Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 24/00017

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON JUGE DE L’EXECUTION Service des Saisies Immobilières VENTE : S.C.I. SCI ALEXANDRE DUMAS (R.C.S. Lyon 888 244 696) N° RG 24/00017 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZDCN Minute n° : R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S Le Copie exécutoire et copie certifiée conforme à : Me Pierre-Yves CERATO de la SAS SPE SOUS FORME DE SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES - 768 Me Anne PORTIER de l’AARPI VAM AVOCATS - 699 Copie Commissaire de justice : S.A.R.L. PMG ASSOCIES Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON, après en avoir délibéré, a rendu en audience publique le jugement contradictoire suivant le ONZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE après que la cause ait été débattue en audience publique le 14 Mai 2024 devant : Madame Daphné BOULOC, Juge, siégeant comme Juge Unique, Madame Anastasia FEDIOUN, Greffier, ENTRE : CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST (R.C.S. Lyon 399 973 825) dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Pierre-Yves CERATO de la SAS SPE SOUS FORME DE SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON CREANCIER POURSUIVANT ET : S.C.I. SCI ALEXANDRE DUMAS (R.C.S. Lyon 888 244 696) dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Anne PORTIER de l’AARPI VAM AVOCATS, avocats au barreau de LYON PARTIE SAISIE EXPOSE DU LITIGE Par exploit de commissaire de justice en date du 17 Octobre 2023, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST a fait délivrer à la S.C.I. SCI ALEXANDRE DUMAS un commandement aux fins de saisie immobilière lui faisant sommation de payer la somme de 483.205,90 € arrêtée au 25 Mai 2023 incluant 482.380,51 € au titre d’un prêt n°5112097 et 487,15 € correspondant au coût de l’acte, outre intérêts, frais et accessoires postérieurs, en vertu et pour l’exécution d’un acte authentique exécutoire reçu par Maître [F] [M], Notaire au sein de la SAS BREMENS NOTAIRES, titulaire d’un Office Notarial à [Localité 5] (69), en date du 25 Mai 2021, contenant prêt et affection hypothécaire. La S.C.I. SCI ALEXANDRE DUMAS n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 08 Décembre 2023 à la Conservation des Hypothèques de Lyon, sous les références LYON - 3ème Bureau / 2023 S / N° 77, et ce pour valoir saisie du bien immobilier lui appartenant. Par acte de commissaire de justice en date du 07 Février 2024, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST a assigné la S.C.I. SCI ALEXANDRE DUMAS à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 02 Avril 2024, aux fins, au visa des articles R 322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution : - de fixer la créance du poursuivant à la somme de 482.380,51 € outre intérêts conventionnels au taux de 1,18%, frais et accessoires postérieurs, - de fixer la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la S.A.R.L. PMG ASSOCIES, commissaire de justice ou de tout autre commissaire de justice, qui pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique, - d’autoriser le demandeur à compléter l’avis prévu à l’article R 322-31 du Code susvisé par une photographie du bien à vendre, et les avis simplifiés prévus à l’article 65 du même décret par une désignation sommaire des biens mis en vente, et l’indication du nom de l’avocat poursuivant, - d’autoriser le demandeur à accomplir la publicité par un autre mode de communication à travers l’annonce de la vente sur un site national internet : www.info-encheres.com (ABT COMMUNICATIONS), ce en vertu de l’article R 322-37 du Code des procédures civiles d’exécution, - de dire que cette annonce sera similaire à l’avis prévu à l’article R 322-31 précité et qu’y sera adjoint le cahier des conditions de la vente, en prenant soin de retirer de cet acte les coordonnées de la partie saisie, ainsi qu’une photographie, - de dire qu’en cas d’application de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera fait application de l’ensemble des clauses du cahier des conditions de la vente, - de dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente. Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 12 Février 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie. A l'audience du 04 Avril 2024, l’affaire a été renvoyée au 14 mai 2024, date à laquelle elle a été évoquée. Les parties constituées ont fait référence à leurs dernières écritures notifiées. Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 13 mai 2024, la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre-Est a sollicité, sur le fondement des articles R 322-4 du code des procédures civiles d'exécution, de voir : - Débouter la SCI ALEXANDRE DUMAS de sa demande de réduction de l'indemnité de résiliation anticipée, - Autoriser la vente amiable du bien saisi au prix net vendeur de 370 000 €, - Statuer ce que de droit conformément à l'article R.322-5 2°, articles R.322-15 et R.322-18 dudit Code, - Et dans l'hypothèse d'une vente amiable, dire et juger qu'il sera fait entière application du cahier des conditions de vente et que, conformément à l'article A444-191 V. du code de commerce, l'avocat poursuivant ayant déposé le cahier des conditions de vente aura droit, indépendamment des frais préalables et de la rémunération de tout autre intervenant, à l'émolument perçu par les notaires en application de l'article A. 444-91, - Taxer les frais de procédure, - Fixer la créance du poursuivant à la somme de 482.380,51 € outre intérêts conventionnels au taux de 1,18%, frais et accessoires postérieurs au 25/05/2023, - Conformément à l'article R 322-26 du Code des procédures civiles d'exécution, voir fixer dès à présent la date d'adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de Maître la SARL PMG Associés, Commissaires de Justice à [Localité 5], ou de tel autre huissier qu'il plaira à Monsieur le Juge de l'Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique, - Autoriser d'ores et déjà le requérant à : - compléter l'avis prévu à l'article R.322-31 du Code des procédures civiles d'exécution par une photo du bien à vendre, - compléter les avis simplifiés prévus à l'article R.322-32 du Code des procédures civiles d'exécution, par une désignation sommaire des biens mis en vente ainsi que l'indication du nom de l'avocat poursuivant, - accomplir la publicité par un autre mode de communication à travers l'annonce de la vente sur un site national internet : www.info-encheres.com (ABT COMMUNICATIONS) et ce en vertu des dispositions de l'article R.322-37 et suivant du Code des procédures civiles d'exécution, - dire que cette annonce soit similaire à l'avis prévu à l'article R.322-31 du Code des procédures civiles d'exécution et qu'il y soit adjoint : le cahier des charges, en prenant soin de retirer de cet acte les coordonnées de la partie saisie, et une photographie, - Dire et juger qu'en cas d'application de l'article R.322-21 du Code des procédures civiles d'exécution, il sera fait application de l'ensemble des clauses du cahier des conditions de la vente, - Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, Par conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 1er mai 2024, la SCI ALEXANDRE DUMAS demande au juge de l'exécution de : - réduire la clause pénale qualifiée d'indemnité de résiliation anticipée à de plus justes proportions, - autoriser la vente amiable du bien objet de la saisie pour un montant minimal de 370.000 €uros net vendeur, - taxer les frais de procédure, - réserver les dépens. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé du litige, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024, les parties étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST Aux termes de l'article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. 1/ Sur la demande de réduction de l'indemnité de résiliation Aux termes de l'article L312-39 du code de la consommation, en cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret. Aux termes de l'article R313-28 du code de la consommation, l'indemnité prévue en cas de résolution du contrat de crédit ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés. Aux termes de l'article D312-16 du code de la consommation, lorsque le prêteur exige le remboursement immédiat du capital restant dû en application de l'article L. 312-39, il peut demander une indemnité égale à 8 % du capital restant dû à la date de la défaillance. En l'espèce, au sein de l'acte notarié du 25 mai 2021, les conditions générales de l'offre de prêt annexée à l'acte prévoient qu'en cas de déchéance du terme, le prêteur pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû majoré des intérêts échus mais non payés, outre une indemnité " fixée à 7% des sommes dues (en capital et en intérêts échus) ". Dans le cas présent, selon décompte arrêté du 25 mai 2023, la banque fait valoir une créance incluant une indemnité légale suite à déchéance du terme de 7 % à hauteur de 30.283,88 €. Il est établi que la déchéance du terme est intervenue à l'égard de la SCI ALEXANDRE DUMAS (pièce 6 en demande). Dès lors, en application du contrat de prêt, l'indemnité de 7% prévue par les stipulations contractuelles précitées pouvait être réclamée par la banque créancière. Cependant, l'indemnité susvisée s'analyse en une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil, dans la mesure où les parties ont évalué forfaitairement et de façon anticipée le montant auquel donnera lieu l'inexécution du paiement des échéances de prêt. Il résulte des dispositions de l'article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Il convient de déterminer si l'indemnité est susceptible de modération. Dans le cas présent, la stipulation litigieuse reprend l'article R313-28 du code de la consommation précité qui prévoyait qu'en cas de défaillance de l'emprunteur, l'indemnité prévue en cas de résolution du contrat de prêt ne peut dépasser 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés. La clause litigieuse ne peut être déterminée comme abusive intrinsèquement, dès lors qu'elle reprend la limitation légale introduite par le Code de la consommation. En outre, il n'est pas établi que cette clause crée un déséquilibre significatif entre les parties compte tenu du montant de l'indemnité réclamée afférent au seul prêt au taux de 1,18 % l'an, de la situation de la société débitrice et de l'ancienneté de la dette. Compte tenu de ces éléments, il n'y a pas lieu de considérer que la stipulation litigieuse prévoit une peine manifestement excessive. En conséquence, il convient de rejeter le moyen de contestation formé sur ce point, la banque créancière pouvant poursuivre le recouvrement de l'indemnité forfaitaire. 