Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/04953

N° RG 21/04953 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LECV C1* N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 23 MAI 2023 Appel d'une décision (N° RG 19/01476) rendue par le Tribunal judiciaire de Vienne en date du 06 octobre 2021 suivant déclaration d'appel du 26 novembre 2021 APPELANTS : M. [K] [Y] né le 14 avril 1991 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Mme [E] [V] [I] née le 05 septembre 1991 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] représentés par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMEE : Mme [J] [P] née le 14 février 1964 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller DÉBATS : A l'audience publique du 21 mars 2023, Mme Clerc président de chambre chargée du rapport, assistée de Mme Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. ****** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte sous-seing privé du 28 mars 2019 Mme [E] [I] et M. [K] [Y] ont confié à Mme [J] [P], exerçant à [Localité 4] une activité d'agence immobilière sous la dénomination «'l'immobilière [J] [P]'», un mandat semi-exclusif de vente d'une durée de 12 mois portant sur leur maison d'habitation située à [Localité 7] au prix de 269.500 euros et moyennant une commission de négociation de 11.500 euros. Par l'intermédiaire de Mme [P], M. [S] et Mme [L] ont formé une offre d'acquisition au prix du mandat, ce qui a conduit à la signature le 12 avril 2019 devant notaire d'une promesse de vente au prix de 269.500 euros . La vente a été réitérée devant le même notaire par acte authentique du 3 septembre 2019. La somme de 11.500 euros a été séquestrée par le notaire en raison du refus des vendeurs de payer à Mme [P] sa commission d'intermédiaire. Par acte d'huissier du 5 décembre 2019 Mme [P] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Vienne Mme [I] et M. [Y] en paiement de la somme principale de 11.500 euros, outre intérêts et dommages et intérêts pour résistance abusive. Les défendeurs se sont opposés à ces demandes en contestant l'intérêt à agir de Mme [P] et en faisant valoir que cette dernière aurait manqué à ses obligations de conseil et d'assistance à l'occasion de la réitération de la vente. Par jugement en date du 6 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Vienne : a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [I]/[Y], a condamné Mme [I] et M. [Y] à payer à Mme [P] représentant la société «'l'immobilière [J] [P]'» la somme de 11.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2019, a ordonné la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343'2 du code civil, a débouté Mme [I] et M. [Y] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts, a rejeté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, a condamné Mme [I] et M. [Y] à payer à Mme [P] représentant la société «'l'immobilière [J] [P]'» une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, a condamné Mme [I] et M. [Y] aux entiers dépens, a ordonné l'exécution provisoire. Le tribunal a considéré en substance : qu'il était justifié d'un intérêt à agir alors que le contrat de mandat a été conclu entre les vendeurs et Mme [P] représentant la société «'immobilière [J] [P]'», que postérieurement à la signature du compromis de vente cette dernière a cédé le 19 mai 2019 son fonds de commerce à la société I.K.T, qu'il n'y a pas eu de novation par changement de créancier et que la demande en justice a été formée par la société «'l'immobilière [J][P]'» représentée par Mme [P], qu'aucune faute n'a été commise par Mme [P] dans l'exécution du mandat de vente alors qu'il est constant que les acquéreurs ont été présentés par elle et qu'un compromis de vente a été régularisé dès le 12 avril 2019, que le retard dans la réitération de la vente, causé par la transmission tardive des offres de crédit aux acquéreurs, n'est nullement imputable à l'agent immobilier qui s'est au contraire assuré du sérieux des démarches de financement bancaire entreprises par ces derniers, que c'est en toute connaissance de cause que les vendeurs ont accepté de ne pas se prévaloir du dépassement de la date limite de réitération de la vente et enfin que le mandataire n'était pas contractuellement tenu d'assister à la dernière visite du bien le jour même de la vente. Mme [E] [I] et M. [K] [Y] ont relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 26 novembre 2021 aux termes de laquelle ils critiquent le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive. Vu les conclusions en réponse déposées et notifiées le 24 juin 2022 par Mme [E] [I] et M. [K] [Y] qui demandent à la cour, par voie d'infirmation de jugement : de déclarer Mme [J] [P] irrecevable en ses demandes, subsidiairement de condamner Mme [P] à leur payer les sommes de 3.874,30 euros en réparation de leur préjudice économique et de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral et d'ordonner la compensation entre ces sommes et celles qu'ils seraient amenés à devoir à la SARL «'immobilière [J] [P]'», de débouter Mme [P] de ses demandes reconventionnelles et de son appel incident, de condamner Mme [P] à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir : Sur l'irrecevabilité de la demande que le contrat de mandat a été conclu avec la SARL «'l'immobilière K [P]'», de sorte que Mme [P] n'a aucun intérêt à agir à titre personnel, que dès l'origine et encore aux termes de ses conclusions d'appel Mme [P] n'a pas déclaré agir en qualité de représentante de cette société, que nul ne plaide par procureur, tandis que Mme [P] n'exerce pas sous l'enseigne «'l'immobilière K [P]'»,qui constitue le nom commercial de la personne morale, lequel a d'ailleurs été cédé avec le fonds de commerce, qu'il n'existe donc aucun lien contractuel entre les parties, Sur les manquements contractuels de Mme [P] que la mandataire les a laissés seuls, sans aucun conseil ni aucune assistance, pour gérer le retard pris dans la réitération de la vente, alors que ses obligations ne cessaient pas au-delà de la régularisation du compromis de vente, qu'il appartenait en effet à l'agent immobilier de les assister jusqu'à la réitération, voire de leur conseiller de reprendre leur liberté après le dépassement de la date limite d'exécution de la promesse, puisqu'il n'ignorait pas que des acquéreurs mieux offrants s'étaient présentés, que Mme [P] n'a pas assisté à la dernière visite contradictoire de l'immeuble avant réitération, malgré les difficultés potentielles qui auraient pu se présenter, que Mme [P] n'a pas exécuté le contrat de mandat de bonne foi puisqu'elle savait qu'après la cession de son fonds de commerce elle ne serait plus en mesure d'accomplir intégralement sa mission, que la facture de commission est irrégulière au regard des dispositions de l'article L. 441'9 du code de commerce puisque l'identification du créancier est impossible en présence d'une confusion, entretenue jusqu'à aujourd'hui, entre Mme [P], la société et l'enseigne commerciale, que Mme [P] a en outre antidaté à deux reprises la facture censée être celle de la SARL«'l'immobilière K [P]'», que les manquements de Mme [P] leur ont causé d'une part un préjudice économique d'un montant de 3.874,30 euros correspondant à la perte de chance de pouvoir vendre le bien à la date prévue, et d'autre part un préjudice moral en raison de l'abandon dont ils ont été victimes, Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive que n'ayant commis aucune man'uvre et n'ayant pas de mauvaise foi résisté à la demande, ils ont légitimement exercé leur droit de s'opposer au paiement de la commission d'agence, ce que Mme [P] a elle-même reconnu en formant une proposition transactionnelle à hauteur de 9.000 euros TTC. Vu les conclusions récapitulatives déposées et notifiées le 26 juillet 2022 par Mme [J] [P] exerçant sous l'enseigne «'l'immobilière K [P]'» qui sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et fixé le point de départ des intérêts de retard à la date du 5 décembre 2019, et qui demande la condamnation de Mme [E] [I] et de M. [K] [Y] à payer à «'l'immobilière K [P]'» qu'elle représente les sommes de : 11.500 euros avec intérêts de droit capitalisés depuis le 3 septembre 2019, 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir : Sur la recevabilité de la demande qu'elle exerçait depuis le 15 décembre 2012 son activité d'agent immobilier sous la forme sociale de la SARL«'l'immobilière [J] [P]'» immatriculée au RCS de Vienne sous le numéro 789 772 563, que la société «'l'immobilière [J] [P]'» a cédé le 17 mai 2019 son fonds de commerce à la société I.K.T, dirigée par Mme [Z], mais a conservé aux termes de l'acte de cession le bénéfice des honoraires découlant des compromis de vente signés avant le 30 avril 2019, qu'il n'y a donc eu aucune novation par changement de créancier, puisque le compromis litigieux a été