Tribunal judiciaire, 26 novembre 2024. 23/03068

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/03068 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GOZB NAC : 5BE JUGEMENT CIVIL DU 26 NOVEMBRE 2024 DEMANDERESSE S.A.S. RELAIS DE LA CASCADE Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 819 240 144, représentée par son Président en exercice [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.C.I. GRODH Immatriculée au RCS sous le numéro 831 545 181, représentée par sa gérante [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 26.11.2024 CCC délivrée le : à Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, Me Yannick MARDENALOM COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 Octobre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 26 Novembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 26 Novembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: Par acte sous seing privé du 1er avril 2016, les époux [I] et [U] [O] ont donné à bail commercial, pour une durée de neuf années expirant au 1er avril 2025, à la SAS RELAIS DE LA CASCADE, un local commercial situé [Adresse 1], à usage de restauration, moyennant un loyer mensuel de 3 000 €, dont 1000 € de pas-de-porte. Le 12 janvier 2018, le bien donné à bail commercial a été cédé par les époux [O] à la SCI GRODH. Le 8 août 2023, la SCI GRODH faisait délivrer à la SAS RELAIS DE LA CASCADE un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré de loyers impayés de 39 099 euros au 30 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, la SAS Relais de la Cascade a fait assigner la SCI GRODH devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de prononcer la nullité de ce commandement visant la clause résolutoire. Puis, parallèlement, la SCI GRODH a assigné le preneur en référé le 13 septembre 2023. Par ordonnance en date du 8 avril 2024, le juge des référés de ce tribunal a notamment rejeté la demande de sursis à statuer formulée par la SAS RELAIS DE LA CASCADE et condamné celle-ci à payer par provision à la SCI GRODH une somme de 45 199 euros au titre des loyers arriérés au 5 février 2024. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 22 août 2024, la SAS RELAIS DE LA CASCADE demande au tribunal de: - DEBOUTER la SCI GRODH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions; A titre principal, - PRONONCER la nullité du commandement visant Ia clause résolutoire délivré par la SCI GRODH le 08 août 2023 ; En conséquence, - DEBOUTER la SCI GRODH de sa demande de résiliation ; - DEBOUTER la SCI GRODH de sa demande d’expulsion ; - DEBOUTER la SCI GRODH de sa demande d’astreinte ; Subsidiairement, - ECARTER l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir ; En tout état de cause, - CONDAMNER la SCI GRODH à payer à la SAS LE RELAIS DE LA CASCADE la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de I’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle soutient d’abord que le montant de la dette locative visée dans le commandement de payer est erroné, s’appuyant en cela sur l’ordonnance du juge des référés du 8 avril 2024. Elle soutient ensuite que le montant de la créance est incertain, le décompte étant imprécis en ce qu’il ne précise pas la nature des sommes réclamées (loyers ou charges), et la conclusion successive de plusieurs baux ayant pu créer une confusion dans l’esprit du preneur. Elle considère encore que le commandement se fonde sur un bail ayant opéré un déplafonnement illicite du loyer. Elle invoque la mauvaise foi du bailleur, qui aurait délivré le commandement de payer après la démission et la cession des parts de la SAS de [I] [O], et alors que son frère lui avait indiqué son souhait d’acquérir le bien loué par la SAS. Elle considère enfin que le bail conclu en 2018 visé dans le commandement de payer est nul, puisqu’il a été conclu pour une durée de huit années. S’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, elle l’estime totalement infondée, en l’absence de tout justificatif des allégations de la SCI. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 16 septembre 2024, la SCI GRODH demande au tribunal de: - STATUER ce que de droit sur la demande de la SAS RELAIS DE LA CASCADE portant sur la nullité du commandement du 8 août 2023 - DEBOUTER la SAS RELAIS DE LA CASCADE de toute demande plus ample ou contraire, et notamment celle tendant à écarter l’exécution provisoire - JUGER reconventionnellement que le preneur n’a pas exécuté son obligation essentielle consistant à acquitter ses loyers et charges - PRONONCER la résiliation du bail liant les parties, en date du 1er avril 2016 - CONDAMNER la SAS RELAIS DE LA CASCADE à payer la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par la SCI GRODH - LA CONDAMNER à payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC, majorée des entiers dépens - RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. En défense, elle s’en rapporte à justice sur la validité du commandement délivré le 8 août 2023, précisant avoir fait délivrer le 29 mai 2024 un nouveau commandement de payer visant le bail initial de 2016 et l’ordonnance de référé du 8 avril 2024 que la société locataire n’a pas contestée et être en cours de délivrance d’une assignation aux fins d’expulsion dans une deuxième procédure en référé. Elle demande à titre reconventionnel de prononcer la résiliation du bail initial du 1er avril 2016, sur le fondement des articles 1224 et 1231-1 du code civil, la locataire ayant manqué à son obligation de payer le loyer et ne le contestant pas puisqu’elle n’a pas interjeté appel de l’ordonnance de référé du 8 avril 2024. Elle demande également l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des loyers qui l’expose à une déchéance du terme du prêt immobilier souscrit pour acquérir le bien loué. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 octobre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 14 octobre 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Il sera observé qu’aux termes de ses dernières conclusions, les seules saisissant le tribunal, la défenderesse ne formule plus aucune demande de résiliation ni d’expulsion fondée sur le commandement de payer délivré le 8 août 2023, de sorte qu’il n’y a plus lieu à statuer sur les prétentions principales de la demanderesse, tendant à prononcer la nullité de ce commandement et à débouter la SCI GRODH des demandes en découlant, devenues dès lors sans objet. En revanche, il reste à trancher la demande reconventionnelle de résiliation du bail commercial en date du 1er avril 2016. Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail commercial signé le 1er avril 2016 Aux termes de l’article 1224 du code civil: “La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.” Aux termes de l’article 1231-1 du code civil: “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.” En l’espèce, le bail signé le 1er avril 2016 par les époux [O] et la SAS RELAIS DE LA CASCADE stipulait en son article 15 un loyer mensuel de 3 000 euros comprenant le droit au bail, que le preneur s’engageait à payer en quatre-vingt termes égaux d’un montant de 1 000 euros chacun, le loyer étant payable d’avance le premier jour de chaque trimestre, par virement bancaire sur le compte du bailleur. Il n’est pas contesté que sur la période de juillet 2021 à février 2024 inclus, les impayés de loyer se sont élevés à un montant non sérieusement contestable de 45 199 euros, ce montant ayant été retenu par la juridiction des référés à titre de provision dans son ordonnance du 8 avril 2024, et la SAS RELAIS DE LA CASCADE y ayant acquiescé, pour ne pas avoir interjeté appel de cette décision, qui lui a été signifiée le 29 avril 2024. Le manquement à ses obligations contractuelles n’étant pas contesté par la locataire, qui n’a d’ailleurs pas cru utile de conclure pour répondre à cette demande reconventionnelle formulée seulement le 16 septembre 2024, au regard de la gravité de ce manquement à ses obligations (le montant d’arriérés auquel elle a acquiescé correspondant à la moitié des loyers dus sur la période), il y a lieu de faire droit à la demande de résilier le bail du 1er avril 2016. S’agissant de la demande subséquente de dommages et intérêts formulée par la bailleresse, si l’acte notarié d’acquisition du bien loué par la SCI mentionne un prêt immobilier souscrit pour cet achat, aucune pièce ne vient justifier d’éventuelles démarches précontentieuses de la banque vis à vis de la SCI GRODH en vue d’une déchéance du terme. Aucune pièce ne vient non plus justifier de refus de potentiels acquéreurs en raison du comportement du preneur. Il y aura donc lieu de rejeter la demande indemnitaire formulée par la bailleresse. Sur les dépens et les frais irrépétibles La demanderesse, qui succombe, seule, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la défenderesse la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de nullité du commandement de payer du 8 août 2023, devenue sans objet, PRONONCE la résiliation du bail commercial liant les parties en date du 1er avril 2016, aux torts du preneur, REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée à titre reconventionnel par la SCI GRODH, CONDAMNE la SAS RELAIS DE LA CASCADE aux dépens de l’instance ; CONDAMNE la SAS RELAIS DE LA CASCADE à verser à la SCI GRODH la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute demande plus ample ou contraire, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente