Tribunal judiciaire, 01 octobre 2024. 18/13526

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions C. exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 18/13526 N° Portalis 352J-W-B7C-COH7T N° MINUTE : 3 Assignation du : 02 Novembre 2018 contradictoire Expertise : M. [Y] [T] [Adresse 7] [Localité 9] JUGEMENT rendu le 01 Octobre 2024 DEMANDEUR Monsieur [W] [M] [Adresse 13] [Localité 10] représenté par Me Pierre-Igor LEGRAND, demeurant [Adresse 4] - [Localité 10], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0328 DEFENDERESSE S.A.R.L. ML AMERICAN CO [Adresse 5] [Localité 11] représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0550 Décision du 01 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 18/13526 - N° Portalis 352J-W-B7C-COH7T PARTIE INTERVENANTE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5] à [Cadastre 18] (18) représenté par son syndic, le Cabinet WALCH S.A.S.U. [Adresse 8] [Localité 12] représentée par Me Lauriane RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0657 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 14 Mai 2024, tenue publiquement, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 1er Octobre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE M. [W] [G] [M] est copropriétaire depuis juillet 1990 de plusieurs lots au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11], constitués d'un local commercial, de caves en sous-sol, et d'un appartement au 1er étage. M. [M] y exploitait les lots commerciaux à usage de brasserie, depuis 1992, sous la dénomination “Le Maestro”. Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 23 mars 2009, au terme de laquelle des résolutions ont été adoptées, s'agissant notamment d'engager une procédure à l'encontre de M. [M] pour occupation illicite d'une partie commune et défaut d'installation par la compagnie des eaux d'un compteur d'eau, fermeture de la porte de la cuisine, et rangement des poubelles à l'intérieur de son établissement commercial de rez-de-chaussée, et par ailleurs, aux fins de destruction de la construction d'une couverture pour une partie de la cour intérieure de l'immeuble. Décision du 01 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 18/13526 - N° Portalis 352J-W-B7C-COH7T Contestant l'adoption de ces résolutions, M. [M] a, par acte d'huissier du 28 juillet 2009, assigné devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] et la société de géomètre-expert Geoperspectives à laquelle avait été confiée la mission de mise à jour du règlement de copropriété aux termes d'une assemblée générale du 30 mai 2005. Le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge de la mise en état une mesure d'expertise, pour déterminer les droits des copropriétaires, invoquant des erreurs affectant les états hypothécaires, demande à laquelle il a été fait droit, selon ordonnance du 4 mars 2010, désignant à cet effet M. [V] [K]. Mme [Z] [U] épouse [L], copropriétaire du lot 35 au sein de l'immeuble, est intervenue volontairement à l'instance. Parallèlement, un incendie est survenu le 8 août 2011, détruisant une partie des lieux et des installations de la brasserie Le Maestro. Selon les services de police, l'incendie aurait pris naissance dans l'appentis contigu, situé [Adresse 6], propriété de l'office public d'habitat [Cadastre 18] Habitat OPH, avant de se propager par le mur mitoyen de la copropriété du [Adresse 5]. En l'absence de règlement amiable du litige l’opposant à l'office public [Cadastre 18] Habitat OPH et au syndicat des copropriétaires, M. [M] a, par actes d'huissier des 29 et 30 juillet 2013, assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, l'office public [Cadastre 18] Habitat OPH, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et son assureur, la société Generali Iard, ainsi que son propre assureur la société GAN Eurocourtage aux droits de laquelle vient désormais la société Allianz Iard. Les deux procédures ont été jointes le 5 novembre 2015, enrôlées à la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris sous le n°RG 09/12079. Suivant acte sous seing privé en date du 21 décembre 2012, M. [W] [M] a cédé à la société ML American Co son fonds de commerce (enseigne, licence IV, ligne téléphonique, installations, marchandises) connu sous l’enseigne « Le Maestro» à usage de « bar, brasserie, restaurant, vente au détail de plat à emporter, café, salon de thé, réceptif» moyennant un prix de 1 150 000 euros. Le même jour, soit le 21 décembre 2012, un nouveau bail commercial a été conclu entre M. [W] [M] et la société ML American Co pour une durée de 9 années entières et consécutives, commençant à courir 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2021 moyennant un loyer annuel en principal de 132.000 euros à usage de « Bar, pub, brasserie, restaurant, club », sous l’enseigne « [16]. » Les lieux sont contractuellement désignés ainsi qu’il suit : « Les biens immobiliers donnés à bail sont situés [Adresse 5], [Localité 11], à l’angle de l’[Adresse 14], et forment les lots n°3, 5, 55, 56, 57 et 58 en rez de chaussée d’une superficie d’environ 210 m2, et n°42, 42,45,46,47,48,49,50,51,52,59,60 et 65 en sous-sol d’une superficie de 160m2 du règlement de copropriété - état descriptif de division de l’immeuble établi par acte authentique en date du 28 avril 1989, modifié par acte authentique en date du 29 juin 1990, puis par acte authentique de Maître [X], notaire à [Cadastre 18] de 1994, publiés à la Conservation des Hypothèques de PARIS ; Ils comprennent : Un grand local commercial en rez de chaussée dont l’entrée principale se situe [Adresse 5], outre sous-sol, le tout comme il apparaît sur le plan annexé aux présentes (Annexe I). Le local de rez de chaussée est prolongé par une terrasse fermée (et ouvrable), sur le domaine public, d’une longueur de 18 mètres sur une largeur de 2,45 mètres, à partir du socle de la devanture sur l’[Adresse 14], suivant autorisation délivrée par la mairie de [Cadastre 18] n°7030/DP en date du 27/04/1992, d’une superficie d’environ 53m2 ; soit ensemble une surface utile d’environ 400 m2.» Le bail commercial indique dans son article 31 que : « Le Bailleur déclare qu’un contentieux judiciaire l’oppose au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11], à son prestataire la société GEOPERSPECTIVES et à Madame [H] [L], copropriétaire en 7ème étage ». M. [W] [M] indique dans le bail « faire son affaire personnelle de la direction du procès et des conséquences du jugement à intervenir » garantissant par ailleurs la société ML American Co « à maintenir constamment la jouissance locative du Preneur dans les conditions du présent bail ». Dès son entrée dans les lieux, la société ML American Co a réalisé des travaux pour son installation. Se plaignant de la modification sans autorisation préalable de la copropriété de la façade de l'immeuble, suite à ces travaux réalisés en 2013 par la SARL ML American Co, ayant conduit à la réalisation d'une ouverture totale sur l'[Adresse 14], à l'installation d'une terrasse fermée et d'une autre terrasse complémentaire, ainsi qu'à des nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé, par actes délivrés le 23 et 25 juillet 2014, la société ML American Co et M. [M] aux fins de les voir condamnés, in solidum et sous astreinte, à rétablir la façade en son état antérieur, à déposer la terrasse fermée et la terrasse complémentaire et à cesser l'exploitation dans les locaux loués à la société ML American Co de toute activité, telle que musicale, générant des troubles sonores, outre leur condamnation, chacun, aux dépens et à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. Par ordonnance rendue le 16 décembre 2014, le juge des référés n’a pas fait droit à ces demandes. Par arrêt infirmatif du 17 mai 2016, la cour d’appel Paris a condamné in solidum M. [W] [M] et la société ML American Co à rétablir, sous astreinte, la façade en son état antérieur au droit de la façade de l'immeuble, à condamner deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial à l'angle de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 11] et condamné in solidum M. [W] [M] et la société ML American Co à déposer, sous astreinte, la terrasse ouverte et la terrasse complémentaire constituée d'un double rang de chaises avec tables. La cour a, par ailleurs, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l’exploitation dans les locaux loués à la société ML American Co de toute activité telle que musicale générant des troubles sonores, considérant que les travaux de remise en état étaient suffisants pour y remédier tout en reconnaissant l’existence de troubles anormaux du voisinage. Par acte délivré le 28 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [M] et la SARL ML American Co aux fins de voir liquider l'astreinte provisoire prononcée par la cour d'appel. Par jugement en date du 24 mai 2017, le juge de l'exécution a, notamment, condamné tant M. [M] que la SARL ML American Co à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 euros représentant la liquidation de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 17 mai 2016 ; le juge a également assorti la condamnation à déposer la terrasse ouverte et la terrasse complémentaire ainsi que la condamnation à rétablir la façade, à condamner les deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l'ancienne unique ouverture du local, d'une astreinte provisoire, mise à la charge de M. [M] et de la SARL ML American Co, de 1000 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement pendant 6 mois. Saisie suite à l'appel interjeté contre ce jugement du 24 mai 2017, la cour d'appel de Paris a, par arrêt en date du 28 juin 2018, déclaré irrecevable l'appel formé par la SARL ML American Co, déclaré recevables l'appel formé par M. [M], l'appel incident formé par la société ML American Co, l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires et rejeté la demande de rectification d'erreur matérielle formée par ce dernier. Elle a également confirmé le jugement attaqué excepté sur le montant de la liquidation de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 17 mai 2016 et sur celui de la nouvelle astreinte fixée. La cour d’appel a ainsi : -liquidé l'astreinte assortissant l'obligation de déposer la terrasse ouverte et la terrasse complémentaire, sur la période du 26 août 2016 au 26 janvier 2017, prononcée par l'arrêt du 17 mai 2016, à la somme de 20 000 euros tant pour M. [M] que pour la SARL ML American Co et condamné chacun d'eux au paiement, -dit n'y avoir lieu de prononcer une nouvelle astreinte pour garantir l'exécution de cette obligation, -liquidé l'astreinte assortissant l'obligation de rétablir la façade en son état antérieur au droit de la façade de l'immeuble, de condamner les deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial, sur la période du 26 août 2016 au 26 janvier 2017, prononcée par l'arrêt du 17 mai 2016, à la somme de 20 000 euros tant pour M. [M] que pour la SARL ML American Co et condamné chacun d'eux au paiement, -rejeté toute autre demande, -condamné in solidum M. [M] et la SARL ML American Co aux entiers dépens d'appel et à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Parallèlement, suivant jugement en date du 13 novembre 2017, le juge de l'exécution, saisi par le syndicat des copropriétaires par acte d’huissier du 12 juillet 2017 pour voir liquider l’astreinte provisoire prononcée par le jugement du juge de l’exécution du 24 mai 2017, a, notamment, condamné M. [M] et la SARL ML American Co à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros représentant la liquidation de l'astreinte et a fixé une nouvelle astreinte provisoire pour garantir l'exécution de l'arrêt du 17 mai 2016. Il a ainsi assorti la condamnation à déposer la terrasse complémentaire d'une astreinte provisoire, mise à la charge de M. [M] et de la SARL ML American Co, de 1500 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement pendant 6 mois. Par arrêt en date du 7 mars 2019, la cour d'appel de Paris, saisie par le syndicat des copropriétaires, a partiellement infirmé ce jugement sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts, en ce qu'il n'a pas supprimé l'astreinte assortissant l'obligation de rétablir la façade dans son état antérieur, de condamner les deux ouvertures nouvellement créées et de restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial et en ce qu'il a condamné in solidum M. [M] et la SARL ML American Co aux dépens et à régler la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées, la cour d’appel a ainsi : -dit irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande de liquidation de l'astreinte relative à l'obligation de déposer la terrasse ouverte et la terrasse complémentaire et l'a débouté de sa demande de fixation d'une nouvelle astreinte relativement à cette obligation, Décision du 01 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 18/13526 - N° Portalis 352J-W-B7C-COH7T -condamné la SARL ML American Co et M. [M] à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires la somme de 50 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte concernant l'obligation de rétablir la façade en son état antérieur au droit de la façade de l'immeuble, de condamner les deux ouvertures nouvellement créées et de restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial, -fixé à la charge de la SARL ML American Co et de M. [M] une astreinte provisoire de 2000 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, à compter de la signification de l'arrêt, pour assurer l'exécution de l'obligation précitée, -condamné in solidum la SARL ML American Co et M. [M] aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 8 juin 2020, le juge de l'exécution, saisi notamment d’une demande de liquidation d’astreinte suite à l’arrêt précité rendu le 7 mars 2019 a : -débouté la SARL ML American Co de sa demande de sursis à statuer dans l'attente du jugement statuant sur son action aux fins de remise en cause de l'arrêt du 17 mai 2016 et de la procédure pénale sur citation directe pour escroquerie au jugement, - condamné tant M. [M] que la SARL ML American Co à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires la somme de 122 666 euros représentant la liquidation de l'astreinte fixée par l'arrêt du 7 mars 2019, -fixé une nouvelle astreinte provisoire pour garantir l'exécution de l'arrêt du 17 mai 2016 et assorti la condamnation portant sur la neutralisation des deux ouvertures nouvellement créées et celle tendant à restituer l'ancienne unique ouverture du local d'une astreinte provisoire de 3000 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification du jugement, durant trois mois, -débouté M. [M] et la SARL ML American Co de leurs demandes au titre des dommages-intérêts et des frais irrépétibles, -débouté M. [M] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui restituer les sommes de 40 000 et 50 000 euros, -condamné in solidum M. [M] et la SARL ML American Co aux entiers dépens et à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 12 juin 2020, la SARL ML American Co a saisi la cour d'appel, sur le fondement de l'article 488 du code de procédure civile, d'une demande de modification et de retrait partiel de l'arrêt rendu le 17 mai 2016, concernant la condamnation prononcée sous astreinte et in solidum à l'encontre de M. [M] et de la SARL ML American Co à rétablir la façade dans son état d'origine, à condamner les deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial. M. [M] s'est associé à cette demande. Par arrêt en date du 3 mars 2021, la cour d'appel a débouté la SARL ML American Co et M. [M] de cette demande, a débouté M. [M] de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure et condamné la SARL ML American Co aux dépens et à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles. Parallèlement, par acte délivré le 17 septembre 2019, la SARL ML American Co a fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [M], devant la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser, ainsi qu'à M. [M] la somme de 192 000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant des astreintes liquidées et à celui des frais irrépétibles accordés outre leur condamnation aux dépens et à lui régler la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de son conseil. La procédure a été enregistrée sous le numéro 19/10947 et a fait l’objet d’un jugement du 20 mai 2022 lequel a notamment : - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. [W] [M] et de la société ML American Co à condamner les deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l’ancienne unique ouverture de local commercial à l’angle de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 11]. Les juges ont retenu qu’il ne pouvait « être reproché à la SARL ML American Co d’avoir créé deux nouvelles ouvertures, les développements qui précèdent démontrant que le local disposait déjà, avant les travaux réalisés par la SARL ML American Co, de trois accès vers l’extérieur.». - condamné in solidum M. [W] [M] et la société ML American Co à supprimer les atteintes portées à la façade de l’immeuble, à savoir supprimer les façades repliables équipant les terrasses afin qu’elles ne puissent être utilisées que comme des terrasses fermées et non, même partiellement ouvertes, et ce dans un délai de 3 mois suivant signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte provisoire de 3.000 euros par jour de retard durant 3 mois. En parallèle à ces procédures menées devant le juge de l’exécution, dans la procédure enrôlée à la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris sous le n°RG 09/12079, un jugement a été rendu le 6 juillet 2017, aux termes duquel le tribunal a condamné M. [M] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à détruire les installations réalisées sur la cour-terrasse, à procéder à la fermeture de la trémie d'escalier réalisée sur ce lot ainsi que celle réalisée pour le monte-charge et à restituer aux lots 55, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 59, 60 et 65 leurs affectations d'origine, de cour-terrasse, de caves et de couloir. Le jugement a été confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 septembre 2021. Un pourvoi en cassation a été formé par M. [W] [M]. Par acte du 14 mai 2018, M. [W] [M] a fait signifier au preneur une sommation visant la clause résolutoire lui demandant de : * Déposer la trémie d’escalier réalisée dans la cour-terrasse ; * Déposer la trémie de monte-charge réalisée sur l’emprise d’une cave en sous-sol ; * Se conformer au jugement du 6 juillet 2017 en ce qui concerne la destination des lots à usage de cour-terrasse, de caves et de couloirs, notamment en cessant d’utiliser la cour-terrasse pour un usage de cuisine ; * Laisser à M. [W] [M], ou à toute personne de son chef, l’accès aux lieux loués