signé le 12 avril 2019 et qu'elle a ainsi conservé intégralement son droit à commission, qu'elle n'a pas introduit l'action en son nom personnel, mais en sa qualité de représentante de la société «'l'immobilière [J] [P]'», que postérieurement à la cession de son fonds de commerce, portant notamment sur le nom commercial, l'enseigne et la dénomination, la société «'l'immobilière [J] [P]'» a transféré son siège social et a pris la dénomination de «'l'immobilière K [P]'», ce qui n'a pas eu pour effet de substituer une nouvelle personne morale à celle en charge du mandat, Sur l'exécution du mandat que la vente ayant été réalisée par son intermédiaire rien ne s'oppose au paiement de sa commission, ainsi qu'en a décidé justement le tribunal, que connaissant des difficultés informatiques elle a émis une première facture manuscrite le 18 juillet 2019 respectant en tous points les dispositions de l'article L. 441'9 du code de commerce, tandis que son comptable a édité par la suite une facture identifiant parfaitement la société créancière, notamment par son numéro SIREN, qu'elle a intégralement exécuté l'ensemble des prestations contractuellement dues aux acquéreurs, alors qu'il incombait exclusivement au notaire de faire régulariser un avenant après le dépassement de la date limite de réitération de la vente fixée au 19 juillet 2019, qu'elle a toujours pu être jointe au téléphone par les acquéreurs, y compris après son départ à l'étranger au cours du mois d'août 2019, que la vente aurait pu être réitérée avant son départ, mais n'a pas pu l'être en raison de la fermeture de l'étude notariale pour cause de congés d'été, qu'elle a fait toutes diligences en vue de la recherche d'un acquéreur jusqu'à la signature du compromis de vente, à laquelle elle a assisté, qu'elle a 'uvré pour que les acquéreurs obtiennent leur financement bancaire, malgré les difficultés rencontrées par ces derniers relativement à l'assurance de leur prêt en raison de l'état de santé de M. [S], ce qui a permis aux consorts [I]/[Y] d'éviter la souscription d'un prêt relais pour l'acquisition simultanée de leur nouvelle habitation, que sa présence chez le notaire le jour de la réitération de la vente n'était nullement impérative, qu'elle a informé les parties des vérifications à effectuer le jour de la dernière visite contradictoire de l'immeuble et a indiqué qu'elle se tenait à leur disposition en cas de difficultés, qu'il incombait exclusivement au notaire des vendeurs de les informer de leur faculté de renoncer à la vente après le dépassement de la date limite de réitération, ce qu'il a fait ainsi qu'il résulte notamment du mail qu'il a adressé à son confrère le 22 juillet 2019 et enfin que les acquéreurs attestent de son implication dans la recherche de leur financement bancaire et de ses diligences en vue de parvenir à la réitération de la vente, lesquelles résultent des mails versés au dossier, que de nombreux témoins attestent de son professionnalisme et de la qualité de ses interventions, ce qui contredit directement l'affirmation des appelants selon laquelle ses pratiques auraient été malhonnêtes et douteuses, que les consorts [I]/[Y] n'ont en toute hypothèse subi aucun préjudice économique en lien avec une faute de l'agent immobilier alors que les deux échéances de leur prêt des 5 août et 5 septembre ne constituent manifestement pas une perte de chance, Sur la résistance abusive des consorts [I]/[Y] que jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif les vendeurs ne se sont plaints de rien et ne l'ont pas mis en demeure d'exécuter ses obligations, qu'ils ont profité de son départ à l'étranger à l'occasion la prise de sa retraite pour s'opposer de mauvaise foi au paiement de la commission d'agence qui était incontestablement due, ce qui caractérise leur résistance abusive. L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 21 février 2023. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action Le mandat de vente régularisé entre les parties le 28 mars 2019 a été établi entre les consorts [I]/[Y] et la société «'l'immobilière [J] [P]'», qui y est expressément désignée par sa dénomination sociale et son numéro d'immatriculation au RCS (789 772 563). Cela n'est pas contesté par les appelants, qui soutiennent n'avoir de relations contractuelles qu'avec cette société, ce qui priverait Mme [P] de tout intérêt à agir à titre personnel. L'assignation introductive d'instance a été délivrée par «'Mme [J] [P] exerçant sous l'enseigne l'immobilière K [P]'». Cette désignation de la partie demanderesse à l'action a été reprise tant dans les conclusions de première instance que dans les conclusions d'appel. La demande de condamnation des consorts [I]/[Y] a cependant été formée dès l'introduction de l'instance au profit de «'l'immobilière K [P]'» représentée par Mme [P]'», qui sollicite de la même façon la confirmation du jugement en ce que les consorts [I]/[Y] ont été condamnés à payer la somme de 11'500 euros à «'Mme [P] représentant la société «'l'immobilière K [P]'». Malgré cette désignation maladroite pouvant être source d'ambiguïté quant au bénéficiaire effectif de la commission litigieuse, il ne fait donc aucun doute que celle-ci a été réclamée et obtenue par la SARL «'l'immobilière K [P]'» immatriculée au RCS de la ville de Vienne sous le numéro 789 772 563, et non pas par Mme [P] à titre personnel. L'intérêt à agir de la société «'l'immobilière K [P]'» est donc certain, puisque le contrat de mandat a été conclu à son profit et qu'il est ainsi justifié d'un lien contractuel entre les parties. En cédant le 17 mai 2019, postérieurement à la signature du compromis de vente, divers éléments de son fonds de commerce à la société I.K.T, dirigée par Mme [Z], la société «'l'immobilière K [P]'», qui n'a pas été dissoute, a conservé son intérêt à agir, puisque cette cession n'a pas transmis à l'acquéreur la créance de commission litigieuse, l'acte prévoyant au contraire expressément que les honoraires découlant des compromis de vente signés avant le 30 avril 2019 (ce qui est le cas de la promesse régularisée le 12 avril 2019) restent dus au cédant. Le changement de dénomination et de siège social de la société «'l'immobilière K [P]'», consécutif à la cession de fonds de commerce du 17 mai 2019, qui ne s'est pas accompagné de la création d'une personne morale nouvelle, est en outre sans incidence sur le droit à commission de la société dirigée par Mme [P] et partant sur son intérêt à agir. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a déclaré l'action recevable. Sur l'exécution du mandat Il est constant que l'opération a été réalisée par l'entremise de la société «'l'immobilière K [P]'», qui a présenté les acquéreurs au profit desquels la vente a été définitivement conclue par acte notarié du 3 septembre 2019 moyennant le prix de 269. 500 euros exigé par les vendeurs lors de la régularisation du mandat de vente. Aux termes du mandat conclu entre les parties le 28 mars 2019, la société mandataire s'est principalement engagée à négocier la vente en proposant, présentant et en faisant visiter le bien à toute personne intéressée, à informer le mandant de l'accomplissement du mandat immédiatement après la signature de l'acquéreur, à réclamer toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier et à effectuer, le cas échéant, toutes démarches administratives, auprès de toutes personnes privées ou publiques, soit par lui-même, soit par le notaire du mandant, et enfin à établir tous actes sous signature privée, aux prix, charges et conditions prévues et à recueillir la signature de l'acquéreur. Force est de constater que la société «'l'immobilière K [P]'» a accompli l'ensemble de ces obligations, puisque dès le 12 avril 2019, soit 15 jours seulement après la signature du mandat, une promesse unilatérale de vente, acceptée en tant que telle par le bénéficiaire, a été régularisée devant les notaires des parties au prix souhaité par les vendeurs, l'acte rappelant expressément que la vente avait été négociée par le mandataire de ces derniers moyennant une commission de 11.500 euros à leur charge. Il ne peut tout d'abord sérieusement être reproché à la société «'l'immobilière K [P]'» son absence à la dernière visite contradictoire du bien et à la réception de l'acte authentique de vente, dès lors que sa présence physique à ces deux événements n'était pas contractuellement requise. Au demeurant les acquéreurs attestent avoir été informés par l'agent immobilier de la nécessité de procéder à une dernière visite contradictoire de l'immeuble avant la signature de l'acte définitif, aux fins notamment de relevé des compteurs, ce qui démontre que le mandataire a poursuivi sa mission d'assistance jusqu'à la fin de l'opération. En toute hypothèse il n'est justifié d'aucun préjudice en lien avec l'absence de Mme [P] le 3 septembre 2019. En outre, ainsi qu'en a justement décidé le tribunal, aucune irrégularité n'affecte les factures d'honoraires établies le 18 juillet 2019, qui sont numérotées, qui mentionnent le numéro du mandat, qui désignent la prestation ouvrant droit à commission, qui détaillent le prix hors-taxes et TVA comprise et qui contiennent l'ensemble des informations nécessaires à l'identification de l'entreprise, dont notamment sa forme sociale et son numéro SIRET, étant observé d'une part qu'il est indifférent que la facture ait été établie à la main dans un premier temps et dactylographiée par la suite, puisque ces deux documents sont strictement identiques, et d'autre part que tout éventuel manquement aux règles comptables et fiscales pesant sur le professionnel serait sans incidence sur l'existence de l'obligation entre les parties. Si comme tout mandataire l'agent immobilier est tenu à une obligation générale de renseignement et de conseil, le premier juge a de la même façon justement considéré que la société «'l'immobilière K [P]'» n'avait pas été défaillante à l'occasion du dépassement de la date de réitération de la vente fixée au 19 juillet 2019 par la promesse du 12 avril 2019. C'est, en effet, en toute connaissance de cause que les vendeurs ont accepté un report de la date limite de réitération, sans y consentir expressément au moyen d'un avenant de prorogation, ainsi qu'il résulte du courriel du 22 juillet 2019, dont ils ont été mis en copie, de leur propre notaire, qui s'adressant au notaire des acquéreurs, a indiqué que la date de validité de la promesse de vente était à ce jour dépassée et que ses clients envisageaient de reprendre leur liberté si l'offre de prêt n'était pas émise avant le 2 août 2019, ce qui démontre que dûment informés de leur faculté de se prévaloir de la caducité de plein droit de la promesse de vente au-delà du délai d'option expirant le 19 juillet 2019, ils ont néanmoins consenti aux acquéreurs un délai supplémentaire pour l'obtention effective de leur financement bancaire ayant fait l'objet d'une acceptation de principe par la banque Rhône-Alpes dès le 5 juillet 2019. À cet effet la cour observe qu'il résulte des nombreux mails échangés entre les parties et les notaires que, loin de se désintéresser de l'affaire après la signature de la promesse de vente, Mme [P] s'est au contraire impliquée dans le déblocage du dossier de prêt bancaire des acquéreurs, ayant rencontré des difficultés à l'occasion de la souscription de l'assurance accessoire, ainsi que dans la fixation rapide d'une date de signature de l'acte authentique de vente compte tenu de la fermeture de l'étude notariale pour congés annuels du 5 au 23 août 2019. Le jugement déféré, qui fait au surplus justement observer que les consorts [I]/[Y] ne se sont plaints à aucun moment d'une exécution défectueuse de la mission de l'agent immobilier avant la régularisation de l'acte authentique de vente le 3 septembre 2019, mérite par conséquent confirmation en ce qu'il a décidé que les mandants n'apportaient pas la preuve des fautes alléguées et qu'ils devaient donc être condamnés au paiement des honoraires convenus d'un montant de 11.500 euros et déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a assorti la condamnation des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et jusqu'à la réception le 14 décembre 2021 des fonds séquestrés en l'absence de mise en demeure de payer antérieure dûment réceptionnée. La capitalisation annuelle des intérêts de retard sera ordonnée à compter de l'assignation délivrée le 5 décembre 2019. La confirmation du jugement s'impose également en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive en l'absence de preuve rapportée d'une intention de nuire. L'équité commande en revanche de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au seul profit de l'intimée pour l'instance d'appel. Le jugement déféré est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à dire et juger que les condamnations sont prononcées au profit de la SARL «'l'immobilière K [P]'» représentée par Mme [J] [P], et que la capitalisation des intérêts est ordonnée à compter de l'assignation délivrée le 5 décembre 2019, y ajoutant : condamne Mme [E] [I] et M. [K] [Y] à payer la SARL «'l'immobilière K [P]'» représentée par Mme [J] [P] une indemnité de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel, Condamne Mme [E] [I] et M. [K] [Y] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT