Cour d'appel, 15 juin 2023. 21/04765

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 15 JUIN 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04765 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDIWE Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° APPELANTS Monsieur [H] [F] né le [Date naissance 3]/1965 à [Localité 10] (Algérie) [Adresse 4] [Localité 7] Monsieur [K] [F] [Adresse 4] [Localité 7] Représentés et assistés par Me Soumaïa FREJ, avocat au barreau de PARIS, toque : C1743 INTIMEE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (R.I.V.P.) RCS 552 032 708 [Adresse 2] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 substitué à l'audience par Me Paola BOUVIER d'YVOIRE même cabinet, même toque COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé du 15 novembre 2001, la société anonyme de gestion immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la ville de [Localité 9] (RIVP) a consenti à Mme [P] [W] épouse [F] et M. [H] [F] un contrat de location portant sur un logement situé [Adresse 4], outre la cave n°24. Par jugement du 9 décembre 2008, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé le divorce des époux [F] ; Mme [P] [W] épouse [F] a quitté le logement. Se prévalant d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 14 janvier 2020 constatant la présence de tiers dans l'appartement, la RIVP a contesté l'occupation effective des lieux par le locataire et a fait assigner M. [H] [F], son fils, M. [K] [F], Mme [T] [M] et Mme [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier délivré le 15 mai 2020, aux fins, notamment, de résiliation du bail, expulsion, condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été appelée à l'audience du 30 juin 2020 à laquelle le bailleur s'est fait représenter et a demandé le renvoi, et à laquelle M. [H] [F], Mme [T] [M], Mme [B] [Z] et M. [K] [F] ont comparu en personne. Par acte d'huissier en date du 5 août 2020, la RIVP a fait citer en intervention forcée Mme [P] [W] et a sollicité que la résiliation judiciaire soit prononcée également à son encontre et que M. [H] [F] soit déclaré occupant sans droit ni titre. L'affaire a été appelée et examinée à l'audience du 5 novembre 2020 à laquelle les défendeurs n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 14 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : -PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti le 15 novembre 2001 à Mme [P] [W] épouse [F] et M. [H] [F], sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], outre la cave n°24 -ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [P] [W] épouse [F] et M. [H] [F] et de tous occupants de leur chef, et notamment de Mme [B] [Z], Mme [T] [M] et M. [K] [F], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution -DIT que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution; -CONDAMNE in solidum M. [H] [F], Mme [P] [W], Mme [B] [Z], Mme [T] [M] et M. [K] [F] au paiement à la régie immobilière de la ville de [Localité 9] (RIVP) d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre la provision sur charges, à compter du présent jugement et jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, -DÉBOUTE la Régie immobilière de la ville de [Localité 9] (RIVP) du surplus de ses demandes à ce titre et de sa demande de dommages et intérêts -RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision; -CONDAMNE in solidum M. [H] [F], Mme [P] [W], Mme [B] [Z], Mme [T] [M] et M. [K] [F] à payer à la Régie immobilière de la ville de [Localité 9] (RIVP) la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile; -CONDAMNE in solidum M. [H] [F], Mme [P] [W], Mme [B] [Z], Mme [T] [M] et M. [K] [F] aux entiers dépens; -REJETTE toute demande plus ample ou contraire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le11 mars 2021par M. [H] [F] et M. [K] [F] Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 avril 2023 par lesquelles M. [H] [F] et M. [K] [F] demandent à la cour de : CONFIRMER le jugement en ce qu'il a constaté la fin de la cotitularité conventionnelle du bail avec Mme [P] [W], qui demeure au [Adresse 5] à [Localité 8], CONFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la RIVP ainsi que sa demande d'indemnité d'occupation majorée, INFIRMER le jugement rendu le 14 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [H] et [K] [F], à défaut de départ volontaire, condamné les appelants à régler une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et une somme de 800 euros au titre de l'article 700. Et statuant à nouveau : -Juger que pour les besoins de sa profession M. [H] [F] est susceptible de s'absenter et qu'il ne saurait être considéré comme n'occupant pas personnellement et continuellement les lieux loués, -juger que le critère de l'occupation est rempli en cas d'absences de courtes durées, -constater que M. [K] [F], fils du locataire, réside de manière continue dans l'appartement loué par son père [H] [F], -juger que la condition d'occupation continue de 8 mois requise est remplie dès lors que les personnes vivant habituellement avec le locataire, même lorsque celui-ci était absent, y réside, -juger que l'accueil temporaire de tierces personnes à titre gratuit à son domicile est légal, -JUGER non écrit l'article 3 des conditions générales du contrat de bail, et toute disposition interdisant l'hébergement gratuit de tierces personnes -REJETER les demandes incidentes de la RIVP, -REJETER la nouvelle demande de la RIVP au paiement de la somme de 1.875,98 euros, -DÉBOUTER la RIVP de sa demande de résiliation du contrat de bail infondée et disproportionnée, En tout état de cause, -CONDAMNER la société RIVP à payer la somme de 500 euros chacun à M. [H] [F] et [K] [F] au titre de leur préjudice moral, -REJETER toute demande reconventionnelle de la société RIVP et celles au titre de l'article 700 du CPC, -CONDAMNER la société RIVP à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au bénéfice de Maître Soumaia FREJ, Avocat au barreau de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 avril 2023 au terme desquelles la S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 9] forme appel incident et demande à la cour de: -DÉBOUTER Monsieur [H] [F] et Monsieur [K] [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, -CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti le 15 novembre 2001 à Monsieur [H] [F] et Madame [P] [W] pour un logement conventionné sis [Adresse 4] (escalier 9290, 7ème étage, porte n°73) du fait de la cession illicite et de l'absence d'occupation personnelle des locataires, -CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné, en tant que de besoin, l'expulsion de Madame [P] [W] et Monsieur [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef dont notamment Madame [T] [M], Madame [B] [Z] et Monsieur [K] [F], si besoin est avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier du logement situé [Adresse 4] (escalier 9290, 7ème étage, porte n°73) ainsi que la cave n°24; -INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer mensuel, augmenté des charges locatives. -INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la R.I.V.P de sa demande de condamnation de Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 2.000euros à titre de dommages intérêts. Y ajoutant et statuant à nouveau, -CONDAMNER Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 1.875,98 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arriérées au 31 mars 2023 (échéance de mars 2023 incluse), -FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel majoré de 30% et augmenté de la provision pour charges, -CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [F], Madame [T] [M], Madame [B] [Z] et Monsieur [K] [F] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux, -CONDAMNER Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts. En tout état de cause, -CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [F], Madame [T] [M], Madame [B] [Z] et Monsieur [K] [F] à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur la résiliation du bail Il est constant que le logement litigieux relève des dispositions applicables aux logements locatifs conventionnés. Le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail au motif que M. [H] [F] (pas plus que son ex-épouse, ce qui n'est pas discuté) ne réside pas dans les lieux au moins 8 mois par an. M. [H] [F] et M. [K] [F] critiquent le jugement entrepris, faisant valoir que pour les besoins de sa profession M. [H] [F] est susceptible de s'absenter et qu'il ne saurait être considéré comme n'occupant pas personnellement et continuellement les lieux loués, que le critère de l'occupation est rempli en cas d'absences de courtes durées et que M. [K] [F] réside de manière continue dans l'appartement loué par son père de sorte que la condition d'occupation continue de 8 mois requise est remplie, que l'accueil temporaire de tierces personnes à titre gratuit est légal. La RIVP demande la confirmation du jugement en précisant qu'il n'est pas reproché à M. [H] [F] d'héberger des tiers ni son fils mais de ne pas occuper effectivement le logement lui même. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Le juge peut prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles. Aux termes de l'article R. 353-37 du code de la construction et de l'habitation (devenu D. 353-37, par décret n°2019-873 du 21 août 2019), "Les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article L. 443-1 du code de l'action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d'occupation suffisante telles que définies par l'article L. 621-2.". L'article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. (...)". Le contrat de bail prévoit , à l'article 3 des conditions générales, que l'occupation des lieux est strictement réservée au preneur qui doit y établir son habitation principale, le contrat étant incessible et intransmissible et le preneur ne pouvant sous-louer les lieux, même partiellement et même à titre gratuit, le non-respect de cette clause pouvant entraîner une demande de résolution judiciaire du contrat. Pour mémoire, la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux loués à un tiers sans le consentement exprès et écrit du bailleur est licite ; elle ne fait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibe qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même ne les occupe plus effectivement (3e Civ., 10 mars 2010, pourvoi n° 09-10.412, Bull. 2010, III, n° 57) . Il convient de préciser que le prêt du logement suppose le délaissement des lieux par le preneur (lorsque les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent être invoquées, lesquelles ne sont pas visées en l'espèce par les parties), qui s'entend de l'absence d'occupation effective et suffisamment continue, la seule domiciliation administrative étant insuffisante à établir cette occupation ; le prêt du logement ne doit pas être confondu avec l'hébergement d'un tiers dans le logement qui induit que ce dernier est occupé conjointement par le preneur et le tiers. En tout état de cause, les possibilités légales et éventuellement contractuelles de prêter le logement à un tiers ou d'héberger des tiers ou des membres de sa famille ne dispensent pas le preneur de son obligation de résidence effective dans les lieux. En l'espèce , c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que : -lors de la sommation interpellative réalisée par huissier de justice le 13 novembre 2019, Mme [B] [Z] qui se trouvait dans les lieux et se présentait comme une amie de M. [H] [F], affirmait qu'il résidait bien dans le logement et indiquait occuper elle même le logement, avec sa fille, "pour les vacances"; que toutefois 2 mois après, soit le jour où huissier de justice a pu entrer dans les lieux pour effectuer ses constatations, cette personne se trouvait toujours présente avec sa fille et qu'elle résidait toujours dans l'appartement au mois de mai 2020 puisque l'assignation lui a été délivrée à personne en ses lieux ; qu'il est permis de douter du sérieux de ses allégations concernant l'occupation des lieux par M. [H] [F] au vu de l'inexactitude avérée de ses propos concernant sa propre occupation seulement pour des vacances; -le procès-verbal de constat d'huissier de justice le 14 janvier 2020 relève que le logement compte 3 chambres: l'une occupée par la personne précitée, l'autre par Mme [T] [M] et la troisième occupée, selon les déclarations des personnes présentes, par le fils de M. [H] [F] , M. [K] [F] ; qu'ainsi il est manifeste qu'aucune des chambres de l'appartement n'est occupée par M. [H] [F], les personnes présentes ne prétendant d'ailleurs pas le contraire ; que l'assignation a également été délivrée à personne à Mme [M] le 15 mai 2020, qu'ainsi est démontré l'installation pérenne de ces deux femmes dans les lieux, la cour ajoutant que Mme [M] a indiqué à l'huissier de justice qu'elle occupait déjà les lieux depuis novembre 2019 ; La cour observe encore qu'aucune explication n'est donnée concrètement sur les conditions de vie de M. [H] [F] dans son propre logement pendant la période précitée au regard de la configuration de l'appartement et des constats de l'huissier et que le procès verbal fait suite à deux tentatives infructueuses des 11 et 20 décembre 2019 ; par ailleurs s'il est constant que M. [H] [F] est administrativement domicilié au logement litigieux, comme le montrent les documents produits en appel (courriers fiscaux et bancaires, assurances,...) et s'il produit une copie de son passeport établissant qu'il était en Algérie en janvier 2020 lors du passage de l'huissier de justice, ces éléments ne suffisent pas à démontrer une occupation personnelle, effective des lieux au moins huit mois par an et à titre de résidence principale. La cour relève que les moyens développés par les appelants relatifs au droit du locataire d'héberger temporairement des personnes ne vivant pas habituellement avec lui et à l'absence de preuve d'une sous-location doivent être écartés, la question posée étant essentiellement celle de l'occupation personnelle et effective des lieux, au moins huit mois par an et à titre de résidence principale. Le fait que M. [H] [F] qui invoque l' obligation professionnelle au sens de l'article 2 de la loi de 1989, travaille comme chauffeur de VTC, ce qui implique certes des absences de son domicile, ne suffit pas à faire écarter les éléments de preuve rapportés par la partie adverse et non utilement contredits, étant en outre observé que les avis d'imposition produits ne révèlent pas une activité professionnelle de nature à corroborer en elle-même les allégations des appelants (aucun revenu déclaré en 2018, 2.549 euros seulement au titre des revenus annuels de 2019, 9.433 euros au titre des revenus de 2021, aucun avis d'imposition produit pour 2020). S'agissant de M. [K] [F] né le [Date naissance 1] 2001, qui est donc majeur, son occupation des lieux n'apparaît confirmée que par le constat d'huissier de justice et en tout état de cause ne dispense pas M. [H] [F] de sa propre obligation d'une occupation effective. Ainsi il résulte des pièces produites que d'autres personnes que M. [H] [F] ont été présentes pendant plusieurs mois dans les lieux, sans que la présence de M. [H] [F] y ait quant à elle été constatée par l'huissier de justice mandaté ni ne soit confirmé autrement que par une domiciliation administrative, par exemple par des témoignages ; il est ainsi établi que M. [H] [F] n'a pas occupé effectivement, au moins huit mois par an et à titre de résidence principale, l'appartement loué et ce manquement grave, compte tenu, qui plus est, du caractère social du logement, justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail. Le jugement sera donc confirmé sur ce point et sur les chefs de dispositif subséquents relatifs à l'expulsion de M. [H] [F] et des occupants de son chef, au sort des meubles et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande visant à déclarer non écrite la clause stipulée à l'article 3 du contrat de bail. Par conséquent la demande de M. [H] [F] et M. [K] [F] en paiement de dommages intérêts pour préjudice moral sera également écartée. Sur le montant de l'indemnité d'occupation La RIVP demande l'infirmation du jugement quant au montant de l'indemnité d'occupation et qu'elle soit fixée au montant du loyer contractuel majoré de 30 %, outre la provision pour charges. Toutefois, comme l'a exactement retenu le premier juge il est en l'espèce conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer le montant de celle-ci aux loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges locatives. Sur la dette locative La RIVP produit un décompte d'où il résulte qu'une somme de 1.875,98 euros reste impayée au 31 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse ; la cour relève que, comme l'indique la RIVP cette dette est constituée depuis juin 2022 ; il s'agit donc d'indemnités d'occupation et non de loyers. Selon M. [H] [F] et M. [K] [F] cette demande "ne pourra qu'être rejetée en vertu de l'article 524 du code de procédure civile" ; cet article relatif à la suspension de l'exécution provisoire qui peut être prononcée par le premier président de la cour d'appel est cependant inopérant et ne saurait interdire à la partie adverse de faire état d'une dette locative au demeurant non contestée en son principe et en son montant. Conformément à la demande et dans le respect de l'objet du litige, seul M. [H] [F] sera condamné au paiement de cette somme. Sur la demande de dommages-intérêts de la RIVP Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, la RIVP ne justifie pas avoir subi par la faute de M. [H] [F] un préjudice distinct de celui qui est suffisamment réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation, justifiant l'octroi de dommages-intérêts. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne l'article 700 et les dépens de première instance. Il convient de condamner M. [H] [F] et M. [K] [F] in solidum ( et non Mmes [Z] et [M] qui n'ayant pas été intimées ne sont pas présentes dans l'instance d'appel) à payer à la RIVP une indemnité de procédure de 800 euros PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne M. [H] [F] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] la somme de 1.875,98 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 31 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse; Condamne M. [H] [F] et M. [K] [F] in solidum à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [H] [F] et M. [K] [F] in solidum aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président