Tribunal judiciaire, 03 juillet 2025. 24/10302

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [L] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent HAY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/10302 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ISW N° MINUTE : 1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 juillet 2025 DEMANDERESSE S.C.I. ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7, dont le siège social est sis [Adresse 1] S.A. ALLIANZ VIE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916 DÉFENDERESSE Madame [L] [X], demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 avril 2025 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier Décision du 03 juillet 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10302 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ISW EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 26 septembre 2000, la S.C [Adresse 4] [Localité 5] a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [X] et M. [U] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] (1er étage, local n°1), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3 400 francs et d'une provision pour charges de 360 francs. Par avenant au contrat de bail en date du 02 mars 2001, Mme [L] [X] est devenue seule preneuse du logement loué. Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la S.A ALLIANZ VIE, venant aux droits de la société [Adresse 6] [Localité 5], a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10 300 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [X] le 20 juin 2024. Par assignation du 29 octobre 2024, la S. A. ALLIANZ VIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [X], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant de 1 437,06 euros, charges en sus, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux, - 13 784,85 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au terme d'octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 300 euros à compter du commandement de payer et sur le solde à compter de l'assignation, - 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance avec paiement du coût du commandement de payer pour un montant de 174,80 euros. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Appelée à l'audience du 13 mars 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 11 avril 2025. A cette date, des conclusions d'intervention volontaire sont déposées par la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7. Elle déclare que suivant acte notarié du 31 mars 2025, la société ALLIANZ VIE a fait apport des locaux situés au [Adresse 3] à la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7, avec les droits qui sont attachés audit immeuble, sans aucune exception ni réserve, comprenant transfert des créances détenues sur les locataires. Elle s'estime donc fondée à reprendre à son compte les demandes en justice de la société ALLIANZ VIE et à intervenir volontairement à la cause en ses lieux et place, à l'encontre de Madame [X]. Ainsi, la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7, représentée par son conseil, maintient l'intégralité des demandes de la société ALLIANZ VIE, et précise que la dette locative, actualisée s'élève désormais à 19 410,67 euros. La SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s'oppose à l'octroi de délai de paiement, indiquant qu'il n'y a pas eu de paiement depuis le mois de juillet 2023. En défense, Mme [L] [X] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, et sollicité le rejet des demandes du bailleur. Aucun élément relatif à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation n'est produit.. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025. MOTIFS Sur l'intervention volontaire de la société SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 Au visa des articles 66 et 327 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire d'un tiers au procès, est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie et n'est recevable que si son auteur a un intérêt à soutenir cette partie. En l'espèce, il a été fait apport à la société SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 des locaux donnés à bail à Mme [L] [X]. La société SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 est volontairement intervenue à l'instance aux côtés de la S.A ALLIANZ VIE. Il y a lieu d'en prendre acte et de déclarer son intervention volontaire recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 14 juin 2024 et que la somme de 10 300 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail en date du 26 septembre 2000, prévoyant un délai de deux mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer. Il sera à noter que le locataire n'avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que la bailleresse soit à l'origine d'une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu'il n'existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis 15 aout 2024. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la S.A ALLIANZ VIE et la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 avril 2025, Mme [L] [X] lui devait la somme de 19 410,67 euros, terme du mois d'avril 2025 inclus. Mme [L] [X], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. La défenderesse sera en conséquence condamnée à régler au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 15 août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [L] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir, D'ores et déjà, vu l'urgence, DECLARE recevable l'intervention volontaire de la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 juin 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 septembre 2000 entre la S.C [Adresse 4] PARIS désormais la société SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7, d'une part, et Mme [L] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (1er étage, local n°1) est résilié depuis le 15 août 2024, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [L] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [L] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (1er étage, local n°1) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [L] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [L] [X] à payer à la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 la somme de 19 410,67 euros (dix-neuf mille quatre cent dix euros et soixante-sept centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [L] [X] à payer à la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [L] [X] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et de la notification au Préfet. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge