Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/00397 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVUC
Minute : 24/809
S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT
Représentant : Me Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0274
C/
Madame [W] [D]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 septembre 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [W] [D],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
Page EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 février 2019, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [W] [D] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 469,63 euros, augmenté des provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à Madame [W] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2100,13 euros en principal, au titre des loyers impayés.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 31 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [W] [D] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,supprimer le délai de 2 mois de l’article L412-1 du CPCE en raison de la mauvaise foi,ordonner l’expulsion de Madame [W] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Madame [W] [D] au paiement de la somme de 3529,10 euros au titre de la dette locative avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 28 décembre 2023.
À l'audience du 17 juin 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8231,11 euros arrêtée au 11 juin 2024, loyer du mois de mai inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.
La SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT soutient que Madame [W] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 juillet 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [W] [D], régulièrement assignée, à personne ne comparait pas et n'est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [W] [D] assignée, à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 décembre 2023 en vue d'une audience prévue le 17 juin 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2023.
En conséquence, les demandes de la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 28 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 février 2019 à compter du 29 septembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. La seule absence de paiement régulier des loyers est insuffisante à caractériser la mauvaise foi, et le bailleur ne communique aucun élément à ce titre.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 février 2019, du commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 11 juin 2024 que la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 162,48 euros, 124,11 euros et 5 fois 7,62 euros au titre de pénalités non justifiées, soit la somme de 324,69 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 7906,42 euros, au titre des sommes dues au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 décembre 2023 sur la somme de 3529,10 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 février 2019 entre la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d'une part, et Madame [W] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 29 septembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [W] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [W] [D] à compter du 29 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 7906,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 11 juin 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 22 décembre 2023 sur la somme de 3529,10 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 juin 2024, échéance de juin, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [W] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SA d'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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