative brute de 154 054 €)), -en chiffrant le montant auquel il propose de fixer le loyer du bail renouvelé à une somme égale à la moyenne des loyers ainsi calculés sur le cours de celui-ci, soit sur les années 2020 à 2028, à 105 677 €, arrondis à 106 000 €. L'abattement appliqué est donc de 4,10% jusqu'en 2024 inclus et de 21,50% jusqu'en 2027 inclus mais elle entend voir fixer un montant unique du loyer selon la moyenne des montants des loyers qui résulteraient de ces abattements temporaires. Elle s'oppose à la détermination du montant du loyer « en palliers », telle que proposée subsidiairement par les bailleurs. Les bailleurs s'opposent à titre principal à l'application de tout abattement à ce titre, faisant valoir que la locataire ne fournit pas l'intégralité des pièces permettant de justifier de la nature, de la date et du coût des travaux, puisqu'elle n'a pas produit l'ensemble des factures correspondant aux devis ou procès-verbaux communiqués, ou produit des devis incomplets ou non datés et ne justifie pas des dates d'achèvement effectif des deux chantiers, permettant de déterminer les dates effectives d'accession des différents travaux. Ils sollicitent subsidiairement que le loyer annuel soit fixé à 171 612 € en principal « ramené à 111 800 € HT/HC jusqu'en 2022 inclus, à 125 972 € HT/HC à partir de 2023, à 126 995 € HT/HC à partir de 2026 et à 153 308 € HT/HC à partir de 2027 ». Ils fondent cette prétention sur les conclusions de l'expert [L] qui a pris en compte des travaux entrant dans le champ d'application de l'article L.311-1 susvisé pour un montant total de 604 879 € : -des travaux réalisés en 2011 (première campagne de travaux notifiée selon LR/AR du 28 septembre 2011), réalisés en 2011 et faisant accession en 2023, d'un montant hors taxes de 146 322 € (soit 24,20% du total investi), -des travaux réalisés entre 2014 et 2016 (deuxième campagne de travaux notifiée le 03 octobre 2014 par remise en main propre), d'un montant total hors taxes de 458 557 € : *réalisés en 2014 à hauteur de 10 337 € (soit 1,70% du total investi), faisant accession en 2026, *réalisés en 2015 à hauteur de 264 420 € (soit 43,70% du total investi), faisant accession en 2027, *réalisés en 2016 à hauteur de 183 800 € (soit 30,40% du total investi), faisant accession en 2028. Il a retenu un abattement annuel temporaire de 30% compte tenu d'un montant total de 604 879 € ÷ 12 ans = 50 406 € HT par an. Il a estimé l'incidence financière de l'abattement en déterminant le différentiel entre la valeur locative estimée avant abattement et celle résultant de l'abattement (il a chiffré l'abattement à 35% dans ce calcul, car il y a inclus l'abattement pour charges exorbitantes, que le tribunal a déjà toutefois appliqué ci-avant). Enfin, il a proposé un échéancier d'augmentation du loyer à hauteur de : valeur locative avant travaux estimée en déduisant 35% de la valeur locative brute de l'hôtel sur les années 2020 à 2022 incluse, puis ; + (35% de la valeur locative) x 24,20% au titre de l'accession en 2023 ; + (35% de la valeur locative) x 1,70% au titre de l'accession en 2026 ; + (35% de la valeur locative) x 43,70% au titre de l'accession en 2027 ; + (35% de la valeur locative) x 30,40% au titre de l'accession en 2028 ; La locataire s'opposant à la fixation du loyer du bail renouvelé de cette façon, « en palliers », il convient de relever que celle-ci correspond aux prévisions de l'article L.311-1 susmentionné, qui supposent d'appliquer des abattements temporaires. Elle est également plus conforme à ce texte que la fixation faite par son expert, qui a aussi retenu des palliers avant de proposer de retenir un loyer égal à la moyenne des loyers augmentant à échéances, dès lors qu'elle permet au locataire de bénéficier de loyers plus réduits sur la/les périodes d'amortissement des investissements qu'il a effectués. Il est encore observé que cela lui est finalement plus favorable, d'autant plus qu'elle insiste dans ses écritures sur les difficultés financières rencontrées lors de la crise sanitaire en 2020 et 2021 et du fait de l'augmentation du coût de l'électricité en 2022. Concernant le moyen des défendeurs selon lequel il n'est pas justifié de l'abattement sollicité au titre des travaux relevant de l'article L.311-1 du code du