Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 24/01843

Du 12 novembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01843 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLVO S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [E] [D] Expéditions délivrées à : Me KREBS Mme [D] FE délivrée à : Me KREBS Le 12/11/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDERESSE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES - RCS PARIS 824 541 148 - [Adresse 3] Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon DEFENDERESSE : Madame [E] [D] née le 24 Septembre 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] Comparante en personne DÉBATS : Audience publique en date du 17 septembre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2018, prenant effet le même jour, Monsieur et Madame [J], ont consenti un bail d’habitation à Madame [E] [D], portant sur un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 450 €. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements de la locataire quant au paiement des loyers par acte signé électroniquement le même jour. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 2.250 € représentant le montant des échéances impayées des mois d’octobre et décembre 2023 et des mois de janvier à mars 2024. Par acte introductif d’instance du 20 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux aux fins de voir : ▸ Constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la cause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [E] [D], Et obtenir,  ▸ L’autorisation d’expulser Madame [E] [D] et tous occupants de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique ; ▸ La condamnation de Madame [E] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.630 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.250 € et pour le surplus à compter de l’assignation ; ▸ La condamnation de Madame [E] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; ▸ La condamnation de Madame [E] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ; ▸ La condamnation de Madame [E] [D] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; ▸ Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit. A l’audience du 17 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient ses demandes. Elle s’en remet à l’appréciation du juge quant à la demande de délais de paiement sur une période de 24 mois ainsi qu’à celle de suspension de la clause résolutoire formulée par Madame [E] [D]. Elle expose que Madame [E] [D] a repris le paiement des loyers depuis le mois d’avril 2024 ; qu’une somme de 140 € payée le 15 septembre 2024 ne figure pas au décompte présenté à l’audience. Présente à l’audience, Madame [E] [D] ne conteste pas la dette. Elle fait valoir qu’elle paye le loyer dans son intégralité depuis avril 2024, et a également réalisé un virement de 70 € au mois de mars et un virement de 140 € reçu le 15 septembre 2024 par la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Elle sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire et propose de s’acquitter de sa dette par règlements de 70 € en sus du loyer courant. Elle sollicite encore le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l’appui de ses demandes, elle explique avoir conclu un contrat de travail avec la société MANPOWER en avril 2024, lequel court jusqu’en septembre 2025, au titre duquel elle perçoit un salaire de 1.800 € brut par mois, elle est célibataire, sans enfant. Un diagnostic social et financier a été remis à la juridiction. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 12 novembre 2024. MOTIFS : Sur la recevabilité de la demande : L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats : ▸ La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE ▸ Le contrat de location conclu le 1 décembre 2018 entre Monsieur et Madame [J], bailleurs, et Madame [E] [D], locataire. ▸ Le contrat de cautionnement VISALE conclu le 1er décembre 2018 entre Monsieur [O] [J] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ; ▸ Une quittance subrogative du 9 mars 2024, portant sur une somme de 450 € et portant le montant total de la créance à la somme de 2.250 €, une quittance subrogative en date du 11 avril 2024 portant sur la somme de 450 € et portant le montant total de la créance à la somme de 2.700 €. Par ailleurs, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu le 1er décembre 2018 entre le propriétaire bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et / ou d’expulsion », la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précisant dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en réalisation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). » Elle justifie en conséquence, de sa qualité à agir en résiliation du bail. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 21 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 21 mars 2024, soit, deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation. Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers. Sur la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion : Le bail portant sur le logement signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges à l'échéance fixée. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [E] [D] un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 2.250 € au titre des loyers échus et impayés des mois d’octobre et décembre 2023 et des mois de janvier à mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. Ce défaut de régularisation fonde la société ACTION LOGEMENT SERVICES à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 21 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que : ○ pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ○ ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; ○ si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que Madame [E] [D] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois d’avril 2024 auprès du bailleur. Madame [E] [D] justifie, à l’appuie de fiche de paie, que sa situation professionnelle et financière, à savoir la conclusion d’un contrat de travail auprès de la société Manpower, pour un salaire brut de 1.800 €, lui permet d’être en situation de régler sa dette locative. Il y a lieu dès lors de lui accorder des délais de paiements dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets de la clause résolutoire. En cas de non-respect de ce moratoire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [E] [D]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [E] [D] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer à compter du 21 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués. Sur la dette locative et les indemnités d’occupation : En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. De plus, en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Par suite, la caution est fondée à réclamer aux débiteurs le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement. La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats : • le commandement de payer délivré le 20 mars 2024 pour la somme de 2.250 €, • la lettre d’information datée du 15 février 2024 adressée à la locataire, • le décompte de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de la locataire en date du 31 mai 2024 pour une somme principale de 2.630 € en avril 2024 après versement d’une somme de 70 € par la locataire. Madame [E] [D] à l’appui d’un justificatif de son application bancaire, justifie avoir versé le 15 septembre 2024 la somme de 140 € auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Ce paiement n’est pas contesté, il convient donc de le déduire du montant total dû. Subrogée dans les droits et actions des époux [J], la société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi fondée en sa demande, à hauteur de la somme totale 2.490 €, au paiement de laquelle Madame [E] [D] sera condamnée, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.250 € à compter du 20 mars 2024, et sur la somme de 2.630 € à compter à compter du 20 juin 2024. Dans l’hypothèse où Madame [E] [D] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des indemnités d’occupation à compter du 21 mai 2024, date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, pour lesquelles la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficiera d’une quittance subrogative. Sur les demandes accessoires : En application du code de procédure civile, Madame [E] [D], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer en outre à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 21 mai 2024 ; CONDAMNE Madame [E] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 2.490 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.250 € à compter du 20 mars 2024, et sur la somme de 2.630 € à compter du 20 juin 2024 ; ACCORDE à Madame [E] [D] des délais de paiements, et L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 70 €, au plus tard le dernier jour de chaque mois, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance aux bailleurs ; DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts et les dépens (et indemnité de procédure) ; SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail, DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué, DIT en revanche qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, ainsi que du loyer courant, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail à la date du 21 mai 2024, CONDAMNE en ce cas Madame [E] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5] et DIT qu'à défaut pour Madame [E] [D] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique ; FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer et CONDAMNE Madame [E] [D] à son paiement pour lesquelles la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficiera d’une quittance subrogative, à compter du 21 mai 2024 jusqu’à la libération des lieux ; CONDAMNE Madame [E] [D] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Madame [E] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE