Cour d'appel, 01 juin 2023. 22/04204

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 01/06/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 22/04204 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UPB3 Jugement n° RG 16/08575 rendu le 12 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Lille Arrêt n° 20/48 rendu le 13 février 2020 par la 2ème chambre section 1 de la cour d'appel de Douai Arrêt n° 361 FS-D rendu le 21 avril 2022 par la Cour de Cassation - RENVOI APRES CASSATION - DEMANDERESSE au renvoi SARL El Azhar prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 1] représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Emmanuel Lacheny, avocat plaidant, substitué par Me Guillaume Derrien, avocats au barreau de Lille DÉFENDEURS au renvoi Monsieur [H] [G] né le 24 décembre 1950 à [Localité 7] (Maroc), de nationalité française demeurant [Adresse 2] représenté par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assisté de Me Evelyne Ingwer, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant Monsieur [B] [X], Notaire demeurant [Adresse 5] SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste, représentée par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège ayant son siège social [Adresse 4] représentés par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat constitué, substitué par Me Olivier Playoust, avocats au barreau de Lille SARL BP Immo prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège ayant son siège social [Adresse 3] représentée par Me Anne-Sophie Verité, avocat au barreau de Lille, avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Clotilde Vanhove, conseiller ------------------ GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs DÉBATS à l'audience publique du 16 mars 2023 tenue en double rapporteur par Pauline Mimiague et Clotilde Vanhove après accord des parties et dont le dossier a été instruit par Mme Vanhove. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président, et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 01 mars 2023 **** EXPOSE DU LITIGE Le 26 avril 1995, Mme [N] a consenti à M. [K], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 1995, un bail commercial portant sur le rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Dans les conditions générales du bail a été insérée une clause n°15 intitulée « cession - sous-location », ainsi rédigée « le preneur pourra céder ses droits au présent bail dans les conditions de la « clause particulière 1° Destination » stipulée plus haut, mais à la condition d'avoir obtenu préalablement et par écrit le consentement exprès du bailleur et sous réserve d'être à jour de ses loyers et charges ». Par avenant du 15 septembre 1995, non signé par Mme [N], M. [K] a cédé le bail à M. [Z]. Le 23 décembre 2014, Mme [N] a vendu son immeuble à la société BP Immo. Le 1er juillet 2015, la société BP Immo et M. [G] ont régularisé une promesse de vente du rez-de-chaussée de l'immeuble, comprenant le local commercial susvisé, au prix de 87 000 euros. Le prix était payable comptant pour la somme de 77 000 euros et par 20 échéances mensuelles successives de 500 euros à compter du 12 décembre 2015 pour le solde de 10 000 euros. Par lettre recommandée du 10 juillet 1995, le notaire en charge de la vente, Me [X], notaire associé de la SCP Delattre, [X], Bonduelle-Haire, Martin et Benveniste a, en application de l'article L.145-46-1 du code de commerce, informé M. [K] de ce que la société BP Immo entendait procéder à la vente du local commercial et de ce qu'il bénéficiait d'un droit de préférence. Le 20 août 2015, le notaire a informé la société BP Immo de ce que, ayant procédé à la purge du droit de préférence, M. [K] n'avait pas retiré la lettre recommandée. Le notaire a de ce fait demandé à la venderesse, qui lui a répondu par la négative, si elle avait connaissance d'une autre adresse de M. [K]. La vente entre la société BP Immo et M. [G] a en cet état été régularisée par acte authentique du 12 novembre 2015. Se présentant comme locataire du local commercial en cause, la société El Azhar a, par courrier du 4 mai 2016 adressé au gestionnaire de l'immeuble, invoqué le non-respect de son droit de préférence lors de la vente de l'immeuble. Par acte d'huissier du 28 septembre 2016, la société El Azhar a fait assigner la société BP Immo et M. [G] devant le tribunal de grande instance de Lille en nullité de la vente. Le 14 décembre 2016, la société BP Immo a appelé les notaires en garantie. Après jonction des deux instances, le tribunal, par jugement du 12 avril 2018, a : constaté la publication de l'assignation par la société El Azhar, déclaré irrecevable l'ensemble des demandes formulées par la société El Azhar, dit n'y avoir lieu en conséquence à examiner les demandes en restitution et les appels en garantie formulés, débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts, condamné la société El Azhar à payer à la société BP Immo la somme de 1 000 euros, à M. [G] la somme de 1 500 euros et à Me [X] et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société El Azhar au paiement des frais et dépens, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par arrêt du 13 février 2020, la cour d'appel de Douai a : infirmé le jugement et statuant à nouveau, déclaré la société El Azhar, bénéficiaire du bail du 26 avril 1995 soumis au statut des baux commerciaux, recevable en ses demandes, constaté la violation du droit de préemption du preneur, prononcé la nullité de la vente du