tourisme, le tribunal ne peut que relever que le constat de travaux entrant dans le champ d'application de ce texte par l'expert de la demanderesse est corroboré par le leur, qui a précisé que si toutes les factures correspondant aux devis qui leur avaient été notifiés à ce titre n'avaient pas été communiquées, il avait pu constater leur réalisation lors de sa visite en 2019. Il y a donc lieu de rejeter leur demande principale tendant à la fixation du loyer à la valeur locative sans abattement au titre des travaux supportés par la locataire. En revanche, il y a lieu de rappeler que la locataire, qui a la charge de la preuve des abattements qu'elle sollicite, ainsi que du point de départ des délais d'accession (donc de la date d'achèvement des travaux) s'est opposée à la réalisation d'une expertise judiciaire. Or les deux rapports d'expertise non judiciaires produits aux débats ne permettent pas au tribunal de procéder aux vérifications qui s'imposent pour déterminer avec précision quels travaux ont été retenus comme entrant dans le champ d'application de l'article L.311-1, leur montant et la date de leur achèvement et porter une appréciation sur les abattements proposés par chacun ; en effet, s'il a examiné avec attention les tableaux, pourtant précis, établis par ces experts, ainsi que leurs explications, les montants retenus sont différents et ne correspondent manifestement pas exactement aux mêmes prestations et coûts. Dans ces conditions, le tribunal ne peut faire de rapprochement entre les travaux retenus par chacun de ces experts et donc, ensuite, entre ceux-ci et les éléments (devis, factures, procès-verbaux de réception) produits par la locataire. Une expertise judiciaire aurait permis qu'un technicien, au besoin assisté d'un sapiteur, visite les lieux et donne son avis sur les pièces fournies par les parties ainsi que sur les contestations émises par les bailleurs. Puisqu'il ne peut fonder sa décision sur le seul rapport d'expertise non judiciaire de la locataire, ni vérifier si les autres éléments qu'elle produit, objets de contestation, corroborent les conclusions de monsieur [H], il ne peut donc fixer l'abattement selon les modalités dont elle se prévaut ; dès lors, il convient de statuer en considération des conclusions de l'expert des bailleurs, en ce qu'elles corroborent les modalités (montant, durée) de l'abattement litigieux. Il convient de préciser que ni l'un ni l'autre des experts ne donnant d'indication permettant de déterminer la date précise des accessions mettant fin aux abattements, s'étant tous deux contentés de prévoir des abattements annuels, il convient de fixer le point de départ de chacune de ces augmentations au 1er janvier de chaque année. Par ailleurs, si le tribunal fixe les modalités d'application des abattements suivant les conclusions de l'expert [L], il est relevé, concernant les travaux réalisés selon lui en 2011 et 2014, que la notification aux bailleurs, censée leur être préalable, a été effectuée en fin d'année (en septembre 2011 et octobre 2014), de sorte qu'ils n'ont pu être effectués qu'à la fin de ces années ; dans ces conditions, l'année 2011 pour les premiers, et l'année 2014 pour les seconds, ne saurait être incluse dans le délai de douze ans, qui s'achèvera donc, respectivement, en fin d'année 2023 et 2026 (de sorte que ces années seront incluses dans les périodes d'abattement). Ainsi, les augmentations de loyer correspondantes auront lieu les années suivantes, en 2024 et 2027 (il se produira donc deux augmentations de loyer en 2027). En conséquence, il convient de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à : -153 580 € - 30%* (soit 46 074 €) = 107 506 € du 1er mai 2020 au 31 décembre 2023, -107 506 € + 24,20% de 46 074 € = 118 656 € du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2026, -118 656 € + (01,70% + 43,70%) de 46 074 € = 139 574 € du 1er janvier au 31 décembre 2027, -139 574 € + 30,40% de 46 074 € = 153 580 € à partir du 1er janvier 2028. (*l'abattement de 35% proposé par monsieur [L] est ramené à 30% car les 5% supplémentaires, correspondant aux charges exorbitantes, ont déjà été déduites) *Sur le réajustement du dépôt de garantie Conformément aux prévisions de la clause du bail afférente au dépôt de garantie, son montant sera réajusté dans les proportions de la variation du loyer principal. Il n'y a pas lieu en revanche de condamner les bailleurs à restituer un trop perçu à ce titre puisqu'à la date de la présente décision le montant du loyer est supérieur à celui de 110 316 € HT/HC que la locataire disait payer dans ses dernières écritures. *Sur le paiement du différentiel entre les échéances de loyer payées et le nouveau loyer Les bailleurs devront rembourser à la locataire la différence entre les loyers qu'elle a payés depuis le 1er mai 2020 et les loyers effectivement dus depuis cette date, étant constaté que si le loyer qu'elle doit depuis le 1er janvier 2024 est maintenant supérieur à celui qu'elle paie, il existe toujours, en principe, un reliquat à ce titre. Il n'est pas justifié de ce que cette condamnation devrait être prononcée in solidum ; elle ne sera donc pas assortie de cette modalité. Conformément à l'article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 04 août 2021 (date de l'assignation la plus tardive) pour les loyers déjà échus et à compter de chaque date d'exigibilité pour les échéances postérieures. De même, le différentiel au profit des bailleurs depuis le 1er janvier 2024, date à laquelle le montant du loyer dû est devenu supérieur à celui effectivement payé, produira des intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité. *Sur la demande de compensation Il y a lieu d'ordonner la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties, telles que fixées dans le présent jugement. *Sur les demandes accessoires Les circonstances de la cause, notamment le fait qu'aucune des parties ne succombe, et leur intérêt commun à faire trancher les points de désaccord sur la fixation du loyer du bail renouvelé, commandent de laisser à chacune d'elles la charge définitive des dépens qu'elle a exposés ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés. Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE irrecevables les exceptions d'incompétence soulevées par la S.A.R.L. EXPLOITATION [9] ; CONSTATE l'accord des parties pour réunir, d'une part, le bail consenti le 20 décembre 2010, portant sur une boutique en rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 6], et, d'autre part, celui consenti le 21 décembre 2012 portant sur des locaux à usage d'hôtel sis dans le même immeuble, en un bail unique aux clauses et conditions du bail principal du 21 décembre 2012, sous réserve de leur conformité aux dispositions issues de la loi Pinel du 18 juin 2014. CONSTATE leur accord pour fixer la date de renouvellement de ce bail unique au 1er mai 2020 ; FIXE le montant du loyer de ce bail renouvelé à compter du 1er mai 2020 à ; -107 506 € (cent-sept-mille-cinq-cent-six euros) hors taxes et hors charges par an, du 1er mai 2020 au 31 décembre 2023, -118 656 € (cent-dix-huit-mille-six-cent-cinquante-six euros) hors taxes et hors charges par an, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2026, -139 574 € (cent-trente-neuf-mille-cinq-cent-soixante-quatorze euros) hors taxes et hors charges par an, du 1er janvier au 31 décembre 2027, -153 580 € (cent-cinquante-trois-mille-cinq-cent-quatre-vingt euros) hors taxes et hors charges par an, à partir du 1er janvier 2028. RAPPELLE que le montant du dépôt de garantie sera réajusté dans les proportions de la variation du loyer principal ; DIT n'y avoir lieu de condamner les bailleurs à restituer un trop perçu à ce titre ; CONDAMNE madame [G] [N] épouse [P], madame [Z] [N] épouse [D] et monsieur [Y] [N] à rembourser à la S.A.R.L. EXPLOITATION [9] la différence entre les loyers qu'elle a payés depuis le 1er mai 2020 et les loyers effectivement dus depuis cette date ; DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er mai 2020 portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 04 août 2021 pour les loyers déjà échus et à compter de chaque date d'exigibilité pour les échéances postérieures ; ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties, telles que fixées dans le présent jugement ; REJETTE le surplus des demandes, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles exposés par chacune des parties ; DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 13] le 19 Décembre 2024 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA