Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/00523

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Minute N° N° RG 23/00523 N° Portalis DBX2-W-B7H-KJFP Syndic. de copro. LA RESIDENCE [Adresse 5] sise [Adresse 7] C/ [P] [R] [S] [R] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024 DEMANDERESSE Syndic. de copro. LA RESIDENCE [Adresse 5] sise [Adresse 7] Représenté par son Syndic en exercice la SARL Cabinet RAFAEL IMMOBILIER inscrit au RCS de MONTPELLIER N° 501 309 314 [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Eve TRONEL-PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER DEFENDEURS M. [P] [R] né le 17 Janvier 1967 à IRLANDE [Adresse 6] [Adresse 6]-IRLANDE non comparant, ni représenté Mme [S] [R] née le 11 Janvier 1971 à IRLANDE [Adresse 6] [Adresse 6]-IRLANDE non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Amandine ABEGG, juge du tribunal judiciaire Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date des Débats : 25 juin 2024 Date du Délibéré : 24 septembre 2024 DÉCISION : réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en dernier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [P] [R] et Madame [S] [N] épouse [R] sont propriétaires des lots 19 et 261 au sein de la copropriété La Résidence [Adresse 5] située [Adresse 7]. Par actes de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023 transmis en Irlande conformément au textes en vigueur, le Syndicat des copropriétaires de La Résidence [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [P] [R] et Madame [S] [N] épouse [R] à comparaître devant le Tribunal de Nimes aux fins de condamnation au paiement de charges de copropriété. Lors de l’audience du 25 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de La Résidence [Adresse 5] est représenté et sollicite le bénéfice de son assignation tout en actualisant sa créance. Il sollicite le paiement solidaire : - d'une somme de 3119,31€ au titre des charges de copropriété et frais (selon décompte du 12 juin 2024) ; - d'une somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts, - d'une somme de 504 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - des dépens. A l'appui de ses demandes, le syndicat soutient que les sommes sont exigibles et qu'elles n'ont jamais été réglées. Monsieur [P] [R] et Madame [S] [N] épouse [R], cités par acte de commissaire de justice et ayant signé un accusé de réception le 13 décembre 2023, ne sont ni présents, ni représentés. La présente décision n’étant pas susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en dernier ressort. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, date du présent jugement. MOTIFS 1-Sur l'action en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.” L'article 14-1 du même texte dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale », ce alors que son article 19-2 dispose que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (...) ». L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de La Résidence [Adresse 5] verse au dossier, outre le contrat de syndic, le détail des appels de fonds, les procès-verbaux d'assemblée générale des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le décompte de sa créance. A ce titre, seules les sommes dues pour les charges de copropriété et travaux peuvent être pris en compte, à l’exclusion de tout autre frais (mise en demeure, constitution de dossier, suivi de dossier), soit une somme de 1455,23 euros au titre des charges de copropriété et de travaux (suivant décompte arrété au 12 juin 2024 incluant 2ème appel de cotisations pour 2024 et les virements de 2000€ des 26 décembre 2023 et 29 mai 2024) assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 6 décembre 2023. 2-Sur l'action en paiement par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. ". Au vu des détails des appels de fond et du décompte versé, il apparaît justifié de condamner le défendeur à verser au demandeur les sommes suivantes : - frais de mis en demeure des 22 avril 2020, 2 juin 2022, 25 avril 2023 et 15 mai 2023 : 140€ Par ailleurs, la réalité de certains actes, notamment l’inscription d’hypothèque (la seule facture du syndic est insuffisante à en démontrer la réalité), dont le paiement est sollicité ainsi que leur caractère nécessaire n’est pas justifié. Ces sommes seront rejetées. Le syndicat impute au débit du compte des frais d’huissier qui relèvent des dépens, des frais d’avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure et des frais de syndic, en application d’un contrat de syndic dont il n’est pas établi qu’il soit opposable au copropriétaire défaillant. S’agissant des frais de « transmission dossier avocat » ou « suivi de dossier contentieux», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les honoraires d’huissier ou avocat seront pris en compte dans les frais irrépétibles si leur montant est justifié. Les frais liés aux actes d’huissier en eux mêmes seront indemnisés au titre des dépens si l’acte est versé aux débats. 3-Sur la demande indemnitaire En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement et depuis plus de sept ans leurs charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [P] [R] et Madame [S] [N] épouse [R] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts. 4-Sur les demandes accessoires Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires. En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l'indivision soit d'origine conventionnelle ou légale. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété qui prévoit dans l’article 66 une clause de solidarité, de sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette solidairement. Monsieur [P] [R] et Madame [S] [N] épouse [R] succombent à la présente instance et en supporteront in solidum donc les dépens. Monsieur [P] [R] et Madame [S] [N] épouse [R] verseront solidairement au Syndicat des copropriétaires de La Résidence [Adresse 5] une somme de 504 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Il s'en évince que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Toutefois, les défendeurs ne seront pas condamnés à rembourser les frais d’hypothèque légale du syndic ou les sommes retenues par l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce applicable en cas de difficultés d’exécution du présent jugement dans la mesure où cette difficulté n’est pour l’instant qu’hypothétique. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [S] [N] épouse [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de La Résidence [Adresse 5] : - une somme de 1455,23 euros au titre des charges de copropriété et de travaux (suivant décompte arrété au 12 juin 2024 incluant 2ème appel de cotisations pour 2024 et les virements de 2000€ des 26 décembre 2023 et 29 mai 2024) assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 6 décembre 2023 ; - une somme de 140€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - une somme de 400€ à titre de dommages et intérêts, DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de ses demandes en paiement du cout d’hypothèque légale ou des émoluments de l’article A444-32 en cas d’exécution forcée ; DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de La Résidence [Adresse 5] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [S] [N] épouse [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de La Résidence [Adresse 5] une somme de 504 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [S] [N] épouse [R] aux dépens de l'instance incluant sommation de payer du 11 avril 2023. DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Le greffier La vice-présidente