Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03614 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PKA
N° MINUTE : 2/2024
JUGEMENT
rendu le 06 septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [J] [H], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque P0422
DÉFENDERESSE
Madame [P] [L], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 06 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03614 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PKA
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 30 juin 2022, M. [B] [H], aux droits duquel est venue Mme [J] [H], a consenti un bail d'habitation à Mme [P] [L] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 410 euros et d'une provision pour charges de 20 euros.
Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5600 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [L] le 4 décembre 2023.
Par assignation du 20 mars 2024, Mme [J] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [P] [L], ordonner l'enlèvement ou la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double du loyer soit la somme de 820 euros hors charges, à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à libération des lieux,
-7310 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 date du commandement de payer,
-2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa défaillance fautive,
-3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'appui de ses demandes, elle fait valoir sur le fondement des articles 1728 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [P] [L] a cessé tout règlement du loyer depuis le mois de novembre 2022. Sur sa demande principale elle expose que le commandement de payer est resté vain. Sur sa demande subsidiaire elle soutient que le défaut répété du locataire dans le paiement des loyers est une cause de résiliation du contrat. Sur sa demande indemnitaire elle indique que le loyer représente un complément de revenu vital et que le défaut de paiement la place dans une situation financière délicate.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 4 juin 2024, Mme [J] [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [P] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Aux termes de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Mme [J] [H] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 1er décembre 2023 et que la somme de 5600 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.
Or, il ressort du décompte locatif versé aux débats que cette somme n'a pas davantage été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 février 2024.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [J] [H] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 410 euros hors charges, sans qu'il n'y ait lieu de doubler ce montant.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 2 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [H] ou à son mandataire.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, Mme [J] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 14 mars 2024, Mme [P] [L] lui devait la somme de 7310 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Mme [P] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 5600 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur la demande de dommages-intérêts
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [P] [L] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [P] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de Mme [J] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2022 entre M. [B] [H], aux droits duquel est venue Mme [J] [H], d'une part, et Mme [P] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 2 février 2024 ;
ORDONNE à Mme [P] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Mme [P] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 410 euros hors charges par mois ;
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
CONDAMNE Mme [P] [L] à payer à Mme [J] [H] la somme de 7310 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 5600 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
DÉBOUTE Mme [J] [H] de sa demande de dommages-intérêts ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE Mme [P] [L] aux dépens ;
CONDAMNE Mme [P] [L] à payer à Mme [J] [H] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