2/ Sur la fixation de créance Il résulte des pièces versées aux débats que la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre-Est dispose d'un titre exécutoire portant une créance liquide et exigible à l'encontre de la SCI ALEXANDRE DUMAS et que la saisie immobilière porte sur un bien immobilier lui appartenant conformément à l'article L311-6 du code des procédures civiles d'exécution. Selon décompte arrêté au 25 mai 2023, la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre-Est fait valoir une créance de 482.380,51 €, outre intérêts, frais et accessoires postérieurs au 25 mai 2023. Le moyen de contestation soulevé par la partie saisie ayant été rejeté, il y a lieu de mentionner cette somme dans le cadre du présent jugement conformément à l'article R322-18 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de vente amiable Aux termes de l'article R 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. L'article R322-21 du même code précise que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu'il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. En l'espèce, la société débitrice saisie demande au juge de l'exécution d'autoriser la vente amiable du bien au motif qu'elle bénéficie de perspectives de vente. Le créancier poursuivant ne s'y oppose pas. Compte tenu du prix de vente minimal proposé, et de l'absence d'opposition du créancier poursuivant, les conditions de vente amiable proposées apparaissent conformes aux conditions économiques du marché. Il convient de permettre une vente au meilleur prix. La vente amiable qui permet de rechercher des acquéreurs potentiels de façon plus élargie sera donc autorisée à cette fin. Compte tenu de ces éléments, il est de l'intérêt de l'ensemble des parties en cause d'autoriser la vente amiable du bien saisi au prix minimum de 370.000 €. Il y a lieu en outre d'ordonner la consignation du prix de vente sur le compte de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATION. Au vu de l'état des frais produit par le créancier poursuivant, il convient de taxer les frais de poursuite qui seront à la charge de l'acquéreur en sus du prix de vente, à la somme de 4.355,88 € (le droit d'engagement des poursuites lors de la délivrance du commandement aux fins de saisie immobilière n'est pas taxable car n'incombe qu'au créancier (article A.444-15 al.3 du code de commerce)). Il résulte de l'article R322-21 précité, que la vente ne peut être fixée au-delà d'un délai de 4 mois. Une date postérieure ne peut être prévue par le juge. Il y a donc lieu d'ordonner le rappel de l'affaire à l'audience du 8 Octobre 2024 à 9 heures 30 en salle 9 aux fins de constatation de la réalisation de la vente amiable. Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens Les dépens d'ores et déjà exposés sont intégrés à la taxe. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière, Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 17 Octobre 2023 publié le 08 Décembre 2023 sous les références LYON - 3ème Bureau / 2023 S / N° 77 ; DEBOUTE la S.C.I. SCI ALEXANDRE DUMAS de l’ensemble de ses contestation ; FIXE la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-ESTà la somme de 482.380,51 € selon décompte arrêté au 25 Mai 2023, outre intérêts, frais et accessoires postérieurs au 25 mai 2023 ; ORDONNE la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST à l’encontre de la S.C.I. SCI ALEXANDRE DUMAS ; AUTORISE la S.C.I. SCI ALEXANDRE DUMAS à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière ; FIXE à la somme de TROIS CENT SOIXANTE DIX MILLE EUROS (370.000,00 €) le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ; DIT que le prix de vente du bien devra être consigné à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION ; TAXE les frais de poursuite à la somme de 4.355,88 € et dit que ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente ; RAPPELLE qu’au visa de l’article 1593 du code civil, l’acquéreur devra payer aux Avocats de la cause l’émolument sur le prix de vente, en application de l’article A 444-191 du code de commerce pour les assignations délivrées après le 1er septembre 2017, et ce, au titre des frais accessoires à la vente, les dits émoluments étant exigibles à compter de la signature de l’acte authentique de vente devant le Notaire ; ORDONNE le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 08 Octobre 2024 à 9 Heures 30 Salle 9 ; DIT que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe ; DIT que le présent jugement sera signifié conformément aux dispositions de l’article R 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution ; ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ; Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame BOULOC, Juge, et par Madame FEDIOUN, Greffier. Le Greffier, Le Président,