afin d’exécuter le jugement du 6 juillet 2017 et notamment de procéder à la dépose des installations réalisées sur la cour-terrasse ainsi qu'à restituer leur destination aux lots à usage de cour-terrasse, de caves et de couloir. Par acte d’huissier délivré le 22 juin 2018, la société ML American Co a fait protestation à cette sommation en rappelant que : - M. [W] [M] avait déclaré dans le bail vouloir maintenir, seul, des relations avec la copropriété, sans intervention quelconque de la part de la société ML American Co, qui n’a pu que s’en remettre à lui, lequel se portant fort à son égard d’obtenir toutes les autorisations de la copropriété ; - M. [W] [M] s’est abstenu de toute réponse à la copropriété quand celle-ci l’interrogeait sur les travaux réalisés dans les lieux loués, sans en tenir informée la société ML American Co qui a pu croire qu’il faisait toutes diligences vis-à-vis de la copropriété ; - Ce n’est qu’une fois les travaux achevés que la société ML American Co a compris, lors d’une réunion dans ses locaux à la demande du syndicat des copropriétaires, qu’aucune autorisation n’avait été demandée au syndicat des copropriétaires alors que son bailleur s’était pourtant engagé à faire toutes les diligences en ce sens ; - M. [W] [M] ne peut pas lui demander de se conformer aux dispositions du jugement du 6 juillet 2017 auquel elle n’était pas partie et alors qu’il avait déclaré la garantir de toutes les conséquences de ce litige dont notamment de ses annexions de parties communes. C’est dans ce contexte que par exploit d’huissier en date du 2 novembre 2018, M. [W] [M] a assigné la société ML American Co devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris aux fins de voir ordonner la résiliation judiciaire du bail du 20 décembre 2012 ainsi que l’expulsion de la société ML American Co des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 11]. Par conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] (ci-après le syndicat des copropriétaires) est intervenu volontairement à l’instance pour soutenir la demande de M. [W] [M] de résiliation du bail commercial. Aux termes de ses conclusions n°4 notifiées par RPVA le 10 octobre 2022, M. [W] [M] demande au tribunal de : - juger recevable l’action en résiliation du bail initiée par ses soins, le 2 novembre 2018; - juger que la société ML American Co a commis des manquements graves et répétés à ses obligations au titre du contrat de bail ; - prononcer, en conséquence, la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 21 décembre 2012 aux torts exclusifs de la société ML American Co avec effet au 2 novembre 2018 ; - ordonner en conséquence l'expulsion immédiate et sans délai de la société ML American Co et tout occupant de son chef, des lieux loués et au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - condamner en conséquence la société ML American Co à lui payer : * une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 2% du montant du loyer trimestriel TTC, par jour, soit 26 505,30 euros TTC par mois (sauf à parfaire), outre les taxes et provisions sur charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à parfait délaissement ; * la somme, à parfaire, de 228.461,09 euros au titre du remboursement des sommes réglées par M. [M] dans le cadre des procédures de liquidation d’astreinte; - condamner la société ML American Co à le relever et garantir indemne des condamnations qui ont été et pourront être prononcées contre lui au titre des liquidations des astreintes prononcées par les juges ; - condamner la société ML American Co à lui payer : * la somme, à parfaire, de 396.770,61 euros au titre des loyers impayés ; * la somme, à parfaire, de 38.964,13 euros au titre des charges de compteur eau froide ; - condamner la société ML American Co à le relever et garantir des condamnations qui ont été prononcées contre lui au titre du trouble de voisinage à hauteur de 30.000 euros; - débouter la société ML American Co de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre lui ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; - condamner la société ML American Co à lui payer la somme de 30 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société ML American Co aux entiers dépens dont distraction pourra être faite à la société Soliveau Avocat. Aux termes de ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] demande au tribunal de : A titre principal : - le déclarer recevable en son intervention volontaire accessoire et fondé en ses demandes ; - prendre acte de ce qu’il s’associe à la demande de résiliation de M. [W] [M] à l’encontre de la société ML American Co ; En conséquence, - prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la société ML American Co et M. [W] [M] suivant contrat de bail commercial du 21 décembre 2012 à compter du 2 novembre 2018 ; - dire et juger que la société ML American Co devra évacuer et rendre libre le local commercial de l'immeuble sis [Adresse 5], passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - dire qu'à défaut de libération volontaire des lieux, la société ML American Co en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit, - condamner in solidum la société ML American Co et M. [W] [M] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, A titre subsidiaire : - déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en son intervention volontaire principale fondée sur l’action oblique, En conséquence, - prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la société ML American Co et M. [W] [M] suivant contrat de bail commercial du 21 décembre 2012 à compter du 2 novembre 2018, - dire et juger que la société ML American Co devra évacuer et rendre libre le local commercial de l'immeuble sis [Adresse 5], passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - dire qu'à défaut de libération volontaire des lieux, la société ML American Co en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit, - condamner in solidum la société ML American Co et M. [W] [M] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause : - débouter la société ML American Co de ses demandes reconventionnelles, - condamner la société ML American Co à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société ML American Co aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. Aux termes de ses conclusions n°6 notifiées par RPVA le 17 octobre 2022, la société ML American Co demande au tribunal de : A titre principal, Sur l’action principale de M. [W] [M] 1. Sur la recevabilité de l’action de M. [W] [M] - juger que l’action en résiliation de M. [W] [M] est prescrite ; - débouter, en conséquence, M. [W] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 2. Sur la résiliation du bail commercial demandée par M. [W] [M] - juger que les fautes invoquées ne sont pas constituées ; - subsidiairement, juger que les fautes invoquées ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial ; - en tout état de cause, juger que M. [W] [M] a manqué à son obligation de délivrance ; - en conséquence, débouter M. [W] [M] de sa demande de résiliation du bail commercial; 3. Sur l’arriéré locatif, le montant du loyer et des charges dû par la société ML American Co - débouter M. [W] [M] de l’intégralité de ses demandes ; - juger que le comportement de M. [W] [M] n’est pas empreint de bonne foi ; - juger qu’elle a réglé l’arriéré locatif pour les périodes d’ouverture de son commerce; - juger qu’elle est redevable de 10 % de son loyer pour les 2ème et 4ème trimestres 2020 et les 1er et 2ème trimestre 2021 ; - condamner M. [W] [M] à lui payer la somme de 13.217,03 euros correspondant au remboursement du trop-perçu de loyers ; - ordonner la compensation de l’arriéré locatif avec le trop-perçu de loyers ; - lui accorder un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour se libérer de l’arriéré locatif restant éventuellement dû à M. [W] [M] ; - en conséquence, débouter M. [W] [M] de sa demande de résiliation du bail commercial, de paiement d’une indemnité d’occupation et de sa demande de paiement de dommages et intérêts ; Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires 1. Sur l’intervention volontaire accessoire du syndicat des copropriétaires - juger l’intervention volontaire accessoire du syndicat des copropriétaires irrecevable; - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de résiliation du bail commercial et de sa demande de dommages et intérêts ; 2. Sur l’intervention volontaire principale du syndicat des copropriétaires - juger l’intervention volontaire principale du syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondée ; - juger que les fautes invoquées ne sont pas constituées ; - subsidiairement, juger que les fautes invoquées ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial ; - en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de résiliation du bail commercial et de sa demande de dommages et intérêts ; A titre subsidiaire, - juger qu’elle est de bonne foi ; - lui accorder un délai de 24 mois à compter de l’autorisation de la copropriété ou de l’autorisation judiciaire pour réaliser les travaux de remise en état de la façade ; - lui accorder un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour se libérer de l’arriéré locatif restant éventuellement dû à M. [W] [M] ; Sur les demandes reconventionnelles de la société ML American Co : les fautes de M. [W] [M] Vu le jugement du tribunal judiciaire du 6 juillet 2017, vu l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 septembre 2021 - juger que M. [W] [M] a manqué à son obligation de délivrance ; - prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de M. [W] [M] ; - juger que la résiliation du bail va nécessairement entraîner la perte de son fonds de commerce; - condamner M. [W] [M] à lui payer la somme de 2 450 000 euros, outre les indemnités de licenciement et de déménagement, cette somme étant à parfaire au vu de l’évolution de l’affaire; - condamner M. [W] [M] à lui verser au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi une somme équivalente à 50 % des loyers HT réglés depuis la prise d’effet du bail jusqu’au jour du prononcé d’une décision définitive dans le cadre de la présente instance ; Subsidiairement, si le tribunal ne pouvait statuer de plano : - désigner tel expert judiciaire afin de donner son avis sur le montant de l’indemnité de résiliation qui lui est due ; - l’autoriser à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les lots appartenant à M. [W] [M] afin de garantir sa créance ; En tout état de cause - débouter M. [W] [M] et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes en ce y compris celles formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; - condamner in solidum, M. [W] [M] et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner, in solidum, M. [W] [M] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de la SELAS Cabinet Theillac Cavaroc conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 14 mai 2024. Par conclusions n°7 notifiées par RPVA le 3 mai 2024, la société ML American Co a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, maintenant sans changement l’ensemble de ses demandes mais souhaitant produire aux débats cinq nouvelles pièces (n°59 à 60). Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande en l’absence de cause grave et légitime. Par conclusions en réponse n°5 notifiées par RPVA le 10 mai 2024, M. [W] [M] a également demandé au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 18 octobre 2022 et d’admettre aux débats ses conclusions et la pièce n°36 modifiée (décompte locatif), régulièrement communiquée ; aux termes du dispositif de ses conclusions, M. [W] [M] a maintenu l’ensemble de ses prétentions, sauf à actualiser sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 682 128,21 euros au titre des loyers impayés ou indemnités d’occupation dues au 1er mai 2024, et à réclamer la condamnation de la société ML American Co à lui payer, outre les sommes qu’il a déboursées au titre des charges de compteur eau froide, soit 38 964,13 euros pour les années 2018 à 2021, “les sommes qui ont ou seront payées par lui à compter de 2022 et jusqu’au départ effectif de la société ML American Co”. L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 mai 2024 puis mise en délibéré au 17 septembre 2024, prorogé au 1er octobre 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur les demandes de donner acte ou de constat Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”. Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l'objet d'une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la société ML American Co fait valoir que postérieurement à la clôture, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 15 février 2023, rejeté le pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel le 29 septembre 2021 confirmé par la cour d’appel le 6 juillet 2017. Elle précise également que par courrier officiel du 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de réaliser directement ou de laisser M. [W] [M] réaliser les travaux ordonnés judiciairement et que des courriers ont été échangés à la suite avec ce dernier. Elle indique que les travaux réalisés par M. [W] [M] avant la prise à bail ont fait l’objet d’une garantie de la part de celui-ci à son égard, tant dans le bail que dans l’acte de cession, et que les échanges qu’elle entend verser aux débats sont utiles et nécessaires pour justifier que la résiliation du bail est pleinement imputable au bailleur. M. [W] [M] s’associe à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, faisant valoir que celle-ci permet également d’actualiser ses demandes chiffrées. Le syndicat des copropriétaires s’oppose quant à lui à cette demande, soutenant que la société ML American Co se prévaut d’échanges intervenus depuis le mois de janvier 2024 mais qui reposent sur des décisions de justice rendues et produites dans le cadre de la présente procédure avant l’ordonnance de clôture, que la demande est dilatoire et qu’elle ne repose sur aucune cause grave. Il sera relevé à titre liminaire que les conclusions de M. [W] [M], notifiées après la clôture, qui ne sont pas de simples conclusions d’actualisation au sens de l’article 802 du code de procédure civile en ce qu’elles comprennent des demandes nouvelles et des arguments supplémentaires (pages 12, 18, 19), ne peuvent être recevables, sauf à faire droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture. En application des dispositions de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. Il est constant que lorsque le juge révoque l’ordonnance de clôture, cette décision, qui doit être motivée par une cause grave, doit intervenir avant la clôture des débats ou, sinon, s’accompagner d’une réouverture de ceux-ci, de sorte qu’une même décision ne peut simultanément révoquer l’ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige. En l’espèce, les motifs avancés par la société ML American Co et M. [W] [M] au soutien de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture ne constituent pas une cause grave et légitime, les courriers officiels échangés entre les parties ne révélant aucun changement de position de leur part et l’arrêt de rejet rendu par la Cour de cassation ne modifiant en rien les termes du litige, étant rappelé qu’un pourvoi en cassation n’a pas de caractère suspensif. Au surplus, les conclusions de révocation d’ordonnance de clôture ont été notifiées par la société ML American Co et M. [W] [M] respectivement les 7 et 10 mai 2024, alors que l’audience de plaidoirie était fixée au mardi 14 mai 2024, ne mettant pas en mesure le juge de la mise en état de statuer avant l’ouverture des débats. La révocation de l’ordonnance de clôture conduirait donc à ordonner la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire, alors même que l’assignation a été délivrée il y a déjà plus de cinq ans. La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée et les conclusions notifiées après la clôture par les parties seront déclarées irrecevables. Sur la résiliation du bail M. [W] [M] et le syndicat des copropriétaires demandent au tribunal de prononcer la résiliation du bail à effet au 2 novembre 2018 aux torts de la société ML American Co, laquelle aurait manqué à ses obligations contractuelles lors de l’exécution du contrat. La société ML American Co quant à elle sollicite la résiliation du bail notamment pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance aux motifs que les locaux loués n’étaient pas toute propriété de M. [W] [M] lors de la conclusion du bail et étaient impropres à leur destination contractuelle. Sur le manquement à l’obligation de délivrance de M. [W] [M] En application de l'ancien article 1184 du code civil applicable à l'espèce et de l'article 1719 du même code, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée s'il résulte un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance, de nature à compromettre la poursuite de l'exploitation. La réparation du préjudice causé par la seule gêne dans l'exploitation, dont le preneur doit apporter la preuve en application de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, ne peut donner lieu qu'à l'octroi de dommages et intérêts Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Si les dispositions du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail, le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation initiale de délivrer au preneur un local conforme aux normes en vigueur, lui permettant d’exercer son activité. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. L’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, résolution, résiliation ou dommages et intérêts. Au soutien de sa demande de résiliation aux torts exclusifs de M. [W] [M] pour manquement à son obligation de délivrance, la société ML American Co expose : - que les locaux loués par M. [W] [M] pour une activité de “Bar, Pub, Brasserie, Restaurant, Club” ne sont pas adaptés à ces activités, notamment en ce qui concerne l’activité de club, - que les locaux donnés à bail ne sont en réalité pas toute la propriété de M. [W] [M], certains lots étant en réalité des parties communes comme l’a retenu le tribunal judiciaire par jugement du 6 juillet 2017 confirmé par la cour d’appel le 29 septembre 2021, - qu’aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n’a jamais été accordée à M. [W] [M] pour modifier la destination et l’affectation d’origine de certains lots, modifications intervenues avant même la prise à bail. M. [W] [M] réplique en substance : - que la société ML American Co a toujours eu la possibilité de diffuser de la musique, mais qu’elle a abusé de ce droit, en contravention avec les dispositions contractuelles et légales auxquelles elle était soumise ; qu’elle ne peut donc lui reprocher une quelconque faute à cet égard l’empêchant d’exercer l’activité de Club, - que la société ML American Co avait parfaitement connaissance de l’existence du droit de jouissance existant concernant le lot n°55 car, non seulement la désignation des biens dans le bail faisait référence au règlement de copropriété, mais également ML American Co avait connaissance du litige en cours à ce sujet, - que la société ML American Co ne peut lui reprocher d’avoir modifié la destination et l’affectation des lots avant conclusion du bail, sans autorisation de la copropriété, puisqu’elle avait connaissance du litige en cours et que loin de le prendre en compte, elle a procédé à d’importants travaux, sans autorisation, ayant pour effet une modification importante des locaux, - qu’aux termes du contrat de bail, le preneur doit supporter toute modification imposée par une autorité quelconque ; que tel est le cas en l’espèce, les modifications requises étant imposées judiciairement, - que si un différend existait déjà entre M. [M] et le syndicat des copropriétaires, les travaux entrepris par la société ML American Co, sans autorisation de son bailleur ou de la copropriété, ont particulièrement aggravé le litige ; qu’en effet alors que le syndicat des copropriétaires reprochait à M. [M] d’avoir réalisé des installations dans la courette, la société ML American Co a déplacé l’intégralité de la cuisine à cet endroit ; que de même, alors que le syndicat des copropriétaires reprochait à M. [M] d’avoir installé une annexe de restaurant au sous-sol, la société ML American Co a entièrement réaménagé le sous-sol, installé une cuisine et une salle de dancing. Ainsi que rappelé supra, les lieux donnés à bail sont contractuellement désignés comme suit : « Les biens immobiliers donnés à bail sont situés [Adresse 5], [Localité 11], à l’angle de l’[Adresse 14], et forment les lots n°3, 5, 55, 56, 57 et 58 en rez de chaussée d’une superficie d’environ 210 m2, et n°42, 42,45,46,47,48,49,50,51,52,59,60 et 65 en sous-sol d’une superficie de 160m2 du règlement de copropriété - état descriptif de division de l’immeuble établi par acte authentique en date du 28 avril 1989, modifié par acte authentique en date du 29 juin 1990, puis par acte authentique de Maître [X], notaire à [Cadastre 18] de 1994, publiés à la Conservation des Hypothèques de PARIS; Ils comprennent : Un grand local commercial en rez de chaussée dont l’entrée principale se situe [Adresse 5], outre sous-sol, le tout comme il apparaît sur le plan annexé aux présentes (Annexe I). Le local de rez de chaussée est prolongé par une terrasse fermée (et ouvrable), sur le domaine public, d’une longueur de 18 mètres sur une largeur de 2,45 mètres, à partir du socle de la devanture sur l’[Adresse 14], suivant autorisation délivrée par la mairie de [Cadastre 18] n°7030/DP en date du 27/04/1992, d’une superficie d’environ 53m2 ; soit ensemble une surface utile d’environ 400 m2.» Il résulte de la procédure et notamment du jugement rendu le 16 juillet 2017 et du rapport de M. [K], expert judiciaire, établi le 23 février 2011, soit plus d’un an avant la conclusion du bail commercial conclu entre M. [W] [M] et la société ML American Co, que dès l’année 2009, le syndicat des copropriétaires a dénoncé le fait que M. [W] [M] occupait de manière illicite les parties communes en sous-sol et la cour-terrasse, et avait effectué, sans autorisation, un percement et un escalier, réalisés entre le lot 55 désigné “cour terrasse” et le lot 50 constituant une cave. Le tribunal par jugement du 16 juillet 2017, puis la cour d’appel par arrêt du 29 septembre 2021, ont relevé, en se fondant sur le rapport de M. [K], antérieur à la signature du bail en litige, les éléments suivants : - au rez-de-chaussée, les lots sont essentiellement constitués d'une salle de restaurant et de cuisines, avec un escalier pour descendre au sous-sol, pas au même endroit que sur le plan d'origine ; - l'ancienne terrasse (lot 55) a été transformée en cuisine après couverture autorisée ; - le lot 56 anciennement bâtiment B a été intégré au lot 55, les murs ayant été enlevés et une trémie d'escalier permettant de descendre directement dans les caves lot 50 et 51 situées en dessous ; - le lot 55 n'est que partiellement couvert, une partie de 3,90 m² est restée en nature de cour, alors qu’environ 15 m² ont été couverts avec du zinc qui respecte sensiblement la pente des toitures en zinc voisines ; - le plan établi par la société Geoperspectives est parfaitement conforme à l'état des lieux actuels, et il faudrait superposer les plans anciens et nouveaux pour situer les annexions et changements de destination ; - le lot 55 est une ancienne cour, aujourd'hui en grande partie couverte affectée de 13/10.000èmes; ces tantièmes devront être révisés du fait du changement d'affectation; la cour qui a été couverte à titre précaire devrait être remise dans son état initial. Dans les motifs de sa décision, la cour d’appel relève : “Il est par ailleurs établi que le lot 55 est constitué d'un droit de jouissance exclusif de la cour-terrasse, mais qu'il ne constitue pas une partie privative ; en effet, la partie commune affectée d'un droit de jouissance exclusive reste une partie commune ; dès lors, les travaux réalisés sur ces parties doivent obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée générale ; En l'occurrence, il a été établi que M. [M] a réalisé sur le lot 55, lot sur lequel il ne dispose que d'un droit de jouissance exclusif, mais non de la pleine propriété, des travaux et des installations, sans autorisation de l'assemblée générale, et qu'il a par ailleurs réalisé des travaux affectant directement les parties communes, en procédant à l'ouverture de la trémie d'escalier sur ce lot, ainsi que pour le monte-charge ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné, M. [M] à détruire les installations réalisées sur la cour terrasse constituant le lot n°55 sans autorisation de la copropriété et à procéder à la fermeture de la trémie d'escalier réalisée sur ce lot ainsi que celle réalisée pour le monte charge, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 3 mois passé ce délai, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte” La cour d’appel souligne également que M. [W] [M] a changé l’affectation de ses parties privatives en ce que l’expertise judiciaire a révélé les éléments suivants : “ - la cour-terrasse avait été transformée en grande partie en cuisine, - les lots 42,43 étaient des caves au terme du règlement de copropriété, et sont devenus à usage externe de cuisine et de réserve, - le lot 45 désigné comme local, - les lots 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 59, 60 et 65 étaient des caves qui ont été transformées en annexes de restaurant, chambres froides, toilettes ; - ces lots ont donc changé d'affectation, puisqu'ils ont désormais un caractère commercial.” La cour d’appel approuve donc le tribunal d’avoir dit que l'ensemble des lots 55, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 59, 60 et 65 ne disposent pas au terme du règlement de copropriété d'une affectation commerciale, et que M. [M], en contravention avec le règlement de copropriété, et sans accord de la copropriété, a modifié la destination des lots et que s'agissant du lot 45, dont la destination commerciale était autorisée, il a été observé qu'il a été transformé en sanitaire annexe du restaurant, mais que cette transformation a nécessité un empiétement sur parties communes, et ce, sans autorisation de l'assemblée générale. La cour expose enfin que les troubles causés du fait de la transformation des caves en locaux commerciaux, notamment en salle de danse, n'ont jamais cessé et que “le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [M] à restituer aux lots 55, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 59, 60 et 65 leurs affectations d'origine, de cour-terrasse, de caves et de couloir, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 3 mois, passé ce délai, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.” Il résulte de ces éléments que M. [W] [M] a donné à bail à la société ML American Co des lots pour certains qui empiétaient sur des parties communes, pour d’autres qui n’étaient pas affectés à un usage commercial. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bailleur était défaillant au moment de la prise d'effet du bail dans son obligation de délivrance matérielle et juridique de la chose louée et qu'il n'a pas fait preuve de diligences suffisantes pour donner à bail des locaux permettant une exploitation commerciale paisible, alors qu'il avait été alerté à de multiples reprises par les copropriétaires des empiétements et problèmes d’affectation de certains lots. En l’état des procédures initiées notamment par le syndicat des copropriétaires, ce manquement à l’obligation de délivrance imputable au bailleur ne met pas en mesure la société ML American Co de poursuivre normalement son activité étant précisé : - que le bailleur lui-même réclame à la société ML American Co, dans la sommation qu’il lui a délivrée, de remédier à ses propres manquements ; qu’il demande en effet notamment à la société preneuse qu’elle se conforme au jugement du 6 juillet 2017 (auquel elle n’était pas partie) en ce qui concerne la destination des lots à usage de cour-terrasse, de caves et de couloirs, notamment en cessant d’utiliser la cour-terrasse pour un usage de cuisine et laisse au bailleur, ou à toute personne de son chef, l’accès aux lieux loués afin d’exécuter le jugement du 6 juillet 2017, en procédant à la dépose des installations réalisées sur la cour-terrasse ainsi qu'à restituer leur destination aux lots à usage de cour-terrasse, de caves et de couloir. - que sont affectées par ces demandes, au vu des rapports et plans versés aux débats, la cuisine, les chambres froides et la salle de danse-bar exploités en sous-sol par le preneur, tous éléments essentiels à l’exploitation des lieux conformément à leur destination contractuelle de « bar, pub, brasserie, restaurant, club», - que le syndicat des copropriétaires, malgré les propositions d’aménagement faites par la société ML American Co, a toujours manifesté son opposition à l’exploitation du sous-sol en surface commerciale ainsi qu’il l’a rappelé notamment dans son courrier du 27 février 2019 adressé par la RPVA à la cour d’appel (pièce 45 de la société ML American Co ) en rappelant que l’analyse capacitaire produite par la société ML American Co prend en compte le sous-sol comme lieu d’activité alors que cette surface commerciale a été créée en violation de règlement de copropriété, M. [W] [M] ayant été condamné par jugement du 6 juillet 2017 à restituer audits lots leur affectation d’origine ; que cette opposition du syndicat des copropriétaires rend impossible la poursuite de l’activité de la société ML American Co conformément au bail conclu avec M. [W] [M]. M. [W] [M] ne peut valablement soutenir, pour échapper à sa responsabilité, que la société ML American Co était au courant de la procédure l’opposant au syndicat des copropriétaires alors même qu’il s’est engagé, aux termes de l’article 31 du bail commercial liant les parties, dans le cadre du contentieux judiciaire l’opposant au syndicat et à son prestataire la société Geoperspectives et à Mme [H] [L], copropriétaire en 7ème étage, à « faire son affaire personnelle de la direction du procès et des conséquences du jugement à intervenir» garantissant par ailleurs la société ML American Co « à maintenir constamment la jouissance locative du Preneur dans les conditions du présent bail ». M. [W] [M] n’est également pas fondé à invoquer l’article 5 du contrat de bail, qui prévoit qu’au cas où une autorité a exigé une modification des locaux tous les frais et conséquences de cette modification doivent être intégralement et définitivement supportés par le preneur, alors que “la modification” en question, ordonnée par un juge, a été rendue nécessaire par sa propre faute. Pas plus M. [W] [M] ne peut valablement soutenir que la société ML American Co, en effectuant des travaux dans les locaux a “considérablement aggravé le litige”, les obligations de restitution et de remise en état étant préexistantes à ces travaux. Le manquement du bailleur à son obligation essentielle qu’est l’obligation de délivrance justifie donc la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs, sans qu’il soit besoin d’analyser les éventuels manquements de la société ML American Co. La résiliation du bail doit donc être ordonnée à compter du présent jugement aux torts exclusifs de M. [W] [M]. Sur les conséquences de la résiliation du bail En conséquence de la résiliation du contrat de bail, la société ML American Co devra libérer les lieux. A défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au présent dispositif, sans qu’il soit prononcé d’astreinte, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement. La société ML American Co sera par ailleurs tenue de payer à M. [W] [M] une indemnité d’occupation jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans droit ni titre. Le bail étant résilié à aux torts du bailleur, la clause contractuelle qu’il invoque en sa faveur n’a pas vocation à être appliquée et l’indemnité sera fixée au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes et provisions sur charges exigibles. Sur les demandes indemnitaires de la société ML American Co Sur la demande au titre de la perte du fonds de commerce La société ML American Co demande au tribunal de condamner M. [W] [M] à lui payer la somme de 2.450.000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, outre les indemnités de licenciement et de déménagement. Subsidiairement, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire aux fins de donner son avis sur le montant de l’indemnité de résiliation due par M. [M]. Au soutien de ses demandes, la société ML American Co verse aux débats une consultation très détaillée établie à sa demande par M. [I], expert immobilier, qui conclut à l’absence de possibilité de transfert du fonds et estime la valeur de son fonds à la somme de 2 450 000 euros outre les frais de licenciement et de déménagement. M. [W] [M] réplique que cette demande doit être rejetée en ce que la résiliation du bail doit être prononcée aux torts exclusifs de la société ML American Co et qu’elle ne justifie d’aucun réel préjudice. En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de son obligation soit à raison du retard dans l’exécution. En l’espèce, les manquements du bailleur à ses obligations ont entraîné la fin du bail, plaçant la société preneuse, notamment dans la situation de ne pouvoir céder son droit au bail. Le rapport de M. [I] versé aux débats, outre qu’il n’est pas contradictoire, vise à évaluer la valeur d’une indemnité d’éviction ; or la société ML American Co ne saurait fonder sa demande sur l’article L 145-14 du code de commerce, en l’absence de refus de renouvellement du bail, ni sur l’article L 145-28 qui permet au locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction de se maintenir dans les lieux, jusqu’au paiement de l’indemnité, alors qu’au contraire elle est tenue, du fait de la résiliation du bail, de libérer les dits lieux. En l’état des pièces produites, à défaut d’éléments suffisants d’appréciation quant au préjudice, il y a lieu avant dire droit d’ordonner une expertise judiciaire aux fins d’obtenir tous éléments utiles pour chiffrer le montant de l’indemnité de résiliation due par M. [W] [M] à la société ML American Co. M. [T] sera désigné à cette fin, selon les modalités prévues au présent dispositif, avec mission de rechercher, en tenant compte notamment de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le préjudice subi par la société ML American Co du fait de la résiliation du bail. L’expertise se fera aux frais avancés de la société ML American Co , qui y a seule intérêt. Sur la demande de la société ML American Co pour préjudice de jouissance La société ML American Co demande au tribunal de condamner M. [W] [M] au paiement de la somme équivalente à 50 % des loyers HT réglés au bailleur depuis la signature du bail à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance. Elle soutient avoir été gênée dans l’exploitation de son fonds de commerce depuis son entrée dans les lieux loués et avoir versé un loyer pour des locaux qui n’étaient pas conformes aux dispositions contractuelles. M. [W] [M] s’oppose à cette demande, soutenant que la société ML American Co ne rapporte pas la preuve d’avoir été privée de la jouissance des locaux et d’avoir été empêchée d’exploiter. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, la société ML American Co allègue avoir été gênée dans l’exploitation de son fonds de commerce mais ne justifie d’aucune perte d’exploitation, ni d’aucun trouble de jouissance, ayant continué à exercer son activité pendant le temps des multiples procédures sus exposées. Faute de rapporter la preuve d’un préjudice, sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. Sur la demande visant à obtenir l’autorisation d’inscrire une hypothèque provisoire La société ML American Co demande au tribunal de l’autoriser à inscrire une hypothèque provisoire sur les lots appartenant à M. [W] [M] pour garantir sa créance. Pour autant, il est constant d’une part que l’inscription d’une hypothèque provisoire relève de la compétence du juge de l’exécution en l’absence de titre exécutoire, d’autre part qu’aucune autorisation n’est nécessaire lorsque le créancier dispose d’un tel titre. La demande de la société ML American Co ne pourra donc qu’être rejetée. Sur l’arriéré locatif et la demande de délai de la société ML American Co Sur les loyers impayés Aux termes de ses dernières conclusions notifiées avant la clôture, M. [W] [M] sollicite la condamnation de la société ML American Co à lui payer la somme de 396 770,61 euros au titre de l’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 1er octobre 2022. La société ML American Co réplique : - qu’elle n’est redevable que de 10 % du loyer exigible pour les 2ème et 4ème trimestre 2020 et 1er et 2ème trimestre 2021, période pendant laquelle son commerce était fermé à raison de la crise sanitaire. Elle invoque à ce titre l’absence de bonne foi de M. [W] [M] qui n’a pas voulu concéder la moindre adaptation du contrat, l’exception d’inexécution à raison de l’impossibilité d’user des lieux loués et la perte partielle de la chose louée. S’agissant de l’absence de bonne foi, les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la société ML American Co n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s'il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant cette période, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d'honorer les loyers demeurant exigibles. Etant relevé que la société ML American Co ne verse aux débats aucun élément probant démontrant d’une part qu’elle aurait avisé le bailleur de ses difficultés et sollicité un aménagement de la dette, et d’autre part démontrant les réelles difficultés qu’elle a pu traverser en lien avec la crise sanitaire. S’agissant de l’exception d’inexécution dans le contexte de la crise sanitaire, la société ML American Co ne conteste pas que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par M. [W] [M] pendant toutes les périodes de fermeture ordonnées par les pouvoirs publics. Dès lors, l’impossibilité d’exploiter qu’elle allègue, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance et de l’obligation de jouissance paisible du bailleur. Dans ces conditions, la société ML American Co n'est pas fondée à exciper de l'inexécution de ses obligations par M. [W] [M] pour justifier de l'inexécution de ses propres obligations locatives. S’agissant enfin de la perte de la chose louée, invoquée au visa de l’article 1722 du code civil, si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 et de ses décrets d'application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, M. [W] [M] a maintenu les locaux loués à la disposition de la société ML American Co, dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties. Il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d'interdiction au public des commerces dits non essentiels et l'effet de l'interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans de récents arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190). L’ensemble des moyens soulevés de ce chef par la société ML American Co sera donc rejeté. S’agissant des arriérés de loyers dus, le bail commercial stipule, en ses articles 20 et 30, que le loyer est indexé annuellement sur le dernier indice du coût de la construction publié par l’INSE le 1er octobre 2012, soit celui du 2ème trimestre 2012 (1.666) et que l’indice de comparaison servant au calcul de la première révision sera le même indice trimestriel que l’indice de référence initial mais de l’année suivante, et cela chaque année ; le bail stipule également en son article 27 que « Le loyer annuel de base hors taxes et hors charges : CENT TRENTE DEUX MILLE EUROS (132 000 euros), Régime fiscal : TVA au taux qui sera en vigueur à compter du 1er janvier 2013 : 19,6%, À titre exceptionnel, le loyer annuel ainsi convenu sera réduit à titre de participation du bailleur aux travaux du preneur à : - 9 000 € HT par mois, pour les 12 premiers mois du bail : - 9 200 € HT par mois, pour les 12 mois suivants, indexation contractuelle, - puis 10 000 € HT par mois pour les 12 mois suivants, outre indexation contractuelle. Le loyer de la 4ème période annuelle du présent bail, s'établira alors au loyer annuel de base de 11 000 € HT par mois, soit 132 000 € HT, outre indexation contractuelle dans les termes des articles 20 et 30 du présent bail » En application de cette clause, les sommes suivantes étaient dues par ML American Co: * « 9.000 € HT par mois, pour les douze premiers mois du bail », soit pour l’année 2013 : 108.000 € HT/HC par an (9.000 € x 12 mois) ; * « 9.200 € HT par mois pour les douze mois suivants, outre l’indexation contractuelle » : 9.200 € x 12 mois = 110.400 € HT/HC par an Outre l’indexation pour l’année 2014 : 110.400 € x ICC 2T2013 (1637)/ ICC 2T2012 (1666) = 108.478,27 € HT/HC par an ; * « puis 10.000 € HT par mois, pour les douze mois suivant, outre l’indexation contractuelle », soit 118.827,12 € HT/HC par an ; 10.000 € x 12 mois = 120.000 € HT/HC par an Outre l’indexation pour l’année 2015 : 120.000 € x ICC 2T2014 (1621)/ ICC 2T2013 (1637) = 118.827,12 € HT/HC par an ; * « le loyer de la quatrième période annuelle du présent bail, s’établira alors au loyer annuel de base de 11.000 € HT par mois, soit 132.000 € HT par an, outre indexation contractuelle », soit: 11.000 € x 12 mois = 132.000 € HT/HC par an Outre l’indexation pour l’année 2016 : 132.000 € x ICC 2T2015 (1614)/ ICC 2T2014 (1621)= 131.429,98 € HT/HC ; Outre l’indexation pour l’année 2017 : 131.429,98 € x ICC 2T2016 (1622)/ICC 2T2015 (1614) = 132.081,42 € HT/HC ; Outre l’indexation pour l’année 2018 : 131.429,98 € x ICC 2T2017 (1664)/ ICC 2T2016 (1622) = 135.501,53 € HT/HC ; Outre l’indexation pour l’année 2019 : 135.501,53 € x ICC 2T2018 (1699)/ICC 2T2017 (1664) = 138.351,62 € HT/HC ; Outre l’indexation pour l’année 2020 : 138.351,62 € x ICC 2T2019 (1746)/ICC 2T2018 (1699) = 142.178,88 € HT/HC ; Outre l’indexation pour l’année 2021 : 142.178,88 € x ICC 2T2020 (1753)/ICC 2T2019 (1746) = 142.748,89 € HT/HC ; Outre l’indexation pour l’année 2022 :142.748,89 € x ICC 2T 2021 (1821) /ICC 2T2020 (1753) = 148 286,21 € HT/HC Il ressort des décomptes versés aux débats que la société ML American Co a réglé, au titre des années 2019, 2020 et 2021, la somme totale de 296 753,79 euros, alors qu’il était dû pour cette période la somme de 546 851,21 euros HT HC soit 656 221,45 euros TTC HC selon le calcul suivant : [138.351,62 +142.178,88 +142.748,89 + (148 286,21/12 x 10)] x 20 % Le montant total des arriérés de loyer s’élève donc au 30 octobre 2022 à la somme de 359.467,66 euros TTC HC. Sur les charges d’eau M. [W] [M] réclame la condamnation de la société ML American Co à lui payer la somme totale de 38 964,13 euros au titre des charges de compteur d’eau froide dues pour les années 2018 à 2021 ainsi que “les sommes qui seront payées par M. [A] [J] pour l’année 2022.” Au soutien de ses demandes, il fait exposer que la société ML American Co s’était contractuellement engagée à faire installer à ses frais un compteur d’eau froide autonome et de payer directement les factures y afférentes par le bais de la souscription d’un contrat à son nom. Il précise que la société ML American Co ne s’étant pas exécutée, il a du régler au syndicat des copropriétaires les charges d’eau froide à hauteur de la somme réclamée de 38 964,13 euros pour les années 2018 à 2021. La société ML American Co réplique que le bail n’impose pas la souscription d’un tel contrat mais prévoit une provision sur charges. L’article 32 du contrat de bail qui fait la loi des parties dispose que “Le Preneur s’engage à faire installer à ses frais et diligences exclusifs un compteur d’eau dans les lieux loués si la copropriété l’exige et en conséquence souscrire un contrat de fourniture d’eau, de sorte que les charges d’eau ne soient plus comprises dans les charges de la copropriété. Le Bailleur autorise d’ores et déjà le preneur à effectuer toutes démarches et requérir toutes autorisations utiles à cet effet, les lieux loués étant déjà équipés d’un compteur divisionnaire.” Si cette clause n’impose pas à la société ML American Co de faire procéder à l’installation d’un compteur sans demande de la copropriété, il n’en reste pas moins que la société reste tenue du paiement des taxes locatives (article 9 du contrat de bail), lesquelles incluent les charges d’eau froide. La société ML American Co sera donc condamnée à payer à M. [W] [M] la somme réclamée de 38 964,13 euros non autrement contestée. Sur la demande de délais de la société ML American Co La société ML American Co sollicite un délai pour régler l’arriéré locatif, invoquant les difficultés générées par la crise sanitaire. M. [M] s’oppose à cette demande, faisant valoir que la dette locative ne cesse de croître et que sa situation financière est obérée. Malgré la possibilité offerte au juge, en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, il serait illusoire et inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais à la société ML American Co, compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette ainsi que de l’absence de tout élément, notamment comptable, mettant le tribunal en mesure d’apprécier sa situation financière. La demande de délais de la société ML American Co sera donc rejetée. Sur la demande de M. [W] [M] en remboursement des astreintes et en garantie de tout paiement de liquidation d’astreinte M. [W] [M] sollicite la condamnation de la société ML American Co à lui payer la somme de 228 461,09 euros au titre du remboursement des sommes réglées par ses soins dans le cadre des procédures de liquidation d’astreinte et demande en outre que la société ML American Co soit condamnée à le relever et le garantir indemne de tout paiement de liquidation d’astreinte déjà prononcée ou qui serait prononcée à son encontre en raison de l’inexécution des décisions précitées. Il fait soutenir pour l’essentiel : - qu’il a été condamné à payer les sommes suivantes au titre des différentes liquidations d’astreinte ; ° 20.000 euros au titre de la condamnation à déposer de la terrasse (arrêt du 28 juin 2018 de la cour d’appel de Paris) ; ° 20.000 euros au titre de la condamnation à modifier les ouvertures de façades (arrêt du 28 juin 2018 de la Cour d’appel de Paris) ; ° 50.000 euros au titre de la condamnation à modifier les ouvertures de façades (arrêt du 7 mars 2019 de la Cour d’appel de [Cadastre 18]) ; ° 122.666 euros au titre de la condamnation à modifier les ouvertures de façades (jugement du juge de l’exécution du 8 juin 2020) ; ° 46.500 euros au titre de la condamnation à remettre en état la cour et la trémie d’escalier (arrêt du 21 janvier 2021 de la Cour d’appel de [Cadastre 18]). - qu’il a payé les sommes suivantes au titre des différentes astreintes et frais liés à ces liquidations (article 700, frais d’huissiers) ° Le 15 octobre 2018 : 21.500 € ° Le 15 juin 2019 : 20.000 euros ° Le 2 juillet 2019 : 20.000 euros ° Le 22 juillet 2020 : 36.000 euros ° Le 22 juillet 2020 : 23.961,09 euros ° Le 16 novembre 2020 : 25.000 euros ° Le 2 décembre 2020 : 25.000 euros ° Le 15 novembre 2021 : 5.000 euros ° Le 4 janvier 2022 : 46.500 euros et 5.500 euros Soit un total, à parfaire, de 228.461,09 euros - que la société ML American Co n’a réglé aucune des astreintes liquidées auxquelles elle a été condamnée à ses côtés, - que la liquidation de nombreuses astreintes a pour unique cause le refus fautif de la société ML American Co de réaliser les travaux ou, à tout le moins d’autoriser l’accès aux locaux en cause afin qu’il puisse les réaliser, - que la société ML American Co est donc tenue, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, de réparer l’important préjudice financier qu’il subit du fait de son comportement fautif et doit être condamnée au paiement de la somme sus visée ainsi qu’à le relever et le garantir de tout paiement de liquidation d’astreinte passé ou futur en lien avec l’inexécution des décisions précitées. La société ML American Co réplique en substance : - qu’elle n’a pas réalisé les travaux concernant la cour (lot n°55) et la trémie et que le jugement du 16 juillet 2017 et l’arrêt du 29 septembre 2021 ne lui sont pas opposables, - que s’agissant des astreintes résultant de l’arrêt rendu en référé le 17 mai 2016, cette décision a été remise en cause par un jugement au fond prononcé le 20 mai 2022 de sorte que les astreintes n’existent plus, pas plus que les manquements alors retenus ; qu’il appartient à M. [W] [M] d’en solliciter la restitution au syndicat des copropriétaires, - que les prétendus justificatifs de paiement versés aux débats par M. [W] [M] ne rapportent pas la preuve que ces paiements concernent les astreintes sus visées, - que contrairement à ce qu’indique M. [W] [M], elle a également payé des astreintes au syndicat des copropriétaires. Outre que M. [W] [M] fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil alors que les astreintes ont été prononcées par des décisions de justice et qu’il ne peut pas se prévaloir d’un préjudice à ce titre, le tribunal relève que dans les décisions sus visées des 28 juin 2028, 7 mars 2019, 8 juin 2020 et 21 janvier 2021 les condamnations au paiement à astreinte n’ont pas été prononcées in solidum. Pas plus M. [W] [M] n’est fondé à solliciter la garantie de la société ML American Co du chef “des condamnations qui ont été ou pourront être prononcées contre lui au titre des liquidations prononcées par les juges.” Dès lors, M. [W] [M] sera débouté de ses demandes. Sur la demande de garantie de M. [W] [M] des condamnations prononcées au titre du trouble de voisinage M. [W] [M] demande au tribunal de condamner la société ML American Co à le relever et garantir des condamnations qui ont été prononcées contre lui au titre du trouble de voisinage à hauteur de 30 000 euros. Ces condamnations résultant de décisions judiciaires non remises en cause, cette demande ne saurait prospérer. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. L’article 330 du même code énonce que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention. Dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires sollicite, d’une part par le bais d’une intervention volontaire accessoire ou subsidiairement principal, la résiliation du bail commercial liant M. [W] [M] à la société ML American Co aux torts de cette dernière et d’autre part leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts. Nonobstant la question de la recevabilité de sa demande, le bail étant résilié aux torts exclusifs de M. [W] [M] aux termes du présent jugement, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail aux torts de la société ML American Co. S’agissant de la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires réclame “la condamnation solidaire de la société ML American Co et de M. [W] [M] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre du préjudice subi” en indiquant qu’il subit des troubles anormaux de voisinage depuis janvier 2013 et que ces troubles, occasionnés par la société ML American Co, ont prospéré toutes ces années notamment du fait du comportement du propriétaire, M. [W] [M]. Cette demande ne peut que découler d’une intervention à titre principale au sens de l’article 329 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires élevant une prétention à son profit. Cette intervention est recevable en la forme. Pour autant, dans le jugement rendu le 20 mai 2022, le tribunal judiciaire de [Cadastre 18] a déjà condamné in solidum M. [W] [M] et la société ML American Co à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 30 000 euros pour troubles anormaux de voisinage occasionnés depuis la prise à bail. Faute de justifier dans le cadre de la présente instance d’un préjudice distinct, la demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée. Sur les autres demandes Les dépens demeureront réservés dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. En outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. Compte tenu de la nature de l’affaire et des dispositions du présent jugement, l’exécution provisoire ne sera pas ordonnée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mixte, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, En conséquence déclare irrecevables les conclusions notifiées par RPVA par les parties les 3,7 et 10 mai 2024, Prononce, à la date du présent jugement, la résiliation du bail commercial conclu le 21 décembre 2012 aux torts exclusifs de M. [W] [M], Dit qu’à défaut de départ volontaire passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, la SARL ML American Co pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Dit qu’en ce cas le sort des meubles et objets meublant se trouvant sur place donnera lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne la SARL ML American Co à payer à M. [W] [M], à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, Condamne la SARL ML American Co à payer à M. [W] [M] la somme de 359.467,66 euros TTC HC au titre des arriérés de loyers selon décompte arrêté au 30 octobre 2022, Condamne la société ML American Co à payer à M. [W] [M] la somme de 38.964,13 euros au titre des charges d’eau froide, Déboute la société ML American Co de sa demande de délais, Déboute la société ML American Co de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance, Déboute la société ML American Co de sa demande d’autorisation d’une inscription d’une hypothèque provisoire, Rejette la demande de M. [W] [M] visant à obtenir la condamnation de la société ML American Co à lui payer la somme de 228 461,09 euros en remboursement des sommes réglées au titre des astreintes, Rejette les demandes de garantie de M. [W] [M] dirigées contre la société ML American Co au titre des astreintes et des troubles du voisinage, Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] visant à obtenir la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société ML American Co, Déclare recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires visant à obtenir des dommages et intérêts mais au fond, rejette cette demande, Avant dire droit sur le préjudice subi par la société ML American Co du fait de la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur : Ordonne une mesure d’expertise, Désigne pour y procéder M. [Y] [T] [Adresse 7] [Localité 9] [Courriel 17] *avec mission de : - se faire communiquer tous documents et pièces utiles, - entendre les parties ainsi que tous sachants qu’il jugera utile, - visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société ML American Co, - rechercher, en tenant compte notamment de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le préjudice subi par la société ML American Co du fait de la résiliation du bail, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre 1ère section de cette juridiction avant le 30 septembre 2025 ; Fixe à la somme de 4000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société ML American Co à la Régie du tribunal judiciaire de [Cadastre 18] (Tribunal de [Cadastre 18], Atrium Sud 1er étage, parvis du Tribunal de [Cadastre 18], [Cadastre 18] 17ème) au plus tard le 5 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article du 700 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes, Réserve les dépens, Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 10 décembre 2024 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Rappelle que les parties peuvent saisir le juge de la mise en état, à tout moment, pour solliciter la désignation d'un médiateur judiciaire (laquelle serait alors immédiatement ordonnée) ou l'homologation d'un protocole d'accord. Fait et jugé à [Cadastre 18] le 1er Octobre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sophie GUILLARME SERVICE DE LA RÉGIE Tribunal Judiciaire de [Cadastre 18], 1 Parvis du Tribunal de [Cadastre 18], [Localité 12] Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier Tel. : [XXXXXXXX03] - [XXXXXXXX02] / fax : [XXXXXXXX01] [Courriel 19] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : - virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX015] / BIC : [XXXXXXXXXX020] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial - chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de [Cadastre 18] (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) - à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;