Cour d'appel, 29 février 2024. 21/02157

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 29 FÉVRIER 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02157 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDBMF Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2021 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/09000 APPELANTE S.A.R.L. RL CAPITAL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 4] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0765 INTIMÉE S.A.R.L. OPIMMO , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 Assistée par Me Laurence GUEGAN-GELINET de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Valérie MORLET, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Florence PAPIN, Présidente Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Anne ZYSMAN , Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Florence GREGORI, Greffier, présent lors de la mise à disposition. *** Faits et procédure La SARL RL Capital a par acte du 9 novembre 2006 acquis six lots correspondant à des studios dans une copropriété située [Adresse 1] à [Localité 9] (Seine [Localité 9]), la résidence [Localité 9] Pleyel (lot n°77/studio n°218, lot n°81/studio n°230, lot n°134/studio n°432, lot n°163/studio n°503, lot n°164/studio n°505 et lot n°184/studio n°601). La SARL RL Capital a par acte du 5 mars 2007 donné mandat de gestion immobilière à la SARL Opimmo, aux fins de gestion, tant active que passive, des studios n°218, 230, 432, 503, 505 et 601 de la résidence. Se plaignant de ne pas avoir perçu l'ensemble des loyers de ses locataires, la société RL Capital a par acte du 9 juillet 2019 assigné la société Opimmo en responsabilité et indemnisation devant le tribunal de grande instance de Bobigny. La société RL Capital a ensuite par acte du 8 août 2019 vendu le studio n°601, par acte du 2 septembre 2019 les studios n°432, n°503 et n°505, et par acte du 11 octobre 2019 les studios n°218 et n°230. Le service de gestion de la société Opimmo a par e-mail du 6 septembre 2019 demandé à la société RL Capital de lui confirmer la résiliation de son mandat de gestion à la date du 2 septembre 2019. Par e-mail du 11 septembre 2019, Monsieur [N] [Y], de la société RL Capital, a confirmé la résiliation du mandat à compter de la date de son message. * Le tribunal de Bobigny, devenu tribunal judiciaire, par jugement du 11 janvier 2021, a : - débouté la société RL Capital de l'ensemble de ses demandes, - débouté la société Opimmo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamné la société RL Capital à payer la somme de 2.000 euros à la société Opimmo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société RL Capital aux dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. La société RL Capital a par acte du 1er février 2021 interjeté appel de ce jugement, intimant la société Opimmo devant la Cour. * La société RL Capital, dans ses dernières conclusions signifiées le 29 avril 2021, demande à la Cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, En conséquence, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société Opimmo de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, Statuant à nouveau, - déclarer que la société Opimmo a manqué à son devoir de conseil et a commis des négligences dans la gestion des biens immobiliers dont elle avait la charge conformément au mandat de gestion, - déclarer que la société Opimmo ne justifie pas avoir procédé à la déclaration de sinistre auprès de la compagnie d'assurance dans les délais contractuels prévus aux conditions générales du contrat d'assurance, - voir ordonner que ces manquements sont constitutifs de fautes de gestion de nature à engager sa responsabilité contractuelle, En conséquence, - condamner la société Opimmo à lui verser la somme totale de 16.698,58 euros au titre de son préjudice financier décomposée comme suit : . 13.652,89 euros au titre de l'arriéré locatif, . 897,60 euros et 800,09 euros au titre du remplacement des serrures faute d'obtention des clés par la société Opimmo, . 1.548 euros au titre de la désinfection du logement dans sa totalité occupé par le locataire, - condamner la société Opimmo à lui verser une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du « CPC », - condamner la société Opimmo aux entiers dépens. La société Opimmo, dans ses dernières conclusions signifiées le 29 juillet 2021, demande à la Cour de : - la recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Statuant à nouveau : - condamner la société RL Capital à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, En tout état de cause : - débouter la société RL CAPITAL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société RL CAPITAL à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du « CPC », - condamner la société RL CAPITAL aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Jeanne Baechlin. * La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 25 octobre 2023, l'affaire plaidée le 12 décembre 2023 et mise en délibéré au 29 février 2023. Motifs Sur les demandes de la société RL Capital Les premiers juges n'ont pas retenu de manquements de la société Opimmo dans la reddition des comptes due à la société RL Capital, ni dans le défaut de réalisation de travaux de remise en état et de remise des clés des studios, ni dans le recouvrement des loyers impayés et l'établissement d'inventaires des meubles des locations meublées, déboutant en conséquence le propriétaire de l'ensemble des demandes d'indemnisation présentées contre le gérant de ses biens. La société RL Capital, propriétaire des biens et appelante, reproche aux premiers juges d'avoir ainsi statué, arguant de l'absence de diligences et de fautes commises par la société Opimmo dans la gestion de ses biens, au titre du studio n°218 (absence de travaux aux fins de relocation la contraignant à changer les serrures et faire elle-même procéder aux travaux) et du studio n°503 (manquement dans l'établissement du contrat de bail en l'absence d'inventaire des meubles, faute dans le recouvrement des loyers, absence de communication de l'adresse du locataire, absence de mise en 'uvre de la garantie des loyers impayés). Elle reproche également à la société Opimmo une absence de communication des informations relatives aux biens dont la gestion lui avait été confiée. La société RL Capital précise avoir bien informé la société Opimmo de sa décision de mettre ses biens en vente. Aussi demande-t-elle l'indemnisation du préjudice financier résultant des manquements de la société Opimmo à hauteur de 13.652,89 euros au titre de l'arriéré locatif, de 897,60 et 800,09 euros au titre du remplacement de serrures et de 1.548 euros au titre de la désinfection d'un logement, soit la somme totale de 16.698,58 euros. La société Opimmo, gérante des biens et intimée, conclut à la confirmation du jugement de ce premier chef, arguant de l'absence de faute de sa part au titre des appartements n°218, n°503 et n°505, et de l'absence de préjudice subi par la société RL Capital, dont les demandes au titre d'un arriéré locatif sont incohérentes et non sérieuses, dont les frais de serrurier sont sans lien de causalité avec une faute de sa part et qui aurait en tout état de cause dû supporter les frais de nettoyage. Sur ce, Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (article 1991 du code civil). Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion, étant précisé que la responsabilité relative aux fautes de gestion est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire (article 1992 du même code). La société Opimmo a régulièrement adressé à la société RL Capital ses comptes-rendus de gérance, les journaux des mouvements de fonds. Les documents versés aux débats concernent les années 2012 et suivantes, mais aucune prétention ne concerne les années antérieures. Aussi les premiers juges ont à juste titre écarté tout défaut d'information de la société Opimmo au profit de la société RL Capital. Monsieur [G] [U] (SELAS Fiducys), expert-comptable de la société RL Capital, a le 12 juin 2019 attesté que celle-ci avait « perçu des indemnités d'assurance pour loyers impayés sur la période de 2007 à 2018 pour un total de 24.989,68 € », laissant apparaître que cette garantie a bien été souscrite et mise en 'uvre. Le tableau détaillant par année les indemnités perçues, signé par le représentant de la société Fiducys, reprend les mêmes montants que le tableau dressé par la société Opimmo, et révèle des trop-perçus. De manière générale, aucun manquement de la société Opimmo ne peut être retenu de ce chef. Aucun des griefs de la société RL Capital contre la société Opimmo ne concerne les studios n°230, n°432 et n°601. 1. sur la gestion du studio n°218 La société Opimmo a reçu mandat de gestion du studio n°218 appartenant à la société RL Capital. Ni le contrat de bail ni l'état d'entrée dans les lieux de ce studio ne sont versés aux débats. Les comptes-rendus de gérance de la société Opimmo adressés à la société RL Capital entre les 18 avril 2012 et 25 juillet 2016 et les comptes arrêtés entre ces deux dates font état des loyers perçus au titre du studio n°218, donné en location à Madame [O] [A]. Les retards ou non-paiements de loyers sont mentionnés. La garantie des loyers impayés a été mise en 'uvre et des indemnités versées au titre des loyers de Madame [A]. L'attestation du 12 juin 2019 de Monsieur [U], expert-comptable de la société RL Capital, a même constaté un trop-perçu d'indemnités concernant ce studio. Il n'est pas justifié de l'état du studio lors du départ de la locataire, que la société RL Capital situe « en fin d'année 2017 » sans autre élément. Monsieur [N] [Y], de la société RL Capital, a par e-mail du 20 février 2019, indiqué qu'il avait décidé de mettre en vente ses biens et demandé à la société Opimmo où en était « la location, et éventuellement l'état du studio 218, lot n°77 ». Par e-mail en réponse, Monsieur [X] [D], directeur de la société Opimmo, a le même jour répondu que « le studio 218 [n'était] clairement pas en état d'être reloué », ajoutant qu'il était « nécessaire de faire des travaux lourds ». S'il peut être reproché à la société Opimmo de ne pas justifier des démarches effectuées lors du départ de Madame [A] (état des lieux de sortie, remise des clés), ainsi que l'absence de diligence pour la remise en état du studio dont elle reconnaît le mauvais état dans son e-mail précité du 20 février 2019 et alors que son mandat lui donnait pour mission, notamment, de « faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais urgentes en avisant rapidement le Mandant », la Cour constate que la société RL Capital ne conteste pas avoir elle-même donné congé à la locataire aux fins de revendre son bien. Au titre de ses préjudices, la société RL Capital produit aux débats une facture des établissements [E] du 15 mars 2019, d'une somme de 897,60 euros TTC pour des travaux de serrurerie. Il n'est aucunement établi que cette facture concerne le remplacement de la serrure du studio n°218 en cause. La société RL Capital produit ensuite aux débats une attestation de la SAS Défi Clean du 3 mai 2019 par laquelle celle-ci déclare « que le logement porte 218 (lot de copropriété 77), situé au [Adresse 3] a bénéficié d'un nettoyage et d'une désinfection ». La société Défi Clean a également adressé à la société RL Capital sa facture du 9 mai 2019, pour une prestation de « nettoyage et désinfection dans un studio d'environ 18m2 situé au : [Adresse 3], au 2ème étage avec ascenseur », pour la somme de 1.548 euros TTC. Or, s'il est avéré que la prestation ainsi réalisée et facturée concerne bien le studio n°218 de la société RL Capital, confié à la gestion de la société Opimmo, il n'est aucunement démontré que celle-ci ait été rendu nécessaire du fait d'une faute de gestion de la seconde. Si la société Opimmo est tenue de gérer le bien, elle ne peut en outre être tenue à la prise en charge des travaux de remise en état. Ce studio a été vendu par la société RL Capital le 2 septembre 2019. Aussi, faute pour la société RL Capital de justifier de dommages résultant de manquements de la société Opimmo dans la gestion du studio n°218, les premiers juges ont justement débouté la première de sa demande d'indemnisation présentée contre la seconde à hauteur des sommes de 897,60 euros et 1.548 euros. 2. sur la gestion du studio n°503 La société Opimmo a reçu mandat de gestion du studio n°503 appartenant à la société RL Capital. Contrairement aux dires des parties, ce studio n'apparaît pas avoir été mis en location au profit de Monsieur [I] [P], mais au profit de Monsieur [L] [S]. Ni le contrat de bail de Monsieur [S] ni l'état d'entrée dans les lieux de ce studio ne sont versés aux débats. Les comptes-rendus de gérance adressés par la société Opimmo à la société RL Capital entre les 18 avril 2012 et 25 août 2014 et les comptes arrêtés entre ces deux dates font état des loyers perçus au titre du studio n°503, payés par Monsieur [L] [S], et d'impayés à compter du mois de janvier 2014. La garantie des loyers impayés a été mise en 'uvre et l'expert-comptable de la société RL Capital a le 12 juin 2019 attesté de la perception d'indemnités, dont le détail qu'il a également signé mentionne les indemnités perçues au titre des loyers de Monsieur [S]. La société RL Capital ne présente d'ailleurs aucune demande d'indemnisation au titre d'un dommage résultant de la gestion du studio n°503. Le studio a postérieurement été donné en location à Monsieur [F] [H] et Madame [J] [W] (contrat de bail et état des lieux d'entrée non communiqués), et les comptes-rendus de gérance adressés par la société Opimmo à la société RL Capital entre le 25 juillet 2015 et le 25 juillet 2017 ainsi que les comptes arrêtés entre ces dates mentionnent les loyers régulièrement payés par les nouveaux locataires. Il a ensuite été donné en location meublée à Monsieur [B] [T], selon contrat du 24 mai 2018 versé aux débats. Si la société Opimmo n'établit pas avoir dressé un inventaire des meubles lors de cette mise en location meublée, la société RL Capital ne justifie d'aucun préjudice en lien avec ce manquement. 3. sur la gestion du studio n°505 La société Opimmo a reçu mandat de gestion du studio n°505 appartenant à la société RL Capital. Ce studio a été donné en location, meublé, à Monsieur [I] [P] selon contrat du 12 juillet 2016, moyennant un loyer mensuel de 550 euros, charges comprises. Par acte du même jour, Monsieur [M] [V] s'est porté caution solidaire de Monsieur [P] pour le paiement de ses loyers. Les comptes-rendus de gérance adressés par la société Opimmo à la société RL Capital entre le 24 décembre 2018 (les comptes-rendus antérieurs ne sont pas communiqués) et le 25 mars 2019 font état des loyers impayés par Monsieur [P]. La société Opimmo justifie de la signification le 28 août 2017 à Monsieur [P], au nom de la société RL Capital, d'un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail pour le paiement d'une dette locative s'élevant alors à la somme de 1.107,55 euros. Il est ainsi justifié de la mise en 'uvre rapide d'une procédure de recouvrement des loyers. La société Opimmo justifie ensuite d'un e-mail adressé le 20 février 2018 à Monsieur [P], rappelant les loyers impayés à hauteur de la somme totale de 3.587,85 euros, et de la réponse de l'intéressé par e-mail du 8 mars 2018, indiquant être conscient de cet arriéré, faisant état de ses difficultés financières et proposant un « protocole de paiement » (ou encore une « demande de délais pour le paiement de [ses] loyers »). La société Opimmo a également le 16 avril 2018 dénoncé un arriéré locatif de Monsieur [P] à sa caution (seule la facture de l'huissier du même jour est versée aux débats, et non l'acte de dénonciation). La date du départ de Monsieur [P] n'est pas établie. Par e-mail du 20 février 2019, Monsieur [K], pour la société Opimmo, répond à Monsieur [Y], de la société RL Capital, que, « concernant le studio [P], [il pense] qu'il n'est plus dans le logement depuis longtemps », ajoutant ne pas avoir de clé pour le vérifier et que « la dette accumulée n'est sûrement pas justifiée ». La société RL Capital a au cours d'échanges d'e-mails avec la société Opimmo le 20 février 2019 indiqué à celle-ci qu'elle envisageait de vendre ses biens. Elle n'a cependant donné aucune date et ne l'a pas prévenue de ce qu'elle entendait donner congés aux locataires. Elle a par acte du 14 mars 2019 donné congé à Monsieur [P] aux fins de revente de son bien et ne conteste pas qu'en pareil cas la garantie de loyers impayés ne pouvait plus être mise en 'uvre. La société RL Capital, qui ne produit pas aux débats de contrat d'assurance contre les loyers impayés, ne justifie ainsi ni de la souscription d'un tel contrat pour le studio n°505 (laquelle n'est pas imposée par le contrat de gestion, mais seulement facultative), ni des conditions dans lesquelles les déclarations de sinistres devaient être effectuées, et ne démontre donc pas les manquements de la société Opimmo à cet égard. Le départ de Monsieur [P] sans avoir réglé ses loyers ni laissé d'adresse ne peut être reproché à la société Opimmo, ce contre quoi elle ne pouvait agir. Le congé du propriétaire a rendu impossible la mise en 'uvre de la garantie loyers impayés qui aurait été souscrite et le départ du locataire a rendu vain l'engagement d'une procédure judiciaire aux fins de recouvrement des loyers, résolution du contrat de bail et mise en place d'une indemnité d'occupation. Dans ce contexte, la dette locative de 13.652,89 euros mentionnée sur un tableau portant « DETAIL DES DETTES LOCATIVES ET GLI [Garantie Loyers Impayés] » pour la période 2014/2019, dont l'auteur n'est pas identifié mais « certifié conforme » le 31 octobre 2019 par la SELAS Fiducys, expert-comptable de la société RL Capital, n'est pas imputable à une faute de gestion de la société Opimmo, qui ne peut donc être condamnée à indemnisation à ce titre. La facture du 13 août 2019 de la société La Plateforme de l'Habitat, pour des travaux de serrurerie d'un montant de 800,09 euros TTC « à la demande du client suite à Perte de clés » ne permet pas d'identifier le logement correspondant, non désigné (la facture est en outre adressée à la société RL Capital, [Adresse 2] à [Localité 9], alors que l'adresse du studio loué à Monsieur [P] était au [Adresse 8]). Faute d'élément, les premiers juges ont à juste titre débouté la société RL Capital de sa demande d'indemnisation présentée contre la société Opimmo à hauteur des sommes de 13.652,89 euros et de 800,09 euros. * Il convient à l'issue de ces développements de confirmer le jugement qui a débouté la société RL Capital de l'ensemble de ses demandes, présentées contre la société Opimmo. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Opimmo Les premiers juges, considérant que la société Opimmo ne démontrait pas que l'action introduite par la société RL Capital soit dépourvue de sérieux ou engagée de mauvaise foi ou encore dans l'intention de nuire, l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, formulée contre le propriétaire des lots. La société Opimmo critique le jugement de ce chef. Elle estime qu'il ne fait aucun doute que la société RL Capital la poursuit abusivement en justice et demande sa condamnation à l'indemniser à hauteur de 3.000 euros. La société RL Capital ne conclut pas sur ce point. Sur ce, La société Opimmo peut réclamer des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle de la société RL Capital telle que posée par l'article 1240 du code civil, à charge pour elle de prouver la réalité d'une action abusive et d'un préjudice en lien direct avec celle-ci. La société Opimmo ne peut donc se contenter d'affirmer l'absence de doute sur la poursuite abusive de la société RL Capital et d'indiquer qu'elle lui a fait part du caractère injustifié de cette action par e-mail du 10 septembre 2019 (de Monsieur [D], son directeur). La mauvaise appréciation que la société RL Capital a pu se faire de ses droits et l'absence de démonstration des faits et préjudices allégués ne caractérisent pas de facto une action abusive. Ses demandes ne reposent pas sur des preuves sérieuses, mais ne sont ni malveillantes, ni justifiées par une intention de nuire. La mauvaise foi de la société RL Capital n'est aucunement établie. La société Opimmo, en outre, ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui qui est causé par la nécessité de se défendre en justice, lequel est examiné sur un fondement distinct. Le jugement sera en conséquence également confirmé en ce qu'il a débouté la société Opimmo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les dépens et frais irrépétibles Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, mis à la charge de la société RL Capital. Ajoutant au jugement, la Cour condamnera la société RL Capital, qui succombe en son recours, aux dépens d'appel avec distraction au profit du conseil de la société Opimmo qui l'a réclamée, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile. Tenue aux dépens, la société RL Capital sera condamnée à payer à la société Opimmo la somme équitable de 2.000 euros en indemnisation des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs, La Cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SARL RL Capital aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Jeanne Baechlin, Condamne la SARL RL Capital à payer la somme de 2.000 euros à la SARL Opimmo en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE