Cour d'appel, 21 novembre 2023. 20/14220

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 13 ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14220 Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Septembre 2020 -Tribunal judiciaire de Bobigny - RG n° 18/10336 APPELANT : Monsieur [I] [L] [Z] [S] [Adresse 2] [Localité 4] Ayant pour avocat postulant Me Lisa BATAILLE, avocat au barreau de PARIS Ayant pour avocat plaidant Me Céric VANDERZANDEN, avocat au barreau de BORDEAUX INTIME : Monsieur [T] [K], notaire associé de la SCP [T] [K] [N] [C] [B] [D] [G] [H] ET [J] [F] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque: P0090 PARTIE INTERVENANTE : SELARLU BALLY MJ EN SA QUALITÉ DE MANDATAIRE JUDICIAIRE DE LA SAS BANOU CONSEILS [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Jules RAMAEL, avocat au barreau de PARIS, toque : G0166 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, et devant Mme Estelle MOREAU, Conseillère chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre Mme Estelle MOREAU, Conseillère Mme Nicole COCHET, Magistrate honoraire juridictionnel Greffière, lors des débats : Mme Florence GREGORI ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** Par acte sous seing privé des 27 février et 14 avril 2016, M. [I] [L] [Z] [S] a conclu avec la société Icade promotion, promoteur immobilier, un contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement, pour un logement au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 9]/ [Adresse 8] à [Localité 7].Ce contrat a été conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, le réservataire devant informer le réservant de la décision des organismes prêteurs dans le délai de six semaines maximum à compter de la date d'envoi du courrier de confirmation de la réalisation de l'opération immobilière, l'acte notarié de vente devant être signé par le réservataire dans le délai d'un mois et 8 jours à compter de la notification du projet d'acte de vente devant intervenir dans le délai de deux mois de la confirmation de l'opération. La Sas Banou conseils, qui exerce une activité de conseil en gestion de patrimoine et d'entreprise, courtier en assurance et en opérations de banque (crédits), conseil en investissement financier et transaction immobilière, a mis en relation M. [Z] [S] avec la société Icade promotion, puis avec l'organisme prêteur. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 9 mai 2016, la société Icade promotion a confirmé à M. [Z] [S] la réalisation de l'opération immobilière et lui a demandé de lui adresser les offres de prêt obtenues dans le délai de six semaines, requête qu'elle a à nouveau formulée par courrier du 27 juin 2016. Par lettres des 21 septembre et 13 octobre 2016, elle a rappelé à M. [Z] [S] la nécessité de régulariser la vente devant le notaire au plus tard dans le délai d'un mois et huit jours à compter de la notification qui lui a été adressée. M. [Z] [S] a souscrit une offre de prêt immobilier le 14 octobre 2016. Le 10 novembre 2016, la société Icade promotion a pris acte de la non réalisation de la condition suspensive en l'absence de justificatifs relatifs au prêt et a notifié à M. [Z] [S] que le contrat de réservation était réputé n'avoir jamais existé et qu'elle conservait le dépôt de garantie conformément aux stipulations contractuelles. En parallèle, M. [T] [K], notaire associé de la Scp [T] [K] [N] [C] [B] [D] [G] [H] et [J] [F] (ci-après, la Scp), a demandé à M. [Z] [S], le 8 juin 2016, de lui faire parvenir la copie de l'offre du prêt, puis lui a notifié, le 18 octobre 2016, le projet complet de l'acte de vente. Le 2 décembre 2016, il a informé M. [Z] [S] de la fixation du rendez-vous de signature au 8 décembre 2016 puis de l'annulation de celui-ci, indiquant avoir appris la caducité du contrat de réservation. C'est dans ces circonstances que par acte du 14 juin 2018 consécutif à lettre de mise en demeure du 10 avril 2018, M. [Z] [S] a fait assigner la société Banou conseils et M. [K] en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Bobigny. Par jugement du 21 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - débouté M. [Z] [S] de sa demande au titre des préjudices financiers et moraux, - débouté M. [K] de sa demande au titre de la procédure abusive, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [Z] [S] à verser à la société Banou conseils et à M. [K] la somme de 2 000 euros chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Z] [S] aux dépens, qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, s'agissant de Maître Thierry Kuhn, - dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire. Par déclaration du 8 octobre 2020, M. [Z] [S] a interjeté appel de cette décision. La Sas Banou conseils a fait l'objet d'une procédure collective par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 9 mars 2021, la Selarlu Bally MJ étant désignée en qualité de mandataire judiciaire. Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 8 mars 2023, M. [I] [L] [Z] [S] demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre des préjudices financiers et moraux, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, l'a condamné à verser à la société Banou conseils et à M. [K] la somme de 2 000 euros chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et l'a condamné aux dépens, statuant à nouveau, sur la responsabilité de la société Banou conseils : - constater qu'il existe un lien contractuel entre lui et la société Banou conseils, - constater que la société Banou conseils s'était engagée à l'accompagner et à l'assister tout au long de la procédure d'acquisition de son bien immobilier, - constater que la société Banou conseils a manqué à son obligation de transmettre au promoteur Icade promotion et à l'étude de M. [K] les documents qu'il lui a transmis en vue de la conclusion du contrat de vente, - constater que la société Banou conseils a manqué à son obligation d'information et de conseil à son égard, en conséquence, - juger que la société Banou conseils engage sa responsabilité contractuelle à son égard, - débouter la société Banou conseils de ses demandes plus amples ou contraires, sur la responsabilité de M. [K] : - constater que M. [K] ne lui pas notifié le projet d'acte de vente contenant vente en l'état futur d'achèvement dans le délai prévu par l'article 6-2 des conditions particulières du contrat préliminaire de vente, - constater que M. [K] a manqué à ses obligations professionnnelles de conseil et de mise en garde à son égard, en conséquence, - juger que M. [K] engage sa responsabilité professionnelle à son égard, - débouter M. [K] de ses demandes plus amples ou contraires, en conséquence, - condamner M. [K] à l'indemniser de la somme de 20 580 euros en réparation de ses préjudices matériels, - fixer au passif de la procédure collective de la société Banou conseils sa créance chirographaire d'un montant de 20 580 euros au titre de la réparation de ses préjudices matériels, - condamner M. [K] à l'indemniser de la somme de 5 000 euros en réparation de ses préjudices moraux, - fixer au passif de la procédure collective de la société Banou conseils sa créance chirographaire d'un montant de 5 000 euros au titre de la réparation de ses préjudices, - condamner M. [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - fixer au passif de la procédure collective de la société Banou conseils sa créance chirographaire de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 26 avril 2023, la Selarlu Bally MJ en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sas Banou conseils demande à la cour de : - la recevoir en sa constitution et en son intervention volontaire, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [Z] [S] de sa demande au titre des préjudices financiers et moraux, et de ses plus amples demandes, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [Z] [S] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter M. [Z] [S] de toutes ses demandes, à titre reconventionnel, - condamner M. [Z] [S] à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, - condamner M. [Z] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Jules Rama'l. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 20 janvier 2021, M. [T] [K], notaire associé de la Scp [T] [K] [N] [C] [B] [D] [G] [H] et [J] [F] (la Scp), demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause pure et simple, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - dire et juger M. [Z] [S] tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, - l'en débouter, et statuant à nouveau, - condamner M. [Z] [S] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - condamner M. [Z] [S] au paiement d'une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel, dont distraction sera faite au profit de Maître Kuhn, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 16 mai 2023. SUR CE A titre liminaire, le notaire qui fait valoir l'irrecevabilité des demandes de M. [Z] [S] dans le dispositif de ses écritures ne fonde cette demande sur aucun moyen de fait et de droit. Les demandes de M. [Z] [S] sont donc recevables. Sur la responsabilité de la société Banou conseils : Le tribunal a jugé que : - M. [Z] [S] ne justifie pas avoir communiqué ni l'accord de prêt ou l'exemplaire de prêt signé à la société Banou conseils, ni les documents qu'il lui reproche de ne pas avoir tranmis au promoteur immobilier et à l'étude notariale, - aucun contrat n'étant produit, M. [Z] [S] ne démontre pas quelles seraient les obligations contractuelles de la société Banou conseils et en particulier quels documents elle aurait dû transmettre, - M. [Z] [S] n'avait pas pour unique interlocuteur la société Banou conseils, puisque la société Icade promotion et l'étude de M. [K] ont communiqué sur chacun des documents qu'elles lui ont transmis les coordonnées d'un correspondant. L'appelant fait valoir que : - il existe bien un lien contractuel entre lui et la société Banou conseils, même non formalisé par écrit, en ce que celle-ci reconnaît l'avoir mis en relation avec le promoteur immobilier puis avec la banque pour obtenir un crédit, et que le contrat de courtage n'est soumis à aucun formalisme, - la mission de la société Banou conseils à son égard portait sur l'accompagnement dans toute la procédure ayant trait à l'acquisition du bien immobilier et le suivi des dossiers et le relais avec les promoteurs, les banques et les notaires, conformément