Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22214 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3YV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection du RAINCY - RG n° 11-21-1131
APPELANTE
S.A. SEQENS
RCS NANTERRE 582 142 816
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 substitué à l'audience par Me Margaux BRIOLE, même cabinet, même toque
INTIME
Monsieur [P] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS , en date du 11 mars 2022, par procès-verbal
de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2009, la SA d'HLM Sogemac Habitat, au lieu et droit de laquelle vient désormais la société d'HLM Seqens, a donné à bail à M. [P] [O] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 444,62 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 82 euros.
Par lettre réceptionnée le 3 juillet 2020, M. [P] [O] a donné congé du logement.
Selon procès verbal de constat de reprise du 17 juin 2021, sur ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Bobigny du 27 mai 2021, la SA d'HLM Seqens a repris le logement.
Par acte d'huissier en date du 10 septembre 2021, la SA d'HLM Seqens a fait assigner M. [P] [O] aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
15 783,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
1 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
À l'audience du 4 octobre 2021, la SA d'HLM Seqens, représentée, a maintenu ses demandes.
M. [P] [O], régulièrement assigné, à l'étude de l'huissier selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile n'a pas comparu ni n'était représenté.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 29 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué :
CONDAMNE M. [P] [O] à payer à la SA d'HLM Seqens la somme de 1 631,71 euros (mille six cent trente-et-un euros et soixante-et-onze centimes), au titre des loyers et charges dus au 3 août 2020, selon décompte du 25 août 2021 déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE M. [P] [O] à payer à la SA d'HLM Seqens la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [P] [O] aux dépens de l'instance,
DÉBOUTE la SA d'HLM Seqens de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'appel interjeté le 15 décembre 2021 par la SA Seqens,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 07 mars 2022 par lesquelles la SA Seqens demande à la cour de :
ADJUGER à la société Seqens le bénéfice des présentes, et y faisant droit;
DÉCLARER recevable et fondé l'appel interjeté ;
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- limité la condamnation de M. [O] à payer à la société Seqens à la somme de 1 631,71 euros, alors qu'il était demandé la condamnation de M. [O] à payer à la société Seqens la somme de 15 783,13 euros,
- débouté la société Seqens de sa demande de dommages et intérêts,
- limité la condamnation de M. [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 300 euros.
Statuant à nouveau,
CONDAMNER M. [O] à payer à la société Seqens la somme de 15 738,13 euros au titre du solde locatif, avec intérêts légaux à compter de l'assignation ;
CONDAMNER M. [O] à payer à la société Seqens la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER M. [O] à payer à la société Seqens une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;
CONDAMNER M. [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [P] [O] n'a pas constitué avocat.
La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 11 mars 2022 par procès verbal de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile.
L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur le montant du solde locatif
Aux termes de l'article 15, I, dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ; il doit donc les libérer et à défaut il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l'expulsion du locataire.
Les indemnités d'occupation sont de plein droit dues, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.
Il résulte d'une jurisprudence constante, d'une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d'autre part, que c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.
S'agissant des modalités de la remise des clés, la jurisprudence retient également que celles-ci doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci (Civ 3ème 5 novembre 2003 bull n 189), sans que le bailleur ait à les réclamer (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).
Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés (Civ. 3ème, 13 octobre 1999, pourvoi No 97-21.683 bull n 202, Ci. 3ème 23 juin 2009 n 08-12.291, 3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).
Enfin la restitution du dépôt de garantie ne peut avoir lieu qu'à la remise des clés (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).
Il faut donc constater que les clefs ont effectivement été remises ou que le bailleur a refusé de les recevoir.
En l'espèce, le premier juge a considéré que M. [O] avait restitué les clés en même temps que le congé et qu'il ne restait tenu du paiement des loyers et charges que jusqu'à l'expiration du délai de préavis, soit jusqu'au 3 août 2020.
Or, s'il est constant que M. [O] a régulièrement donné congé de son appartement par courrier recommandé du 2 juillet 2020, réceptionné le 3 juillet 2020, aucune pièce ne vient justifier qu'il en a restitué les clés.
En effet, le simple fait que l'objet mentionné à ce courrier soit 'Remise de clé et changement d'adresse' et qu'il soit ajouté en fin de courrier : 'Le trousseau de clés a été adressé à la DD', ne permettent pas d'établir que les clés ont été effectivement remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci.
De surcroît, la société Seqens justifie avoir adressé un courriel à M. [O] le 20 octobre 2020 puis un courrier simple et recommandé le 6 janvier 2021, lui rappelant que la facturation de son loyer court jusqu'à la remise des clés et la libération des lieux.
L'appelante apparaît dès lors fondée à soutenir que la libération du logement donné à bail n'est intervenue que le 17 juin 2021, date à laquelle l'huissier de justice chargé de constater les conditions d'occupation du logement, a constaté que les lieux n'étaient plus occupés et a dressé un procès-verbal de reprise.
Jusqu'à cette date, M. [O] était occupant du bien et tenu du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation.
Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a limité la condamnation du locataire aux sommes dues au 3 août 2020.
Le décompte des sommes dues à la date du 17 juin 2021 laisse apparaître qu'il a été facturé à M. [O], outre les loyers, charges et indemnités d'occupation, égales à ces loyers et charges, un supplément de loyer de solidarité (SLS) forfaitaire à compter de janvier 2021 d'un montant de 1 428,76 euros par mois.
Aux termes de L 441-9 du code de la construction et de l'habitation :
'L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte 'mobilité inclusion' portant la mention 'invalidité' prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article'.
En l'espèce, l'appelante :
- produit la lettre recommandée du 2 décembre 2020, par laquelle elle a mis en demeure le locataire de lui transmettre l'enquête sur le SLS, portant mention des dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que la relance du 15 mars 2021 adressée à M. [O],
- justifie d'une seconde mise en demeure non réclamée adressée le 30 mars 2021 à M. [O], de régulariser sa situation dans un délai de 15 jours,
- produit un relevé de compte du 25 août 2021 justifiant suffisamment de la créance dont elle fait état, et distinguant, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, les sommes dues au titre du loyer, des charges et indemnités d'occupation impayés, ainsi que du supplément de loyer de solidarité forfaitaire et des frais de dossier et pénalités non remboursables depuis janvier 2021, d'où il résulte que l'intéressé reste lui devoir la somme totale de 15 738,13 euros arrêtée au 17 juin 2021, date de reprise des lieux, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 444 euros.
M. [O] sera donc condamné en appel à payer cette somme à la société Seqens, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021, date de l'assignation.
Sur les dommages-intérêts
Devant la cour, la société Seqens maintient sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 1 000 euros pour résistance abusive, faisant valoir qu'elle a été tenue d'engager des frais d'huissier pour pouvoir reprendre le logement, que le locataire a par conséquent gravement manqué à ses obligations.
L'article 1231-6 du code civil, prévoit que : "Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la société Seqens sollicite des dommages-intérêts pour résistance abusive sans caractériser la mauvaise foi de M. [O] au titre du retard à régler les sommes restant dues et sans justifier d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Seqens.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les frais de l'article 700 de première instance.
Il est équitable d'allouer à la société Seqens une indemnité de procédure de 1 000 euros en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [P] [O] à payer à la SA d'HLM Seqens la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts,
Et statuant à nouveau,
Condamne M. [P] [O] à payer à la SA d'HLM Seqens la somme de 15 738,13 euros arrêtée au 17 juin 2021, au titre de son solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021,
Et y ajoutant,
Condamne M. [P] [O] à payer à la SA d'HLM Seqens, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel,
Condamne M. [P] [O] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président