bien immobilier intervenue entre la société BP Immo et M. [G], avec toutes conséquences de droit, rejeté les demandes de la société El Azhar de substitution à l'acquéreur et de consignation du prix, condamné in solidum Me [X], la société BP Immo et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste à payer à la société El Azhar la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts, débouté la société El Azhar de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [G], condamné la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste à payer à M. [G] 7 819,18 euros de frais d'acte, condamné in solidum Me [X], la société BP Immo, et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste à payer à M. [G] 7 000 euros au titre des frais de négociation, 7 371,17 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices financiers, les charges de copropriété trimestrielles à compter du quatrième trimestre 2015 et les taxes foncières à compter de 2016 et jusqu'au prononcé de l'arrêt et 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, débouté M. [G] de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société El Azhar, déclaré la demande de M. [G] d'appel en garantie de Me [X], de la société BP Immo et de la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste sans objet, rejeté la demande de la société BP Immo d'appel en garantie de Me [X] et de la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste, y ajoutant, condamné la société BP Immo à payer à la société El Azhar la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Me [X], la société BP Immo et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste à payer à M. [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, débouté le surplus des demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Me [X], la société BP Immo et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste aux dépens de première instance et d'appel. M. [G] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt. Me [X] et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste ont formé un pourvoi incident, de même que la société BP Immo. Par arrêt du 21 avril 2022, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt en toutes ses dispositions, condamné la société El Azhar aux dépens et rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Cour de cassation a remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Douai autrement composée. Par déclaration reçue au greffe le 1er septembre 2022, la société El Azhar a saisi la cour d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable l'ensemble de ses demandes, dit n'y avoir lieu en conséquence à examiner les demandes en restitution et les appels en garantie formulés, débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts et l'a condamnée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, statuant de nouveau, - la dire recevable et bien fondée en ses demandes, - prononcer la nullité de la vente intervenue le 12 novembre 2015 entre la société BP Immo et M. [G], * à titre principal, dire que l'arrêt à intervenir vaudra cession de l'immeuble à son profit, moyennant le versement par elle entre les mains du notaire d'un prix de 87.000 euros, * à titre subsidiaire : - condamner solidairement la société BP Immo, M. [G], Me [X] et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste à lui payer la somme de 87.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice tiré de l'absence de cession de l'immeuble à son profit, * en tout état de cause, - condamner solidairement la société BP Immo, M. [G], Me [X] et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce, - débouter la société BP Immo, M. [G], Me [X] et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste de l'ensemble de leurs fins, demandes et conclusions, - condamner solidairement la société BP Immo, M. [G], Me [X] et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste à lui payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 février 2023, M. [G] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'ensemble des demandes formulées par la société El Azhar, dit n'y avoir lieu en conséquence à examiner les demandes en restitution et les appels en garantie formulés, condamné la société El Azhar sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et au paiement des frais et dépens de l'instance, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, Statuant à nouveau de ce chef : - condamner la société El Azhar à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil, Y ajoutant, - condamner la société El Azhar à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel outre les dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Processuel, * à titre subsidiaire, en cas d'annulation de la vente : - condamner la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste et Me [X], ou l'un à défaut de l'autre, et la société BP Immo en toute hypothèse à le relever et garantir de toutes les condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens qui viendraient à être prononcées contre lui sur la demande de la société El Azhar, - condamner solidairement et conjointement la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste et Me [X], ou l'un à défaut de l'autre, et la société BP Immo à l'indemniser de l'intégralité de son préjudice financier et moral en lui réglant la somme de 134 088,86 euros à parfaire jusqu'à l'arrêt à intervenir à raison de l'actualisation de certains postes de préjudice (charges de copropriété, taxes foncières) qui se décompose comme suit : ' préjudice financier : 129 088,86 euros à parfaire, ' préjudice moral : 5 000 euros, * très subsidiairement, dans l'hypothèse d'une nullité de la vente avec substitution, - condamner la société El Azhar à consigner préalablement à l'arrêt ordonnant la substitution d'acquéreur les sommes suivantes : o 87 000 euros au titre du prix de vente, o 7 000 euros au titre des honoraires de négociation, o 7 819,18 euros au titre des frais d'acte, o 3 258 euros au titre des taxes foncières à compter de 2015 (prorata) jusqu'à l'arrêt à intervenir o 9 182,87 euros au titre des charges de copropriété à compter du 4ème trimestre 2015 suivant décompte du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2022 à parfaire jusqu'à l'arrêt à intervenir, Après constatation par la cour de la consignation de ces sommes, - ordonner la substitution d'acquéreur et autoriser la libération des fonds à son profit, - condamner solidairement et conjointement la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste et Me [X], ou l'un à défaut de l'autre, et la société BP Immo à lui régler les sommes suivantes : o 14 742, 34 euros au titre du manque à gagner sur vente de produits financiers, o 157,75 euros au titre du coût du commandement de payer délivré par BP Immo et clause pénale, o 5 000 euros au titre du préjudice moral, * en tout état de cause dans l'hypothèse d'une nullité de la vente, ordonner les restitutions découlant de l'annulation de la vente, * en tout état de cause, - débouter la société El Azhar de toutes ses demandes indemnitaires en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, - débouter les parties de toutes demandes contraires à ses prétentions, - condamner solidairement et conjointement la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste et Me [X], ou l'un à défaut de l'autre, ainsi que la société BP Immo à lui payer une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, - condamner solidairement et conjointement la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste et Me [X], ou l'un à défaut de l'autre, ainsi que la société BP Immo aux entiers dépens de l'instance, - débouter Me [X] et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que celle relative aux dépens en ce qu'elles sont dirigées à son encontre. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 février 2023, la société BP Immo demande à la cour de : * à titre principal : - dire mal appelé, bien jugé, - en conséquence, déclarer irrecevable la société El Azhar et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, * à titre subsidiaire : dans l'hypothèse d'une nullité de la vente avec substitution : - condamner la société El Azhar à consigner préalablement à l'arrêt ordonnant la substitution d'acquéreur les sommes de 87 000 euros au titre du prix de vente, 7 000 euros au titre des honoraires de négociation, 7 819,18 euros au titre des droits de mutation et honoraires de Me [X], 3 258 euros au titre des taxes foncières et 9 182,87 euros au titre des charges de copropriété, - après constatation par la cour de la consignation de ces sommes, ordonner la substitution d'acquéreur et autoriser la libération des fonds au profit de M. [G], dans l'hypothèse d'une nullité de la vente sans substitution, et en tant que de besoin : - ordonner la restitution du prix de vente au profit de M. [G] : - ordonner la restitution des loyers perçus au profit de la société BP Immo, - ordonner le remboursement des charges payées par M. [G], - de tout autoriser la compensation, * en tout état de cause : - débouter les parties de toutes demandes contraires, - condamner la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste et Maître [X], à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées à son encontre, - condamner solidairement et conjointement la société El Azhar, la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste, et Me [X], ou l'un à défaut de l'autre, au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, - les condamner aux frais et entiers dépens, dont distraction au profit de Me Vérité. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 février 2023, Me [X] et la SCP Delattre [X] Bonduelle-Haire Martin et Benveniste demandent à la cour de : * à titre principal : - confirmer le jugement en ce que la société El Azhar a été déclarée irrecevable en l'ensemble de ses demandes, - en conséquence, dire et juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l'ensemble des prétentions émise par la société El Azhar, - en conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a été jugé qu'il n'y a lieu à examiner les demandes en restitutions et les appels en garantie formulés, * dans tous les cas : - condamner la société El Azhar à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, - la condamner aux dépens de l'instance d'appel, * à titre subsidiaire : - rejeter les prétentions, fins et conclusions de la société BP Immo, de la société El Azhar et de M. [G] en tant qu'elles sont dirigées à leur encontre, les en débouter, - condamner solidairement ou l'un à défaut de l'autre la société BP Immo, la société El Azhar et M. [G] au paiement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner solidairement ou l'un à défaut de l'autre aux entiers dépens de l'instance. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2023. Plaidée à l'audience du 16 mars 2023, l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2023. MOTIVATION Sur la recevabilité des demandes de la société El Azhar Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article L.145-46-1 du code de commerce prévoit que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Les intimés soutiennent que la société El Azhar est irrecevable à se prévaloir du droit de préférence bénéficiant au locataire commercial, ne démontrant pas être titulaire d'un bail commercial. La société El Azhar soutient à la fois qu'un bail verbal existait entre elle et Mme [N] et qu'elle a bénéficié de la cession du bail initialement conclu entre Mme [N] et M. [K]. Aux termes de l'article 1690 du code civil, le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. La cession du bail commercial, comme toute cession de créance, doit, en application de ce texte, être signifiée au bailleur ou, à défaut, être acceptée par ce dernier par acte authentique. Le contrat peut valablement prévoir des clauses restrictives de cession et/ou prévoyant l'obligation pour le bailleur de concourir à l'acte. En l'espèce, le bail contient une clause n°15 intitulée et qui prévoit « cession - sous-location », ainsi rédigée « le preneur pourra céder ses droits au présent bail dans les conditions de la « clause particulière 1° Destination » stipulée plus haut, mais à la condition d'avoir obtenu préalablement et par écrit le consentement exprès du bailleur et sous réserve d'être à jour de ses loyers et charges ». La cession irrégulière du bail, pour non respect des dispositions de l'article 1690 du code civil comme des clauses restrictives insérées au contrat, est inopposable au bailleur. Cependant, même irrégulière, la cession peut ultérieurement être acceptée par le bailleur, cette acceptation pouvant être expresse ou tacite, à la condition, en ce dernier cas, de résulter de faits positifs non équivoques. Il est constant que le 26 avril 1995, Mme [N] a consenti à M. [K] un bail commercial portant sur le rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Le 15 septembre 1995, un « avenant à bail » a été régularisé entre M. [K] « locataire sortant » et M. [Z] « locataire entrant », qui stipule que M. [K] « a décidé de cesser son activité et la céder au profit de M. [Z] qui accepte, en son nom personnel ». Si ce document mentionne le bailleur, Mme [N], sa signature ne figure pas sous la mention « le bailleur » située en fin d'acte. Il en résulte que cette cession de bail est irrégulière puisqu'elle n'a pas respecté les exigences du bail en matière de cession. En outre, il ne s'agit pas d'une cession au profit de la société El Azhar, mais de M. [Z] « en son nom personnel ». Il résulte des statuts de la société El Azhar qu'elle a été constituée postérieurement à la cession, le 22 septembre 1995 et M. [Z] en a été désigné gérant. Dès lors que le bail initial, signé entre Mme [N] et M. [K] a fait l'objet de cette cession et qu'il n'est pas démontré qu'il ait été mis fin à ce bail, la société El Azhar ne peut valablement soutenir bénéficier d'un bail verbal sur ce même immeuble. Elle peut cependant soutenir avoir bénéficié d'une cession de bail de la part de M. [Z] à son profit qui, ne faisant l'objet d'aucun écrit, est nécessairement irrégulière au regard des stipulations du bail. Il lui appartient alors de démontrer que cette cession a été acceptée par le bailleur, expressément ou tacitement, ce qui aurait pour conséquence de valider les deux cessions irrégulièrement intervenues, devant en ce cas démontrer l'existence de faits positifs non équivoques de la part du bailleur. Pour prouver l'acceptation par Mme [N] de la cession de bail intervenue à son profit, la société El Azhar produit : de nombreuses quittances de loyers établies par Mme [N] au nom de la « SARL El Azhar », certaines mentionnant également « M. [Z] », portant sur les loyers versés entre janvier 1996 et août 2003, un courrier adressé par Mme [N] au « gérant de la société El Azhar » le 8 juin 2009 portant sur l'actualisation du loyer, un commandement adressé par Mme [N] à la SARL El Azhar le 2 septembre 2009 tendant à justifier de l'exécution des travaux contractuels prévus en façade de l'immeuble, à justifier d'une assurance répondant aux critères imposés par le contrat de bail, à payer la somme de 6 064,85 euros, une assignation en justice devant le juge des référés délivrée le 22 octobre 2009 par Mme [N] à la SARL El Azhar, une ordonnance rendue le 16 novembre 2010 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille entre Mme [N] et la SARL El Azhar condamnant cette dernière au paiement d'une provision et ordonnant une expertise de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Ces éléments caractérisent l'acquiescement de Mme [N], en sa qualité de bailleresse, à la cession du bail intervenue entre M. [Z] et la société El Azhar, la bailleresse reconnaissant la qualité de locataire commercial à la société El Azhar dans tous ces actes. Ce faisant la bailleresse a également implicitement acquiescé à la cession intervenue entre M. [K] et M. [Z] précédemment. En conséquence, la société El Azhar démontre qu'elle bénéficie du bail initialement accordé à M. [K] puis cédé à M. [Z] avant de lui être attribué et est donc recevable en ses demandes. Le jugement dont appel sera réformé de ce chef. Sur la violation du droit de préférence de la société El Azhar Aux termes de l'article L.145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Ces dispositions sont d'ordre public. Il résulte de ce texte que le locataire commercial bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente du bien loué. Le propriétaire bailleur souhaitant vendre son bien doit ainsi directement le proposer au locataire. Cependant, ce texte n'a prévu expressément aucune sanction en cas de non-respect du droit de préférence du locataire commercial, alors qu'il prévoit en revanche expressément la nullité de la vente pour sanctionner le cas où le propriétaire décide de vendre dans des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur sans avoir préalablement notifié au locataire ces nouvelles conditions et ce prix. Les dispositions portant atteinte au droit de propriété ne pouvant s'interpréter que strictement, la cour ne saurait considérer que le défaut d'information portée à la connaissance du locataire commercial de la vente envisagée par le propriétaire a pour sanction le prononcé de la nullité de cette vente. La société EL Azhar sera ainsi déboutée de sa demande de prononcé de la nullité de la vente intervenue entre la société BP Immo et M. [G]. Sur les demandes de dommages et intérêts a) sur les demandes de la SARL El Azhar Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La société El Azhar formule deux demandes de dommages et intérêts : une demande à hauteur de 87 000 euros en réparation du préjudice tiré de l'absence de cession de l'immeuble à son profit, une demande à hauteur de 15 000 euros en réparation de son préjudice tiré de la méconnaissance de son droit de préférence. Avant même de déterminer si des fautes ont été commises par les intimés, la cour ne peut que constater que la société El Azhar, qui pourrait solliciter l'indemnisation de son préjudice constitué par la perte de chance d'acquérir le bien aux mêmes prix et conditions que ceux dont a bénéficié M. [G], ne justifie aucunement d'un préjudice certain. En effet, outre le fait que la société El Azhar n'explicite aucunement les demandes de dommages et intérêts qu'elle formule et le préjudice qu'elle prétend avoir subi, elle ne soutient ni ne démontre aucunement qu'elle aurait exercé son droit de préférence si l'information de la vente avait été portée à sa connaissance conformément aux dispositions de l'article 145-46-1 du code de commerce et qu'elle avait la capacité financière d'acquérir le bien aux mêmes conditions que celles dont a bénéficié M. [G]. En conséquence, en l'absence de démonstration d'un préjudice certain subi par elle du fait du non-respect de son droit de préférence par son bailleur, la société El Azhar sera déboutée de ses demandes d'indemnisation. b) sur les demandes de M. [G] M. [G] sollicite la condamnation de la société El Azhar à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, causé par la faute de la société El Azhar, qui a attendu une longue période après la vente pour entamer la procédure et contester la vente intervenue. Il soutient que cela l'a placé dans une situation d'incertitude très inconfortable, l'obligeant à accomplir de nombreuses démarches et générant de l'angoisse. La cour relève cependant que le comportement de la société El Azhar ne saurait être qualifié de fautif, celle-ci ayant entamé des démarches puis une action en justice en vue de faire reconnaître son droit de préférence, dès lors que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute. Le fait qu'elle ait attendu plusieurs mois après la vente ne peut davantage être considéré comme constituant une faute de sa part. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts. Sur l'appel en garantie formé par la société BP Immo La société BP Immo formule son appel en garantie à l'égard des notaires « en tout état de cause ». Cependant, en l'absence de condamnation prononcée à son encontre, sa demande est sans objet. Sur les prétentions annexes Le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. La société EL Azhar sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Processuel et de Me [J], pour les dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. En équité, la SARL El Azhar sera condamnée, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à M. [G] la somme de 5 000 euros, à la société BP Immo la somme de 2 000 euros et à Me [X] et la SCP Delattre, [X], Bonduelle-Haire, Martin et Benveniste la somme de 2 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de l'appel, Réforme le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable l'ensemble des demandes formulées par la société El Azhar, et dit n'y avoir lieu en conséquence à examiner les demandes en restitution et les appels en garantie formulés ; Le confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant, Déclare la société El Azhar recevable en son action ; Déboute la société El Azhar de sa demande de prononcé de la nullité de la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] intervenue le 12 novembre 2015 entre la société BP Immo, venderesse et M. [G], acquéreur ; Déboute la société El Azhar de sa demande de dommages et intérêts ; Dit que l'appel en garantie formé par la société BP Immo est sans objet ; Condamne la société El Azhar aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Processuel et de Me Vérité, pour les dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ; Condamne la société El Azhar à payer à M. [G] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société El Azhar à payer à la société BP Immo la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société El Azhar à payer à Me [X] et la SCP Delattre, [X], Bonduelle-Haire, Martin et Benveniste la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Valérie Roelofs Le président Dominique Gilles