Tribunal judiciaire, 15 avril 2025. 25/00053

N° de minute : TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND JUGEMENT RENDU LE 15 Avril 2025 N° RG 25/00053 - N° Portalis DB22-W-B7J-SXOW DEMANDEUR : S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Gaelle LE DEUN DEFENDEUR : Madame [X] [D] [Adresse 2] [Localité 5] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Madame Charlotte MAUREY Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. Copie exécutoire à : Copie certifiée conforme à l’original à : délivrée(s) le : EXPOSE DU LITIGE : La SCI FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à Mme [X] [D] un appartement à usage d'habitation, une cave et deux emplacements de stationnement n°71 et n°72, situés [Adresse 3] par contrat du 18 mars 2011, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 784,62€, outre 170€ de provision sur charges. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 7667,72€ a été délivré à Mme [X] [D] le 15 juillet 2024. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juillet 2024. Devant l'absence de régularisation, la SCI FONCIERE RU 01/2007, par acte du 14 octobre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 15 octobre 2024, a fait assigner Mme [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d'obtenir : - A titre principal, le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire; - A titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail par application de l'article 1741 du Code civil ; - L'expulsion de corps et de biens Mme [X] [D] et de tous occupants des lieux de son chef ; - La condamnation de Mme [X] [D] à lui payer la somme de 8096,05€ au titre des loyers et charges impayés dus au 4 octobre 2024 ; - La condamnation de Mme [X] [D] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, jusqu'à la libération des lieux ; - La condamnation de Mme [X] [D] à lui payer la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts ; - La condamnation de Mme [X] [D] à lui payer la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 février 2025. La SCI FONCIERE RU 01/2007, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 9859€. Elle s'oppose initialement à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la défenderesse eu égard aux prélèvements rejetés régulièrement, néanmoins elle se dit finalement d'accord avec la proposition financière formulée par Mme [X] [D] à l'audience. Mme [X] [D] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. Elle indique que ses parents ont effectué un récent versement de la somme de 4000€ au profit du bailleur. Elle propose de faire un versement de 2000€ dans un premier temps, puis de solder l'arriéré locatif d'ici juin 2025. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Sur demande de juge, le bailleur a fait parvenir un décompte actualisé de l'arriéré locatif au 20 février 2025 en cours de délibéré. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l'assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu'il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 7667,72€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n'ont pas été réglés par Mme [X] [D] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 septembre 2024 et d'ordonner l'expulsion des occupants à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La SCI FONCIERE RU 01/2007 produit un décompte démontrant que Mme [X] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5347,50€ à la date du 20 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Mme [X] [D] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu'elle reconnait d'ailleurs à l'audience dès lors que le versement de 4000€ évoqué à l'audience figure bien au crédit du dernier décompte transmis par le bailleur. Cette créance n'étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5347,50€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Elle sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er février 2025, jusqu'à la libération des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, la demanderesse ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des loyers, lequel est d'ores et déjà réparé par la condamnation de la défenderesse au paiement de l'arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, pas plus qu'elle ne justifie de la mauvaise foi de Mme [X] [D]. Par conséquent, il n'y a pas lieu de la condamner à des dommages et intérêts supplémentaires. La demande de la SCI FONCIERE RU 01/2007 en ce sens sera donc rejetée. Sur les délais de paiement L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l'espèce, Mme [X] [D] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire. Le bailleur, dans un premier temps opposé à cette demande, accepte la proposition de paiement formulée par Mme [X] [D]. Mme [X] [D] propose de verser 2000€ en sus du loyer courant dans un premier temps, puis de solder l'arriéré locatif d'ici juin 2025. Il ressort du rapport social et de l'audience que Mme [X] [D] vit seule avec ses quatre enfants. Elle bénéficie du RSA, n'ayant pu continuer à travailler comme directrice dans un commerce d'optique suite à des soucis de santé. Son droit à l'allocation de soutien familial est suspendu depuis décembre 2024 et la régularisation est en cours auprès de la CAF. Ses ressources sont évaluées à 1897,55€ pour 1462,67€ de charges, étant précisé que Mme [X] [D] indique que ses parents sont en mesure de la soutenir financièrement, ce qu'ils ont déjà fait en versant 4000€ récemment au bailleur. Les conditions de l'article précité étant réunies, il convient d'accorder à la défenderesse des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement. Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme exact, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens Mme [X] [D], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et celui de sa notification à la Préfecture. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE RU 01/2007 l'intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [X] [D] à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail à compter du 16 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; CONDAMNE Mme [X] [D] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2007 une somme de 5347,50€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation à la date du 20 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Mme [X] [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, selon les modalités suivantes : - Elle versera une première mensualité de 2000€ ; - Puis elle versera 2 mensualités de 1673€, la seconde mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et la première avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu'à défaut pour Mme [X] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE RU 01/2007 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est et qu'il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ; - que Mme [X] [D] soit condamnée à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2007 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; DEBOUTE la SCI FONCIERE RU 01/2007 de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Mme [X] [D] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2007 la somme de 300€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Mme [X] [D] à payer les dépens de l'instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 15 avril 2025. La Greffière La juge