Tribunal judiciaire, 21 mai 2025. 25/00950

MINUTE N° : 25/00101 JUGEMENT DU 21 Mai 2025 N° RG 25/00950 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JSIH SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICHELET-BORDEAUX ET : S.C.I. BPREM2 GROSSE + COPIE le à COPIE le à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : C. FLAMAND DÉBATS : A l'audience publique du 19 mars 2025 DÉCISION : Annoncée pour le 21 MAI 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICHELET-BORDEAUX Représentée par son syndic la SARL CITYA [Localité 8] BERANGER immatriculée au RCS de [Localité 8] N° 498 661 099, demeurant [Localité 2] non comparant, représenté par Me MARCOWSKI substituant Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS D’une part ; DEFENDERESSE S.C.I. BPREM2 immatriculée au RCS de [Localité 6] N° 801 113 994, demeurant [Adresse 4] Non comparante, ni représentée D’autre part ; EXPOSE DU LITIGE La SCI BPREM2 est propriétaire des lots n°52, 57, 65, 66, 67, 68, 69 et 70 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à Tours. Le 14 février 2025, le [Adresse 7] [Adresse 5] à Tours représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 8] BÉRANGER a donné assignation à la SCI BPREM2 devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile, 1342-2, 1342-10 et 1240 du Code civil et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 : condamner cette dernière à lui payer :la somme de 5 032, 03 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 16/12/2022 [ dans motifs 22 janvier 2025] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2022 et ordonner la capitalisation des intérêts,la somme de 604,80 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts; condamner cette dernière à lui payer la somme de 2 778 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 22 janvier 2025 la somme de 5 032,03 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété. A l’audience du 5 mars 2025, le [Adresse 7] [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son Conseil, maintient ses demandes. La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l'acte à domicile, ne comparait pas et n'est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. - Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 7] [Adresse 5] à [Localité 8] verse aux débats : - le relevé de propriété du bien litigieux; - le contrat de syndic ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 17 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025 ; - les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. - l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22/01/2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant : Charges sollicitées 5032,03 Frais sollicités 604,80 Relevant de l’article 700 1212,00 TOTAL 6848,83 Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI BPREM2 n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22/01/2025 à hauteur de la somme de 5032,03 €. Les lettres de mise en demeure puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. La SCI BPREM2 sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5032,03 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 22/01/2025 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. - Sur les frais de recouvrement sollicités L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015: - les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. - les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat). Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est partiellement justifiée à hauteur de 124,8 euros. Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 euros. *** La SCI BPREM2 sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 604,80 euros au titre des frais de recouvrement. - Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires Les conditions de l'article 1343-2 du Code civil n’étant pas remplies, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée La SCI BPREM2 est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande. - Sur les mesures de fin de jugement Perdant le procès, la SCI BPREM2 sera tenue aux dépens. Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort Condamne la SCI BPREM2 à verser au [Adresse 7] [Adresse 5] à Tours les sommes suivantes : 5.032,03 € (CINQ MILLE TRENTE-DEUX EUROS TROIS CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 janvier 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;604,80 € (SIX CENT QUATRE EUROS QUARE-VINGTS CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; Rejette le surplus des demandes du [Adresse 7] [Adresse 5] à [Localité 8]; Condamne la SCI BPREM2 aux dépens ; Condamne la SCI BPREM2 à payer au [Adresse 7] [Adresse 5] à Tours la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LE GREFFIER LE PRESIDENT