Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
16 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/00648 - N° Portalis DB22-W-B7I-SBYB
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE
La SCI MERENI,
Société civile immobilière, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 793 166 109, dont le siège social est situé au [Adresse 1], représentée par M. [I] [S] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant, associé, domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4, avocat postulant et par Me Benoît FAVOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L297, avocat plaidant,
DEFENDERESSE
La Société LE CAMARGUE,
Société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 848 886 974, dont le siège social est situé au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Défaillante
Débats tenus à l'audience du : 16 Juillet 2024
Nous, Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Septembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 septembre 2019, la SCI MERENI a consenti à la SASU LE CAMARGUE un bail commercial portant sur un local à usage commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2], pour une durée de 9 ans, commençant à courir le 15 septembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance le 1er de chaque mois par virement bancaire. Il est stipulé une indexation conventionnelle sur l’indice des loyers commerciaux à la date anniversaire du bail.
Les loyers n’étant pas régulièrement payés, par exploit de commissaire de justice du 12 mars 2024, la SCI MERENI a fait commandement à la SASU LE CAMARGUE visant expressément la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme de 8 093,81 euros au titre des loyers, charges et taxes restant dues au 31 mars 2024, comprenant le rappel de loyers suite à l’indexation conventionnelle.
Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 3 mai 2024, la SCI MERENI a fait assigner en référé la SASU LE CAMARGUE afin de voir :
condamner la SASU LE CAMARGUE à lui payer la somme provisionnelle de 8 093,81 euros, au titre des arriérés de loyers, augmentée des intérêts de retard au taux légal ; constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial et la résiliation de plein droit de ce bail au 13 avril 2024 ; ordonner l’expulsion de la SASU LE CAMARGUE des lieux objet du contrat de bail ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; condamner la SASU LE CAMARGUE à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1343,45 euros majorée de 50% jusqu’à parfaite libération des locaux ; condamner la SASU LE CAMARGUE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SASU LE CAMARGUE aux entiers dépens de l’instance.
A l’audience du 16 juillet 2024, la SCI MERENI a repris les termes de son assignation à laquelle il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens et arguments et a réitéré ses demandes introductives d’instance.
La SASU LE CAMARGUE, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat et ne s’est pas présentée à l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Suivant l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d’un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Intégré au commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus, le rappel de loyer suite à indexation et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.
Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI MERENI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 8 093,81 euros. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 avril 2024.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SASU LA CAMARGUE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur la dette locative et de l’indemnité d’occupation
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit par la SCI MERENI conforme aux conditions contractuelles.
Il y a lieu donc lieu de condamner à titre provisionnel la SASU LE CAMARGUE à payer à la SCI MERENI la somme de 8 093,81 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 mars 2024, comprenant les rappels de loyers suite à l’indexation, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.
Si la SASU LE CAMARGUE est, depuis la résiliation du bail, occupant sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI MERENI et se trouve bien fondée, à ce titre, à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date, force est de constater que la SCI MERENI sollicite une condamnation à paiement et non pas une condamnation provisionnelle et ne fait pas mention du terme provision dans le corps de son assignation.
La demande relative à l’indemnité d’occupation sera déclarée irrecevable pour ne pas avoir été formulée à titre provisionnel, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de prononcer des condamnations définitives.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SASU LE CAMARGUE succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI MERENI et de lui allouer à ce titre la somme de 1 000 euros.
PAR CES MOTIFS
Nous, Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 15 septembre 2019 et la résiliation de ce bail au 13 avril 2024,
Declarons en conséquence la SASU LE CAMARGUE occupant sans droit ni titre des locaux commerciaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3],
Ordonnons l’expulsion de ces lieux de la SASU LE CAMARGUE et de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
Condamnons à titre provisionnel la SASU LE CAMARGUE à payer à la SCI MERENI la somme de 8 093,81 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,
Declarons irrecevable la demande de la SCI MERENI relative à l’indemnité d’occupation,
Condamnons la SASU LE CAMARGUE aux dépens,
Condamnons la SASU LE CAMARGUE à payer à la SCI MERENI la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit,
Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Vice-présidente
Virginie DUMINY Géraldine LUNVEN