à la promotion de son activité par la société Banou conseils sur son site internet et sur le réseaux sociaux où elle se présente comme une agence immobilière, un courtier en crédit et en assurance, cette mission dépassant ainsi celle d'un courtier, - l'engagement principal de la société Banou conseils consistait à transmettre au promoteur immobilier ainsi qu'à l'étude notariale l'ensemble des documents qu'il lui a remis, en particulier la notification de l'accord de prêt et l'exemplaire du prêt signé qu'elle a en sa possession, et de le mettre en garde, en sa qualité de consommateur, sur les délais qui lui étaient impartis, les étapes de la procédure et les actions qui étaient attendues de lui pour mener à bien l'acquisition, ce qu'elle n'a jamais fait. La société Banou conseils réplique que : - sa prétendue obligation de transférer des documents ne repose sur aucun contrat, puisqu'elle n'en a signé aucun avec M. [Z] [S], - ce dernier a conclu le contrat de réservation directement avec le promoteur immobilier et maître de l'ouvrage, la société Icade promotion, avec laquelle il était en contact direct et qui l'a régulièrement informé, relancé et mis en garde, - en sa qualité de courtier, elle était seulement tenue à une obligation de moyens et ne saurait être comptable de l'absence de réalisation de la vente projetée par M. [Z] [S], qui a toujours été parfaitement et directement informé par la société Icade promotion, - l'appelant produit des éléments recueillis sur internet et les réseaux sociaux non datés ou datés de 2020, dont il ne pouvait ainsi avoir connaissance à l'époque des faits, - contrairement aux allégations de l'appelant, elle n'était pas son unique interlocuteur puisque la société Icade promotion, le notaire et la banque lui écrivaient directement, et il n'existe aucune opacité s'agissant de ses cocontractants, - M. [Z] [S] ne rapporte pas la preuve qu'il lui a remis la notification de l'accord de prêt et l'offre de prêt dans le délai nécessaire à la réalisation de la vente, et ne peut donc lui reprocher de ne pas avoir fait suivre ces documents au notaire et au promoteur immobilier. L'engagement de la responsabilité contractuelle nécessite la démonstration d'un contrat, d'une faute dans l'exécution de celui-ci, d'un lien de causalité et d'un préjudice. La société Banou conseils, qui exerce une activité de courtage immobilier et de crédits pour les particuliers, reconnaissant avoir mis en relation M. [Z] [S] avec la société Icade promotion mais également avec un organisme de prêts, un contrat s'est noué entre les parties peu important l'absence de formalisme écrit. Les obligations contractuelles de la société Banou conseils envers M. [Z] [S] ne sauraient ressortir des éléments produits par ce dernier, consistant en des captures d'écran non datées extraites du site internet de la société Banou conseils et des réseaux sociaux et ayant trait à la promotion de son activité. L'appelant ne justifie par aucune pièce que la société Banou conseils aurait pris envers lui l'engagement de transmettre au promoteur immobilier et au notaire l'offre de prêt et le contrat de prêt permettant le financement du projet. La circonstance que la société Banou conseils soit en possession de l'exemplaire de l'offre de prêt acceptée par M. [Z] [S], obtenue par son entremise en sa qualité de courtier en crédits, ne suffit pas à établir une telle obligation. Les échanges de courriels versés aux débats établissent tout au plus que M. [Z] [S] a transmis à la société Banou conseils des pièces nécessaires à l'obtention du prêt immobilier, et l'a tenue informée de l'annulation du rendez vous de signature devant de le notaire. Au vu de ces éléments, les obligations de la société Banou conseils sont celles d'un courtier immobilier et d'un courtier en crédits et il n'est pas justifié qu'elle ait manqué à celles-ci, alors qu'elle a effectivement mis M. [Z] [S] en relation avec le promoteur immobilier et l'établissement bancaire. La société Banou conseils n'étant pas le rédacteur du contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement, ni partie à celui-ci, n'était tenue à aucun devoir d'information ni aucune obligation de conseils envers M. [Z] [S] quant aux délais impératifs à respecter mentionnés dans l'acte, dont il a été informé et qui lui ont été rappelés tant par le promoteur immobilier que par le notaire. C'est donc par des motifs pertinents que les premiers juges ont jugé que la responsabilité contractuelle de la société Banou conseils n'était pas engagée. Sur la responsabilité du notaire : Le tribunal a retenu que : - si le contrat de réservation prévoit que la notification du projet d'acte de vente par le notaire doit intervenir dans les deux mois suivant la date d'envoi de la lettre recommandée confirmant la réalisation de l'opération immobilière, ce délai ne commence à courir qu'une fois la condition suspensive liée à l'obtention du prêt réalisée et M. [Z] [S] ne démontre pas à quelle date l'offre de prêt signée a été transmise au promoteur et au notaire, et par voie de conséquence à quelle date la condition suspensive a été réalisée, - le notaire n'avait pas à notifier le projet 'a minima', en l'absence de dispositions contractuelles en ce sens. L'appelant fait valoir que : - en sa qualité de rédacteur d'acte, le notaire n'a pas notifié le projet d'acte dans le délai de deux mois au plus tard à compter de la confirmation de la réalisation de l'opération immobilière du 9 mai 2016 conformément à l'article l'article 6-2 des conditions particulières du contrat préliminaire de vente et a minima avant la date limite fixée au 15 octobre 2016, mais le 18 octobre 2016, - la justification de la validation du financement souscrit n'est pas une condition prévue dans le contrat préliminaire, - le notaire n'a pas signalé au promoteur qu'il n'avait pas notifié le projet dans les délais impartis et ne l'a pas personnellement alerté sur l'absence de transmission des éléments nécessaires par la société Banou conseils. Le notaire réplique que : - sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel, puisqu'il n'a pris aucun engagement à l'égard de l'appelant, le contrat de réservation étant un acte régularisé en dehors de son intervention, - le projet d'acte de vente ne pouvait évidemment pas être notifié à l'acquéreur tant que toutes les conditions suspensives n'étaient pas levées, notamment celle relative au financement de l'acquisition et, en tout état de cause, il n'y aurait pas eu d'intérêt à notifier un projet d'acte d'une vente dont le financement n'était toujours pas assuré, - l'offre de prêt acceptée, il a immédiatement procédé à la notification du projet d'acte. Le notaire engage sa responsabilité délictuelle en qualité de rédacteur d'acte à charge pour celui qui l'invoque de rapporter la preuve d'une faute, d'un lien de causalité et d'un préjudice. L'article 6-2-b du contrat de réservation stipule que l'acte notarié de vente devra être signé par le réservataire dans le délai d'un mois et huit jours à compter de la notification du projet d'acte de vente par le notaire, laquelle interviendra au plus tard dans le délai de deux mois à compter de la date d'envoi de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception de confirmation de la réalisation de l'opération immobilière, 'sans qu'elle puisse intervenir avant la réalisation de la condition suspensive liée à l'obtention du prêt, si le réservataire a déclaré avoir recours à un prêt'. La notification du projet d'acte de vente par le notaire était donc subordonnée à la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, et ne pouvait en conséquence intervenir avant l'offre souscrite le 14 octobre 2016. Le notaire a correctement rempli ses obligations en rappelant à M. [Z] [S] la nécessité de lui communiquer la copie de l'offre de prêt dès son obtention et en lui notifiant le projet à réception de celle-ci. Il n'avait pas à l'alerter plus particulièrement sur le défaut de réception de l'offre de prêt dans les délais contractuels impartis dans le contrat de réservation conclu en dehors de son étude et dont le contenu est clair. La circonstance qu'il ait indiqué dans son courrier du 8 juin 2016 'De mon côté, je ne manquerai pas de vous notifier le projet d'acte de vente dès que le dossier et l'état d'avancement des travaux le permettront' est inopérante à engager sa responsabilité. A considérer que M. [Z] [S] puisse se prévaloir d'une faute du notaire envers son co-contractant la société Icade promotion, le notaire n'avait pas davantage à alerter le promoteur immobilier sur le défaut de notification de l'acte dans les délais contractuels en l'absence de réception de l'offre de prêt acceptée. Il n'est dès lors caractérisé aucun manquement du notaire, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur l'abus de procédure : Les premiers juges ont rejeté la demande de M. [K] fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile aux motifs qu'il n'était établi aucun abus de procédure ni le caractère dilatoire de celle-ci. M. [K], qui fait valoir que la présente procédure initiée par M. [Z] [S] a pour objet de manière artificielle de lui faire supporter les conséquences financières de ses propres errements, ne justifie pas davantage en cause d'appel qu'en première instance le caractère abusif de la procédure, M. [Z] [S] ayant pu se méprendre quant à ses droits et aucun abus du droit d'ester en justice n'étant démontré. La demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts a donc été pertinnement rejetée par le tribunal. Le jugement est donc confirmé dans l'ensemble de ses dispositions. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : L'appelant échouant en ses prétentions est condamné aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à chacun des intimés une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Dit les demandes de M. [I] [L] [Z] [S] recevables, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, y ajoutant, Condamne M. [I] [L] [Z] [S] à payer à la Selarlu Bally MJ en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sas Banou conseils, d'une part, et à M. [T] [K], notaire associé de la Scp [T] [K] [N] [C] [B] [D] [G] [H] et [J] [F], d'autre part, la somme de 3 000 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne M. [I] [L] [Z] [S] aux dépens d'appel avec les modalités de recouvrement de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,